【正文】 乒乓球棋牌臺(tái)球高爾夫游泳健身羽毛球網(wǎng)球排球安利隆生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游山莊☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆順鑫綠色度假村☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆北京怡生園國(guó)際會(huì)議中心☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆春暉園度假村（溫泉）☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆鄉(xiāng)村高爾夫別墅度假村☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆華中園鄉(xiāng)村商務(wù)會(huì)所☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆鄉(xiāng)村樂園☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆龍脈溫泉度假村☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆九華山莊☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆我們選取了17項(xiàng)具有代表意義得基本配套設(shè)施進(jìn)行比較，各樣本所具備得配套設(shè)施比例見下表：項(xiàng)目名稱配套項(xiàng)數(shù)安利隆生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游山莊12順鑫綠色度假村17北京怡生園國(guó)際會(huì)議中心12春暉園度假村（溫泉）13鄉(xiāng)村高爾夫別墅度假村12華中園鄉(xiāng)村商務(wù)會(huì)所12鄉(xiāng)村樂園10龍脈溫泉度假村16九華山莊16通過統(tǒng)計(jì)可以看出，項(xiàng)目的配套與其規(guī)模有比較大的聯(lián)系，規(guī)模越大的項(xiàng)目其配套設(shè)施越完備。在目前激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)下，眾多度假村在滿足消費(fèi)者基本需求的同時(shí)還千方百計(jì)的推陳出新，推出各種特色服務(wù)項(xiàng)目名稱特色服務(wù)安利隆生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游山莊打飛碟、開坦克順鑫綠色度假村溫泉、高爾夫北京怡生園國(guó)際會(huì)議中心——春暉園度假村（溫泉）溫泉鄉(xiāng)村高爾夫別墅度假村高爾夫華中園鄉(xiāng)村商務(wù)會(huì)所——鄉(xiāng)村樂園——龍脈溫泉度假村亞洲最大溫泉中心九華山莊溫泉、體檢中心在樣本項(xiàng)目所列出的特色服務(wù)中，以高爾夫、溫泉為主。本項(xiàng)目目前已經(jīng)確認(rèn)有地?zé)豳Y源存在，因此溫泉必將作為本項(xiàng)目的主要買點(diǎn)。而度假村市場(chǎng)與其他形態(tài)的物業(yè)市場(chǎng)不同，其配套設(shè)施的價(jià)格也是很重要的作成部分?？梢姡燃俅屙?xiàng)目的價(jià)格與其檔次有直接關(guān)系。而一些小規(guī)模度假村在運(yùn)營(yíng)上存在難度，加之其自身接待能力有限，娛樂消費(fèi)已經(jīng)成為他們的主要收入，其價(jià)格會(huì)相對(duì)較高。這里氣候宜人，周圍叢林環(huán)抱、松楊迭翠、濃蔭蔽日、青草連連，潮白河穿流而過，林水相映、水沙交融，構(gòu)成了一幅獨(dú)特的田園畫卷，是旅游休閑度假者放松身心、暢享自然的理想去處。每至暮春時(shí)節(jié)，獨(dú)有的千畝洋槐林與路邊紫洋槐，花滿枝頭，香飄四野，引來各種鳥兒站于枝頭，蜂蝶翩翩起舞，鳥語花香，仿佛置身于童話世界中，讓人流連忘返。高檔優(yōu)雅的宴會(huì)廳和西餐廳，純木質(zhì)中式餐廳及雅致的森林風(fēng)味餐廳，可容納800人同時(shí)就餐。其中，木質(zhì)別墅是東北特有建筑，它裝修考究而又顯得十分樸實(shí)，完全體現(xiàn)出以人為本的經(jīng)營(yíng)理念，進(jìn)入其中，呼入的完全是松木的芳香，定會(huì)使您感到心曠神怡，馬上拋去往日的疲憊，輕松地置身于大自然的懷抱之中。娛樂配套：度假村內(nèi)現(xiàn)有高爾夫球練習(xí)場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、藍(lán)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、快樂棒球場(chǎng)、射箭場(chǎng)、旱冰場(chǎng)、沙灘浴場(chǎng)、卡丁車場(chǎng)、匹特博運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、體能訓(xùn)練場(chǎng)、攀巖、游戲機(jī)房、越野車、垂釣園、騎馬越野、篝火晚會(huì)、野外燒烤、沙灘球類等獨(dú)特的娛樂項(xiàng)目。豪華套房800元間/天項(xiàng)目總評(píng)：綜上所述，該項(xiàng)目總體規(guī)模較大，環(huán)境優(yōu)美，各項(xiàng)配套設(shè)施齊備，價(jià)格合理，形式及外觀上特色鮮明，突出主題，在市場(chǎng)上有較高的知名度和占有率，同時(shí)由于項(xiàng)目的投資方順鑫集團(tuán)有著雄厚的資金實(shí)力，在運(yùn)做項(xiàng)目上具有一定的經(jīng)驗(yàn)，使得項(xiàng)目的運(yùn)做情況很好。北京怡生園國(guó)際會(huì)議中心遠(yuǎn)離都市塵囂，空氣宜人，景色秀美：西瀕潮白河，東覽田原秀，北眺金山嶺，南臨國(guó)際水準(zhǔn)的高爾夫球場(chǎng)，是召開國(guó)內(nèi)外各種會(huì)議、學(xué)術(shù)研討、商務(wù)洽談、專業(yè)培訓(xùn)及休閑度假的好去處。別墅內(nèi)還配有廚房、桑拿、按摩浴缸及鐳射影音系統(tǒng)，具有十分舒適的家居氛圍，無論久住還是小憩，都會(huì)使您欣享如醴。歐陸時(shí)尚建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格的客房寬敞舒適，裝飾極富品位，DDN專線、閉路電視及多項(xiàng)備品周全便利。中心餐飲部位于主樓東側(cè)，占地2400平方米，擁有四個(gè)各具風(fēng)味的餐廳即：思雨軒、潮福苑、紫云堂、咖啡廳。價(jià)目表房間類型門市價(jià)（RMB/天）特點(diǎn)介紹備注普通標(biāo)準(zhǔn)間（156間）580單人床，為西班牙、美國(guó)式建筑，房間相對(duì)集中 項(xiàng)目總評(píng)：怡生園會(huì)議中心作為北京周邊老牌的度假村項(xiàng)目，屬于小規(guī)模度假村，不論從檔次還是價(jià)格上都有一定的知名度，在北京度假村市場(chǎng)還未形成時(shí)就開始運(yùn)做，曾經(jīng)一度達(dá)到了良性循環(huán)，但是由于度假村市場(chǎng)的不斷成熟，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，其運(yùn)營(yíng)已經(jīng)受到了很大的影響，在充分認(rèn)識(shí)市場(chǎng)，調(diào)整運(yùn)營(yíng)模式后，憑借其過硬的硬件配套和長(zhǎng)時(shí)間積累的客戶資源已經(jīng)迅速適應(yīng)了市場(chǎng)，達(dá)到良性循環(huán)?？山梃b方面：其迅速適應(yīng)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)理念和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，在我們的運(yùn)營(yíng)過程中值得借鑒。人口老齡化已成為一大社會(huì)問題早被有關(guān)部門提出來了，但從老人居住的視角或從老人居住市場(chǎng)化視角提出解決問題的看法還不多見。因此，他們中許多人有自己獨(dú)住或與同齡老人相處的愿望，對(duì)于那種完全的老年公寓的需求也日益增加。對(duì)于眾多無法享受社會(huì)福利式公寓的老年人來說，他們更希望從市場(chǎng)上找到老年公寓。東方太陽城一期已于2003年4月全面入住，建筑形式包括聯(lián)體別墅、點(diǎn)式公寓、板式公寓和連廊式公寓四種，公寓的戶型單元面積從70至230平米不等。其中別墅區(qū)增送戶式地源熱泵中央空調(diào)主機(jī)，即節(jié)能又環(huán)保，充分體現(xiàn)了科技住宅設(shè)計(jì)理念。東方太陽城公建群位于社區(qū)的中央，規(guī)模龐大且注重內(nèi)涵，總體建筑面積約39900平方米。 尤其值得一提的是康體醫(yī)療中心的“社區(qū)醫(yī)院”，其建筑面積為2120平方米，由東方太陽城與中日友好醫(yī)院合作成立，擔(dān)負(fù)整個(gè)社區(qū)的醫(yī)療衛(wèi)生保健工作，為業(yè)主提供醫(yī)療保健服務(wù)。這里地勢(shì)平坦，綠樹成林，地下有豐富的地?zé)釡厝Y源，十分適宜老年人居住和生活。住宅以戶為主，可體現(xiàn)家庭式養(yǎng)老與社會(huì)化養(yǎng)老相結(jié)合的形式。 創(chuàng)辦者稱，太陽城將以“福利性事業(yè)，經(jīng)濟(jì)型運(yùn)作”的方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。 社區(qū)周邊有綠色長(zhǎng)廊、百里長(zhǎng)河、千畝果園、萬畝草坪。同時(shí)為了滿足不同客戶的不同需求，部分產(chǎn)品也選擇出租的形式進(jìn)入市場(chǎng)， 推出不同的房屋租賃形式，提供靈活多樣的經(jīng)營(yíng)方式，使項(xiàng)目快速進(jìn)入良性循環(huán)。同時(shí)中心還會(huì)定期組織各種各樣適合老年人的活動(dòng)，通過活動(dòng)促進(jìn)老年人之間的交流，使老年人居住其中，心情舒暢，身強(qiáng)體檢。其優(yōu)越的地理位置和便捷的交通為項(xiàng)目的運(yùn)做提供了有利的條件。太申祥和與前邊兩個(gè)項(xiàng)目不同，其采取會(huì)員制托老的形式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，其取得會(huì)員資格包括《祥和會(huì)籍管理辦法》和《太申至尊尊老會(huì)籍管理辦法》兩種。項(xiàng)目名稱占地規(guī)模建筑規(guī)模東方太陽城234萬平方米70萬平方米北京太陽城老年公寓42萬平方米34萬平方米泰申祥和國(guó)際敬老院10萬平方米8萬平方米左右從規(guī)模上看，這三個(gè)項(xiàng)目有很大的差別，前邊兩個(gè)項(xiàng)目屬于銷售類項(xiàng)目，太申祥和是以托老的形式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，而銷售類項(xiàng)目的整體規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于托老類項(xiàng)目。而且其配套設(shè)施也充分突出了老年公寓的特點(diǎn)，醫(yī)療設(shè)施及便民服務(wù)一應(yīng)俱全。 太申祥和國(guó)際養(yǎng)老中心：該項(xiàng)目作為純托老形式經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目，產(chǎn)品為中國(guó)傳統(tǒng)古典園林特色，同時(shí)配合先進(jìn)的現(xiàn)代化設(shè)備，采取會(huì)員制托老形式，為托老提供了一種比較特殊方式，同時(shí)通過提升其自身品質(zhì)，使托老項(xiàng)目檔次進(jìn)一步提高，填補(bǔ)市場(chǎng)的部分空白點(diǎn)。 客戶群需求不同，同時(shí)潛在客戶數(shù)量眾多。未來養(yǎng)老項(xiàng)目市場(chǎng)發(fā)展方向：216。 老年人住房有其特殊要求，一般應(yīng)突出環(huán)境清凈，采光好，進(jìn)出方便，特別是要堅(jiān)持無障礙原則。滿足以上特殊要求，就能夠達(dá)到市場(chǎng)定位的標(biāo)準(zhǔn)，既能將其與其他住宅市場(chǎng)區(qū)分開來，又能與開發(fā)同類市場(chǎng)的開發(fā)商區(qū)分開來，取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。：⑴供應(yīng)量：總體供應(yīng)量在目前北京度假村市場(chǎng)上所占分額不大，大部分項(xiàng)目通過其自身特點(diǎn)吸引客戶。⑷客群：目前北京度假村市場(chǎng)客群成分散分布的態(tài)勢(shì)（5）配套設(shè)施：通過分析樣本，總結(jié)各樣本經(jīng)營(yíng)模式，我們發(fā)現(xiàn)目前度假村市場(chǎng)中，中醫(yī)理療保健方面是一個(gè)市場(chǎng)上比較大的缺口，可以在本項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)中充分考慮。 ⑷客群：養(yǎng)老市場(chǎng)客群主要是老年人及其子女。 合理制定項(xiàng)目?jī)r(jià)格，保證項(xiàng)目的整體回款計(jì)劃；216。附件:次此報(bào)告參與人員:馬濤、黃劍云、郝婷婷、滿鵬。 項(xiàng)目定位要符合市場(chǎng)環(huán)境的客觀要求，盡量縮小偏差，避免供需失衡；216。 ：通過對(duì)樣本項(xiàng)目的分析，可以得出：⑴可借鑒方面：216。而且未來不會(huì)有大體量供應(yīng)進(jìn)入市場(chǎng)。如果能夠配合江南風(fēng)格的園林及完善的水系必將成為項(xiàng)目的買點(diǎn)。在宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好的前提下，我國(guó)住房制度改革取得了實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，住房分配制度初步建立了以市場(chǎng)機(jī)制為導(dǎo)向的分配體制，房地產(chǎn)與住宅產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，且有望成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。216。價(jià)格太高，潛在需求很難轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)要求；價(jià)格太低，開發(fā)商無利潤(rùn)可賺。 不論何種形式的產(chǎn)品其配套設(shè)施都充分體現(xiàn)了老年人的需求216。通過對(duì)比分析最終可以看出目前北京市周邊養(yǎng)老市場(chǎng)存在以下特點(diǎn)216。 北京太陽城國(guó)際老年公寓：該項(xiàng)目產(chǎn)品包括公寓、普通住宅、別墅、四合院四種類型，除了具有一般銷售項(xiàng)目的特性外，由于其老年公寓具有國(guó)際性，為了滿足不同國(guó)籍的老年人的需求，在外立面設(shè)計(jì)上采納了中式及歐式兩種建筑風(fēng)格，從配套設(shè)施上來講，除了常規(guī)的配套及滿足老年人需求的特殊配套，該項(xiàng)目還設(shè)置了無障礙配套，體現(xiàn)了設(shè)計(jì)上的人性化，同時(shí)突出了其老年公寓的特點(diǎn)。216。太申祥和為已退休專家、教授、老干部及海內(nèi)外歸國(guó)華僑、僑眷提供養(yǎng)老服務(wù)?？刁w中心內(nèi)游泳館、保齡秋等多種娛樂項(xiàng)目，擁有不同規(guī)格的大中小會(huì)議室、對(duì)外可以同時(shí)接納500人的團(tuán)隊(duì)會(huì)議用餐、環(huán)境幽雅的垂釣中心也是老年人理想的休想場(chǎng)所。這些都成為吸引客源的主要特征。項(xiàng)目位于北京中關(guān)村科技園區(qū)內(nèi)，占地面積10萬平方米，采用中國(guó)傳統(tǒng)古典園林建筑。 其周邊地區(qū)現(xiàn)已成為北京市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和高等文化教育的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)，成為北京市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技示范園區(qū)和綠色食品的主要供應(yīng)基地。 北京太陽城為了發(fā)展國(guó)際間老年事業(yè)的合作和交流，已同美國(guó)、瑞士等國(guó)的有關(guān)團(tuán)體簽訂了置換式互惠服務(wù)協(xié)議，并在加拿大設(shè)立了分公司，以便擴(kuò)大老年人的生活空間。 考慮到各國(guó)老年人交往的需要，社區(qū)還建有單體和聯(lián)體別墅、四合院和國(guó)際老年公寓等，建筑風(fēng)格既有中國(guó)特色，又具歐陸情調(diào)。住房設(shè)計(jì)有公寓、普通住宅、別墅、四合院等類型。東方太陽城雖然打出養(yǎng)老概念，但實(shí)際上從經(jīng)營(yíng)模式上說還是以出售為主，而他其中很多經(jīng)營(yíng)方式，配套設(shè)施如老年大學(xué)、綠色農(nóng)莊、家政服務(wù)等均為老年公寓所必須的，對(duì)于我們的項(xiàng)目有一定的指導(dǎo)作用，是值得我們?cè)诮窈蟮慕?jīng)營(yíng)過程中借鑒的?；谝陨现笇?dǎo)思想，東方太陽城將公建分為商業(yè)文化中心、康體醫(yī)療中心、酒店、零售中心和短期度假公寓等五大部分，集文化、娛樂、商業(yè)、休閑、度假居住等多種功能于一身，具有開放性、兼容性和流動(dòng)性的特點(diǎn)，使得每位住在東方太陽城的居民不用離開社區(qū)，就能感受市區(qū)的便利。位于中心會(huì)所內(nèi)的老年大學(xué)，