【正文】 未來(lái)建成狀態(tài)的市場(chǎng)總值，扣減目前尚未投入的建安費(fèi)，配套費(fèi)以及管理費(fèi)、銷售稅費(fèi)等得出估價(jià)對(duì)象目前狀態(tài)下的市場(chǎng)價(jià)格。由于市房地產(chǎn)市場(chǎng)上同類高檔商業(yè)型房地產(chǎn)的市場(chǎng)實(shí)際交易案例很少，而此類房地產(chǎn)在使用過(guò)程中具有明顯的收益性質(zhì)，可以不斷地獲得經(jīng)營(yíng)收益。即在潛在毛收入的基礎(chǔ)上，考慮商業(yè)物業(yè)在使用過(guò)程中的正常空置、拖欠租金等損失后，實(shí)際所能獲得的年總收入。Ⅶ 選擇報(bào)酬資本化公式?？头磕杲?jīng)營(yíng)收入為：(900 元 / 日?套 528 套 70%+1800 元 / 日?套 54 套 65% +2800 元 / 日?套 8 套 50%+24500 元 / 日?套 1 套 35%) 360 日＝ 14961 萬(wàn)元 b 客房年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 ○ 營(yíng)業(yè)成本：客房營(yíng)業(yè)成本包括客房的各項(xiàng)服務(wù)成本、能源費(fèi)、維修費(fèi)用及每年的固定資產(chǎn)(除房屋和與房屋不可分離的設(shè)備設(shè)施)折舊等，根據(jù)可行性研究和初步設(shè)計(jì)中確定的酒店規(guī)模、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)估算，客房年?duì)I業(yè)成本約 3120 萬(wàn)元。根據(jù)廣場(chǎng)、廣場(chǎng)、路一帶同類餐飲娛樂設(shè)施的經(jīng)營(yíng)情況，經(jīng)營(yíng)規(guī)模按建筑面積比例套算，估算餐飲娛樂部分年經(jīng)營(yíng)收入為 3650 萬(wàn)元。c 餐飲娛樂部分凈收益餐飲娛樂部分凈收益＝年經(jīng)營(yíng)收入－年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 ＝ 3650 萬(wàn)元－ 1986 萬(wàn)元 ＝ 1664 萬(wàn)元 其他部分凈收益酒店的其他部分凈收益包括通過(guò)地下停車場(chǎng)、商務(wù)中心、健身、娛樂等服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)獲得的收入，減去相關(guān)費(fèi)用獲得的凈收益。B 確定報(bào)酬率根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，確定商場(chǎng)部分年凈收益的報(bào)酬率采 用與酒店部分相同的報(bào)酬率即 % 的報(bào)酬率。成交價(jià)格為建筑面積每平方米 8400 元，交易日期為 2004 年 9 月 30 日。○ 交易日期修正可比實(shí)例一、二、三的交易日期接近，且在該期間內(nèi)，寫字樓類房地產(chǎn)價(jià)格基本平穩(wěn)，因此可看作 100?？紤]目前行業(yè)報(bào)酬率水平并結(jié)合近期利率情況，確定折現(xiàn)率為 17%。⒌ 資源性費(fèi)用估價(jià)對(duì)象為在建工程，該項(xiàng)費(fèi)用尚未發(fā)生，故本報(bào)告不計(jì)此項(xiàng)費(fèi)用。 房地產(chǎn)估價(jià)公司 二 ○ ○四年十一月六日第五篇：《房地產(chǎn)估價(jià)》課程設(shè)計(jì)《房地產(chǎn)估價(jià)》課程設(shè)計(jì)目錄鹽城地區(qū)人口總量保持穩(wěn)定，全市常住人口為6709629人。 收入數(shù)據(jù)生活水平不斷提高。新建和改造BRT站臺(tái)61座，新增新能源公交車150輛，優(yōu)化新增線路50條。提檔升級(jí)農(nóng)村公路1121公里，新改建橋梁759座，建成美麗鄉(xiāng)村旅游公路1036公里。其中，%；，%；，%。評(píng)估人員經(jīng)過(guò)綜合分析上述結(jié)果，最終確定估價(jià)結(jié)果為 億元。參照同類房地產(chǎn)此項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算估價(jià)對(duì)象專業(yè)費(fèi)用為 1120 萬(wàn)元。D 根據(jù)以上各項(xiàng)修正系數(shù)，列表比準(zhǔn)價(jià)格詳見表 2 ： 項(xiàng) 目 一 二 三成交單價(jià)(元/㎡)8400 9000 8800 區(qū)位狀況修正 100/95 100/100 100/98 房地產(chǎn)狀況因 素修正 實(shí)物狀況修正 100/95 100/95 100/95 交易情況修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 95/100 95/100 95/100 比準(zhǔn)價(jià)格 8840 9000 8980 對(duì)調(diào)整后的比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行綜合平均，估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)單價(jià)為：(8840 ＋ 9000 ＋ 8980)/3 ≈ 8940(元 / ㎡)E 寫字樓部分的價(jià)格估價(jià)對(duì)象寫字樓部分的價(jià)格為：( ＋ ) 8940 ＝ 34801(萬(wàn)元)④ 大廈于 2006 年 5 月 31 日所能實(shí)現(xiàn)的整體價(jià)值為： 130898 ＋ 17933 ＋ 34801 ＝ 183632(萬(wàn)元)本報(bào)告采用動(dòng)態(tài)方式進(jìn)行計(jì)算測(cè)算。成交價(jià)格為建筑面積 8800 元 / ㎡，交易日期為 2004 年 10 月 12 日。A 選擇類似交易案例 實(shí)例一：位于區(qū)街，為一棟二十七層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)現(xiàn)代化大廈，1998 年 10 月投入使用?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范》第 條規(guī)定：“對(duì)于土地和建筑物合一的估價(jià)對(duì)象，當(dāng)建筑物耐用年限長(zhǎng)于或等于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來(lái)可獲收益的年限”?！?經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)：根據(jù)調(diào)查和 2003 年市社會(huì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)資料中賓館酒店業(yè)財(cái)務(wù)狀況報(bào)表，估算餐飲部分年經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)為 365 萬(wàn)元?！?年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用合計(jì)： 6671 萬(wàn)元。根據(jù)本公司掌握的市目前五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)間收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并考慮估價(jià)對(duì)象酒店部分的設(shè)計(jì)及裝修標(biāo)準(zhǔn)，確定大廈的酒店標(biāo)準(zhǔn)間收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)預(yù)計(jì)為 900 元 / 日(人民幣)，利用率為 70% ； 套間為 1800 元 / 日，利用率為 65% ； 豪華套間為 2800元 / 日，利用率為 50% ； 總統(tǒng)套房為 24500 元 / 日，利用率為 35%。Ⅵ 確定收益年限。即假設(shè)估價(jià)對(duì)象在充分利用、無(wú)空置時(shí)的年總收入?；居?jì)算公式為： P=P’(A+B+C+D)其中(以下各個(gè)項(xiàng)目費(fèi)用均為折現(xiàn)值)： P ：估價(jià)對(duì)象目前狀態(tài)價(jià)格P’ ： 項(xiàng)目全部建成后銷售價(jià)格 A ：續(xù)建成本 B ：管理費(fèi)用 C ：銷售稅費(fèi)D ：買方購(gòu)買在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)稅費(fèi) 具體分項(xiàng)核算如下：⒈ 項(xiàng)目全部建成后的市場(chǎng)價(jià)格：根據(jù)委托人的估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象功能上的特點(diǎn)，本報(bào)告采用不同的評(píng)估方法，分別對(duì)估價(jià)對(duì)象——大廈在目前狀態(tài)下各功能部分的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，確定大廈目前狀態(tài)的市場(chǎng)總值。根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處的地理位置、規(guī)模以及其設(shè)計(jì)方案，根據(jù)最高最佳使用原則，本估價(jià)報(bào)告中估價(jià)對(duì)象作為集酒店、寫字間、商場(chǎng)為一體的現(xiàn)代化綜合性物業(yè)使用為其最高最佳使用。國(guó)內(nèi)外商家的不斷進(jìn)入，對(duì)高檔商務(wù)用房產(chǎn)生了大量需求。市已經(jīng)在國(guó)內(nèi)外特別是東亞地區(qū)形成了較高的知名度。⑹ 區(qū)域特征及變動(dòng)趨勢(shì)估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域是市最繁華的文化娛樂中心區(qū)，以各種規(guī)模的影視廳、賓館、酒店等娛樂服務(wù)設(shè)施為主，混雜少量居民住宅。⑵ 街路配置估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域南接寬約 30m 的街，西接寬約 20m 的街，北接寬約 50m 的路。⒉ 建造年代估價(jià)對(duì)象于 2000 年 8 月開工建設(shè)，2003 年 10 月建至目前狀態(tài)停工至今。廣播音響系統(tǒng)：包括背景音樂系統(tǒng)、客房音響系統(tǒng)、業(yè)務(wù)廣播系統(tǒng)、火災(zāi)事故廣播系統(tǒng)。⒍ 設(shè)備及設(shè)施配置 ① 中央空調(diào)系統(tǒng)大廈采購(gòu)美國(guó)“開利”牌中央空調(diào)系統(tǒng)，對(duì)不同的功能區(qū)分別采用空氣系統(tǒng)和風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)系統(tǒng)，地下室設(shè) 4 臺(tái) 930RT的雙效溴化鋰吸收式水冷機(jī)組，由城市集中供熱系統(tǒng)提供蒸汽，另在地下室設(shè) 2 臺(tái)進(jìn)口蒸汽發(fā)生器。高級(jí)寫字間：地面鋪高級(jí)地毯，木墻裙，吸音板吊頂，嵌入式燈具，鑲包木門。一層設(shè)總服務(wù)臺(tái)、電梯廳、瀑布流水，并設(shè)自動(dòng)扶梯聯(lián)結(jié)地下一層的娛樂設(shè)施和地上一層至五層裙房的餐飲、會(huì)議等公共空間，五層的多功能廳設(shè)有四國(guó)語(yǔ)言同聲傳譯系統(tǒng)及聲光控制室，六層設(shè)桑拿、游泳池、屋頂花園等休憩、健身設(shè)施。塔身部分線條簡(jiǎn)潔、流暢，塔頂向塔身的過(guò)渡自然，強(qiáng)調(diào)建筑輪廓線條完美。估價(jià)對(duì)象總建筑面積為 ㎡， ㎡，土地性質(zhì)為國(guó)有出讓性質(zhì)，土地使用權(quán)歸大廈酒店有限公司所有，使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結(jié)束。⑶ 替代原則。六 價(jià)值定義：根據(jù) 《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》 第 關(guān)于 “房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估，應(yīng)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)”的規(guī)定，本報(bào)告評(píng)估估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí) 點(diǎn)狀態(tài)下的公開市場(chǎng)價(jià)格。② 本次評(píng)估未考慮特殊交易方式對(duì)估價(jià)結(jié)論的影響。⑷ 公開市場(chǎng)假設(shè)。③ 估價(jià)對(duì)象占用土地使用權(quán)性質(zhì)為國(guó)有出讓性質(zhì)，出讓使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結(jié)束，報(bào)告分析中以土地出讓金已完全繳付為前提。⑻ 本估價(jià)報(bào)告是本估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)測(cè)算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素時(shí)行分析，為估價(jià)對(duì)象轉(zhuǎn)讓提供公開市場(chǎng)價(jià)格目的而出具的，但受本估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)人員的職業(yè)水平和能力的影響。⑵ 本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。“九八七六法則”：超過(guò)100英尺的第一、二、三、四個(gè)25英尺等分的價(jià)值，分別為臨街深度100英尺的土地價(jià)值的9%、8%、7%、6%。靜態(tài)分析法測(cè)算出來(lái)的結(jié)果較粗略，但測(cè)算過(guò)程相對(duì)簡(jiǎn)單。本質(zhì)：以房地產(chǎn)的預(yù)期未來(lái)收益為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格 理論依據(jù)：預(yù)期原理操作步驟： 2,選擇具體地估價(jià)對(duì)象 簡(jiǎn)述假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象(P321)具有開發(fā)或再開法潛力并且開發(fā)完成后的價(jià)值可采用比較法、收益法等成本法以外的方法求取的房地產(chǎn)，都適用假設(shè)開發(fā)法。因此，土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，都應(yīng)計(jì)算利息。,直觀容易理解。區(qū)別：，是一步就將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率。：將可比實(shí)例在其自身權(quán)益狀況下的價(jià)格，調(diào)整為估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況下的價(jià)格。選取可比實(shí)例的要求：，一般選取3至5個(gè)可比實(shí)例 ：可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相似，可比實(shí)例的交易方式適合估價(jià)目的，可比實(shí)例成交日期接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)，可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格。損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用，屆時(shí)抵押房地產(chǎn)的價(jià)值有可能下跌，其他相關(guān)的不確定因素也較多，為確保抵押貸款的清償，擬接受抵押擔(dān)保的債權(quán)人對(duì)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)高度關(guān)注。(2)不能孤立地思考估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，要考慮相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格牽掣。影響房地產(chǎn)價(jià)格的外部配套設(shè)施主要有哪些？（P133）它們與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系如何？(P134)外部配套設(shè)施：教育質(zhì)量高的中小學(xué)、醫(yī)療水平高的醫(yī)院購(gòu)物中心和休閑娛樂場(chǎng)所。（P140,展開）對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的規(guī)劃有： 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃：十一五規(guī)劃的實(shí)施抑制普通商品房?jī)r(jià)格上漲，會(huì)使大戶型高檔商品房?jī)r(jià)格上漲。金融政策、利率變動(dòng)、稅收政策變化是怎樣影響房地產(chǎn)價(jià)格的？(P138,展開)金融制度政策:采用由緊到松的貨幣政策，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲，相反，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。也可分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素。如果是以上一時(shí)期作為基期的，則為環(huán)比價(jià)格指數(shù)。殘余價(jià)值(P100):估價(jià)對(duì)象在非繼續(xù)利用情況下的價(jià)值，它一般低于市場(chǎng)價(jià)值。從房地產(chǎn)估價(jià)和把握房地產(chǎn)價(jià)值的角度看，房地產(chǎn)主要有哪些特性？(P58)答：1:不可移動(dòng)2：獨(dú)一無(wú)二3：壽命長(zhǎng)久4：供給有限5：價(jià)值較大6：用途多樣7：相互影響8：易受限制9：難以變觀10：保值增值 為什么說(shuō)房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力弱？(P64)答：房地產(chǎn)由于具有價(jià)值較大、獨(dú)一無(wú)二、易受限制等特性，加上交易手續(xù)較繁雜等原因，使得同一宗房地產(chǎn)的買賣不會(huì)頻繁發(fā)生，一旦需要出售，通常需要較長(zhǎng)時(shí)間才能脫手。簡(jiǎn)述房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)(P5)及現(xiàn)實(shí)需要(P14)；答：本質(zhì)：評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值現(xiàn)實(shí)需要：房地產(chǎn)抵押的需要；房地產(chǎn)稅收的需要，房地產(chǎn)征收征用的需要，房地產(chǎn)司法拍賣的需要，房地產(chǎn)分家析產(chǎn)的需要，房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?，房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需要，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的需要，企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要，房地產(chǎn)行政管理的需要，其他方面需要。成本法的理論依據(jù)，從賣方的角度考慮，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論 ；從買方的角度考慮，一般用于既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的評(píng)估。1地價(jià)與一般物品價(jià)格的不同1．生產(chǎn)成本不同2．折舊不同3．價(jià)格差異不同4．市場(chǎng)性質(zhì)不同5．形成時(shí)間不同1專業(yè)估價(jià)與非專業(yè)估價(jià)的本質(zhì)區(qū)別專業(yè)估價(jià)主要有以下5個(gè)特點(diǎn)：①由專業(yè)人員完成 ②是一種專業(yè)意見 ③具有社會(huì)公信力④實(shí)行有償服務(wù)⑤承擔(dān)法律責(zé)任1決定房地產(chǎn)需求量的因素1．該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平。最高最佳使用原則的含義最高最佳使用原則是指法律上許可、技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)合理，經(jīng)過(guò)充分論證，能夠使得估價(jià)對(duì)象達(dá)到最大可能的使用。、利益和收益房地產(chǎn)三大估價(jià)方法：市場(chǎng)比較法、成本法、收益法；土地使用權(quán)：是指單位或者個(gè)人依法或依約定,對(duì)國(guó)有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利。房地產(chǎn)是土地（或土地使用權(quán)），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。1成本法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的重置成本或重建成本來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。第三篇：房地產(chǎn)估價(jià)復(fù)習(xí)材料整理版《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》復(fù)習(xí)題 簡(jiǎn)述專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的定義；與非專業(yè)估價(jià)相比，專業(yè)估價(jià)有哪些特點(diǎn)？(P2)答：定義：專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)是指房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受他人委托，選派房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行分析測(cè)算和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動(dòng)； 特點(diǎn)：他是專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員完成的；他提供的專業(yè)意見，他具有公信力，他實(shí)行有償服務(wù)，他有擔(dān)當(dāng)法律責(zé)任。嚴(yán)謹(jǐn)意義上的房地產(chǎn)是建筑物及其他相關(guān)地上定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的結(jié)合體。房地產(chǎn)供給(P88)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有著在某一特定時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售的數(shù)量。定基價(jià)格指數(shù)與環(huán)比價(jià)格指數(shù)(P192)：在價(jià)格編制中，需要選擇某個(gè)時(shí)期為基期，如果是以某個(gè)固定時(shí)期為基期的，則為定基價(jià)格指數(shù)。房地產(chǎn)外部因素有人口、制度政策、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、國(guó)際、心理和其他。房地產(chǎn)交易因素是指房地產(chǎn)交易中對(duì)房地產(chǎn)交易價(jià)格有影響的因素。試列舉一些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的規(guī)劃和計(jì)劃，并簡(jiǎn)述其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的具體影響。對(duì)房地產(chǎn)的升值作用主要發(fā)生在交通項(xiàng)目立項(xiàng)之后，完成之前。房地產(chǎn)估價(jià)原則中的替代原則對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)有何要求？為什么要遵守該原則？(P165)要求：：(1)如果附近存在著一定數(shù)量與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)并已知其價(jià)格，則可以依據(jù)替代原則，由這些相似的房地產(chǎn)的價(jià)格推算出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。由于需要處分抵押物的時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般相隔較長(zhǎng)，而且抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金。簡(jiǎn)述比較法中搜集交易實(shí)例(P177)、選取可比實(shí)例的要求(P179)搜集交易實(shí)例的要求，搜集信息完整、真實(shí)、準(zhǔn)確的交易實(shí)例，是提高估價(jià)精度的一個(gè)基本保證。簡(jiǎn)述收益法的含義、本質(zhì)(P212)、理論依據(jù)及收益法估價(jià)的操作步驟(P216)收益法：預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。2報(bào)酬率是在報(bào)酬資本化法中采用的，是通過(guò)折現(xiàn)的方式將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)格的比率。所以不必直接依靠與估價(jià)對(duì)象的凈收