【正文】 每年不變，且因收益期限為有限年，故選用公式為：V=A/Y[11/(1+Y)^n] 上述公式中的收益期限n為45年（建筑物經(jīng)濟壽命為60年，長于土地使用年限。2．本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。這些事項未經(jīng)我們調(diào)查確認(rèn)；2．本報告假定估價對象的處置不受可能影響其價值的權(quán)限制和負(fù)有法律義務(wù)性質(zhì)的開支所約束；3．本報告假設(shè)估價對象保持估價時點時產(chǎn)權(quán)記載用途繼續(xù)使用，且為估價對象合法的最高最佳使用用途；4．估價人員對估價對象的現(xiàn)場查勘僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，本報告假設(shè)估價對象符合國家有關(guān)技術(shù)、質(zhì)量、驗收規(guī)范；5．估價對象的過去、現(xiàn)在和未來處于公開的市場環(huán)境中，未受特殊因素的影響；6．委托方向本公司提供的有關(guān)資料和陳述的情況是真實，合法和完整的。3．估價對象建筑物使用情況：估價對象現(xiàn)為在建工程，未投入使用； 4．估價對象建筑及裝飾情況：該商業(yè)中心建筑總樓層為地面七層、地下一層，為整幢鋼混結(jié)構(gòu)多層建筑，主體結(jié)構(gòu)為框架剪力墻，其容積率為3．4建筑密度為0．62。8．報告使用人應(yīng)全面閱讀本報告，并特別注意本報告“估價的假設(shè)和限制條件”、“價值定義”中所載明的內(nèi)容，參考本估價報告結(jié)果，合理使用本報告，否則我公司估價人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。此函。（6）其他稅費為租金收入的6%。估價人員： 估價作業(yè)日期：第三篇 估價技術(shù)報告一、估價方法選用：由于有較多的可比對象，本次估價選用的是收益法。估價目的為該業(yè)主出租辦公樓提供有效參考。，即本次估價中所涉及的房地產(chǎn)之價格、成本、稅額等都是根據(jù)當(dāng)前市場狀況確定的，均不考慮未來的變動。，本估值報告書的全文或任何部份內(nèi)容或任何注釋，均不能以任何形式刊載于任何文件、通函或聲明。然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值。（六）、資本化率分為綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率，他們之間的關(guān)系應(yīng)按下式確定：RO=L*RL+B*RB(6)式中RO——綜合資本化率(%)，適用于土地與建筑物合一的估價。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率。利用估價對象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，應(yīng)與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益進行比較。選用適宜的計算公式求出收益價格。小區(qū)內(nèi)部有百米風(fēng)情步行街，9300多平米的藝術(shù)館、體育館、名牌小學(xué)、合肥50中、2所幼兒園、綜合商場有家樂福超市、好又多超市、合肥協(xié)和醫(yī)院、中西醫(yī)院結(jié)合醫(yī)院、炮院醫(yī)院、105醫(yī)院、合肥腦科醫(yī)院等基本配套設(shè)施。⒏ 投資利潤根據(jù)同類檔次房地產(chǎn)同期平均投資利潤率 20% 計算約為13658 萬元。具體分項測算如下： ⒈ 取得土地的費用根據(jù)估價對象所占用土地的性質(zhì)，此項費用包括土地出讓金、拆遷安置補償費和城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。因此估價對象交易日期修正系數(shù)為 95。成交價格為建筑面積 9000 元 / ㎡，交易日期為 2004 年 9 月 6 日。近幾年，市的廣場、廣場、路兩側(cè)開發(fā)了大量高檔寫字樓，如大廈、大廈、大廈、大廈、大廈等，類似標(biāo)準(zhǔn)檔次寫字樓的實際交易案例較多，故選用市場比較法評估其市場價格。市場提取法是搜集同一市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報酬資本化法公式，反求出報酬率?！?管理費用：包括房產(chǎn)稅、保險費、管理人員工資及福利、差旅費等各種費用，估算年管理費用為 70 萬元。○ 財務(wù)費用：包括流動資金的利息、籌資成本、匯兌損益等，估算為 257 萬元。A 酒店部分凈收益測算：預(yù)計大廈于 2006 年 5 月 31 日才能建成交付使用，故本估價報告基于前述基本分析和市高檔酒店的客觀收入和費用標(biāo)準(zhǔn)來預(yù)測計算其凈收益。Ⅳ 計算估價對象未來各年的凈收益，即有效年收入中減去各種運營費用得到的，由使用房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益。本次評估采用收益法當(dāng)中的報酬資本化法。銷售收入在 2006 年 5 月31 日一次性變現(xiàn)。因此，在市中心商業(yè)區(qū)域或金融商務(wù)區(qū)域投資 興建高檔酒店和寫字樓前景明朗，物業(yè)價格將保持在較高水平。在新批外商投 資企業(yè)項目中，總投資超 1000 萬美元的大項目有 118 項，趨超5000 萬美的有 14 項。改革開放以來，特別是近十多年來，市經(jīng)濟發(fā)展迅速。該區(qū)域東接廣場商貿(mào)金融區(qū)，西面和北面與市中心商業(yè)區(qū)相連接。二 區(qū)位狀況分析 ⑴ 區(qū)域范圍估價對象所處區(qū)域為以估價對象為中心，向東 50m 至街，向西 300m 至街，向北 300m 至街所圍成的區(qū)域。⑤ 動力系統(tǒng)包括熱力站、鍋爐房、柴油發(fā)電機、油罐、油泵和泠庫等設(shè)備。機電設(shè)備自動控制系統(tǒng)： 采用計算機進行分散控制和集中管理。客房：地面鋪地毯，壁紙墻面，裝飾吸音吊頂。⒌ 裝修外墻：裙房采用暖灰色花崗巖板；塔樓外墻采用玻璃幕部分塑鋁板掛面； 窗和局部玻璃幕墻采用鋁合金框，淺灰色隔熱中空玻璃。地下四層按地下人防設(shè)計，地下一層設(shè)計有舞廳、保齡球室等娛樂服務(wù)設(shè)施，地下二層至地下四層為地下停車場。一 實物狀況分析⑴ 大廈主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)說明根據(jù)委托人提供的經(jīng)批準(zhǔn)的大廈施工圖紙，該大廈的主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)說明如下：⒈ 總用地面積 ㎡其中：酒店部分用地面積 ㎡ 寫字間部分用地面積 ㎡⒉ 土地使用期限 1998 年 9 月 20 日至 2038 年 9 月 19 日 ⒊ 建筑占地面積 ㎡ ⒋ 總建筑面積 ㎡ ⒌ 建筑層數(shù)： 地下部分4F~1F 寫字間部分 A 座 7F~13F B 座 7F~29F 酒店客房部分 A 座 14F~51F ⒍ 建筑容積率 1: ⒎ 建筑覆蓋率 % ⒏ 綠化率 % ⒐ 建筑總高 A 座總高 B 座總高 ⒑ 總用水量 2162m3/ 日 復(fù)用水量 310 m3/ 日 實際用水量 1852 m3/ 日 ⒒ 空調(diào)冷量 3715RT ⒓ 過熱蒸汽量 ⒔ 設(shè)備總?cè)萘?10167KV A 變壓器安裝容量 9300KVA 發(fā)電機 1120KVA 和 400KV A 各一臺 ⑵ 大廈整體設(shè)計方案說明依據(jù)“大廈整體設(shè)計方案”，建成后的大廈要達(dá)到如下標(biāo)準(zhǔn)： ⒈ 總平面布置大廈依原地勢設(shè)計，充分利用有效的用地面積，保證退后路道路紅線 10m、廣場 12m 的規(guī)劃要求。十 估價結(jié)果：本估價機構(gòu)根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用科學(xué)合理的估價方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)市場價值因素進行分析，確定估價對象在符合報告中的有關(guān)假設(shè)以及限制條件的基礎(chǔ)上，在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，于估價時點可能實現(xiàn)的市場價格總值為人民幣(大寫)玖億貳仟萬圓整。遵循合法原則，應(yīng)以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。估價對象于估價時點土建工程及建筑外裝修工程已經(jīng)完工，電梯、扶梯設(shè)備以及中央空調(diào)機組等設(shè)備已運至施工現(xiàn)場。③ 估價報告應(yīng)用的有效期自完成并提交估價報告日起原則上規(guī)定為一年，當(dāng)市場變化較大時，報告的有效期不超過半年。即要求估價結(jié)果是估價對象當(dāng)前狀態(tài)于估價時點當(dāng)時市場狀況下形成的客觀合理價格。具體前提如下：① 估價對象為在建工程，因委托人提供資料有限，本次評估以估價對象合法開發(fā)為所設(shè)前提。我們不承擔(dān)對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進行調(diào)查的責(zé)任。本報告估價對象于估價時點二○○四年十月二十九日狀 態(tài)下的公開市場價格，估價目的是為估價對象轉(zhuǎn)讓提供公開市場價格參考。5,委托方提供的《房屋所有權(quán)證》(房權(quán)證開房字第14284號)6,估價原則1,合法原則:以估價對象的合法使用,合法處分為前提估價。4,國務(wù)院,建設(shè)部,中國人民銀行及有關(guān)部委,內(nèi)蒙古自治區(qū)及地方人民政府和有關(guān)部門頒布的法規(guī)和政策性文件。2=1,700元/m2 委托房地產(chǎn)價值為1,700元/m2=144, 七,估價結(jié)果確定綜合分析房地產(chǎn)市場狀況,以及估價采用方法的計算特點,有關(guān)參數(shù)選取的合理性,最后確定估價對象房地產(chǎn)估價時點在二0一0年三月二十六日的價值為大寫人民幣壹拾肆萬肆仟玖佰肆拾貳元整(144,).附件(一)《房屋所有權(quán)證》(房權(quán)證開房字第14284號)復(fù)印件(二)郭立德身份證復(fù)印件(三)房地產(chǎn)價格評估委托書(四)房產(chǎn)(評估)業(yè)務(wù)審核備案表 開魯縣嘉誠房地產(chǎn)價格評估事務(wù)所 二0一0年三月二十六日第二篇：房地產(chǎn)估價報告范文房地產(chǎn)估價報告模板市區(qū)廣場號大廈 房地產(chǎn)估價報告項目名稱：位于 市 區(qū) 廣場號的大廈 委 托 人：大廈酒店有限公司 估價機構(gòu)：房地產(chǎn)估價公司 估價人員： 估價作業(yè)日期： 二00八年十二月1日至 二00八年十一月六日 估價報告編號：目 錄一、致委托人函??????????????第頁二、估價師聲明??????????????第頁三、估價的假設(shè)和限制條件?????????第頁四、估價結(jié)果報告?????????????第頁五、估價技術(shù)報告?????????????第頁六、附件?????????????????第頁 致委托人函 大廈酒店有限公司：受貴公司委托，本估價機構(gòu)秉著獨立、客觀、公正、科學(xué)的原則，對位于 市 區(qū) 廣場號大廈房地產(chǎn)進行價格評估。⑸ 我們已對本估價報告中的估價對象進行了現(xiàn)場勘察，并對勘察的客觀性、真實性、公正性承擔(dān)責(zé)任，但我們對估價對象的現(xiàn)場勘察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托人提供的資料以及當(dāng)前建筑行業(yè)一般標(biāo)準(zhǔn)或相關(guān)規(guī)范進行評估。合法性是指估價對象必須合法使用、合法交易或合法處分為前提。⑶ 估價時點假設(shè)。② 本估價報告不作為估價對象權(quán)屬確認(rèn)的依據(jù)。估價對象總建筑面積為 ㎡， ㎡，土地性質(zhì)為國有出讓性質(zhì)，土地使用權(quán)歸大廈酒店有限公司所有，使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結(jié)束。⑴ 合法原則。九 估價方法：根據(jù)估價對象的特點，本報告將采用假設(shè)開發(fā)法和成本法對估價對象進行評估。針對 大廈的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和功能特點，分析影響其價格形成的因素主要有以下方面。⒋ 建筑功能分布 ① 地下部分估價對象地下部分設(shè)四層地下室，主要為地下停車場(22 7 個車位)、機電設(shè)備用房和酒店的輔助用房。七層為會議中心，六層及八層至二十六層為寫字間，二十七層至二十九層為設(shè)備層、機房，屋頂設(shè)冷卻塔。廚房、備餐間：防滑地磚，釉面磚墻面，金屬板吊頂。A 座屋頂平臺設(shè)各種天線，接收設(shè)備在 A 座十三層。④ 給排水系統(tǒng)包括給水、排水、熱水及開水供應(yīng)、循環(huán)供水、游泳池供水、消防和排水系統(tǒng)。南側(cè)與寬約 30m 的街等高相接，臨街寬度約 50m，西側(cè)與寬約 20m 的街等高相接，臨街寬度約120m，北側(cè)與寬約 50m 的路等高相接，臨街寬度約 50m，東側(cè)臨寬約 6m 的巷道。經(jīng)過該區(qū)域的 15 路、23 路、702 路、703 路等十余條公交聯(lián)營線路，可通達(dá)市內(nèi)各個區(qū)域，形成輻射能力極強的公共交通網(wǎng)絡(luò)。三 市場背景分析市位于遼東半島最南端，三面環(huán)海，一面與大陸相接，是我國東北地區(qū)對外開放的窗口和走向世界的橋梁，是我國北方開放度最高的城市。全市新批外商投資企業(yè) 879家，比上年增長 % ； 合同外資金額 億美元，增長 % ；實際使用外商直接投資 億美元，增長 %。可以預(yù)見，隨著國家振興東北老工業(yè)基地相關(guān)政策的落實與實施，作為東北亞航運中心以及國際航運中心的建設(shè)、東北亞金融中心、物流集散地的建設(shè)，會使市的經(jīng)濟發(fā)展和對外開放的步伐進一步加快，國內(nèi)外進入市的投資、經(jīng)商、旅游等活動將會持續(xù)增長。本報告在測算中考慮資金的時間價值，將各期資金投入和銷售收入折算為估價時點的現(xiàn)值，并基于如下假設(shè)進行折現(xiàn)：所有投資均在各期期中一次性實現(xiàn)。收益法稱收益資本化法或收益還原法，是預(yù)測估價對象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價值，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。即在房地產(chǎn)的使用過程中為取得經(jīng)營收益所花費的各種費用，包括：營業(yè)成本、營業(yè)費用、財務(wù)費用、稅金及附加費以及經(jīng)營者利潤等。本報告中假設(shè)估價對象在未來使用年限(有限年)內(nèi)，每年可獲得穩(wěn)定的年凈收益，且各年的報酬率保持不變，確定報酬資本化法的計算公式為：A ——年凈收益； Y ——報酬率；n ——收益期限，自估價時點起至未來可獲得收益時間?！?管理費用：包括房產(chǎn)稅、保險費、管理人員工資及福利、差旅費等各種費用，估算客房部分年管理費用為 343 萬元?！?營業(yè)費用：包括服務(wù)人員工資及福利、開辦費攤銷和廣告、宣傳、交際費，根據(jù)市同類酒店 2000 ～ 2003 年此項費用平均水平估算，餐飲娛樂部分年營業(yè)費用為 200 萬元。其他部分凈收益＝(81 9 0 ＋ 1664) 10% ＝ 995 萬元 酒店部分的凈收益(a)以上三部分的凈收益之和，即：凈收益 a ＝ 8290 ＋ 1664 ＋ 995 ＝ 10949 萬元 B 報酬率的確定本次評估采用市場提取法確定估價對象的報酬率，即投資回報與所投入的資本的比率。D 商場部分價格 將凈收益、報酬率和經(jīng)濟收益年限代入計算公式(公式略)Y ＝ % n ＝ 32 年測算商場部分價格為： V ＝ 17933 萬元 ③ 大廈寫字樓部分的價格評估根據(jù)委托人提供的規(guī)劃設(shè)計圖紙，大廈寫字樓部分建成后除 A 座部分自用外，其余 B 座寫字樓全部向市場發(fā)售。比較實例位于該大廈的十九層，成交建筑面積約 ㎡，室內(nèi)為初裝修，鋁合金窗，采用 4 部進口高速電梯，設(shè)有煙霧報警、自動消防噴淋系統(tǒng)以及中央空調(diào)系統(tǒng)，水、電、暖等配套設(shè)施齊全。為簡化分析，本估價報告中假設(shè)在銷售前提下，全部銷售收入在 2006 年 5 月 31 日一次性變現(xiàn)。成本法使用公式：P ＝ L ＋ A ＋ B ＋ C ＋ D ＋ E ＋ F ＋ G ＋ H 其中 P ：評估價格； L ：土地費用； A ：前期費用； B ：建安工程費； C ：基礎(chǔ)設(shè)施配套費； D ：資源性費用； E ：管理費；