房地產(chǎn)估價報告常見錯誤-資料下載頁
2025-07-20 00:47本頁面
【正文】 利息計算時，均勻發(fā)生的續(xù)建費用等計息在期中，即：要將時間段除以2。銷售稅費只能以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值為基數(shù)計算，不能以續(xù)建成本等為基數(shù)計算。開發(fā)利潤估算時，要注意計算基數(shù)與利潤率的對應(yīng)。⑷成本法舊房、房地產(chǎn)價格＝重新購建價格折舊新建房地產(chǎn)（或者新開發(fā)土地）。房地產(chǎn)價值＝土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費用＋投資利息＋銷售稅費+開發(fā)利潤費用構(gòu)成不完整、漏項（如：缺正常利稅、未考慮銷售稅費）。取費時采用的是項目實際發(fā)生額，未說明是否符合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)時社會一般成本（即要區(qū)分實際成本和客觀成本、采用重置成本，不能用重建成本）。成本法計算貸款利息時應(yīng)用復(fù)利，不能用單利?；鶖?shù)為土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費用。成本法計算貸款利息時計算期有錯。計算公式有錯（積算價格＝重新購建價格折舊）。要根據(jù)市場供求分析為來最終確定評估值（體現(xiàn)在經(jīng)濟折舊的確定上）。開發(fā)利潤計算時，不同的利潤率要對應(yīng)不同的計算基數(shù)（《房地產(chǎn)估價理論與方法》P145）。直接成本利潤率對應(yīng)的基數(shù)（土地取得成本＋開發(fā)成本）投資利潤率對應(yīng)的基數(shù)（土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費用）成本利潤率對應(yīng)的基數(shù)（土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費用＋銷售稅費）銷售利潤率對應(yīng)的基數(shù)（開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值）折舊年限確定錯誤。 未考慮建筑物經(jīng)濟壽命對建筑物價值的影響。計算折舊時，建筑物的經(jīng)濟壽命從建筑物竣工驗收合格之日起計⑴建筑物經(jīng)濟壽命早于土地使用年限，按建筑物經(jīng)濟壽命計。⑵建筑物經(jīng)濟壽命晚于土地使用年限，按建筑物實際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權(quán)剩余年限計算折舊。
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