房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告常見(jiàn)錯(cuò)誤-閱讀頁(yè)
2025-08-04 00:47本頁(yè)面
【正文】 。再加上風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)龋?jiàn)書(shū)216頁(yè)）。1收益年限的確定未說(shuō)明來(lái)源（一般是因?yàn)榍懊嫒鄙贆?quán)利描述造成的）收益年限確定錯(cuò)誤，當(dāng)建筑物耐用年限和土地剩余年限不一致時(shí)，處理方式也不同。一般用于待開(kāi)發(fā)的土地、在建工程、可裝修改造（或可改變用途）的舊房三種情況下的評(píng)估。房地產(chǎn)價(jià)值＝開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值管理費(fèi)用投資利息銷(xiāo)售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)交稅費(fèi)。不同類(lèi)型的房地產(chǎn)應(yīng)報(bào)據(jù)市場(chǎng)情況分別估算未來(lái)市價(jià)，一般通過(guò)市場(chǎng)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法、收益 。開(kāi)發(fā)的明確要說(shuō)明理由如：根據(jù)類(lèi)似開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用市場(chǎng)法得出 ，或按定額規(guī)定查得。投資利潤(rùn)和投資利息只有靜態(tài)計(jì)算方法時(shí)才使用。評(píng)估毛地時(shí)還應(yīng)扣除拆遷安置費(fèi)）。利息計(jì)算時(shí)，銷(xiāo)售稅費(fèi)不能計(jì)算。利息計(jì)算時(shí)，均勻發(fā)生的續(xù)建費(fèi)用等計(jì)息在期中，即：要將時(shí)間段除以2。銷(xiāo)售稅費(fèi)只能以開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值為基數(shù)計(jì)算，不能以續(xù)建成本等為基數(shù)計(jì)算。開(kāi)發(fā)利潤(rùn)估算時(shí)，要注意計(jì)算基數(shù)與利潤(rùn)率的對(duì)應(yīng)。⑷成本法新建房地產(chǎn)（或者新開(kāi)發(fā)土地）。費(fèi)用構(gòu)成不完整、漏項(xiàng)（如：缺正常利稅、未考慮銷(xiāo)售稅費(fèi)）。取費(fèi)時(shí)采用的是項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生額，未說(shuō)明是否符合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)時(shí)社會(huì)一般成本（即要區(qū)分實(shí)際成本和客觀(guān)成本、采用重置成本，不能用重建成本）。成本法計(jì)算貸款利息時(shí)應(yīng)用復(fù)利，不能用單利。投資利潤(rùn)率對(duì)應(yīng)的基數(shù)（土地取得成本＋開(kāi)發(fā)成本＋管理費(fèi)用）銷(xiāo)售利潤(rùn)率對(duì)應(yīng)的基數(shù)（開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值）⑴建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限，按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)。⑵建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限，按建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)加上土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算折舊。
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