房地產(chǎn)估價報告常見錯誤(存儲版)
【正文】 建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起計1計算保險費(fèi)時，應(yīng)按建筑物現(xiàn)值為計算基數(shù)，而不是重置價值或年租金收入。（見《理論方法》213頁）。2將價格類型說錯（比準(zhǔn)價格、收益價格、積算價格）。不能遺漏應(yīng)扣除項（如：開發(fā)利潤。計算公式有錯（積算價格＝重新購建價格折舊）。成本利潤率對應(yīng)的基數(shù)（土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋銷售稅費(fèi)）計算折舊時，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起計直接成本利潤率對應(yīng)的基數(shù)（土地取得成本＋開發(fā)成本）成本法計算貸款利息時計算期有錯。房地產(chǎn)價值＝土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤動態(tài)方法時只要扣除在建成本、管理費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、買方購買稅費(fèi)4項內(nèi)容。評估結(jié)論沒有大寫。沒說明當(dāng)?shù)匾?guī)定的管理費(fèi)中是否包括水、電、汽、熱等費(fèi)用。 未考慮建筑物經(jīng)濟(jì)壽命對建筑物價值的影響。開發(fā)利潤計算時，不同的利潤率要對應(yīng)不同的計算基數(shù)（《房地產(chǎn)估價理論與方法》P145）?；鶖?shù)為土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費(fèi)用。舊房、房地產(chǎn)價格＝重新購建價格折舊⑶假設(shè)開發(fā)法1最終綜合確定估價結(jié)果時沒說明理由。1某些計費(fèi)基數(shù)未說明基數(shù)數(shù)值的來源。計算有效毛收入時未考慮（或只有部分考慮了，漏掉另一部分）空置率（或入住率、出租率），如果空置率為0或者入住率為100%就不合理，至少要說明原因。沒說明當(dāng)?shù)匾?guī)定的管理費(fèi)中是否包括水、電、汽、熱等費(fèi)用。房地產(chǎn)價值＝開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值管理費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)交稅費(fèi)。銷售稅費(fèi)只能以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值為基數(shù)計算，不能以續(xù)建成本等為基數(shù)
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