房地產(chǎn)估價講義-免費閱讀
【正文】 實際估價中常用的是平均數(shù)法 。經(jīng)過修正，就把可比實例房地產(chǎn)的實際成交價格變成了估價對象房地產(chǎn)在估價時點的價值。 ? 最后，根據(jù)價格差異程度對可比實例的成交價格進行調(diào)整。 ? 周圍環(huán)境和景觀 ，包括自然環(huán)境、人文環(huán)境和景觀。進行權(quán)益狀況調(diào)整，是將可比實例房地產(chǎn)在其權(quán)益狀況下的價格， 調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)權(quán)益狀況下的價格 。 課題 三 可比實例價格的修正與調(diào)整 ? 三、房地產(chǎn)狀況調(diào)整 ? 1. 房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義 ? 是將可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格的過程。 以某個固定時間為基期的，稱為定基價格指數(shù)；以上一時期作為基期的，稱為環(huán)比價格指數(shù)。 T％ (從成交日期到估價時點，當可比實例的價格上漲時，為 +T％；下跌時，為 T％ )，則： ? 可比實例在成交日期的價格 (1177。應(yīng)將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為在估價時點時的價格，如此才能將其作為估價對象的價格。 S%） =可比實例成交價格 ? 因此有 ? 上式中，交易情況交易系數(shù)是 ，不是 177。 ? （ 4）被迫出售或被迫購買的交易。 ④統(tǒng)一面積單位。由于： 1公頃 =10 000平方米 =15畝 1畝 = 1平方英尺 = 1坪 = ? 所以，將公頃、畝、平方英尺、坪下的價格換算為平方米的價格為： 平方米下的價格＝畝下的價格 247。 課題 二 交易實例搜集與可比實例篩選 ? （ 2）統(tǒng)一幣種和貨幣單位 統(tǒng)一幣種： 不同幣種價格之間的換算，采用該價格對應(yīng)日期的匯率。 課題 二 交易實例搜集與可比實例篩選 ? 2．統(tǒng)一付款方式 ? 房地產(chǎn)交易一般涉及金額大，許多成交價格采用分期付款方式支付，而且付款期限長短、付款次數(shù)、每筆付款金額在付款期限內(nèi)分布的不同，實際價格也會有所不同。 ? ? ； ? ； ? ； ? 常價格。 ? （ 3）與房地產(chǎn)出售者，如業(yè)主、房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)經(jīng)紀人等洽談，獲得其房地產(chǎn)的要價和相關(guān)資料。包括總價、單價及計價方式。 ? ③ 對可比實例成交價格進行處理 。 ? 市場比較法估價需要消除以下三個方面可比實例成交價格與估價對象價值的差異： ① 特殊交易情況與正常交易情況不同 。 課題一 市場比較法基本原理 課題 一 市場比較法基本原理 ? 二、市場比較法的適用對象與條件 ? ? 市場比較法主要 在房地產(chǎn)交易市場比較活躍的地方應(yīng)用普遍 。 ? 發(fā)生過交易且符合一定條件的與估價對象相似的房地產(chǎn)，簡稱可比實例，是指交易實例中交易類型與估價目的吻合、成交日期與估價時點接近、成交價格為正常價格或可修正為正常價格的與估價對象相似的房地產(chǎn) 。本課題主要討論市場比較法的概念，市場比較法的適用范圍，可比案例的收集以及可比實例的選擇，各項參數(shù)的修正方法，最終比準價格的求取。項目三： 市場比較法及其運用 房地產(chǎn)估價 項目三 市場比較法 ? 【 知識目標 】 ? （ 1）熟悉市場比較法的基本原理和適用對象與條件。 ? 項目采取理論闡述與例題、案例相結(jié)合的方式，重點在于提高學生關(guān)于市場比較法的應(yīng)用技能。 課題一 市場比較法基本原理 課題一 市場比較法基本原理 ? 市場比較法的 本質(zhì) 是 以房地產(chǎn)的市場價格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值 。 ? 該法適用的估價對象是 數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性 的房地產(chǎn)，例如： ? ①住宅，包括普通住宅、別墅、公寓等。 把可比實例的特殊交易情況造成的可能是不正常的成交價格 ， 修正為正常價格； ② 成交日期與估價時點不同 （ 兩個時點的市場狀況不同 ） 。 分為價格換算 、 價格修正和價格調(diào)整 。 ? （ 3）成交價格 ? （ 4）成交日期。 ? （ 4）查閱報刊、網(wǎng)絡(luò)資源上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告、信息等資料。 課題 二 交易實例搜集與可比實例篩選 三、建立比較基準 ? 篩選出了可比實例之后，應(yīng) 以估價對象的價格表達方式為標準 ，對可比實例的成交價格進行換算處理，使它們之間口徑一致、互相可比，為后續(xù)可比實例成交價格修正和調(diào)整建立一個共同的基礎(chǔ)。 ? 估價中，為便于比較，價格一般 以在成交日期一次性付清所需的金額為基準 。 通常采用成交日期時的匯率。 平方米下的價格＝公頃下的價格 247。 課題 三 可比實例價格的修正與調(diào)整 ? 市場比較法中對可比實例房地產(chǎn)價格修正、調(diào)整的內(nèi)容和順序為：交易情況修正 → 市場狀況（交易日期）調(diào)整 → 房地產(chǎn)狀況調(diào)整。 ? （ 5）交易稅費非正常負擔的交易。 S%， 也不是 1177。 ? 這種對可比實例成交價格進行的調(diào)整，稱為市場狀況調(diào)整。 T％ ) ＝可比實例在估價時點的價格 ? 上式中， 市場狀況調(diào)整系數(shù)是 (1177。 在房地產(chǎn)相關(guān)的價格指數(shù)體系中，比較多的是采用定基價格指數(shù)。 經(jīng)過房地產(chǎn)狀況調(diào)整，就把可比實例在自身狀況下的價格變成了在估價對象狀況下的價格。 ? 由于在 選取可比實例時要求可比實例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同 ，在這種前提下，權(quán)益狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要有：土地使用期限，規(guī)劃條件（如容積率）、出租情況、地役權(quán)設(shè)立情況等影響
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