房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告常見(jiàn)錯(cuò)誤-全文預(yù)覽
【正文】 潤(rùn)率對(duì)應(yīng)的基數(shù)（土地取得成本＋開發(fā)成本）要根據(jù)市場(chǎng)供求分析為來(lái)最終確定評(píng)估值（體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)折舊的確定上）。成本法計(jì)算貸款利息時(shí)計(jì)算期有錯(cuò)。房地產(chǎn)價(jià)值＝土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)動(dòng)態(tài)方法時(shí)只要扣除在建成本、管理費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、買方購(gòu)買稅費(fèi)4項(xiàng)內(nèi)容。2抵押評(píng)估時(shí)，未說(shuō)明未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)值的影響。評(píng)估結(jié)論沒(méi)有大寫。1計(jì)算公式錯(cuò)誤，或計(jì)算過(guò)程錯(cuò)誤。再加上風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)龋?計(jì)算管理費(fèi)時(shí)，押金的利息不應(yīng)計(jì)算管理費(fèi)。1計(jì)算費(fèi)用時(shí)要根據(jù)和約上是否轉(zhuǎn)嫁了部分費(fèi)用，來(lái)決定是否有漏項(xiàng)或者多項(xiàng)，如：漏管理費(fèi)用（直接經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)漏扣商業(yè)利潤(rùn)），計(jì)算費(fèi)用時(shí)多項(xiàng)（如：不能將折舊費(fèi)、土地?cái)偺豳M(fèi)、抵押貸款還本付息額、改擴(kuò)建費(fèi)、所得稅等計(jì)入）（《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》）P206。無(wú)形收益不應(yīng)單獨(dú)計(jì)算，而應(yīng)當(dāng)通過(guò)選取較低的報(bào)酬率來(lái)體現(xiàn)。計(jì)算潛在毛收入時(shí)套用的天數(shù)錯(cuò)誤、面積錯(cuò)誤（應(yīng)扣減的未扣減），按使用面積計(jì)租的，要按使用面積系數(shù)將建筑面積換算成使用面積后再計(jì)算租金。要分析未來(lái)收益變化的趨勢(shì)，不能只看當(dāng)前收益情況。1計(jì)算保險(xiǎn)費(fèi)時(shí)，應(yīng)按建筑物現(xiàn)值為計(jì)算基數(shù)，而不是重置價(jià)值或年租金收入。1報(bào)酬率選取不當(dāng)（應(yīng)選取一年期定期存款利率或一年期國(guó)債利率做無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。一般用于待開發(fā)的土地、在建工程、可裝修改造（或可改變用途）的舊房三種情況下的評(píng)估。不同類型的房地產(chǎn)應(yīng)報(bào)據(jù)市場(chǎng)情況分別估算未來(lái)市價(jià)，一般通過(guò)市場(chǎng)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法、收益 。投資利潤(rùn)和投資利息只有靜態(tài)計(jì)算方法時(shí)才使用。評(píng)估毛地時(shí)還應(yīng)扣除拆遷安置費(fèi)）。
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