房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告常見(jiàn)錯(cuò)誤-資料下載頁(yè)
2025-07-20 00:47本頁(yè)面
【正文】 利息計(jì)算時(shí)，均勻發(fā)生的續(xù)建費(fèi)用等計(jì)息在期中，即：要將時(shí)間段除以2。銷(xiāo)售稅費(fèi)只能以開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值為基數(shù)計(jì)算，不能以續(xù)建成本等為基數(shù)計(jì)算。開(kāi)發(fā)利潤(rùn)估算時(shí)，要注意計(jì)算基數(shù)與利潤(rùn)率的對(duì)應(yīng)。⑷成本法舊房、房地產(chǎn)價(jià)格＝重新購(gòu)建價(jià)格折舊新建房地產(chǎn)（或者新開(kāi)發(fā)土地）。房地產(chǎn)價(jià)值＝土地取得成本＋開(kāi)發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)費(fèi)用構(gòu)成不完整、漏項(xiàng)（如：缺正常利稅、未考慮銷(xiāo)售稅費(fèi)）。取費(fèi)時(shí)采用的是項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生額，未說(shuō)明是否符合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)時(shí)社會(huì)一般成本（即要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本、采用重置成本，不能用重建成本）。成本法計(jì)算貸款利息時(shí)應(yīng)用復(fù)利，不能用單利?；鶖?shù)為土地取得成本＋開(kāi)發(fā)成本＋管理費(fèi)用。成本法計(jì)算貸款利息時(shí)計(jì)算期有錯(cuò)。計(jì)算公式有錯(cuò)（積算價(jià)格＝重新購(gòu)建價(jià)格折舊）。要根據(jù)市場(chǎng)供求分析為來(lái)最終確定評(píng)估值（體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)折舊的確定上）。開(kāi)發(fā)利潤(rùn)計(jì)算時(shí)，不同的利潤(rùn)率要對(duì)應(yīng)不同的計(jì)算基數(shù)（《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》P145）。直接成本利潤(rùn)率對(duì)應(yīng)的基數(shù)（土地取得成本＋開(kāi)發(fā)成本）投資利潤(rùn)率對(duì)應(yīng)的基數(shù)（土地取得成本＋開(kāi)發(fā)成本＋管理費(fèi)用）成本利潤(rùn)率對(duì)應(yīng)的基數(shù)（土地取得成本＋開(kāi)發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋銷(xiāo)售稅費(fèi)）銷(xiāo)售利潤(rùn)率對(duì)應(yīng)的基數(shù)（開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值）折舊年限確定錯(cuò)誤。 未考慮建筑物經(jīng)濟(jì)壽命對(duì)建筑物價(jià)值的影響。計(jì)算折舊時(shí)，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)⑴建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限，按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)。⑵建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限，按建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)加上土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算折舊。
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