【正文】 技術標準統(tǒng)一 137 138 小結： 房地產估價目的 ，即房地產估價報告的期望用途，指的是委托方為了什么需要而聘請估價方估價。 集體土地及地上房屋的估價 ， 應將集體土地國有 化 ， 再進行房屋拆遷與補償 。成本租金（折舊費、維修費、管理費、利息、房產稅）、商品租金（折舊費、維修費、管理費、利息、房產稅、保險費、地租、利潤）、市場租金（商品租金根據(jù)供求關系形成）。 特殊用途房地產是指用于娛樂中心、賽馬場、高爾夫球場、汽車加油站、飛機場、車站、碼頭等的物業(yè)和土地的總稱。 118 1． 新建居住房地產評估 2． 舊有居住房地產估價 （ 1） 房地產整體評估 （ 2） 地產和房屋分開估價 3． 拆遷居住房地產的補償價格評估 1． 居住房地產價格基本構成要素 （ 1） 土地價格或使用費 （ 2） 前期開發(fā)工程費 （ 3） 建筑安裝工程費 （ 4） 開發(fā)管理費 （ 5） 房地產開發(fā)企業(yè)的利潤和稅金 2． 房地產價格的變化 119 影響居住房地產估價的主要因素 1. 區(qū)域因素 2．環(huán)境因素對房地產價值造成影響的典型案例 120 第二節(jié) 商業(yè)房地產評估 1． 高風險 、 高收益 2． 經(jīng)營內容多 3． 轉租經(jīng)營多 4． 裝修高檔而復雜 1．區(qū)位因素 地段繁華程度 交通條件 121 2．個別因素 （ 1）臨街狀況 （ 2）內部格局 （ 3）樓層 （ 4）面積 （ 5）凈高 （ 6）儲存空間 （ 7）裝修和結構構造 （ 8）轉租的可能性 （ 9）使用年限和折舊情況 122 第三節(jié) 工業(yè)房地產估價 11． 3． 1工業(yè)房地產的特點與常用的估價方法 1． 涉及的行業(yè)多 2． 非標準廠房多 、 單價差異大 3． 受腐蝕的可能性大 1．區(qū)域因素 交通條件 基礎設施 地理位置 2．個別因素 用地面積 地質和水文條件 房地產用途 廠房面積、結構、高度與設備安裝情況 123 第四節(jié) 特殊用途房地產估價 1. 特殊規(guī)格的房屋及構筑物多 2. 用途對價值影響較大 特殊用途房地產估價的共性和特性 ： （ 1） 遵循估價原則 、 按照估價程度 、 運用估價方法進行估價； （ 2） 它們都是科學 、 藝術和經(jīng)驗的結合； （ 3） 它們都是對房地產客觀合理價格的主觀反映 。一般分為使用年限、已經(jīng)使用年限和尚可使用年限三個指標。 房屋質量等級評定分為完好房。房屋勘估分成結構、裝修、設備三大部分。 111 完好房：十 、 九 、 八成； 基本完好房：七 、 六成； 一般損壞房：五 、 四成； 112 第二節(jié) 用途、時間、環(huán)境參數(shù) 1． 用途參數(shù)的測定 2． 用途轉換系數(shù)的應用 （ l） 房地產目前用途的改變； （ 2） 參照對比估價 10． 2． 2時間參數(shù) 1． 房地產時間參數(shù)結構 （ 1） 使用年限 ① 房屋使用年限 ② 土地使用年限 （ 2） 已使用年限 （ 3） 尚可使用年限 ① 房屋的尚可使用年限 ② 土地尚可使用年限 113 2． 時間參數(shù)的選定 （ 1） 時間參數(shù)的確定 ① 耐用年限參數(shù)的選定 ② 尚可使用年限 （ 2） 時間參數(shù)的相互關系 （ 3） 時間參數(shù)的作用 10． 2． 3環(huán)境參數(shù) 1． 環(huán)境因素的分類 （ 1） 住宅用房地產的環(huán)境因素 ① 自然環(huán)境因素 ② 居住環(huán)境因素 （ 2） 工業(yè)用房地產的環(huán)境因素 （ 3） 商業(yè)用房地產的環(huán)境因素 2． 環(huán)境因素的量化 。 12） 缺估價日期或與估價時點相混 。 4） 缺估價時點 。 2)詳細分析影響估價對象價值的各種因素。 2)估價機構 (包括名稱或者姓名、地址等 )。 4)概括性。 距離街道越遠 、 土地價格越低 ， 這種現(xiàn)象被稱為深度價格遞減現(xiàn)象 。 （ 3） 梯形地 梯形地有兩種 ， 一種是平形邊與街道平行的梯形 ,另一種是平行邊與街道垂直的梯形 。 90 A、教學目的與要求 通過本章學習，使學生 ? 掌握路線價法的基本概念 ? 理解 路線價法的適用范圍及條件 ? 掌握路線價法的基本運用方法 B、 本章教學重點 ? 路線價法的操作步驟與內容 C、 本章教學難點 ? 路線價的深度修正 第八章 路線價法 91 ： 路線價法是對臨接道路且可及性相當?shù)耐恋卦O定標準深度，選取若干標準宗地求其平均價格，將此平均價格稱為路線價，然后再配合深度價格修正率表和其他價格修正率表，計算出臨接該道路的其他土地價格的一種估價方法。 幾何平均法，它是根據(jù)房地產價格的平均發(fā)展速度，計算各期的趨勢值，并以此作為待估房地產的價格。 根據(jù)房地產價格的歷史數(shù)據(jù)，通過統(tǒng)計分析，可以判斷該類房地產的目前價格或未來一定時日的價格。 第一節(jié) 假設開發(fā)法的基本原理 79 假設開發(fā)法估價的步驟： 調查待開發(fā)房地產的基本情況； 選擇最佳的開發(fā)利用方式； 估計開發(fā)建設期； 預測開發(fā)完成后的房地產價值； 估算成本、費用、利息、稅費、利潤等； 進行具體計算，求出待開發(fā)房地產的價值。 報酬率與凈收益本身的變化及與獲得凈收益期限的長短等無直接關系；而資本化率與凈收益本身的變化及與獲得凈收益期限的長短等有直接關系 。 4)報酬資本化法需要預測未來各期的凈收益，從而較多地依賴于估價人員的主觀判斷，并且各種簡化的凈收益流模式不一定符合市場的實際情況。 （ 511） 2．資本化率和收益乘數(shù)的求取方法 資本化率和收益乘數(shù)都可以采用市場提取法，通過搜集同一市場上三宗以上類似房地產的價格、凈收益等資料，選用相應的收益法計算公式，求出資本化率。 針對以上各種折舊方法所存在的優(yōu)缺點，估價人員有時同時采用幾種折舊方法確定建筑物的折舊額。 建筑物重新購建價格求取方法： A．建筑費 +其他費用 +正常利潤 B．承包商的建筑費 +發(fā)包的負擔的附帶費 59 建筑物重新購建價格類型： ——重建價格：以原有的建筑材料、建筑技術與工藝、建筑式樣等，在估價時點重新建筑與舊有建筑物完全相同的新建筑物的成本。 2）進行區(qū)位狀況和實物狀況的比較修正時，具體比較修正的內容及權重應有所不同。 %1 1R? R?100100R?100100 %11R?47 具體進行房地產狀況修正的方法，有直接比較修正和間接比較修正兩種。交易情況修正額＝正常價格 43 采用定基價格指數(shù)進行交易日期修正的公式為： 可比實例在成交日期時的價格 ＝在估價時點時的價格 采用環(huán)比價格指數(shù)進行交易日期修正的公式為： 可比實例在成交日期時的價格成交日期的下－時期的價格指數(shù)再下一時期的價格指數(shù) …估價時點時的價格指數(shù)＝在估價時點時的價格 成交日期時的價格指數(shù)估價時點時的價格指數(shù)44 房地產價格變動率，有逐期遞增或遞減的價格變動率和期內平均上升或下降的價格變動率兩種。 2）特殊動機的交易。 5）可比實例的規(guī)模應與待估房地產的規(guī)模相當。 2）估價目的一致性。 36 1．搜集交易實例的途徑 1）政府部門。 不適用的情況： ——沒有房地產交易的地方 ——在農村等房地產交易較少的地區(qū) ——某些類型很少見的房地產，或交易實很少的房地產，如古建筑 ——難以成為交易對象的房地產，如教堂、寺廟市場比較法適用的條件，是在同一供求范圍內存在著較多的類似房地產的交易。 最直觀、更可靠，最能反映房地產估價實質的估價方法是市場比較法。 (3）勘丈繪圖 (4）拍照、錄像。 ② 確定投入人員 。 14 A、 教學目的與要求 通過本章學習 ， 使學生 ?掌握房地產估價 、 最高最佳適用原則 、 估價時點等基本概念； ?掌握房地產估價的特點 、 房地產估價的基本原則 。 ：有出售價格 、 租賃價格 、 抵押價格 、 拍賣價格 、 土地使用權價格 、 招標價格 、 協(xié)議價格 。 3種存在形態(tài) : （ 1） 土地 （ 2） 建筑物 （ 3） 房地 第一節(jié) 房地產基本知識概述 4 房地產的特點 2．產品的獨特性 3．壽命的長久性 4．供給的有限性 5．高價值性 6．缺乏流動性 7．效用的多樣性 8．政府的制約性 9．價值的雙元性 5 1． 按用途劃分的類型 （ 1） 居住房地產 （ 2） 商業(yè)房地產 （ 3） 辦公房地產 （ 4） 工業(yè)和倉儲房地產 （ 5） 旅館房地產 （ 6） 餐飲房地產 （ 7） 康樂房地產 （ 8） 農業(yè)房地產 （ 9） 文衛(wèi)房地產 (10) 特種用途房地產 (11) 綜合房地產 6 2． 按開發(fā)程度劃分的類型 生地 毛地 熟地 在建工程 現(xiàn)房 （ 含土地 ） 3． 按是否產生收益劃分的類型 收益性房地產 非收益性房地產 7 4． 按經(jīng)營使用方式劃分的類型 出售型房地產 出租型房地產 營業(yè)型房地產 自用型房地產 8 1． 房地產價格的概念 房地產價格是其價值的貨幣表現(xiàn)形式 ， 即在土地開發(fā) 、 房屋建造和經(jīng)營過程中 ， 凝結在房地產商品中的活勞動與物化勞動價值量的貨幣表現(xiàn) 。 房地產價格 具有區(qū)位性 、 高值性 、 趨升性 、 權益性等 特點 。 （ 2） 在合法使用方面 ， 應以城市規(guī)劃 、 土地用途管制等為依據(jù) 。 2）確認房屋的結構、裝修、設備和面積。 房地產估價的 基本原則 ：合法原則；最高最佳使用原則；替代原則；估價時點原則；公平原則等 。 3）交易實例與待估房地產在當?shù)厥袌龉┣箨P系基本一致。③交易實例與待估房地產之間要作比較調整，若調整過多，這種方法的可靠性亦隨之降低。 6）其他途徑。 2）可比實例的用途應與待估房地產的用途相同。 40 建立價格比較基礎具體包括下列 5個方面： ①統(tǒng)一付款方式； ②統(tǒng)一采用單價； ③統(tǒng)一幣種和貨幣單位； ④統(tǒng)一面積內涵； ⑤統(tǒng)一面積單位。 7）受債權債務關系影響的交易。 房地產狀況修正分為區(qū)位狀況修正、權益狀況修正和實物狀況修正。 )(10048 間接比較修正與直接比較修正相似，所不同的是設想一個標準的房地產狀況，以此標準的房地產狀況為基準，將估價對象及可比實例的房地產狀況均與它逐項比較打分，然后將所得的分數(shù)轉化為修正價格的比率。 ——單純建筑物 ——獨立或狹小市場上無法運用市場法進行估價的房地產 估價時須用客觀成本，不能用實際成本 57 運用成本法估價的一般步驟是： ①搜集有關房地產開發(fā)的成本、稅費、開發(fā)利潤等資料； ②估算重新購建價格； ③估算折舊； ④求取積算價格。 2)實際觀察法 估價人員親臨現(xiàn)場，直接觀察、估算估價對象建筑物在物質方面，功能方面及經(jīng)濟方面的減價因素所造成的減價額，或判定其成新率。 收益法適用的條件是房地產未來的收益和風險都能夠較準確地量化。 74 4．報酬資本化法與直接資本化法的比較 （ 1）報酬資本化法的優(yōu)缺點： 1）指明了房地產的價值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，這既是預期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時間價值，邏輯嚴密，有很強的理論基礎。 收益法應用舉例 76 小結