【正文】 計文件審查費(fèi)、施工監(jiān)理費(fèi)等570,按工程費(fèi)的6%計取。實(shí)行獨(dú)家代理的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由委托方與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)協(xié)商，可適當(dāng)提高，但最高不超過成交價格的2%。(2) 計息期()遵循本次估價有關(guān)投資利息計算的相關(guān)假設(shè)，根據(jù)估價人員對估價對象類似房地產(chǎn)已發(fā)生建設(shè)期的調(diào)查統(tǒng)計分析，確定估價對象從取得土地至竣工驗收完成，正常需要2年的建設(shè)期；遵循本次估價的相關(guān)假設(shè)，土地取得成本的計息期為2年；建筑物開發(fā)成本的計息期為1年；銷售費(fèi)用的計息期為1年。銷售稅費(fèi)測算基數(shù)、相關(guān)費(fèi)率及法律法規(guī)依據(jù)一覽表(法人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))序號項目法律法規(guī)依據(jù)計稅(費(fèi))基 數(shù)稅(費(fèi))率1營業(yè)稅2008年11月10日《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》(國務(wù)院令540號)轉(zhuǎn)讓收入5%2城市維護(hù)建設(shè)稅1985年2月8日《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》(國發(fā)〔1985〕19號)應(yīng)納營業(yè)稅額7%3教育費(fèi)附 加1986年4月28日《征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定》(國發(fā)〔1986〕50號)；1994年2月7日《國務(wù)院關(guān)于教育費(fèi)附加征收問題的緊急通知》(國發(fā)明電〔1994〕2號)；2011年4月12日《云南省財政廳、云南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整地方教育附加征收政策的通知》(云財綜[2011]46號)。開發(fā)利潤的計算基數(shù)和相應(yīng)的利潤率主要有下列4種：序號計算基數(shù)相應(yīng)利潤率利潤率計算公式1土地取得費(fèi)用+開發(fā)成本直接成本利潤率開發(fā)利潤/(土地取得費(fèi)用+開發(fā)成本)2土地取得費(fèi)用+開發(fā)成本+管理費(fèi)+銷售費(fèi)用投資利潤率開發(fā)利潤/(土地取得費(fèi)用+開發(fā)成本+管理費(fèi)+銷售費(fèi)用)3土地取得費(fèi)用+開發(fā)成本+管理費(fèi)+銷售費(fèi)用+投資利息成本利潤率開發(fā)利潤/(土地取得費(fèi)用+開發(fā)成本+管理費(fèi)+銷售費(fèi)用+投資利息)4土地取得費(fèi)用+開發(fā)成本+管理費(fèi)+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值(售價)銷售利潤率開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 鑒于本次估價服務(wù)的經(jīng)濟(jì)行為系劃撥地上國有資產(chǎn)處置，雖然取得劃撥用地未支付土地使用權(quán)出讓金，但估價對象開發(fā)完成后可以獲取利潤的衡量，并不因為其土地系劃撥而減少，該房地產(chǎn)屬于國有資產(chǎn)，雖然其土地使用權(quán)系劃撥，但其在市場上實(shí)現(xiàn)的利潤(國家收益)與出讓地上實(shí)現(xiàn)的利潤必須是相當(dāng)?shù)模虼嗽谠搫潛艿貕K上建成估價對象后，土地、地上房屋建筑物獲得的利潤率是相同的，本次估價，估價人員經(jīng)調(diào)查了解，取類似區(qū)域出讓地上類似建設(shè)狀況寫字樓的銷售利潤率作為估價對象銷售利潤率符合經(jīng)濟(jì)學(xué)的一般規(guī)律。4,=3,(元/平方米)收益法測算估價對象市場價值通過對*****辦公樓房地產(chǎn)經(jīng)營情況的調(diào)查，估價人員確定估價對象的收益流模式為先租后售，即租賃五年后于第五年末轉(zhuǎn)售?？罩寐试谧赓U過程中，客觀存在有空置期，根據(jù)類似物業(yè)租賃的實(shí)際情況，綜合考慮確定空置期為6%。其中，城鎮(zhèn)土地使用稅以土地面積為計算基礎(chǔ)，按2元/㎡計??；房產(chǎn)稅、營業(yè)稅分別按年有效毛收入的12%、5%計?。怀鞘芯S護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加分別按營業(yè)稅的7%、5%計取。(五) 租賃期房屋租金變動率 根據(jù)估價人員對類似房屋歷史價格變動情況的統(tǒng)計分析，確定租賃期估價對象租金年漲幅為5%。 基準(zhǔn)地價系數(shù)修測算過程基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地期日價格的方法。 (1)計算公式其中，——估價期日修正系數(shù) ——交易期日至估價期日地價月均增長率(%) ——交易期日至估價期日時間間隔(月)(2)估價期日修正系數(shù)()的確定 根據(jù)景洪市房地產(chǎn)市場及土地市場的情況，經(jīng)綜合分析景洪市商業(yè)Ⅲ級用地出讓結(jié)果公示信息，確定從2008年8月31日至2012年12月5日景洪市住商業(yè)Ⅲ%。土地開發(fā)程度修正額()的確定 根據(jù)《景洪市城規(guī)劃區(qū)土地定級與基準(zhǔn)地價更新技術(shù)報告》，土地開發(fā)程度商業(yè)Ⅲ級區(qū)域為“四通一平”(通上水、通電、通訊、通路、宗地內(nèi)場地平整)；基設(shè)施費(fèi)用如下表所示。收益價格測算表序號項目測算結(jié)果1建筑面積（㎡） 2土地面積（㎡） 3房屋建筑物重建費(fèi)用（元/㎡） 4估價時點(diǎn)月租金（元/月/㎡）26 5估價時點(diǎn)年租金（元/年/㎡） 6空置率（%） 7押金收益（元/年/㎡） 其中，一年期定期存款利息率（%） 。其計稅依據(jù)為補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益。即：=1。景洪市城區(qū)規(guī)劃區(qū)商業(yè)用地土地級別分布范圍及基準(zhǔn)地價表(表611)級別分布范圍元/平方米Ⅰ級州政府、市汽車客運(yùn)站、州林業(yè)局、州水電局、州電力公司、州城建局、金象賓館、煙草商城、州幼兒園、景洪市公安局、市規(guī)劃設(shè)計所、州機(jī)關(guān)幼兒園、銀通大廈等區(qū)域Ⅱ級周良種場宿舍、州民族中學(xué)、市國稅局、山西大酒店、曼景蘭幼兒園、州師范?？茖W(xué)校、西雙版納電業(yè)局、農(nóng)墾管理學(xué)校、景洪農(nóng)場中學(xué)、民族風(fēng)情園、傣園酒店等區(qū)域Ⅲ級版納禁毒教養(yǎng)管理所、州財經(jīng)學(xué)校、景洪鎮(zhèn)中心小學(xué)、景洪市民族中學(xué)、輪胎公司造船廠、曼斗幼兒園、市第二小學(xué)、州黨校、市水泥制品廠、州農(nóng)資公司等區(qū)域Ⅳ級市農(nóng)業(yè)局、市種子管理站、西雙版納制藥廠、熱作所制膠廠、南風(fēng)工藝美術(shù)廠、福廣木材廠等區(qū)域Ⅴ級除Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ、Ⅵ級以外定級范圍的區(qū)域Ⅵ級除Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ級以外定級范圍的區(qū)域景洪市城區(qū)規(guī)劃區(qū)Ⅲ級商業(yè)用地宗地地價影響因素指標(biāo)說明表(表612)級別Ⅲ因素檔次優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣指標(biāo)說明因素類別區(qū)域因素分類定級所選因素57545451514848454542個別因素商服繁華度63616159595757555553商務(wù)設(shè)施的種類規(guī)模與集聚度高度聚集聚集一般聚集離散聚集不聚集交通便捷程度63616159595757555553宗地臨街狀況三面臨街二面臨街一面臨街袋地(深小于6)袋地(深大于6)宗地臨街寬度(m)≥≤宗地進(jìn)深(m)≤≥宗地面積(㎡)＞800800600600400400200＜200電訊設(shè)施完備度＞95%95%85%85%75%75%65%＜65%景洪市城區(qū)規(guī)劃區(qū)Ⅲ級商業(yè)用地宗地地價修正系數(shù)表(表613)級別Ⅲ因素檔次優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣指標(biāo)說明因素類別區(qū)域因素分類定級所選因素0個別因素商服繁華度0商務(wù)設(shè)施的種類規(guī)模與集聚度0交通便捷程度0宗地臨街狀況0宗地臨街寬度0宗地進(jìn)深0宗地面積0電訊設(shè)施完備度0修正幅度0宗地地價綜合修正系數(shù)()的確定按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB/T185082001)的要求，經(jīng)實(shí)地踏勘，對照景洪市城區(qū)規(guī)劃區(qū)商業(yè)用地土地級別分布范圍及基準(zhǔn)地價表(表611)、景洪市城區(qū)規(guī)劃區(qū)Ⅲ級商業(yè)用地宗地地價影響因素指標(biāo)說明表(表612)、景洪市城區(qū)規(guī)劃區(qū)Ⅲ級商業(yè)用地宗地地價修正系數(shù)表(表613)，分析確定待估宗地的地價影響因素，編制待估宗地地價影響因素條件說明﹑優(yōu)劣程度及修正系數(shù)表(表614),計算確定宗地地價綜合修正系數(shù)。(七) 期末轉(zhuǎn)售稅費(fèi)根據(jù)估價時點(diǎn)的相關(guān)規(guī)定，%。年保險費(fèi)‰計取。年有效毛收入年有效毛收入=年租金收入(1空置率)+ 保證金、押金利息收入(二) 年營運(yùn)費(fèi)用年管理費(fèi)按房屋重建費(fèi)用的2%計取，估價時點(diǎn)，估價對象房屋重建費(fèi)用的一般水平為2200元/㎡。 其中，——估價對象收益價格 ——估價對象年客觀凈收益 ——報酬率 ——租金年增長率 ——租賃期，=5年 ——租賃期末轉(zhuǎn)售收益，=期末轉(zhuǎn)售價格期末轉(zhuǎn)售稅費(fèi) D土地使用權(quán)出讓金(一) 年有效毛收入年租金收入根據(jù)評估人員調(diào)查，同一供需圈類似寫字樓估價時點(diǎn)月租金水平為2428元/㎡，年均租金漲幅為4%6%，估價人員取中間值26元/㎡作為估價對象的月客觀租金收入。開發(fā)利潤=完工估價對象重新構(gòu)建價格()的確定=土地取得費(fèi)用+工程費(fèi)+專業(yè)費(fèi)等其他費(fèi)用+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤=4,+9,509,+1,206,+535, ++(692,+)++=17,013,(元) (二) 估價對象建筑折舊()的確定根據(jù)估價人員的調(diào)查情況，估價時點(diǎn)無理由懷疑估價對象面臨外部經(jīng)營環(huán)境發(fā)生不利變化、設(shè)施功能發(fā)生功能性貶值。為了與銷售稅費(fèi)中不包括土地增值稅、企業(yè)所得稅的口徑一致，并得到相對客觀合理的開發(fā)利潤，開發(fā)利潤是土地增值稅、企業(yè)所得稅前的，簡稱稅前利潤。(4) 投資利息的確定① 土地取得費(fèi)用對應(yīng)投資利息計算公式：土地取得費(fèi)用對應(yīng)投資利息=土地取得費(fèi)用=4,=(元)② 開發(fā)成本對應(yīng)投資利息計算公式：開發(fā)成本對應(yīng)投資利息= =(9,509,+1,206,+535,) =691,(元)③ 銷售費(fèi)用應(yīng)計投資利息計算公式：銷售費(fèi)用應(yīng)計投資利息=銷售費(fèi)用=投資利息=+691,+ =692,+銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)是指預(yù)售或銷售開發(fā)完成的房地產(chǎn)應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)。因此，開發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，無論它們是來自借貸資金還是自有資金，都應(yīng)計算利息。管理費(fèi)=(9,509,+1,206,)5%=535, (元)銷售費(fèi)用根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定，視估價對象開發(fā)完成后銷售，應(yīng)該計算銷售費(fèi)用。估價對象工程費(fèi)=2200=9,509,(元)專業(yè)費(fèi)用等其他費(fèi)用根據(jù)估價對象開發(fā)主體情況以及規(guī)劃設(shè)計等基礎(chǔ)資料，專業(yè)費(fèi)用等其他費(fèi)用包括勘察、設(shè)計費(fèi)、預(yù)(結(jié))算編審費(fèi)、施工圖設(shè)計文件審查費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。(2) 應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)① 征地管理費(fèi)依據(jù)2003年10月16日云南省計委、省財政廳《關(guān)于調(diào)整征地管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的通知》[云計價格(2003)46號]的規(guī)定，“劃撥國有土地的，按劃撥國有土地的總面積計收征地管理費(fèi)，／平方米。 收益法——報酬資本化法是一種現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，即房地產(chǎn)的價值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預(yù)測估價對象未來各期的凈收益，然后利用適當(dāng)?shù)膱蟪曷蕦⑵湔鬯愕焦纼r時點(diǎn)后相加來求取估價對象價值的方法。本次估價對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為系國有資產(chǎn)處置，估價對象規(guī)劃用途為辦公，位于機(jī)場路南側(cè)，交通便利，處于西雙版納州、景洪市國家行政機(jī)關(guān)聚集區(qū)域，且建筑外觀設(shè)計大氣、停車方便，加之現(xiàn)產(chǎn)權(quán)單位系*****，受讓估價對象后，對提升受讓人的社會知名度、企業(yè)形象等均有有利影響。世紀(jì)金源、大連萬達(dá)、上海光明、雅居樂、云南城投、銀海地產(chǎn)等大型企業(yè)或本地知名房企進(jìn)駐景洪市，萬達(dá)150億元投資西雙版納國際旅游度假區(qū)、世紀(jì)金源集團(tuán)在景洪市的旅游地產(chǎn)項目濱江果園避寒度假山莊，24天創(chuàng)下三線城市7億元的銷售額。湄公河次區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作的橋頭堡。每年冬天，沖著新鮮的空氣和溫暖的陽光，到景洪邊旅游邊購房置業(yè)的消費(fèi)者非常多。究其內(nèi)因，可歸納為以下幾點(diǎn)：(1) 通脹高位不下的壓力和供求不平及熱錢沖擊樓市等購買力旺盛的現(xiàn)象，整體上帶動了二三四城市的整體價位上升；(2) 市場流動性過剩和負(fù)利率及各大城市大規(guī)模城市建設(shè)等因素以及限購城市的資金和購買力轉(zhuǎn)移到未限購城市；(3) 西雙版納市場房價基數(shù)相對于云南其它地州較低，置業(yè)門檻本身不高，一方面購房主力軍的本地人剛需明顯且購買力強(qiáng)，另一方面生力軍外地購房者的比重也在逐年加重；從景洪市新建商品房的用途結(jié)構(gòu)上看，住宅一直是支撐景洪房地產(chǎn)市場的核心物業(yè)形態(tài)。房地產(chǎn)開發(fā)資金來源實(shí)現(xiàn)較快增長，%。商品房銷售額、房價呈現(xiàn)較快增長，%，%，%。在商品房屋施工面積中：，%，%；，%，%；，%，%。%。2011年上半年，西雙版納房地產(chǎn)市場運(yùn)行呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺，開發(fā)、銷售同步增長。這些旅游城市在區(qū)域文化、城市魅力、以及旅游品牌影響力方面有獨(dú)特的優(yōu)勢，伴隨著旅游城市的人氣指數(shù)的不斷提升，商業(yè)韻味也越來越濃，旅游地產(chǎn)的認(rèn)知度和成熟度也隨即增加，為旅游城市的發(fā)展和旅游地產(chǎn)的擴(kuò)張和蔓延增加了許多信心，也為加快西雙版納州旅游地產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造千載難逢的機(jī)遇。(四) 西雙版納房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展2010年以來，房地產(chǎn)行業(yè)面臨嚴(yán)厲的政策調(diào)控，上海、北京等一線城市樓市已經(jīng)陷入長期低迷，2011年9月至10月，%；%，為3年來“金九銀十”樓市成交新低。景洪市在西雙版納旅游業(yè)中的核心地位景洪市作為西雙版納州州府，是西雙版納州的經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心，首批入選“中國優(yōu)秀旅游城市”，云南省政府把景洪市定為參與中、泰、緬、老瀾滄江—湄公河次區(qū)域國際合作經(jīng)濟(jì)區(qū)計劃的中心城市，其本身所擁有的得天獨(dú)厚自然地理氣候條件也支撐其成為旅游大城，在西雙版納旅游開發(fā)中居于核心地位。整合節(jié)慶資源，創(chuàng)新旅游節(jié)慶產(chǎn)品開發(fā)，豐富旅游節(jié)慶內(nèi)容，突出特色，