【正文】 未來建成狀態(tài)的市場總值，扣減目前尚未投入的建安費，配套費以及管理費、銷售稅費等得出估價對象目前狀態(tài)下的市場價格。由于市房地產(chǎn)市場上同類高檔商業(yè)型房地產(chǎn)的市場實際交易案例很少，而此類房地產(chǎn)在使用過程中具有明顯的收益性質，可以不斷地獲得經(jīng)營收益。即在潛在毛收入的基礎上，考慮商業(yè)物業(yè)在使用過程中的正常空置、拖欠租金等損失后，實際所能獲得的年總收入。Ⅶ 選擇報酬資本化公式?？头磕杲?jīng)營收入為：(900 元 / 日?套 528 套 70%+1800 元 / 日?套 54 套 65% +2800 元 / 日?套 8 套 50%+24500 元 / 日?套 1 套 35%) 360 日＝ 14961 萬元 b 客房年運營費用 ○ 營業(yè)成本：客房營業(yè)成本包括客房的各項服務成本、能源費、維修費用及每年的固定資產(chǎn)(除房屋和與房屋不可分離的設備設施)折舊等，根據(jù)可行性研究和初步設計中確定的酒店規(guī)模、技術經(jīng)濟指標、建設標準估算，客房年營業(yè)成本約 3120 萬元。根據(jù)廣場、廣場、路一帶同類餐飲娛樂設施的經(jīng)營情況，經(jīng)營規(guī)模按建筑面積比例套算，估算餐飲娛樂部分年經(jīng)營收入為 3650 萬元。c 餐飲娛樂部分凈收益餐飲娛樂部分凈收益＝年經(jīng)營收入－年經(jīng)營費用 ＝ 3650 萬元－ 1986 萬元 ＝ 1664 萬元 其他部分凈收益酒店的其他部分凈收益包括通過地下停車場、商務中心、健身、娛樂等服務項目的收費獲得的收入，減去相關費用獲得的凈收益。B 確定報酬率根據(jù)估價對象的實際情況，確定商場部分年凈收益的報酬率采 用與酒店部分相同的報酬率即 % 的報酬率。成交價格為建筑面積每平方米 8400 元，交易日期為 2004 年 9 月 30 日。○ 交易日期修正可比實例一、二、三的交易日期接近，且在該期間內，寫字樓類房地產(chǎn)價格基本平穩(wěn)，因此可看作 100?？紤]目前行業(yè)報酬率水平并結合近期利率情況，確定折現(xiàn)率為 17%。⒌ 資源性費用估價對象為在建工程，該項費用尚未發(fā)生，故本報告不計此項費用。 房地產(chǎn)估價公司 二 ○ ○四年十一月六日第五篇：《房地產(chǎn)估價》課程設計《房地產(chǎn)估價》課程設計目錄鹽城地區(qū)人口總量保持穩(wěn)定，全市常住人口為6709629人。 收入數(shù)據(jù)生活水平不斷提高。新建和改造BRT站臺61座，新增新能源公交車150輛，優(yōu)化新增線路50條。提檔升級農(nóng)村公路1121公里，新改建橋梁759座，建成美麗鄉(xiāng)村旅游公路1036公里。其中，%；，%；，%。評估人員經(jīng)過綜合分析上述結果，最終確定估價結果為 億元。參照同類房地產(chǎn)此項費用計算估價對象專業(yè)費用為 1120 萬元。D 根據(jù)以上各項修正系數(shù)，列表比準價格詳見表 2 ： 項 目 一 二 三成交單價(元/㎡)8400 9000 8800 區(qū)位狀況修正 100/95 100/100 100/98 房地產(chǎn)狀況因 素修正 實物狀況修正 100/95 100/95 100/95 交易情況修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 95/100 95/100 95/100 比準價格 8840 9000 8980 對調整后的比準價格進行綜合平均，估價對象的市場單價為：(8840 ＋ 9000 ＋ 8980)/3 ≈ 8940(元 / ㎡)E 寫字樓部分的價格估價對象寫字樓部分的價格為：( ＋ ) 8940 ＝ 34801(萬元)④ 大廈于 2006 年 5 月 31 日所能實現(xiàn)的整體價值為： 130898 ＋ 17933 ＋ 34801 ＝ 183632(萬元)本報告采用動態(tài)方式進行計算測算。成交價格為建筑面積 8800 元 / ㎡，交易日期為 2004 年 10 月 12 日。A 選擇類似交易案例 實例一：位于區(qū)街，為一棟二十七層鋼筋混凝土結構現(xiàn)代化大廈，1998 年 10 月投入使用。《房地產(chǎn)估價規(guī)范》第 條規(guī)定：“對于土地和建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限長于或等于土地使用權年限時，應根據(jù)土地使用權年限確定未來可獲收益的年限”。○ 經(jīng)營者利潤：根據(jù)調查和 2003 年市社會經(jīng)濟統(tǒng)計資料中賓館酒店業(yè)財務狀況報表，估算餐飲部分年經(jīng)營者利潤為 365 萬元?！?年經(jīng)營費用合計： 6671 萬元。根據(jù)本公司掌握的市目前五星級酒店標準間收費標準，并考慮估價對象酒店部分的設計及裝修標準，確定大廈的酒店標準間收費標準預計為 900 元 / 日(人民幣)，利用率為 70% ； 套間為 1800 元 / 日，利用率為 65% ； 豪華套間為 2800元 / 日，利用率為 50% ； 總統(tǒng)套房為 24500 元 / 日，利用率為 35%。Ⅵ 確定收益年限。即假設估價對象在充分利用、無空置時的年總收入?；居嬎愎綖椋?P=P’(A+B+C+D)其中(以下各個項目費用均為折現(xiàn)值)： P ：估價對象目前狀態(tài)價格P’ ： 項目全部建成后銷售價格 A ：續(xù)建成本 B ：管理費用 C ：銷售稅費D ：買方購買在建工程應負擔稅費 具體分項核算如下：⒈ 項目全部建成后的市場價格：根據(jù)委托人的估價目的和估價對象功能上的特點，本報告采用不同的評估方法，分別對估價對象——大廈在目前狀態(tài)下各功能部分的價格進行評估，確定大廈目前狀態(tài)的市場總值。根據(jù)估價對象所處的地理位置、規(guī)模以及其設計方案，根據(jù)最高最佳使用原則，本估價報告中估價對象作為集酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化綜合性物業(yè)使用為其最高最佳使用。國內外商家的不斷進入，對高檔商務用房產(chǎn)生了大量需求。市已經(jīng)在國內外特別是東亞地區(qū)形成了較高的知名度。⑹ 區(qū)域特征及變動趨勢估價對象所處區(qū)域是市最繁華的文化娛樂中心區(qū)，以各種規(guī)模的影視廳、賓館、酒店等娛樂服務設施為主，混雜少量居民住宅。⑵ 街路配置估價對象所處區(qū)域南接寬約 30m 的街，西接寬約 20m 的街，北接寬約 50m 的路。⒉ 建造年代估價對象于 2000 年 8 月開工建設，2003 年 10 月建至目前狀態(tài)停工至今。廣播音響系統(tǒng)：包括背景音樂系統(tǒng)、客房音響系統(tǒng)、業(yè)務廣播系統(tǒng)、火災事故廣播系統(tǒng)。⒍ 設備及設施配置 ① 中央空調系統(tǒng)大廈采購美國“開利”牌中央空調系統(tǒng)，對不同的功能區(qū)分別采用空氣系統(tǒng)和風機盤管加新風系統(tǒng)，地下室設 4 臺 930RT的雙效溴化鋰吸收式水冷機組，由城市集中供熱系統(tǒng)提供蒸汽，另在地下室設 2 臺進口蒸汽發(fā)生器。高級寫字間：地面鋪高級地毯，木墻裙，吸音板吊頂，嵌入式燈具，鑲包木門。一層設總服務臺、電梯廳、瀑布流水，并設自動扶梯聯(lián)結地下一層的娛樂設施和地上一層至五層裙房的餐飲、會議等公共空間，五層的多功能廳設有四國語言同聲傳譯系統(tǒng)及聲光控制室，六層設桑拿、游泳池、屋頂花園等休憩、健身設施。塔身部分線條簡潔、流暢，塔頂向塔身的過渡自然，強調建筑輪廓線條完美。估價對象總建筑面積為 ㎡， ㎡，土地性質為國有出讓性質，土地使用權歸大廈酒店有限公司所有，使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結束。⑶ 替代原則。六 價值定義：根據(jù) 《房地產(chǎn)估價規(guī)范》 第 關于 “房地產(chǎn)轉讓價格評估，應采用公開市場價值標準”的規(guī)定，本報告評估估價對象于估價時 點狀態(tài)下的公開市場價格。② 本次評估未考慮特殊交易方式對估價結論的影響。⑷ 公開市場假設。③ 估價對象占用土地使用權性質為國有出讓性質，出讓使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結束，報告分析中以土地出讓金已完全繳付為前提。⑻ 本估價報告是本估價機構根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經(jīng)過測算，結合估價經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)市場價格因素時行分析，為估價對象轉讓提供公開市場價格目的而出具的，但受本估價機構估價人員的職業(yè)水平和能力的影響。⑵ 本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制?！熬虐似吡▌t”：超過100英尺的第一、二、三、四個25英尺等分的價值，分別為臨街深度100英尺的土地價值的9%、8%、7%、6%。靜態(tài)分析法測算出來的結果較粗略，但測算過程相對簡單。本質：以房地產(chǎn)的預期未來收益為導向來求取房地產(chǎn)的價值或價格 理論依據(jù)：預期原理操作步驟： 2,選擇具體地估價對象 簡述假設開發(fā)法適用的估價對象(P321)具有開發(fā)或再開法潛力并且開發(fā)完成后的價值可采用比較法、收益法等成本法以外的方法求取的房地產(chǎn)，都適用假設開發(fā)法。因此，土地取得成本、建設成本、管理費用和銷售費用，都應計算利息。,直觀容易理解。區(qū)別：，是一步就將房地產(chǎn)的預期收益轉換為價值的比率。：將可比實例在其自身權益狀況下的價格，調整為估價對象權益狀況下的價格。選取可比實例的要求：，一般選取3至5個可比實例 ：可比實例與估價對象房地產(chǎn)相似，可比實例的交易方式適合估價目的，可比實例成交日期接近價值時點，可比實例的成交價格應盡量為正常價格。損害賠償金和實現(xiàn)抵押權的費用，屆時抵押房地產(chǎn)的價值有可能下跌，其他相關的不確定因素也較多，為確保抵押貸款的清償，擬接受抵押擔保的債權人對變現(xiàn)風險高度關注。(2)不能孤立地思考估價對象的價格，要考慮相近效用的房地產(chǎn)的價格牽掣。影響房地產(chǎn)價格的外部配套設施主要有哪些？（P133）它們與房地產(chǎn)價格的關系如何？(P134)外部配套設施：教育質量高的中小學、醫(yī)療水平高的醫(yī)院購物中心和休閑娛樂場所。（P140,展開）對房地產(chǎn)價格有影響的規(guī)劃有： 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃：十一五規(guī)劃的實施抑制普通商品房價格上漲，會使大戶型高檔商品房價格上漲。金融政策、利率變動、稅收政策變化是怎樣影響房地產(chǎn)價格的？(P138,展開)金融制度政策:采用由緊到松的貨幣政策，會導致房地產(chǎn)價格上漲，相反，會導致房地產(chǎn)價格下降。也可分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素。如果是以上一時期作為基期的，則為環(huán)比價格指數(shù)。殘余價值(P100):估價對象在非繼續(xù)利用情況下的價值，它一般低于市場價值。從房地產(chǎn)估價和把握房地產(chǎn)價值的角度看，房地產(chǎn)主要有哪些特性？(P58)答：1:不可移動2：獨一無二3：壽命長久4：供給有限5：價值較大6：用途多樣7：相互影響8：易受限制9：難以變觀10：保值增值 為什么說房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力弱？(P64)答：房地產(chǎn)由于具有價值較大、獨一無二、易受限制等特性，加上交易手續(xù)較繁雜等原因，使得同一宗房地產(chǎn)的買賣不會頻繁發(fā)生，一旦需要出售，通常需要較長時間才能脫手。簡述房地產(chǎn)估價的本質(P5)及現(xiàn)實需要(P14)；答：本質：評估房地產(chǎn)價值現(xiàn)實需要：房地產(chǎn)抵押的需要；房地產(chǎn)稅收的需要，房地產(chǎn)征收征用的需要，房地產(chǎn)司法拍賣的需要，房地產(chǎn)分家析產(chǎn)的需要，房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?，房地產(chǎn)保險的需要，房地產(chǎn)轉讓和租賃的需要，國有建設用地使用權出讓的需要，企業(yè)有關經(jīng)濟行為的需要，房地產(chǎn)行政管理的需要，其他方面需要。成本法的理論依據(jù)，從賣方的角度考慮，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論 ；從買方的角度考慮，一般用于既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的評估。1地價與一般物品價格的不同1．生產(chǎn)成本不同2．折舊不同3．價格差異不同4．市場性質不同5．形成時間不同1專業(yè)估價與非專業(yè)估價的本質區(qū)別專業(yè)估價主要有以下5個特點：①由專業(yè)人員完成 ②是一種專業(yè)意見 ③具有社會公信力④實行有償服務⑤承擔法律責任1決定房地產(chǎn)需求量的因素1．該種房地產(chǎn)的價格水平。最高最佳使用原則的含義最高最佳使用原則是指法律上許可、技術上可行、經(jīng)濟合理，經(jīng)過充分論證，能夠使得估價對象達到最大可能的使用。、利益和收益房地產(chǎn)三大估價方法：市場比較法、成本法、收益法；土地使用權：是指單位或者個人依法或依約定,對國有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權利。房地產(chǎn)是土地（或土地使用權），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質實體及其權益。1成本法是根據(jù)估價對象的重置成本或重建成本來求取估價對象價值的方法。第三篇：房地產(chǎn)估價復習材料整理版《房地產(chǎn)估價理論與方法》復習題 簡述專業(yè)房地產(chǎn)估價的定義；與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價有哪些特點？(P2)答：定義：專業(yè)房地產(chǎn)估價是指房地產(chǎn)估價機構接受他人委托，選派房地產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)的價值或價格進行分析測算和判斷并提供相關專業(yè)意見的活動； 特點：他是專業(yè)機構和專業(yè)人員完成的；他提供的專業(yè)意見，他具有公信力，他實行有償服務，他有擔當法律責任。嚴謹意義上的房地產(chǎn)是建筑物及其他相關地上定著物，是實物、權益、區(qū)位三者的結合體。房地產(chǎn)供給(P88)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有著在某一特定時間內，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售的數(shù)量。定基價格指數(shù)與環(huán)比價格指數(shù)(P192)：在價格編制中，需要選擇某個時期為基期，如果是以某個固定時期為基期的，則為定基價格指數(shù)。房地產(chǎn)外部因素有人口、制度政策、經(jīng)濟、社會、國際、心理和其他。房地產(chǎn)交易因素是指房地產(chǎn)交易中對房地產(chǎn)交易價格有影響的因素。試列舉一些對房地產(chǎn)價格有影響的規(guī)劃和計劃，并簡述其對房地產(chǎn)價格的具體影響。對房地產(chǎn)的升值作用主要發(fā)生在交通項目立項之后，完成之前。房地產(chǎn)估價原則中的替代原則對房地產(chǎn)估價有何要求？為什么要遵守該原則？(P165)要求：：(1)如果附近存在著一定數(shù)量與估價對象相似的房地產(chǎn)并已知其價格，則可以依據(jù)替代原則，由這些相似的房地產(chǎn)的價格推算出估價對象的價格。由于需要處分抵押物的時間與估價時點一般相隔較長，而且抵押擔保的范圍包括主債權及利息、違約金。簡述比較法中搜集交易實例(P177)、選取可比實例的要求(P179)搜集交易實例的要求，搜集信息完整、真實、準確的交易實例，是提高估價精度的一個基本保證。簡述收益法的含義、本質(P212)、理論依據(jù)及收益法估價的操作步驟(P216)收益法：預測估價對象的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉換為價值得到估價對象價值或價格的方法。2報酬率是在報酬資本化法中采用的，是通過折現(xiàn)的方式將房地產(chǎn)的預期收益轉換為價格的比率。所以不必直接依靠與估價對象的凈收