房地產估價講義(存儲版)
【正文】 房地產價格的因素。 ? 不同用途的房地產，影響其價格的區(qū)位因素不同，具體比較調整時應分別選擇 。 課題 三 可比實例價格的修正與調整 ? 4．房地產狀況調整的方法 ? 房地產狀況調整的 基礎有總價和單價 ，調整的 方法主要有數(shù)額法和比率法 。如果把這三大方面的修正綜合起來，計算公式（ 乘法 ）如下： 調整系數(shù)房地產狀況調整系數(shù)市場狀況修正系數(shù)交易情況成交價格可比實例比準價值 ????%11T%1%11RS ??????? ）（可比實例成交價格比準價值課題 四 求取比準價格 ? 以比率法下的乘法公式為例， 市場比較法的綜合修正和調整計算，有直接比較修正和調整公式與間接比較修正和調整公式。 ? （ 1） 平均數(shù)法 。 綜合的方法主要有：平均數(shù)法 、 中位數(shù)法和眾數(shù)法 。 ? 對象狀況下的價格可比實例在估價）（身狀況下的價格可比實例在自 ?? 100對象狀況下的價格可比實例在估價）（整調房地產狀況）（正修標準化身狀況下的價格可比實例在自???1 0 01 0 0課題 四 求取比準價格 ? 一、求取單個可比實例的比準價格 ? 運用市場比較法時，需要進行交易情況、交易日期、房地產狀況三方面的修正。 ? 第三，找出可比實例狀況與估價對象狀況差異程度造成的價格差異程度，將房地產狀況差異程度轉換為價格差異程度。 ? 外部配套設施 ，包括基礎設施和公共服務設施。 課題 三 可比實例價格的修正與調整 ? （ 2） 權益狀況的調整 。 ? 不同地區(qū)、不同用途或不同類型的房地產，其價格變動的方向和程度通常是不同的， 針對具體的可比實例，進行市場狀況調整時應選用可比實例所在地同類房地產的價格指數(shù)或價格變動率。在價格指數(shù)編制中，需要選擇某個時期作為基期。假設從成交日期到估價時點，可比實例價格上漲或下跌的百分率為 177。 ? 如果成交日期與估價時點不同， 房地產市場狀況可能發(fā)生了變化 ，如新的政策、利率變化、通貨膨脹等，從而房地產價格就有可能不同。 S%（當可比實例成交價格比其正常市場價格高時為 +S%，低時為 S% )，則有： ? 可比實例正常價格（ 1177。 ? （ 3）對所交易對象有特殊偏好的交易。 ③統(tǒng)一面積內涵。 可按下列關系式進行換算： 課題 二 交易實例搜集與可比實例篩選 ? 面積單位，中國內地通常采用平方米 (土地有時還采用公頃、畝 )，中國香港地區(qū)和美國、英國等習慣采用平方英尺，中國臺灣地區(qū)和日本、韓國一般采用坪。 其他情況下的比較單位 ： 倉庫 — 單位體積；停車場 — 每個車位；旅館 — 客房或床位；保齡球館 — 球道等等。 一般是統(tǒng)一到估價對象的房地產范圍，相應地對可比實例的成交價格進行加價或減價處理。 課題 二 交易實例搜集與可比實例篩選 ? 二、可比實例的篩選 ? 1．篩選可比實例的數(shù)量要求 ? 在于精不在多，一般篩選確定 3 至 10個可比實例即可滿足要求。 ? （ 2）向房地產交易當事人、四鄰，促使交易協(xié)議達成的經紀人、律師、財務人員、銀行有關人員等了解其知曉的房地產成交價格資料和有關交易情況。 ? （ 2）交易雙方基本情況。 根據(jù)估價對象狀況和估價目的 ， 從交易實例中選取一定數(shù)量符合一定條件的交易實例作為可比實例 。 ? 2. 市場比較法估價應具備的條件 ? 市場比較法需要具備的 前提條件 是 較發(fā)達的房地產市場及在估價時點的近期有較多類似房地產的交易 。 ? 替代原理 ：在同一市場上，兩個以上具有替代關系的商品同時存在時，該類商品的價格就由這種有替代關系的商品相互競爭，相互牽制，最終趨于一致。 ? 與估價對象相似的房地產，也稱為估價對象的 類似房地產 ，簡稱類似房地產，是 指與估價對象的區(qū)位、用途、權利性質、檔次、規(guī)模、建筑結構等相同或相似的房地產 。 項目三 市場比較法 【 項目概述 】 ? 市場比較法是房地產估價方法中應用最廣泛的方法。 ? （ 2）掌握市場比較法的操作步驟。 項目三 市場比較法 ? 【 情境案例 】 2023年 5月，甲公司向乙商業(yè)銀行申請抵押貸款，抵押物是位于某市某一小區(qū)內的一套混合結構的住宅，其建設用地使用權通過出讓取得，土地使用期限為 70年，期限從 1999年 8月 13日起。 ? 通常把市場比較法估價測算出的價值稱為 比準價值 。特別是數(shù)量較多、可比性較好的存量成套住宅最實用市場比較法估價，相對來說也是最容易、最簡單的一種房地產估價。 需要把可比實例在其成交日期的價格 ， 調整為在估價時點的價格； ③ 可比實例狀況與估價對象狀況不同 。 即：建立比較基準 、 交易情況修正 、 市場狀況調整和房地產狀況調整 。 ? （ 5）付款方式。 ? （ 5）參加房地產交易展示會，了解房地產價格行情，搜集有關信息，索取有關資料。 ? 建立比較基準包括： 統(tǒng)一房地產范圍、統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一價格單位。因此，需要通過 折現(xiàn) 計算，將分期付款的可比實例成交價格折算為在成交日期一次付清的金額。 但如果先按原幣種的價格進行市場狀況調整，則該項調整的價格，應采用估價時點時的匯率進行換算。 10000 平方米下的價格＝平方英尺下的價格 247。 ? 一、交易情況修正 ? 如果所選取得可比實例的成交價格是不正常的，則應把它修正為正常的。交易雙方或者一方獲取的市場信息不全
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