房地產(chǎn)估價(jià)心得-免費(fèi)閱讀
【正文】 對(duì)比佳源和長(zhǎng)安華府這兩個(gè)樓盤，我們發(fā)現(xiàn)長(zhǎng)安華府的價(jià)格相對(duì)較高，銷售量也相對(duì)較好。將 可比案例與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，從交易情況、交易方式、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素等方面進(jìn)行系數(shù)修正，得出估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格 ，估價(jià)對(duì)象評(píng)估總值為297159元（取整）。路線價(jià)法適用的對(duì)象和條件，路線價(jià)法主要適用于城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價(jià)。具體的長(zhǎng)期趨勢(shì)法主要有數(shù)學(xué)曲線擬合法、平均增減量法、平均發(fā)展速度法、移動(dòng)平均法和指數(shù)修勻法。適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，如待開發(fā)的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程（包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目）、可裝修改造或可改變用途的舊房（包括裝修、改建、擴(kuò)建，如果是重建就屬于毛地的范疇）等。從買方的角度來(lái)看，房地產(chǎn)的價(jià)格是基于社會(huì)上的“生產(chǎn)費(fèi)用”，類似于“替代原理”，具體一點(diǎn)講，是買方愿意支付的最高價(jià)格，不能高于他所預(yù)計(jì)的重新開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)所需花費(fèi)的代價(jià)，如果高于該代價(jià)，他還不如自己開發(fā)建設(shè)。將估價(jià)時(shí)點(diǎn)視為現(xiàn)在，那么，在現(xiàn)在購(gòu)買一宗有一定年限收益的房地產(chǎn)，預(yù)示著在其未來(lái)的收益年限內(nèi)可源源不斷地獲取凈收益，如果現(xiàn)有某一貨幣額可與這未來(lái)源源不斷的凈收益的現(xiàn)值之和等值，則一貨幣額就是該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。通俗來(lái)講就是同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)。估價(jià)程序：獲取估價(jià)業(yè)務(wù)；受理估價(jià)委托；擬定估價(jià)作業(yè)方案；搜集估價(jià)所需資料；實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象；分析估價(jià)對(duì)象及房地產(chǎn)市場(chǎng)上；選定估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算；確定估價(jià)結(jié)果；撰寫估價(jià)報(bào)告；內(nèi)部審核估價(jià)報(bào)告；出具估價(jià)報(bào)告；估價(jià)資料歸檔。二、對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的要素的理解估價(jià)目的：土地使用權(quán)出讓、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、征收、征用、分割、損害賠償、稅收、保險(xiǎn)、爭(zhēng)議調(diào)處、司法鑒定、出資、投資、合資、合作、合并、分立、改制、重組、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓租賃、清算。因?yàn)檫@一階段正是一年中他們業(yè)務(wù)較忙的時(shí)段，每年夏天他們都是“天大熱，人大干”。房地產(chǎn)估價(jià)原則是使不同的估價(jià)人員對(duì)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的估價(jià)結(jié)果具有近似性。除此之外，還有一些其大的估價(jià)方法，如假設(shè)開發(fā)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法、路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。要做好房地產(chǎn)估價(jià)，不僅需要通曉房地產(chǎn)估價(jià)的理論、方法和技巧，還需要具備房地產(chǎn)制度政策、開發(fā)經(jīng)營(yíng)，以及經(jīng)濟(jì)、建筑、城市規(guī)劃、法律等多方面的知識(shí)，需要理論與實(shí)踐高度結(jié)合。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)還是一種商品，成為人們投資置業(yè)的良好對(duì)象。以上就是對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)概述的心得和體會(huì)，非常感謝老師對(duì)我們的細(xì)心教導(dǎo)，希望以后還可以聽到老師的授課，雖然老師教我們的時(shí)間短，但具體學(xué)習(xí)內(nèi)容之外的意義是巨大的。二、房地產(chǎn)估價(jià)按估價(jià)目的進(jìn)行分類，主要有下列類別：土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估；房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估；房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估；房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)；房地產(chǎn)課稅估價(jià)；征地和房屋t征收拆遷補(bǔ)償估價(jià)；房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)；房地產(chǎn)糾紛估價(jià)；房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估；企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)；其他目的的房地產(chǎn)估價(jià)。估價(jià)步驟：1．選擇可比案例根據(jù)替代原則，選取近期同一供需圈內(nèi)鄰近區(qū)域的三個(gè)住宅交易案例，分別為：法姬娜歐洲城、融輝城、南陽(yáng)國(guó)際公館進(jìn)行比較；2．比較因素的選擇，根據(jù)可比案例與估價(jià)對(duì)象實(shí)際狀況，選用影響房地產(chǎn)價(jià)格的比較因素，主要包括：交易情況、交易方式、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素；3．比較因素修正，將可比案例與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，從交易情況、交易方式、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素等方面進(jìn)行系數(shù)修正，得出估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格。假設(shè)開發(fā)法：（1）沒(méi)有確定最佳的開發(fā)利用方式最佳開發(fā)利用方式的確定需要依據(jù)規(guī)劃限制條件，但不能把規(guī)劃限制條件直接作為最佳的開發(fā)利用方式。耐用年限確定錯(cuò)誤的問(wèn)題。對(duì)此，一般將估價(jià)對(duì)象劃分為自用房地產(chǎn)和收益房地產(chǎn)兩類來(lái)予以分析。因此，必須對(duì)試算價(jià)格進(jìn)行綜合分析并予以調(diào)整，使之不致產(chǎn)生重大的差誤?；鶞?zhǔn)地價(jià)法針對(duì)到某一地塊的土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估，可以參照已有的同級(jí)別、同用途的基準(zhǔn)地價(jià)，進(jìn)行一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素的調(diào)整，最后得出估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)值的方法。該方法常用于對(duì)正常程序取得的土地的評(píng)估。三、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性一種資產(chǎn)只有具備了下列2個(gè)條件才真正需要專業(yè)估價(jià)：(1)獨(dú)一無(wú)二性。房地產(chǎn)價(jià)值是由眾多市場(chǎng)參與者的價(jià)值判斷而非個(gè)別人的價(jià)值判斷而形成的。第一篇：房地產(chǎn)估價(jià)心得房地產(chǎn)估價(jià)心得在大三下學(xué)期，我們工程管理專業(yè)學(xué)習(xí)了《房地產(chǎn)估價(jià)》這門專業(yè)課。估價(jià)師在模擬市場(chǎng)定價(jià)時(shí)，不能以自己的偏好來(lái)判斷。(2)價(jià)值量較大。(2)重置成本法，它是對(duì)現(xiàn)有的房屋按照正常市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測(cè)算，然后考慮資金的利息并計(jì)取一定的開發(fā)(或建設(shè)利潤(rùn))得出完全重置成本價(jià)，然后根據(jù)實(shí)際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評(píng)估價(jià)值的方法。這種方法有一定的政策性。試算價(jià)格之間所存在的差異，可能是因?yàn)樗玫墓纼r(jià)方法不同，也可能是因?yàn)樗罁?jù)的資料不同。（四）各種方法常見的改錯(cuò)項(xiàng)目市場(chǎng)比較法：交易情況修正對(duì)于交易情況非正常負(fù)擔(dān)的修正交易日期修正中關(guān)于定基價(jià)格指數(shù)，環(huán)比價(jià)格指數(shù)，逐漸遞增或遞減（等比），期內(nèi)平均上升或下降（等差）的修正區(qū)域因素和個(gè)別因素修正中的間接比較修正和用加權(quán)平均法綜合可比實(shí)例的得分問(wèn)題地產(chǎn)估價(jià)理論比較物與參照物互相顛倒的問(wèn)題。計(jì)息期確定錯(cuò)誤的問(wèn)題。（2）沒(méi)有計(jì)算待開發(fā)土地或待完成房地產(chǎn)的利潤(rùn)（3）把利息和稅金也作為計(jì)算利潤(rùn)的基礎(chǔ)（4）貼現(xiàn)期確定錯(cuò)誤（5）當(dāng)利息率和貼現(xiàn)率一致時(shí)，還計(jì)算了利息。選用收益法其為計(jì)算公式：V=A* [11/(1+Y)^n] /Y，資本化率依據(jù)安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定,安全利率采用銀行存款利率3% ,風(fēng)險(xiǎn)、管理等補(bǔ)償按5%，房屋出租總費(fèi)用：管理費(fèi)+年維修費(fèi)+年保險(xiǎn)費(fèi)+年稅金+年折舊費(fèi)年房地總費(fèi)用=（元），（元），最后得出V=（元）選用成本法本例是僅對(duì)建筑物進(jìn)行估價(jià)，其計(jì)算公式為積算價(jià)格＝建筑物重置價(jià)格建筑物累積折舊，本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象是框架結(jié)構(gòu)，建筑物的重置價(jià)格為800元/平方米，故此估價(jià)對(duì)象的重置造價(jià)為800*123=9840
高考資料相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1