【正文】 稅額7%3教育費附 加1986年4月28日《征收教育費附加的暫行規(guī)定》(國發(fā)〔1986〕50號)；1994年2月7日《國務(wù)院關(guān)于教育費附加征收問題的緊急通知》(國發(fā)明電〔1994〕2號)；2011年4月12日《云南省財政廳、云南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整地方教育附加征收政策的通知》(云財綜[2011]46號)。應(yīng)納營業(yè)稅額5%4印花稅1988年8月6日《中華人民共和國印花稅暫行條例》(國務(wù)院令第11號)規(guī)定，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)按所載金額萬分之五貼花，；轉(zhuǎn)讓收入%合計應(yīng)納稅率%銷售稅費=房地產(chǎn)價值銷售稅費費率=開發(fā)利潤開發(fā)利潤是指典型業(yè)主的總利潤，是估價對象這類房地產(chǎn)項目在正常條件下業(yè)主所能獲得的平均利潤，不是個別的業(yè)主最終實際獲得的利潤，也不是個別業(yè)主期望獲得的利潤。為了與銷售稅費中不包括土地增值稅、企業(yè)所得稅的口徑一致，并得到相對客觀合理的開發(fā)利潤，開發(fā)利潤是土地增值稅、企業(yè)所得稅前的，簡稱稅前利潤。通常按一定基數(shù)乘以相應(yīng)的利潤率來估算。開發(fā)利潤的計算基數(shù)和相應(yīng)的利潤率主要有下列4種：序號計算基數(shù)相應(yīng)利潤率利潤率計算公式1土地取得費用+開發(fā)成本直接成本利潤率開發(fā)利潤/(土地取得費用+開發(fā)成本)2土地取得費用+開發(fā)成本+管理費+銷售費用投資利潤率開發(fā)利潤/(土地取得費用+開發(fā)成本+管理費+銷售費用)3土地取得費用+開發(fā)成本+管理費+銷售費用+投資利息成本利潤率開發(fā)利潤/(土地取得費用+開發(fā)成本+管理費+銷售費用+投資利息)4土地取得費用+開發(fā)成本+管理費+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值(售價)銷售利潤率開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 鑒于本次估價服務(wù)的經(jīng)濟(jì)行為系劃撥地上國有資產(chǎn)處置，雖然取得劃撥用地未支付土地使用權(quán)出讓金，但估價對象開發(fā)完成后可以獲取利潤的衡量，并不因為其土地系劃撥而減少，該房地產(chǎn)屬于國有資產(chǎn)，雖然其土地使用權(quán)系劃撥，但其在市場上實現(xiàn)的利潤(國家收益)與出讓地上實現(xiàn)的利潤必須是相當(dāng)?shù)?，因此在該劃撥地塊上建成估價對象后，土地、地上房屋建筑物獲得的利潤率是相同的，本次估價，估價人員經(jīng)調(diào)查了解，取類似區(qū)域出讓地上類似建設(shè)狀況寫字樓的銷售利潤率作為估價對象銷售利潤率符合經(jīng)濟(jì)學(xué)的一般規(guī)律。經(jīng)估價人員調(diào)查統(tǒng)計，類似區(qū)域?qū)懽謽堑匿N售利潤率為20%——30%，估價人員確定估價對象的銷售利潤率為22%。開發(fā)利潤=完工估價對象重新構(gòu)建價格()的確定=土地取得費用+工程費+專業(yè)費等其他費用+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤=4,+9,509,+1,206,+535, ++(692,+)++=17,013,(元) (二) 估價對象建筑折舊()的確定根據(jù)估價人員的調(diào)查情況，估價時點無理由懷疑估價對象面臨外部經(jīng)營環(huán)境發(fā)生不利變化、設(shè)施功能發(fā)生功能性貶值。估價對象系商務(wù)金融用地上鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，殘值率為0%，60年經(jīng)濟(jì)壽命，2005年竣工，截止估價時點2012年12月5日，估價對象剩余收益年限為53年，建筑折舊為：==1,984, (元)(三) 估價對象積算價格的確定= =17,013,984,=15,028,(元)單價=15,028,247。4,=3,(元/平方米)收益法測算估價對象市場價值通過對*****辦公樓房地產(chǎn)經(jīng)營情況的調(diào)查，估價人員確定估價對象的收益流模式為先租后售，即租賃五年后于第五年末轉(zhuǎn)售。相應(yīng)收益價格測算公式如下。 其中，——估價對象收益價格 ——估價對象年客觀凈收益 ——報酬率 ——租金年增長率 ——租賃期，=5年 ——租賃期末轉(zhuǎn)售收益，=期末轉(zhuǎn)售價格期末轉(zhuǎn)售稅費 D土地使用權(quán)出讓金(一) 年有效毛收入年租金收入根據(jù)評估人員調(diào)查，同一供需圈類似寫字樓估價時點月租金水平為2428元/㎡，年均租金漲幅為4%6%，估價人員取中間值26元/㎡作為估價對象的月客觀租金收入。未來五年租金收入保持5%的年增長率。空置率在租賃過程中，客觀存在有空置期，根據(jù)類似物業(yè)租賃的實際情況，綜合考慮確定空置期為6%。保證金、押金利息收入據(jù)評估人員調(diào)查，目前該區(qū)域同類房屋租賃保證金、押金為一個月租金，利率取估價時點一年期存款利率3%。年有效毛收入年有效毛收入=年租金收入(1空置率)+ 保證金、押金利息收入(二) 年營運費用年管理費按房屋重建費用的2%計取，估價時點，估價對象房屋重建費用的一般水平為2200元/㎡。租賃稅費 根據(jù)估價時點執(zhí)行的相關(guān)規(guī)定，包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加等。其中，城鎮(zhèn)土地使用稅以土地面積為計算基礎(chǔ)，按2元/㎡計?。环慨a(chǎn)稅、營業(yè)稅分別按年有效毛收入的12%、5%計??；城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加分別按營業(yè)稅的7%、5%計取。年維修費%計取。年保險費‰計取。(三) 年凈收益年凈收益=年有效毛收入年營運費用(四) 報酬率收益報酬率＝安全利率＋風(fēng)險調(diào)整值%，根據(jù)委估對象及該區(qū)域物業(yè)經(jīng)營的實際情況，經(jīng)風(fēng)險值調(diào)整后確定報酬率取9%。(五) 租賃期房屋租金變動率 根據(jù)估價人員對類似房屋歷史價格變動情況的統(tǒng)計分析，確定租賃期估價對象租金年漲幅為5%。(六) 租賃期房屋價格變動率根據(jù)估價人員對類似房屋歷史價格變動情況的統(tǒng)計分析，%。(七) 期末轉(zhuǎn)售稅費根據(jù)估價時點的相關(guān)規(guī)定，%。(八) 補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金及相關(guān)稅費 對于補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金，本次估價采用基準(zhǔn)地價系數(shù)法進(jìn)行測算。 基準(zhǔn)地價系數(shù)修測算過程基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地期日價格的方法。其基本公式如下：+式中： ——對應(yīng)土地級別基準(zhǔn)地價 ——估價期日期日修正系數(shù) ——土地使用年期修正系數(shù) ——容積率修正系數(shù) ——土地開發(fā)程度修正額 ——宗地地價綜合修正系數(shù)確定待估宗地對應(yīng)的基準(zhǔn)地價、因素條件說明表及因素修正系數(shù)表 根據(jù)委托方提供的待估宗地《國有土地使用權(quán)證》，委估宗地位于景洪市機(jī)場路南側(cè)，登記用途為辦公用地，評估設(shè)定用途為商務(wù)金融用地，根據(jù)《景洪市城規(guī)劃區(qū)土地定級與基準(zhǔn)地價更新技術(shù)報告》，結(jié)合估價人員的實地查看，確定估價對象位于景洪市城區(qū)規(guī)劃區(qū)Ⅲ級商業(yè)用地區(qū)域，對應(yīng)基準(zhǔn)地價和因素條件說明表及因素修正系數(shù)表如下表6161613所示。景洪市城區(qū)規(guī)劃區(qū)商業(yè)用地土地級別分布范圍及基準(zhǔn)地價表(表611)級別分布范圍元/平方米Ⅰ級州政府、市汽車客運站、州林業(yè)局、州水電局、州電力公司、州城建局、金象賓館、煙草商城、州幼兒園、景洪市公安局、市規(guī)劃設(shè)計所、州機(jī)關(guān)幼兒園、銀通大廈等區(qū)域Ⅱ級周良種場宿舍、州民族中學(xué)、市國稅局、山西大酒店、曼景蘭幼兒園、州師范?？茖W(xué)校、西雙版納電業(yè)局、農(nóng)墾管理學(xué)校、景洪農(nóng)場中學(xué)、民族風(fēng)情園、傣園酒店等區(qū)域Ⅲ級版納禁毒教養(yǎng)管理所、州財經(jīng)學(xué)校、景洪鎮(zhèn)中心小學(xué)、景洪市民族中學(xué)、輪胎公司造船廠、曼斗幼兒園、市第二小學(xué)、州黨校、市水泥制品廠、州農(nóng)資公司等區(qū)域Ⅳ級市農(nóng)業(yè)局、市種子管理站、西雙版納制藥廠、熱作所制膠廠、南風(fēng)工藝美術(shù)廠、福廣木材廠等區(qū)域Ⅴ級除Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ、Ⅵ級以外定級范圍的區(qū)域Ⅵ級除Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ級以外定級范圍的區(qū)域景洪市城區(qū)規(guī)劃區(qū)Ⅲ級商業(yè)用地宗地地價影響因素指標(biāo)說明表(表612)級別Ⅲ因素檔次優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣指標(biāo)說明因素類別區(qū)域因素分類定級所選因素57545451514848454542個別因素商服繁華度63616159595757555553商務(wù)設(shè)施的種類規(guī)模與集聚度高度聚集聚集一般聚集離散聚集不聚集交通便捷程度63616159595757555553宗地臨街狀況三面臨街二面臨街一面臨街袋地(深小于6)袋地(深大于6)宗地臨街寬度(m)≥≤宗地進(jìn)深(m)≤≥宗地面積(㎡)＞800800600600400400200＜200電訊設(shè)施完備度＞95%95%85%85%75%75%65%＜65%景洪市城區(qū)規(guī)劃區(qū)Ⅲ級商業(yè)用地宗地地價修正系數(shù)表(表613)級別Ⅲ因素檔次優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣指標(biāo)說明因素類別區(qū)域因素分類定級所選因素0個別因素商服繁華度0商務(wù)設(shè)施的種類規(guī)模與集聚度0交通便捷程度0宗地臨街狀況0宗地臨街寬度0宗地進(jìn)深0宗地面積0電訊設(shè)施完備度0修正幅度0宗地地價綜合修正系數(shù)()的確定按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB/T185082001)的要求，經(jīng)實地踏勘，對照景洪市城區(qū)規(guī)劃區(qū)商業(yè)用地土地級別分布范圍及基準(zhǔn)地價表(表611)、景洪市城區(qū)規(guī)劃區(qū)Ⅲ級商業(yè)用地宗地地價影響因素指標(biāo)說明表(表612)、景洪市城區(qū)規(guī)劃區(qū)Ⅲ級商業(yè)用地宗地地價修正系數(shù)表(表613)，分析確定待估宗地的地價影響因素，編制待估宗地地價影響因素條件說明﹑優(yōu)劣程度及修正系數(shù)表(表614),計算確定宗地地價綜合修正系數(shù)。待估宗地地價影響因素條件說明﹑優(yōu)劣程度、修正系數(shù)及綜合修正系數(shù)確定表(表614)影響因素打分情況優(yōu)劣度修正系數(shù)分類定級所選因素52較優(yōu)商服繁華度58一般0商務(wù)設(shè)施的種類規(guī)模與集聚度聚集較優(yōu)交通便捷程度60較優(yōu)宗地臨街狀況一面臨街一般0宗地臨街寬度較優(yōu)宗地進(jìn)深一般0宗地面積＞800優(yōu)電訊設(shè)施完備度＞95%優(yōu)估價期日修正系數(shù)()的確定 根據(jù)景洪市估價期日執(zhí)行的基準(zhǔn)地價內(nèi)涵的規(guī)定，基準(zhǔn)地價的設(shè)定基準(zhǔn)日為2008年8月31日，至本次估價基準(zhǔn)日已過4年，應(yīng)該進(jìn)行期日修正。 (1)計算公式其中，——估價期日修正系數(shù) ——交易期日至估價期日地價月均增長率(%) ——交易期日至估價期日時間間隔(月)(2)估價期日修正系數(shù)()的確定 根據(jù)景洪市房地產(chǎn)市場及土地市場的情況，經(jīng)綜合分析景洪市商業(yè)Ⅲ級用地出讓結(jié)果公示信息，確定從2008年8月31日至2012年12月5日景洪市住商業(yè)Ⅲ%。故=土地使用年期修正系數(shù)()的確定 依據(jù)委托方提供的待估宗地《國有土地使用證》復(fù)印件，待估宗地土地為劃撥地，根據(jù)本次估價的相關(guān)假設(shè)，待估宗地剩余土地使用年限與基準(zhǔn)地價對應(yīng)的土地使用年限一致，故本次估價不需要進(jìn)行土地使用年期修正。即：=1。容積率修正系數(shù)()的確定待估宗地為景洪市住商業(yè)Ⅲ級用地，根據(jù)《景洪市城規(guī)劃區(qū)土地分類定級與基準(zhǔn)地價更新技術(shù)報告》(2008)，故估價人員確定=1。土地開發(fā)程度修正額()的確定 根據(jù)《景洪市城規(guī)劃區(qū)土地定級與基準(zhǔn)地價更新技術(shù)報告》，土地開發(fā)程度商業(yè)Ⅲ級區(qū)域為“四通一平”(通上水、通電、通訊、通路、宗地內(nèi)場地平整)；基設(shè)施費用如下表所示。 開發(fā)程度通供水通排水通電通路通訊場平開發(fā)費用(元/㎡)開發(fā)程度通供水通排水通電通路通訊場平開發(fā)費用(元/㎡)151515151510即：=通排水開發(fā)費用 =15(元/㎡)應(yīng)補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金()的確定=+ =1210(1+)11+15 =(元/㎡) 總價=土地使用權(quán)購買單價土地使用權(quán)面積 =(元) 應(yīng)補(bǔ)繳的契稅 1997年7月7日國務(wù)院《中華人民共和國契稅暫行條例》(國務(wù)院令第224號)規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣的契稅計稅依據(jù)為成交價格；《中華人民共和國契稅暫行條例細(xì)則》(財法字[1997]52號)規(guī)定，“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)繳契稅。其計稅依據(jù)為補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓費用或者土地收益?！?；1998年5月18日《云南省契稅實施辦法》(云南省人民政府令第55號)的規(guī)定，在本省行政區(qū)域內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，稅率為3％，故：應(yīng)納契稅=3％土地使用權(quán)購買價格(總價) =3％ =(元) 根據(jù)上述收益價格測算公式及相關(guān)計算參數(shù)，測算估價對象收益價格如下表所示。收益價格測算表序號項目測算結(jié)果1建筑面積（㎡） 2土地面積（㎡） 3房屋建筑物重建費用（元/㎡） 4估價時點月租金（元/月/㎡）26 5估價時點年租金（元/年/㎡） 6空置率（%） 7押金收益（元/年/㎡） 其中，一年期定期存款利息率（%