【正文】 都市森林，綠色氧吧”，它交通方便，距北京僅40公里，距機(jī)場(chǎng)13公里，并與京順路、機(jī)場(chǎng)路、京通路等多條主路相連接。村內(nèi)林木蓊郁，空氣清新，環(huán)境幽靜，綠意盎然。順鑫綠色度假村室外設(shè)施齊全，有風(fēng)格自然淳樸，內(nèi)部設(shè)施現(xiàn)代，建筑風(fēng)格與森林和諧的純木質(zhì)別墅11棟，歐陸別墅10棟及帶有濃烈異國(guó)風(fēng)味的日式房44間，別墅區(qū)接待床位300張；風(fēng)味餐廳、中式餐廳各一座， 200個(gè)座位的會(huì)議室一座。新落成的2萬(wàn)多平方米四星級(jí)綠色森林溫泉假日酒店，擁有10人至300人不同形式的會(huì)議室及多功能廳共9個(gè)，有VIP、標(biāo)準(zhǔn)間和豪華房157套，裝修溫馨雅致；客房洗浴和桑拿游泳采用地下深層溫泉水，為現(xiàn)代都市人提供了一處放松身心的休閑居所。各式菜肴和可口實(shí)惠的農(nóng)家菜，以及綠色燒烤園的特色烤全羊等風(fēng)味燒烤，讓您盡享美食。項(xiàng)目配套情況：住宿配套：村內(nèi)建有能同時(shí)接待300人住宿各檔客房，歐陸別墅10棟、木質(zhì)別墅11棟、日式房40間和別有情趣的森林木屋、民俗農(nóng)家院。還有日式房，既可接待學(xué)生夏令營(yíng)又可接待會(huì)議團(tuán)體，價(jià)格低廉、經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，同時(shí)又具異國(guó)特色。在這里您既可吃到當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)家菜又可品嘗特色燒烤。項(xiàng)目報(bào)價(jià)： 客 房 價(jià) 目 表項(xiàng)目?jī)r(jià)格備注樓內(nèi)客房標(biāo)準(zhǔn)間560元間/天普通套房760元間/天 貴賓套房2800元間/天別墅及30913093別墅限加床一張、日式房不加床、60元/張/天/、床墊麻將牌出租160元/天該項(xiàng)目距本項(xiàng)目的車(chē)程距離僅有5分鐘，對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是一個(gè)非常有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，我們?cè)诙ㄎ粫r(shí)要規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，充分回避競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)，發(fā)現(xiàn)其空白點(diǎn)，找到機(jī)會(huì)點(diǎn)，增強(qiáng)本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，力求達(dá)到入市風(fēng)險(xiǎn)的最小化。怡生園項(xiàng)目概況：北京怡生園國(guó)際會(huì)議中心座落于北京市順義區(qū)，距三元橋38公里，距首都機(jī)場(chǎng)25公里。北京怡生園國(guó)際會(huì)議中心占地26萬(wàn)平方米。北京怡生園國(guó)際會(huì)議中心共擁有客房308間（套），其中標(biāo)準(zhǔn)客房276間，美式豪華間16間，豪華套房16間。北京怡生園國(guó)際會(huì)議中心主樓為三層式建筑，長(zhǎng)265米，大堂為天井式透光廳。項(xiàng)目配套情況：住宿配套：由日式、美式、西班牙式和哥特式建筑群組成。為閣下提供舒適安謐的居住空間。餐飲配套：同時(shí)可容納千人就餐，分別經(jīng)營(yíng)川、魯、淮、杭州菜、滋補(bǔ)火鍋及歐陸大菜。項(xiàng)目報(bào)價(jià)：十二歲以下兒童與父母同住加床100元/床退房時(shí)間：中午十二時(shí)，超過(guò)十二時(shí)加收房費(fèi)50％，超過(guò)十八時(shí)加收房費(fèi)100％高級(jí)標(biāo)準(zhǔn)間（80間）680單人床，為日式、哥特式建筑風(fēng)格豪華標(biāo)準(zhǔn)間（38間）780單人水床，為哥特式建筑風(fēng)格套間（16間）9802間套，大床，分別布在四組客房美式異形間（16間）830三人間（類(lèi)似2間套），單人床，為美國(guó)式建筑風(fēng)格 哥特式三人間（2間）830三人間，單人床，為哥特建筑風(fēng)格 別墅（8棟）8000/11800/13800八種不同風(fēng)格的特色建筑，讓您充分領(lǐng)略異國(guó)風(fēng)情。雖然該項(xiàng)目沒(méi)有太多特色項(xiàng)目，但是其內(nèi)部的配套及優(yōu)質(zhì)的服務(wù)均為項(xiàng)目提供了非常強(qiáng)大的賣(mài)點(diǎn)。本項(xiàng)目已經(jīng)具有的徽派建筑風(fēng)格、地?zé)豳Y源、中醫(yī)醫(yī)療資源都可以提高項(xiàng)目檔次，從某種程度上可以借鑒怡生園的運(yùn)營(yíng)模式，通過(guò)對(duì)比和分析找到本項(xiàng)目合理的入市點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)６０歲以上老年人已達(dá)１．３億，且以每年３．２％的速度遞增，這表明我國(guó)已經(jīng)步入老年化社會(huì)。有關(guān)部門(mén)的預(yù)測(cè)認(rèn)為，到２０１０年，我省老齡人口的比重將達(dá)１５．３％，到２０２０年將達(dá)１９．６％，２０３０年將達(dá)２５％，即３０年后，每４個(gè)人當(dāng)中就有一個(gè)老人。現(xiàn)代社會(huì)里，隨著住房條件的改善及社會(huì)倫理觀念的不斷更新，成年子女與父母分開(kāi)居住已相當(dāng)普遍。此外，老人也有自己的秘密及隱私等。據(jù)北京市去年的一次調(diào)查表明：有近１４％的老年人準(zhǔn)備將來(lái)住進(jìn)老年公寓。目前雖有一定數(shù)量的老年公寓，但幾乎都屬社會(huì)福利性質(zhì)。由于項(xiàng)目的特殊性，我們?cè)诜治隽硕燃俅迨袌?chǎng)后，還對(duì)北京周邊養(yǎng)老公寓市場(chǎng)做簡(jiǎn)單分析，由于該類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間較短，沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，因此我們?cè)诜治鰰r(shí)不做縱向分析，只選取區(qū)域內(nèi)有代表性的兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行橫向分析，通過(guò)分析個(gè)案，總結(jié)目前養(yǎng)老公寓市場(chǎng)的狀況，為本項(xiàng)定位提供依據(jù)。234萬(wàn)平米的規(guī)劃土地上，東方太陽(yáng)城的建筑面積僅為70萬(wàn)平米，社區(qū)綠化覆蓋率高達(dá)80％，遵循有天、有地、自由自在的生存法則，大型景觀綠地整體坐落于社區(qū)之中，形成開(kāi)放式、團(tuán)組式、花園式建筑群，簇鮮的綠色直抵門(mén)外。與中日友好醫(yī)院合作的醫(yī)療服務(wù)中心、郵政代辦中心、超市、餐廳等社區(qū)基礎(chǔ)配套已經(jīng)投入使用。在東方太陽(yáng)城二期規(guī)劃中，建筑形式不僅包括點(diǎn)式公寓、板式公寓、聯(lián)體別墅，還增加了獨(dú)棟別墅。不僅包括商業(yè)零售中心、短期度假公寓、旅館、康體中心、醫(yī)院、社區(qū)活動(dòng)中心等多種配套設(shè)施；而且還將建成溫泉療養(yǎng)浴、有氧鍛煉室、室內(nèi)游泳館、多功能體育場(chǎng)、室內(nèi)跑道、體操房、保齡球館以及康復(fù)中心等各類(lèi)健身空間，用我運(yùn)動(dòng)，我健康的快樂(lè)感染居所中的每個(gè)人；先進(jìn)完善的醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)和持續(xù)性照顧計(jì)劃，為每位業(yè)主建立的健康跟蹤檔案和科學(xué)的照護(hù)體系。課程設(shè)置形式多樣且不拘一格，含蓋陶藝、繪畫(huà)、攝影、雕刻、京劇、酒類(lèi)品鑒、文學(xué)、地理學(xué)等課程，讓每個(gè)有興趣和特長(zhǎng)的業(yè)主都可以參加進(jìn)來(lái)教學(xué)相長(zhǎng)，營(yíng)造了一種積極向上的生活氛圍和健康愉悅的生活態(tài)度東方太陽(yáng)城，位于北京市順義區(qū)雙青林場(chǎng)境內(nèi)、潮白河西側(cè)，北到河南村橋，南至蘇莊橋，西以濱河路為界，東以潮白河大壩為界，緊鄰順平路和公路二環(huán)。公建的布置充分考慮人的活動(dòng)規(guī)律和行為軌跡，布局配套合理，集中與分散相結(jié)合，使用功能適宜居民的生活服務(wù)要求。作為退休生活的領(lǐng)跑者的，健康居所是每個(gè)購(gòu)房者的共同愿望，東方太陽(yáng)城除了為居民營(yíng)造一種與自然保持平衡的舒適健康的居住環(huán)境，同時(shí)也在硬件上提供了大量健身場(chǎng)所，東方太陽(yáng)城的康體醫(yī)療中心，建筑面積為8700平方米，地上一層，局部區(qū)域?yàn)閮蓪?，其中包括溫泉療養(yǎng)浴、洗浴中心、有氧鍛煉室、室內(nèi)游泳館、多功能體育場(chǎng)、室內(nèi)跑道、體操房、保齡球館、療養(yǎng)型健身器械區(qū)等空間，讓每個(gè)人在娛樂(lè)中運(yùn)動(dòng)，在運(yùn)動(dòng)中健康。其開(kāi)設(shè)老年病專(zhuān)科門(mén)診，聘請(qǐng)老年病專(zhuān)家定期坐診，并為來(lái)此就醫(yī)的病人建立與中日友好醫(yī)院總部共通的醫(yī)療檔案；同時(shí)還開(kāi)展“家庭病房”、醫(yī)務(wù)人員上門(mén)服務(wù)；社區(qū)醫(yī)院還配備救護(hù)車(chē)，實(shí)行全周日服務(wù)。太陽(yáng)城位于京郊北部的昌平區(qū)小湯山療養(yǎng)區(qū)，總占地面積四十二萬(wàn)平方米。 太陽(yáng)城整體規(guī)劃為園林式，將開(kāi)挖面積達(dá)二萬(wàn)平方米的如意形人工湖，并建假山、噴泉等景觀。公寓中有單人居、雙人居、三人居、套間等不同居室。 為滿(mǎn)足老年人的生活需要，樓房層數(shù)多為三至四層，且普遍設(shè)有電梯，各種道路均設(shè)計(jì)為無(wú)障礙。 作為大型老年社區(qū)，根據(jù)老年人的特殊需要，太陽(yáng)城還將建醫(yī)療康復(fù)、健身娛樂(lè)、文化教育、老年用品、國(guó)際交流、人才開(kāi)發(fā)、家政服務(wù)等中心和各種齊全的公益設(shè)施。對(duì)入住社區(qū)的老年人，依據(jù)不同的需要，確定租住、購(gòu)房等入住方式。太陽(yáng)城座落于馳名中外的京城北郊昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)，西臨立湯路、北畔溫榆河、東距首都機(jī)場(chǎng)17公里、南距亞運(yùn)村15公里。交通十分便利,9194358等公交車(chē)及規(guī)劃輕軌鐵道在此通過(guò)，乘車(chē)到達(dá)市區(qū)僅需20分鐘。中、小學(xué)： 北師大亞太學(xué)院、幼兒園： 亞運(yùn)村雙語(yǔ)幼兒園 商場(chǎng)： 太陽(yáng)城購(gòu)物中心 郵局： 自設(shè) 銀行： 建行、農(nóng)行 醫(yī)院： 太陽(yáng)城老年醫(yī)療中心本項(xiàng)目和東方太陽(yáng)城一樣，也是以銷(xiāo)售為主，在業(yè)主取得產(chǎn)權(quán)的情況下，項(xiàng)目提供養(yǎng)老方面的配套支持。不過(guò)這種有租有售的經(jīng)營(yíng)形式對(duì)于項(xiàng)目的管理有高的要求，在操作這類(lèi)項(xiàng)目時(shí)應(yīng)當(dāng)尤其注意這個(gè)問(wèn)題。擁有單人間、雙人間、套間VIP共計(jì)380個(gè)床位，提供星級(jí)賓館服務(wù)，園區(qū)內(nèi)環(huán)境幽雅，空氣清新，亭臺(tái)長(zhǎng)廊姿態(tài)萬(wàn)千，還有各種飛禽游于湖上，居住其中，神清氣爽，心情舒暢，仿佛來(lái)到世外桃源。中心還有與老年公寓相配套的先進(jìn)的西醫(yī)醫(yī)療設(shè)備，同時(shí)還有中醫(yī)坐堂，為中心的老人提供定期的體檢。太申祥和位于北京市昌平區(qū)內(nèi)，從京昌高速路北安河第九出口上附路，向西行500米路北既是。社區(qū)內(nèi)主要側(cè)重滿(mǎn)足老年人居住生活的配套設(shè)施。太申祥和體檢中心擁有一流的體檢設(shè)備，可以進(jìn)行呼吸、循環(huán)、消化等七大系統(tǒng)的常規(guī)體檢，生化、B超、心電圖及癌前普查，同時(shí)中心聘請(qǐng)具有臨床經(jīng)驗(yàn)的老中醫(yī)采取傳統(tǒng)方式診治，尤其對(duì)類(lèi)風(fēng)濕痛風(fēng)、股骨頭壞死有顯著療效?！断楹蜁?huì)籍管理辦法》會(huì)籍的取得辦法是：在簽定《入院協(xié)議書(shū)》后交納入院押金15000美金，一個(gè)月的住宿費(fèi)及相關(guān)費(fèi)后取得山莊祥和會(huì)籍《太申至尊尊老會(huì)籍管理辦法》會(huì)籍的取得辦法是：在簽定《入院協(xié)議書(shū)》后交納入院押金60000或80000美金后取得山莊至尊會(huì)籍。在充分考慮老人起居及安全保障的條件下，對(duì)已取得太申祥和會(huì)員資格的會(huì)員按照其不同的需求設(shè)置庭院式的居住環(huán)境，提供賓館式的服務(wù)。在國(guó)人目前固有的養(yǎng)老觀念中，還是愿意以回歸家庭為主，因此銷(xiāo)售類(lèi)項(xiàng)目的規(guī)模體量都比較大，而且在市場(chǎng)上得到了很大一部分客戶(hù)的認(rèn)可。 東方太陽(yáng)城：作為入市銷(xiāo)售的產(chǎn)品，東方太陽(yáng)城包括聯(lián)體別墅、點(diǎn)式公寓、板式公寓和連廊式公寓四種形式，其產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面仍舊是為銷(xiāo)售考慮，迎合目前消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品房的消費(fèi)心理，不論是戶(hù)型還是朝向都在最大程度上遵從了市場(chǎng)的規(guī)律。216。216。項(xiàng)目名稱(chēng)經(jīng)營(yíng)形式東方太陽(yáng)城出售北京太陽(yáng)城老年公寓出租出售泰申祥和國(guó)際敬老院托老目前北京市場(chǎng)上對(duì)于養(yǎng)老項(xiàng)目形式并沒(méi)有統(tǒng)一的要求，針對(duì)不同的客群會(huì)出現(xiàn)不同形式的產(chǎn)品，而且新鮮的經(jīng)營(yíng)模式也已經(jīng)為越來(lái)越多的消費(fèi)者接受。 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量不大，并且在未來(lái)不會(huì)有大量的供給216。216。 目前市場(chǎng)上對(duì)于老年醫(yī)療的需求十分旺盛。 首先價(jià)格要適當(dāng)。216。比如，要有防滑地面、防跌扶手、坐式便器、緊急呼救裝置等。 公寓樓內(nèi)還應(yīng)有各種生活服務(wù)、娛樂(lè)、醫(yī)療保健設(shè)施等，有專(zhuān)門(mén)的服務(wù)和醫(yī)務(wù)人員。4分析結(jié)論、平穩(wěn)、快速發(fā)展通過(guò)以上部分的分析與論證，可以發(fā)現(xiàn)：近幾年我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)盡管在世界經(jīng)濟(jì)普遍不景氣的氛圍籠罩下，卻依然保持健康、平穩(wěn)、快速的發(fā)展勢(shì)態(tài)，年GDP增幅均保持在7%以上，遠(yuǎn)高于世界平均水平。近幾年住房制度改革基本到位，配套政策法規(guī)逐步出臺(tái)，住房實(shí)物分配已經(jīng)停止，貨幣化分配方案紛紛出臺(tái)并進(jìn)一步落實(shí)，城鎮(zhèn)居民支付能力大大提高，個(gè)人購(gòu)房比例年年增高，初步建立了相對(duì)規(guī)范化的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，在宏觀經(jīng)濟(jì)和政策法規(guī)的有力支持下，房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。 ⑵產(chǎn)品：目前區(qū)域內(nèi)度假村產(chǎn)品形式以歐式為住，還有部分中式風(fēng)格建筑，而江南風(fēng)格建筑為市場(chǎng)的空白點(diǎn)，本項(xiàng)目江南風(fēng)格的建筑形式對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是一個(gè)有益的補(bǔ)充。⑶價(jià)格水平:產(chǎn)品定價(jià)不受項(xiàng)目規(guī)模的限制，而是與項(xiàng)目的檔次及所提供的特色服務(wù)密切相關(guān)的，由于本項(xiàng)目總體規(guī)模不大，因此必然需要通過(guò)提高檔次、挖掘特色服務(wù)來(lái)提升項(xiàng)目?jī)r(jià)格。⑴供應(yīng)量：目前養(yǎng)老公寓市場(chǎng)供應(yīng)量并不很大，且相對(duì)分散，競(jìng)爭(zhēng)不會(huì)過(guò)于集中。 ⑵產(chǎn)品：產(chǎn)品形式多樣且不受限制 ⑶價(jià)格水平:由于經(jīng)營(yíng)形式不同使得定價(jià)方式不同，對(duì)于養(yǎng)老市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，價(jià)格并不是其市場(chǎng)的決定因素。值得注意的是，目前養(yǎng)老市場(chǎng)的首要關(guān)注問(wèn)題是醫(yī)療保健問(wèn)題，在設(shè)計(jì)我們產(chǎn)品時(shí)一定要考慮這一因素。 項(xiàng)目運(yùn)作各部分應(yīng)基調(diào)統(tǒng)一，本著務(wù)實(shí)的態(tài)度，將提高服務(wù)水平作為贏得市場(chǎng)的主要手段；216。 宣傳推廣方式應(yīng)盡量貼合項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)思路；⑵應(yīng)避免方面：216。 項(xiàng)目運(yùn)作應(yīng)遵循量力而行、整體前進(jìn)的原則，避免項(xiàng)目各運(yùn)作部分的脫節(jié)和運(yùn)作力量的分散