【正文】 乒乓球棋牌臺球高爾夫游泳健身羽毛球網(wǎng)球排球安利隆生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游山莊☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆順鑫綠色度假村☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆北京怡生園國際會議中心☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆春暉園度假村（溫泉）☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆鄉(xiāng)村高爾夫別墅度假村☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆華中園鄉(xiāng)村商務(wù)會所☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆鄉(xiāng)村樂園☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆龍脈溫泉度假村☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆九華山莊☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆我們選取了17項具有代表意義得基本配套設(shè)施進行比較，各樣本所具備得配套設(shè)施比例見下表：項目名稱配套項數(shù)安利隆生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游山莊12順鑫綠色度假村17北京怡生園國際會議中心12春暉園度假村（溫泉）13鄉(xiāng)村高爾夫別墅度假村12華中園鄉(xiāng)村商務(wù)會所12鄉(xiāng)村樂園10龍脈溫泉度假村16九華山莊16通過統(tǒng)計可以看出，項目的配套與其規(guī)模有比較大的聯(lián)系，規(guī)模越大的項目其配套設(shè)施越完備。在目前激烈的市場競爭狀態(tài)下，眾多度假村在滿足消費者基本需求的同時還千方百計的推陳出新，推出各種特色服務(wù)項目名稱特色服務(wù)安利隆生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游山莊打飛碟、開坦克順鑫綠色度假村溫泉、高爾夫北京怡生園國際會議中心——春暉園度假村（溫泉）溫泉鄉(xiāng)村高爾夫別墅度假村高爾夫華中園鄉(xiāng)村商務(wù)會所——鄉(xiāng)村樂園——龍脈溫泉度假村亞洲最大溫泉中心九華山莊溫泉、體檢中心在樣本項目所列出的特色服務(wù)中，以高爾夫、溫泉為主。本項目目前已經(jīng)確認(rèn)有地?zé)豳Y源存在，因此溫泉必將作為本項目的主要買點。而度假村市場與其他形態(tài)的物業(yè)市場不同，其配套設(shè)施的價格也是很重要的作成部分。可見，度假村項目的價格與其檔次有直接關(guān)系。而一些小規(guī)模度假村在運營上存在難度，加之其自身接待能力有限，娛樂消費已經(jīng)成為他們的主要收入，其價格會相對較高。這里氣候宜人，周圍叢林環(huán)抱、松楊迭翠、濃蔭蔽日、青草連連，潮白河穿流而過，林水相映、水沙交融，構(gòu)成了一幅獨特的田園畫卷，是旅游休閑度假者放松身心、暢享自然的理想去處。每至暮春時節(jié)，獨有的千畝洋槐林與路邊紫洋槐，花滿枝頭，香飄四野，引來各種鳥兒站于枝頭，蜂蝶翩翩起舞，鳥語花香，仿佛置身于童話世界中，讓人流連忘返。高檔優(yōu)雅的宴會廳和西餐廳，純木質(zhì)中式餐廳及雅致的森林風(fēng)味餐廳，可容納800人同時就餐。其中，木質(zhì)別墅是東北特有建筑，它裝修考究而又顯得十分樸實，完全體現(xiàn)出以人為本的經(jīng)營理念，進入其中，呼入的完全是松木的芳香，定會使您感到心曠神怡，馬上拋去往日的疲憊，輕松地置身于大自然的懷抱之中。娛樂配套：度假村內(nèi)現(xiàn)有高爾夫球練習(xí)場、網(wǎng)球場、藍球場、羽毛球場、快樂棒球場、射箭場、旱冰場、沙灘浴場、卡丁車場、匹特博運動場、體能訓(xùn)練場、攀巖、游戲機房、越野車、垂釣園、騎馬越野、篝火晚會、野外燒烤、沙灘球類等獨特的娛樂項目。豪華套房800元間/天項目總評：綜上所述，該項目總體規(guī)模較大，環(huán)境優(yōu)美，各項配套設(shè)施齊備，價格合理，形式及外觀上特色鮮明，突出主題，在市場上有較高的知名度和占有率，同時由于項目的投資方順鑫集團有著雄厚的資金實力，在運做項目上具有一定的經(jīng)驗，使得項目的運做情況很好。北京怡生園國際會議中心遠離都市塵囂，空氣宜人，景色秀美：西瀕潮白河，東覽田原秀，北眺金山嶺，南臨國際水準(zhǔn)的高爾夫球場，是召開國內(nèi)外各種會議、學(xué)術(shù)研討、商務(wù)洽談、專業(yè)培訓(xùn)及休閑度假的好去處。別墅內(nèi)還配有廚房、桑拿、按摩浴缸及鐳射影音系統(tǒng)，具有十分舒適的家居氛圍，無論久住還是小憩，都會使您欣享如醴。歐陸時尚建筑設(shè)計風(fēng)格的客房寬敞舒適，裝飾極富品位，DDN專線、閉路電視及多項備品周全便利。中心餐飲部位于主樓東側(cè)，占地2400平方米，擁有四個各具風(fēng)味的餐廳即：思雨軒、潮福苑、紫云堂、咖啡廳。價目表房間類型門市價（RMB/天）特點介紹備注普通標(biāo)準(zhǔn)間（156間）580單人床，為西班牙、美國式建筑，房間相對集中 項目總評：怡生園會議中心作為北京周邊老牌的度假村項目，屬于小規(guī)模度假村，不論從檔次還是價格上都有一定的知名度，在北京度假村市場還未形成時就開始運做，曾經(jīng)一度達到了良性循環(huán)，但是由于度假村市場的不斷成熟，市場競爭的日益激烈，其運營已經(jīng)受到了很大的影響，在充分認(rèn)識市場，調(diào)整運營模式后，憑借其過硬的硬件配套和長時間積累的客戶資源已經(jīng)迅速適應(yīng)了市場，達到良性循環(huán)?？山梃b方面：其迅速適應(yīng)市場的經(jīng)營理念和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，在我們的運營過程中值得借鑒。人口老齡化已成為一大社會問題早被有關(guān)部門提出來了，但從老人居住的視角或從老人居住市場化視角提出解決問題的看法還不多見。因此，他們中許多人有自己獨住或與同齡老人相處的愿望，對于那種完全的老年公寓的需求也日益增加。對于眾多無法享受社會福利式公寓的老年人來說，他們更希望從市場上找到老年公寓。東方太陽城一期已于2003年4月全面入住，建筑形式包括聯(lián)體別墅、點式公寓、板式公寓和連廊式公寓四種，公寓的戶型單元面積從70至230平米不等。其中別墅區(qū)增送戶式地源熱泵中央空調(diào)主機，即節(jié)能又環(huán)保，充分體現(xiàn)了科技住宅設(shè)計理念。東方太陽城公建群位于社區(qū)的中央，規(guī)模龐大且注重內(nèi)涵，總體建筑面積約39900平方米。 尤其值得一提的是康體醫(yī)療中心的“社區(qū)醫(yī)院”，其建筑面積為2120平方米，由東方太陽城與中日友好醫(yī)院合作成立，擔(dān)負整個社區(qū)的醫(yī)療衛(wèi)生保健工作，為業(yè)主提供醫(yī)療保健服務(wù)。這里地勢平坦，綠樹成林，地下有豐富的地?zé)釡厝Y源，十分適宜老年人居住和生活。住宅以戶為主，可體現(xiàn)家庭式養(yǎng)老與社會化養(yǎng)老相結(jié)合的形式。 創(chuàng)辦者稱，太陽城將以“福利性事業(yè)，經(jīng)濟型運作”的方式進行經(jīng)營。 社區(qū)周邊有綠色長廊、百里長河、千畝果園、萬畝草坪。同時為了滿足不同客戶的不同需求，部分產(chǎn)品也選擇出租的形式進入市場， 推出不同的房屋租賃形式，提供靈活多樣的經(jīng)營方式，使項目快速進入良性循環(huán)。同時中心還會定期組織各種各樣適合老年人的活動，通過活動促進老年人之間的交流，使老年人居住其中，心情舒暢，身強體檢。其優(yōu)越的地理位置和便捷的交通為項目的運做提供了有利的條件。太申祥和與前邊兩個項目不同，其采取會員制托老的形式進行經(jīng)營，其取得會員資格包括《祥和會籍管理辦法》和《太申至尊尊老會籍管理辦法》兩種。項目名稱占地規(guī)模建筑規(guī)模東方太陽城234萬平方米70萬平方米北京太陽城老年公寓42萬平方米34萬平方米泰申祥和國際敬老院10萬平方米8萬平方米左右從規(guī)模上看，這三個項目有很大的差別，前邊兩個項目屬于銷售類項目，太申祥和是以托老的形式進行經(jīng)營的，而銷售類項目的整體規(guī)模遠遠大于托老類項目。而且其配套設(shè)施也充分突出了老年公寓的特點，醫(yī)療設(shè)施及便民服務(wù)一應(yīng)俱全。 太申祥和國際養(yǎng)老中心：該項目作為純托老形式經(jīng)營的項目，產(chǎn)品為中國傳統(tǒng)古典園林特色，同時配合先進的現(xiàn)代化設(shè)備，采取會員制托老形式，為托老提供了一種比較特殊方式，同時通過提升其自身品質(zhì)，使托老項目檔次進一步提高，填補市場的部分空白點。 客戶群需求不同，同時潛在客戶數(shù)量眾多。未來養(yǎng)老項目市場發(fā)展方向：216。 老年人住房有其特殊要求，一般應(yīng)突出環(huán)境清凈，采光好，進出方便，特別是要堅持無障礙原則。滿足以上特殊要求，就能夠達到市場定位的標(biāo)準(zhǔn)，既能將其與其他住宅市場區(qū)分開來，又能與開發(fā)同類市場的開發(fā)商區(qū)分開來，取得競爭優(yōu)勢。：⑴供應(yīng)量：總體供應(yīng)量在目前北京度假村市場上所占分額不大，大部分項目通過其自身特點吸引客戶。⑷客群：目前北京度假村市場客群成分散分布的態(tài)勢（5）配套設(shè)施：通過分析樣本，總結(jié)各樣本經(jīng)營模式，我們發(fā)現(xiàn)目前度假村市場中，中醫(yī)理療保健方面是一個市場上比較大的缺口，可以在本項目產(chǎn)品設(shè)計中充分考慮。 ⑷客群：養(yǎng)老市場客群主要是老年人及其子女。 合理制定項目價格，保證項目的整體回款計劃；216。附件:次此報告參與人員:馬濤、黃劍云、郝婷婷、滿鵬。 項目定位要符合市場環(huán)境的客觀要求，盡量縮小偏差，避免供需失衡；216。 ：通過對樣本項目的分析，可以得出：⑴可借鑒方面：216。而且未來不會有大體量供應(yīng)進入市場。如果能夠配合江南風(fēng)格的園林及完善的水系必將成為項目的買點。在宏觀經(jīng)濟運行良好的前提下，我國住房制度改革取得了實質(zhì)性的進展，住房分配制度初步建立了以市場機制為導(dǎo)向的分配體制，房地產(chǎn)與住宅產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為新的消費熱點和新的經(jīng)濟增長點，且有望成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。216。價格太高，潛在需求很難轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實要求；價格太低，開發(fā)商無利潤可賺。 不論何種形式的產(chǎn)品其配套設(shè)施都充分體現(xiàn)了老年人的需求216。通過對比分析最終可以看出目前北京市周邊養(yǎng)老市場存在以下特點216。 北京太陽城國際老年公寓：該項目產(chǎn)品包括公寓、普通住宅、別墅、四合院四種類型，除了具有一般銷售項目的特性外，由于其老年公寓具有國際性，為了滿足不同國籍的老年人的需求，在外立面設(shè)計上采納了中式及歐式兩種建筑風(fēng)格，從配套設(shè)施上來講，除了常規(guī)的配套及滿足老年人需求的特殊配套，該項目還設(shè)置了無障礙配套，體現(xiàn)了設(shè)計上的人性化，同時突出了其老年公寓的特點。216。太申祥和為已退休專家、教授、老干部及海內(nèi)外歸國華僑、僑眷提供養(yǎng)老服務(wù)。康體中心內(nèi)游泳館、保齡秋等多種娛樂項目，擁有不同規(guī)格的大中小會議室、對外可以同時接納500人的團隊會議用餐、環(huán)境幽雅的垂釣中心也是老年人理想的休想場所。這些都成為吸引客源的主要特征。項目位于北京中關(guān)村科技園區(qū)內(nèi)，占地面積10萬平方米，采用中國傳統(tǒng)古典園林建筑。 其周邊地區(qū)現(xiàn)已成為北京市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和高等文化教育的重點發(fā)展區(qū)，成為北京市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技示范園區(qū)和綠色食品的主要供應(yīng)基地。 北京太陽城為了發(fā)展國際間老年事業(yè)的合作和交流，已同美國、瑞士等國的有關(guān)團體簽訂了置換式互惠服務(wù)協(xié)議，并在加拿大設(shè)立了分公司，以便擴大老年人的生活空間。 考慮到各國老年人交往的需要，社區(qū)還建有單體和聯(lián)體別墅、四合院和國際老年公寓等，建筑風(fēng)格既有中國特色，又具歐陸情調(diào)。住房設(shè)計有公寓、普通住宅、別墅、四合院等類型。東方太陽城雖然打出養(yǎng)老概念，但實際上從經(jīng)營模式上說還是以出售為主，而他其中很多經(jīng)營方式，配套設(shè)施如老年大學(xué)、綠色農(nóng)莊、家政服務(wù)等均為老年公寓所必須的，對于我們的項目有一定的指導(dǎo)作用，是值得我們在今后的經(jīng)營過程中借鑒的?；谝陨现笇?dǎo)思想，東方太陽城將公建分為商業(yè)文化中心、康體醫(yī)療中心、酒店、零售中心和短期度假公寓等五大部分，集文化、娛樂、商業(yè)、休閑、度假居住等多種功能于一身，具有開放性、兼容性和流動性的特點，使得每位住在東方太陽城的居民不用離開社區(qū)，就能感受市區(qū)的便利。位于中心會所內(nèi)的老年大學(xué)，