【正文】 環(huán)境優(yōu)美，教學(xué)設(shè)施先進(jìn)，旨在豐富老年人的精神、文化生活，為老人開辟一個(gè)學(xué)習(xí)、交流和增長知識(shí)的場(chǎng)所。為了豐富社區(qū)生活，東方太陽城乒乓球俱樂部、太極拳俱樂部、棋牌俱樂部、釣魚俱樂部已于2003年7月份正式成立，今后還將根據(jù)廣大業(yè)主的不同需求和興趣愛好，成立各種各樣的俱樂部，為業(yè)主們創(chuàng)造相互交流的平臺(tái)，使整個(gè)社區(qū)沐浴在和諧歡愉的氛圍中。所選樣本為：東方太陽城北京太陽城老年公寓泰申祥和國際敬老院以“開退休社區(qū)之先河，立晚年幸福之標(biāo)準(zhǔn)”為目標(biāo)的東方太陽城，坐落于有東方萊茵河之美譽(yù)的順義潮白河畔7000畝浩瀚林地中。隨著社會(huì)的發(fā)展，持這種想法的老人將越來越多，由此可見開發(fā)老年公寓的巨大潛力。這一方面是因?yàn)樵絹碓蕉嗟募艺?wù)公司介入居民的日常生活，許多老年人已經(jīng)從家庭保姆的身份中解放出來；另一方面，社會(huì)的發(fā)展使老年人與其子女的世界觀、價(jià)值觀和人生觀產(chǎn)生了分歧，他們需要保持一定的距離以緩解兩代人之間的矛盾。福建省老齡委提供的數(shù)字也表明，到１９９８年底，我?。叮皻q以上的老人達(dá)３７９．３９萬人，占總?cè)丝诘模保保担?，比１９９６年年均增長６．９％，高于全國年均３％的增速，成為全國第１０個(gè)進(jìn)入老年型的省份。而優(yōu)質(zhì)的服務(wù)應(yīng)該是度假村項(xiàng)目的靈魂，在運(yùn)營過程中發(fā)揮著重要的作用。含城市建設(shè)費(fèi)，娛樂配套：怡生園康樂部薈萃了網(wǎng)球、保齡球、壁球、乒乓球、臺(tái)球、高爾夫球、游泳、桑拿、按摩、健身、棋牌、美容美發(fā)、歌舞廳、KTV包間、豪華影院等項(xiàng)目。完備的房間設(shè)施及服務(wù)包括：門鈴；電子刷卡式門鎖；閉路電視；房間、衛(wèi)生間設(shè)電話；迷你酒吧及冰箱；中央空調(diào)；干/濕洗衣服務(wù)；開水服務(wù)；夜床服務(wù)；棋牌服務(wù)；安全可靠的消防系統(tǒng)。其間分布著會(huì)議、餐飲、運(yùn)動(dòng)和娛樂等區(qū)域——會(huì)議區(qū)包括880平方米的多功能廳一個(gè)，40至240平方米的各類會(huì)議室9個(gè)，并配有先進(jìn)的語音同傳和聲像設(shè)備；餐飲區(qū)有中餐廳3個(gè)，西餐廳1個(gè)，分別經(jīng)營川、魯、淮、粵、潮州、火鍋和歐陸式大菜，可同時(shí)容納800人就餐；健身、娛樂區(qū)設(shè)施齊備，擁有游泳館、網(wǎng)球館、橋牌俱樂部、12道保齡球館、壁球館、豪華電影館、乒乓球室、臺(tái)球廳、健身房、KTV包間、舞廳、垂釣、美容美發(fā)、桑拿、按摩和人體體質(zhì)測(cè)評(píng)；此外還擁有購物中心和商務(wù)中心等，為國內(nèi)外的各界人士和各方賓客提供理想愜意的休憩和工作場(chǎng)所。在2萬3千平方米的人工湖畔，氣勢(shì)宏偉的主體建筑綜合樓與風(fēng)格迥異的歐美式客房區(qū)及別墅群遙相輝映——客房區(qū)由哥特式、美式、西班牙式、日式四組建筑構(gòu)成；別墅群由嬉雨公館、藍(lán)水車院、凱旋宮、騎士山莊等8棟獨(dú)立式建筑構(gòu)成?？山梃b方面：該項(xiàng)目在社區(qū)規(guī)劃、園林設(shè)計(jì)、銷售策略和宣傳推廣等方面的優(yōu)勢(shì)比較明顯，值得本案借鑒和引用。木質(zhì)別墅暢怡軒大別墅11280元/天/棟六標(biāo)間、兩套間、會(huì)議室、臺(tái)球室、棋牌室、歌廳雙層別墅1122680元/天/棟一室一廳：a兩張單人床；b兩張單人床雙層別墅11231280元/天/棟三室一廳：a一張雙人床；b兩張單人床；c兩張單人床雙層別墅11241280元/天/棟三室一廳：a一張雙人床；b兩張單人床；c一張單人床雙層別墅11251280元/天/棟兩室一廳：a一張雙人床；b兩張單人床單層別墅（11261131）680元/天/棟一室一廳：a兩張單人床歐陸別墅210121051080元/天/棟三室一廳：1080元/天/棟三室一廳：a兩張雙人床；b兩張單人床；c一張單人床1080元/天/棟三室一廳：a一張雙人床；b兩張單人床；c一張單人床日式特色房30103085460元/天榻榻米式6人間310131133091400元/天兩張單人床3092400元/天一張雙人床3093500元/天兩室一廳：a一張雙人床；b兩張單人床加床樓內(nèi)客房80元/張/天標(biāo)準(zhǔn)單人間560元間/天餐飲配套：度假村內(nèi)分別建有可接待100人同時(shí)用餐的風(fēng)味餐廳、200人同時(shí)用餐的中餐廳、100人同時(shí)用餐的燒烤園。同時(shí)飯店內(nèi)還有游泳、保齡球、夜總會(huì)、KTV、健身房、射箭、激光狩獵、室內(nèi)高爾夫、乒乓球、臺(tái)球等項(xiàng)目，室外設(shè)有騎馬、攀巖、垂釣、匹特博彩彈實(shí)戰(zhàn)，網(wǎng)球、卡丁車、雙人自行車及體能健身區(qū)等娛樂項(xiàng)目，令您真真正正消除身心疲勞，輕輕松松暢享生活。清晨，您漫步在林間小路呼吸著新鮮空氣，在清脆的鳥啼聲中享受著日光浴，體會(huì)“回歸之感”。順鑫綠色度假村以 “游森林浴場(chǎng)、洗天然溫泉、住木質(zhì)別墅、吃綠色食品”綠色生態(tài)旅游為特色。就本項(xiàng)目而言，我們應(yīng)當(dāng)首先具備度假村的基本娛樂功能，滿足大多數(shù)消費(fèi)者的需求，同時(shí)推出自己的特色項(xiàng)目，填補(bǔ)市場(chǎng)空白，通過特色項(xiàng)目帶動(dòng)人氣，力求帶來更多的客源，達(dá)到項(xiàng)目的盈利。本項(xiàng)目屬于小規(guī)模項(xiàng)目，要想提高項(xiàng)目的競(jìng)爭力，首先要提高項(xiàng)目檔次，其次還要做出項(xiàng)目特色，通過發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)空白找到切入點(diǎn)，進(jìn)入市場(chǎng)。目前度假村市場(chǎng)住宿形式比較多元化，結(jié)合樣本的實(shí)際情況，考慮到樣本的現(xiàn)狀，我們?cè)谶M(jìn)行住宿價(jià)格分析時(shí)僅對(duì)樣本項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)間報(bào)價(jià)進(jìn)行分析，這樣使得分析相對(duì)集中，對(duì)本項(xiàng)目的指導(dǎo)性更強(qiáng)。價(jià)格無疑是市場(chǎng)的最關(guān)鍵因素，度假村市場(chǎng)也毫不例外。溫泉由于他的保健、緩解壓力等功效。雖然由于項(xiàng)目規(guī)模的不同導(dǎo)致項(xiàng)目配套的不同，但是不論大規(guī)模項(xiàng)目還是小規(guī)模項(xiàng)目，對(duì)于娛樂配套的設(shè)立都是十分的重視，乒乓球、臺(tái)球、棋牌、游泳等項(xiàng)目在所選擇的樣本中，其擁有率達(dá)到了100%，這也可以看出，目前度假村吸引消費(fèi)者的主要手段，除了優(yōu)良的環(huán)境及與眾不同的建筑形式外，基本設(shè)施的配置也是其中重要的一項(xiàng)。而鄉(xiāng)村風(fēng)格的出現(xiàn)更加充分的反映了消費(fèi)者對(duì)于親近自然的渴望。但是由于其進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)間較長，銷售者對(duì)于歐式建筑的熱情也已經(jīng)大大降低。對(duì)于在面積上不占優(yōu)的小規(guī)模項(xiàng)目，如果能夠把園林做出自身特色相信會(huì)吸引更多的消費(fèi)者。小規(guī)模項(xiàng)目數(shù)量較多，可是其供應(yīng)比例較低，中檔項(xiàng)目2個(gè)，大規(guī)模項(xiàng)目3個(gè)，可見目前度假村市場(chǎng)規(guī)模從絕對(duì)數(shù)量上講呈現(xiàn)出平均分布的態(tài)勢(shì)，大中小規(guī)模項(xiàng)目數(shù)量比較均等，這說明目前市場(chǎng)上對(duì)于度假村的需求參差不齊，不同檔次的度假村均會(huì)有客戶選擇，不同規(guī)模的度假村均有市場(chǎng)機(jī)會(huì)。從整體供應(yīng)上講，順義區(qū)在北京周邊度假村市場(chǎng)上所占的分額并不是很大，且接待能力超過千人的度假村并不多見。 區(qū)域市場(chǎng)的總體價(jià)格。樣本的基本情況見表1：表1：項(xiàng)目名稱地址電話安利隆生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游山莊北京市順義區(qū)龍灣屯鎮(zhèn)山里辛莊石門基地64174382順鑫綠色度假村順義李遂鎮(zhèn)北京怡生園國際會(huì)議中心春暉園度假村（溫泉）順義區(qū)高麗營鎮(zhèn)鄉(xiāng)村高爾夫別墅度假村華中園鄉(xiāng)村商務(wù)會(huì)所順義縣馬坡鄉(xiāng)鄉(xiāng)村樂園順義縣馬坡鄉(xiāng)小湯山龍脈溫泉旅游度假村昌平小湯山九華山莊根據(jù)對(duì)樣本調(diào)研取得的詳細(xì)資料，敝司首先從供應(yīng)量、產(chǎn)品、價(jià)格、銷售等方面對(duì)區(qū)域市場(chǎng)作縱向的分析，明確以下的幾個(gè)問題：216。本次調(diào)研覆蓋的區(qū)域稱為本案的區(qū)域市場(chǎng)。全國有名的萬畝森林公園“北京市青少年綠色度假村”就坐落在這風(fēng)景秀麗的潮白河畔。改革開放后，李遂鎮(zhèn)日新月異，經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展。本項(xiàng)目位于順義李遂鎮(zhèn)北京骨傷科醫(yī)院院內(nèi)，占地28698平方米，我們此次的調(diào)研主要針對(duì)養(yǎng)老公寓市場(chǎng)及度假村市場(chǎng)進(jìn)行，調(diào)研的區(qū)域集中在順義，昌平及懷柔。神唐谷內(nèi)有“三潭六洞十八景”，每處景觀都給游客留下一段美麗動(dòng)人的傳說。京東第一大河潮白河縱貫?zāi)媳?，加上兩?萬畝森林，可謂林水相間，綠草如茵，空氣清新，環(huán)境優(yōu)雅。%。 2003年，全區(qū)完成國內(nèi)生產(chǎn)總值183億元，%，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到4000美元，：：。1998年撤縣設(shè)區(qū)，調(diào)整區(qū)劃，設(shè)12鎮(zhèn)7個(gè)地區(qū)辦事處、2個(gè)街道辦事處，轄425個(gè)村民委員會(huì)，47個(gè)居民委員會(huì)。年日照2750小時(shí)，無霜期195天左右。C，176。地表水可用量平水年為4300萬立米，地下水資源年平均可開采量約為4億立方米，為北京市區(qū)每年提供生活用水2億立方米。地處燕山南麓，華北平原北端，屬潮白河沖積扇下段。 旅游業(yè)無疑將成為北京經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，將對(duì)國家和地方做出較大的貢獻(xiàn)，北京因此成為國際國內(nèi)知名的文化型消費(fèi)城市，人民生活水平、生活質(zhì)量將得到極大提高，整個(gè)社會(huì)更加穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)更加繁榮，文化更加豐富多彩，并因此躋身于國際大都市和國際旅游強(qiáng)市的行列。 旅游產(chǎn)業(yè)屆時(shí)經(jīng)過四十年的發(fā)展，將成為一個(gè)非常成熟的產(chǎn)業(yè)，不僅有穩(wěn)定的市場(chǎng)，而且在國內(nèi)外享有很高的知名度，很多產(chǎn)品將成為世界產(chǎn)品，北京將成為世界最主要的旅游目的地和國際會(huì)議中心，北京旅游文化節(jié)也將成為享譽(yù)世界的國際節(jié)日。 北京將作為科教文化中心，更加充滿知識(shí)與趣味氛圍。216。216。 北京的城市建設(shè)將有一個(gè)極大的發(fā)展，許多城市標(biāo)志性建筑物將陸續(xù)涌現(xiàn)，不斷增加和改變著北京城市景觀。區(qū)域投資環(huán)境不斷改善。從產(chǎn)業(yè)看，經(jīng)濟(jì)增長的推動(dòng)力主要來自于工業(yè)。其中，%，與上年基本持平。%，扣除價(jià)格因素，%。%；%。投資、消費(fèi)和出口三大需求共同拉動(dòng)，經(jīng)濟(jì)自主增長動(dòng)力強(qiáng)勁。因此，應(yīng)在進(jìn)一步放寬民間資本市場(chǎng)準(zhǔn)入的同時(shí)，確保政府投資限制在社會(huì)公益性或自然壟斷領(lǐng)域，將政府投資納入預(yù)算范圍，提高透明度，加強(qiáng)社會(huì)公眾對(duì)政府投資活動(dòng)的監(jiān)督。就業(yè)不足必然妨礙居民收入增長，再加上農(nóng)民收入增長緩慢狀況短期內(nèi)還難以根本改善，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長構(gòu)成重要制約。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)生活中阻礙經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)的深層次問題依然存在，經(jīng)濟(jì)能否保持穩(wěn)定上升的勢(shì)頭還需經(jīng)受考驗(yàn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在600種主要商品中，供大于求的有513種，%；供求基本平衡的有87種，%；沒有供不應(yīng)求的商品。其中，%，%。由于非典疫情對(duì)社會(huì)就業(yè)和消費(fèi)環(huán)境的影響，消費(fèi)在二季度出現(xiàn)明顯下滑，這一短期的突發(fā)因素影響在三季度基本得到消除，第三季度社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長 %，比第二季度加快了 3 個(gè)百分點(diǎn)。固定資產(chǎn)投資的高速增長主要源于連續(xù)六年積極財(cái)政政策的實(shí)施，極大地剌激了投資需求，特別是民間投資已經(jīng)啟動(dòng)并呈加速增長態(tài)勢(shì)，成為拉動(dòng)全社會(huì)投資增長的重要力量。工業(yè)投資增長明顯快于其他產(chǎn)業(yè)。出口方面的特點(diǎn)是 , 增速明顯高于年初 10% 左右的預(yù)期 , 加入 WTO 效應(yīng)仍在繼續(xù)釋放。但是，對(duì)消費(fèi)增長相對(duì)緩慢和投資的高速增長應(yīng)予足夠注意，特別是應(yīng)注意國有部門投資擴(kuò)張的“軟約束”問題，保護(hù)自主性增長的市場(chǎng)基礎(chǔ)。2003年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值為116694億元，%。金融方面，當(dāng)月狹義貨幣供應(yīng)量增長速度比上年末回落3個(gè)百分點(diǎn)。1. 宏觀經(jīng)濟(jì)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析國家信息中心中經(jīng)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)監(jiān)測(cè)預(yù)警系統(tǒng)的監(jiān)測(cè)結(jié)果表明，2004年1月份我國景氣綜合評(píng)分為41分，經(jīng)濟(jì)預(yù)警信號(hào)繼續(xù)處于適度區(qū)間的中線以上。簡言之，前者是基礎(chǔ)，后者為前者邏輯結(jié)論。前者通過詳盡地市場(chǎng)調(diào)查，采集相關(guān)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，并運(yùn)用科學(xué)的方法加以分析，從而準(zhǔn)確把握宏觀市場(chǎng)及區(qū)域市場(chǎng)的供需狀況，深入了解國家政治經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，科學(xué)地預(yù)測(cè)市場(chǎng)走向、競(jìng)爭對(duì)手及競(jìng)爭形勢(shì)，最終確定準(zhǔn)確合理的市場(chǎng)定位；而后者則根據(jù)前者的研究成果——市場(chǎng)定位——解決市場(chǎng)推廣中的具體措施，如價(jià)格策略，銷售策略，廣告宣傳策略，促銷手段的組合策略等。準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位最大限度地把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)、最大限度地回避來自內(nèi)部和外部的風(fēng)險(xiǎn)和威脅；有力的市場(chǎng)定位將淋漓盡致地表現(xiàn)產(chǎn)品內(nèi)涵并賦予產(chǎn)品動(dòng)人心魄的個(gè)性。%，扣除季節(jié)因素影響后仍處于趨熱區(qū)間。改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行經(jīng)歷了兩個(gè)比較完整的周期循環(huán)，