【正文】 開發(fā)程度通供水通排水通電通路通訊場平開發(fā)費(fèi)用(元/㎡)開發(fā)程度通供水通排水通電通路通訊場平開發(fā)費(fèi)用(元/㎡)151515151510即：=通排水開發(fā)費(fèi)用 =15(元/㎡)應(yīng)補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金()的確定=+ =1210(1+)11+15 =(元/㎡) 總價(jià)=土地使用權(quán)購買單價(jià)土地使用權(quán)面積 =(元) 應(yīng)補(bǔ)繳的契稅 1997年7月7日國務(wù)院《中華人民共和國契稅暫行條例》(國務(wù)院令第224號)規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣的契稅計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格；《中華人民共和國契稅暫行條例細(xì)則》(財(cái)法字[1997]52號)規(guī)定，“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)繳契稅。其基本公式如下：+式中： ——對應(yīng)土地級別基準(zhǔn)地價(jià) ——估價(jià)期日期日修正系數(shù) ——土地使用年期修正系數(shù) ——容積率修正系數(shù) ——土地開發(fā)程度修正額 ——宗地地價(jià)綜合修正系數(shù)確定待估宗地對應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)、因素條件說明表及因素修正系數(shù)表 根據(jù)委托方提供的待估宗地《國有土地使用權(quán)證》，委估宗地位于景洪市機(jī)場路南側(cè)，登記用途為辦公用地，評估設(shè)定用途為商務(wù)金融用地，根據(jù)《景洪市城規(guī)劃區(qū)土地定級與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告》，結(jié)合估價(jià)人員的實(shí)地查看，確定估價(jià)對象位于景洪市城區(qū)規(guī)劃區(qū)Ⅲ級商業(yè)用地區(qū)域，對應(yīng)基準(zhǔn)地價(jià)和因素條件說明表及因素修正系數(shù)表如下表6161613所示。年維修費(fèi)%計(jì)取。相應(yīng)收益價(jià)格測算公式如下。應(yīng)納營業(yè)稅額5%4印花稅1988年8月6日《中華人民共和國印花稅暫行條例》(國務(wù)院令第11號)規(guī)定，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)按所載金額萬分之五貼花，；轉(zhuǎn)讓收入%合計(jì)應(yīng)納稅率%銷售稅費(fèi)=房地產(chǎn)價(jià)值銷售稅費(fèi)費(fèi)率=開發(fā)利潤開發(fā)利潤是指典型業(yè)主的總利潤，是估價(jià)對象這類房地產(chǎn)項(xiàng)目在正常條件下業(yè)主所能獲得的平均利潤，不是個別的業(yè)主最終實(shí)際獲得的利潤，也不是個別業(yè)主期望獲得的利潤。銷售費(fèi)用=售價(jià)銷售費(fèi)費(fèi)率=投資利息投資利息與財(cái)務(wù)費(fèi)用不完全相同，是指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實(shí)現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的利息，而不僅是借款的利息和手續(xù)費(fèi)。根據(jù)估價(jià)人員對景洪市類似寫字樓工程費(fèi)用的調(diào)查了解，單方工程費(fèi)為1800元/建筑面積平方米——2500元/建筑面積平方米，估價(jià)人員取估價(jià)對象單方工程費(fèi)為2200元/建筑面積平方米。 根據(jù)委托方提供的資料，估價(jià)對象土地使用權(quán)系劃撥，鑒于本次服務(wù)的經(jīng)濟(jì)行為系辦公樓處置，估價(jià)人員采取如下技術(shù)路線測算估價(jià)對象的市場價(jià)值：成本法下，直接評估劃撥土地權(quán)上寫字樓用房的市場價(jià)值；收益法下，設(shè)定估價(jià)對象為出讓地上辦公樓(寫字樓)，以商業(yè)用地上寫字樓的評估價(jià)格扣減應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金，最終確定劃撥地上估價(jià)對象的市場價(jià)值。無論是昆曼國際大通道，還是湄公河國際航線；無論是已成事實(shí)的直達(dá)航空線還是遠(yuǎn)期建設(shè)中的泛亞鐵路，都使景洪的城市價(jià)值上升了一個臺階。用于純投資的非常少，基本都是度假型的剛性需求。且住宅地產(chǎn)項(xiàng)目定位越高、品質(zhì)越好，州外客戶購房率就越高。%，%，%；，%，%。即使當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨嚴(yán)厲的政策調(diào)控，但云南“橋頭堡”建設(shè)中西雙版納門戶地位的大勢及云南旅游二次創(chuàng)業(yè)的歷史機(jī)遇，獨(dú)特的區(qū)位、旅游、生物資源優(yōu)勢，使西雙版納城市化進(jìn)程迅速推進(jìn)，西雙版納房地產(chǎn)市場仍然保持著較為強(qiáng)勁的發(fā)展，西雙版納房地產(chǎn)市場發(fā)展長期向好。(2011年西雙版納州預(yù)計(jì)接待國內(nèi)外旅游者950萬人次，旅游總收入突破78億元)，%。B、繼續(xù)推進(jìn)旅游促銷方式創(chuàng)新強(qiáng)化航線營銷，積極開展網(wǎng)絡(luò)營銷，注重學(xué)術(shù)營銷，拓展公共關(guān)系營銷。積極進(jìn)行政策創(chuàng)新，積極爭取國家在稅收、出入境管理等方面的優(yōu)惠政策；爭取邊境旅游異地辦證等有關(guān)政策試點(diǎn)，簡化出入境手續(xù)，建立旅游“大通關(guān)”運(yùn)作模式，探索口岸管理協(xié)調(diào)一體化的新機(jī)制。探索旅游通道經(jīng)濟(jì)和外向型旅游經(jīng)濟(jì)的開發(fā)模式，走出一條以線路統(tǒng)籌帶動區(qū)域旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新路子。(3) 旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要任務(wù)① 優(yōu)化旅游空間布局，加大旅游線路統(tǒng)籌力度優(yōu)化“一個中心”、“二大區(qū)域”、“三個片區(qū)”、“五大精品旅游線”的旅游空間布局，加快重點(diǎn)旅游區(qū)域和旅游重大項(xiàng)目的旅游規(guī)劃編制及執(zhí)行工作。上述榮譽(yù)豐富了“美麗神奇的西雙版納”品牌形象，使西雙版納最佳旅游目的地形象得到進(jìn)一步鞏固和提升，初步形成旅游互促互進(jìn)、協(xié)調(diào)發(fā)展的旅游市場格局。成功舉辦“三國六方”(中國西雙版納、老撾瑯勃拉邦省、波喬省、南塔省、泰國清邁府、清萊府)會議。積極組織文化旅游項(xiàng)目的申報(bào)工作，其中潑水節(jié)、貝葉經(jīng)、傣錦、章哈、慢輪制陶、象腳鼓舞、基諾大鼓舞等一批獨(dú)具特色的民族民間文化不斷發(fā)揚(yáng)光大，被列入國家非物質(zhì)文化遺產(chǎn)保護(hù)名錄，勐罕鎮(zhèn)曼聽村委會傣族傳統(tǒng)文化保護(hù)區(qū)、曼暖典傣族織錦之鄉(xiāng)被列入省級保護(hù)名錄，成為西雙版納旅游文化的寶貴資源。州內(nèi)開辟5條常規(guī)旅游線路及若干條專項(xiàng)旅游線路，境外開辟多條邊(跨)境旅游線路(“中國景洪——老撾瑯勃拉邦水上邊境旅游線”；“中國景洪——老撾南塔——泰國清孔”的國際客運(yùn)專線及旅游專線；“中國景洪——泰國清盛”的客運(yùn)航線等中緬、中老旅游線路)。海外游客和旅游外匯收入呈迅猛增長的態(tài)勢，預(yù)示西雙版納州旅游產(chǎn)業(yè)由觀光型向休閑度假型轉(zhuǎn)型升級的速度在加快，旅游地產(chǎn)發(fā)展的支撐條件在增加。(1) 發(fā)展成果“十一五”期間，比“十五”期間()；，比“十五”期間()。景洪港水運(yùn)口岸位于景洪市江北岸，建有2個客運(yùn)舶位，4個貨運(yùn)舶位，年客運(yùn)量達(dá)150萬人次，配套建成的關(guān)累碼頭，年客運(yùn)40萬人次，從景洪港順江而下，70公里到緬甸、101公里到老撾、328公里到泰國； 省級口岸打洛，是我國與緬甸東部撣邦地區(qū)對接的重要口岸，到緬甸景棟86公里，到仰光989公里。各民族獨(dú)特的民居、民俗、服飾、節(jié)日、宗教、舞蹈等文化匯集成豐富多彩的民族文化，形成了濃郁的熱帶民族風(fēng)情。鳥類429種，占全國1/3，其中有45種僅見于西雙版納。(2) 旅游商業(yè)地產(chǎn)主要是指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐飲、娛樂城等建筑物及關(guān)聯(lián)空間。房地產(chǎn)與旅游業(yè)聯(lián)姻的常規(guī)條件一是屬于知名旅游目的地。在我國旅游業(yè)從傳統(tǒng)觀光旅游向休閑度假旅游轉(zhuǎn)型的過程中，出現(xiàn)了會展旅游、療養(yǎng)旅游、度假旅游、探險(xiǎn)旅游等新型旅游形式，伴隨著旅游產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，迎來了旅游地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金期。 估價(jià)對象權(quán)屬狀況如下表所示權(quán)屬狀況產(chǎn)權(quán)人坐落土地使用權(quán)證證號所在層/總層數(shù)規(guī)劃用途實(shí)際用途房屋結(jié)構(gòu)證載建筑面積(㎡)*****景洪市機(jī)場路南側(cè)*****(2002)第0651號1/7車庫車庫鋼混27/7辦公辦公備注：估價(jià)對象土地使用權(quán)系劃撥，估價(jià)時點(diǎn)未辦理房屋所有權(quán)證 區(qū)域因素分析估價(jià)對象位于流沙河片區(qū)(該區(qū)域包括曼么路村東南——勐海路——勐泐大道西側(cè)——流沙河以北區(qū)域)。本次估價(jià)采用的基本計(jì)算公式如下： = 其中，——估價(jià)對象價(jià)值——估價(jià)對象重新購建價(jià)格=土地取得費(fèi)用+工程費(fèi)+專業(yè)費(fèi)等其他費(fèi)用+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤 ——估價(jià)對象建筑折舊十、 估價(jià)結(jié)果 本估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對影響房地產(chǎn)市場價(jià)格因素分析，確定估價(jià)對象于估價(jià)時點(diǎn)可能實(shí)現(xiàn)的房地產(chǎn)市場價(jià)值為人民幣15133681元(大寫壹仟伍佰壹拾叁萬叁仟陸佰捌拾壹元整),。類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對象相同或相近的房地產(chǎn)。具體依據(jù)如下估價(jià)原則： 合法原則:要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行，合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。四、 估價(jià)目的 為*****處置辦公樓房地產(chǎn)提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)市場價(jià)值。估價(jià)對象房屋建筑物未辦理房屋所有權(quán)證，本次估價(jià)，房屋建筑面積以2012年8月7日景洪璟昊房地產(chǎn)咨詢經(jīng)紀(jì)服務(wù)部出具、產(chǎn)權(quán)人為*****的《房產(chǎn)平面圖》記載建筑面積為準(zhǔn)，如果與實(shí)際情況不符，應(yīng)相應(yīng)調(diào)整估價(jià)結(jié)果直至重新出具估價(jià)報(bào)告。① 收益法下，本次估價(jià)對象設(shè)定為出讓土地上商業(yè)寫字樓房地產(chǎn)，因?yàn)樗枚愂菑募{稅主體的角度來核算，是在利潤層次進(jìn)行再分配的過程，并非直接與具體某項(xiàng)資產(chǎn)(估價(jià)對象)相聯(lián)系，最典型的是一個企業(yè)可能同時有多種業(yè)務(wù)或者多個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，有的業(yè)務(wù)或項(xiàng)目可能盈利較多，有的業(yè)務(wù)或項(xiàng)目可能盈利較少，有的業(yè)務(wù)或項(xiàng)目甚至虧損，同一估價(jià)對象處于不同的企業(yè)應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅會有所不同，因此在估價(jià)對象價(jià)格確定時不予考慮；② 在具體估價(jià)時，對特定的估價(jià)對象而言，如收益法下，收益價(jià)格是客觀收入與客觀支出的配比，此層次更多體現(xiàn)營運(yùn)層次，估價(jià)對象也是處于市場交易的領(lǐng)域，而非一旦交易完成就退出市場；另一方面，土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的實(shí)際增值額為計(jì)稅依據(jù)，并非以估值作為計(jì)稅依據(jù)(特殊情況下例外)，因此在估價(jià)對象價(jià)格確定時不予考慮土地增值稅；(6) 為了與銷售稅費(fèi)中不包括土地增值稅、企業(yè)所得稅的口徑一致，并得到相對客觀合理的開發(fā)利潤，開發(fā)利潤是土地增值稅、企業(yè)所得稅前利潤。假定所有權(quán)人是在公開市場上出售該物業(yè)，且不包括所有權(quán)人憑借遞延條件、售后返租、合作經(jīng)營、管理協(xié)議等附加條件以抬高物業(yè)權(quán)益價(jià)值的情況。六、本估價(jià)報(bào)告依據(jù)了委托方提供的相關(guān)資料，委托方對資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。估價(jià)結(jié)果明細(xì)表如下表所示。估價(jià)結(jié)果明細(xì)表土地使用證號所有權(quán)人座落規(guī)劃用途結(jié)構(gòu)建筑面積(㎡)初評單價(jià)(元/㎡)初評價(jià)值(元)*****(2002)第0651號*****景洪市機(jī)場路南側(cè)辦公鋼混 15133681 合 計(jì)15133681備 注本估價(jià)結(jié)果為劃撥地上房屋價(jià)格。因資料失實(shí)造成估價(jià)結(jié)果有誤的，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。假定該物業(yè)權(quán)益未附帶可能影響其價(jià)值的他項(xiàng)權(quán)利及限制。(二) 限制條件本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得做其他用途。我們僅對委估物業(yè)進(jìn)行一般性察看，并未接受進(jìn)行結(jié)構(gòu)測試的要求，因此，不能確定其有無內(nèi)部缺損。五、 估價(jià)時點(diǎn)：2012年12月5日 六、 價(jià)值定義： 本次估價(jià)服務(wù)的經(jīng)濟(jì)行為系國有資產(chǎn)處置，根據(jù)估價(jià)目的，確定估價(jià)結(jié)果的價(jià)值類型為市場價(jià)值。在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)。 估價(jià)時點(diǎn)原則：要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對象在估價(jià)時點(diǎn)時的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。估價(jià)結(jié)果明細(xì)表土地使用證號所有權(quán)人座落規(guī)劃用途結(jié)構(gòu)建筑面積(㎡)初評單價(jià)(元/㎡)初評價(jià)值(元)*****(2002)第0651號*****景洪市機(jī)場路南側(cè)辦公鋼混 15133681 合 計(jì)15133681備 注本估價(jià)結(jié)果為劃撥地上房屋價(jià)格。、。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目是在激烈的房地產(chǎn)市場競爭中新興的房地產(chǎn)項(xiàng)目。無論是都市型旅游還是鄉(xiāng)村型旅游，無論是自然風(fēng)景區(qū)還是文化休閑區(qū)，只有具有一定知名度的旅游目的地，才能夠吸引更多的游客，進(jìn)而促進(jìn)旅游地產(chǎn)的發(fā)展。(3) 旅游度假地產(chǎn)主要是指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間，如旅游賓館、度假村、產(chǎn)權(quán)酒店以及分時度假酒店等。被列為國家重點(diǎn)保護(hù)的珍稀動物109種，其中，被列為國家一級保護(hù)動物有19種，二類保護(hù)動物90種。哈尼族的“嘎湯帕節(jié)”、布朗族的“?？北冗~節(jié)”、基諾族的“特懋克節(jié)”、瑤族的“盤王節(jié)”、拉祜族的“擴(kuò)塔節(jié)”都體現(xiàn)了獨(dú)特的民族風(fēng)情，傣族的“潑水節(jié)”更被譽(yù)為“東方的狂歡節(jié)”。從打洛出境經(jīng)緬甸景棟、大其力到泰國清萊300余公里，到清邁600余公里，到曼谷1000多公里。其中，2008年全州共接待國內(nèi)外旅游者600萬余人次，旅游總收入突破40億元，同比均增長20%以上，2009年全州接待國內(nèi)外游客732萬人次，%，%，2010年，是“十五”，%，%，%。以旅游業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)在全州國民經(jīng)濟(jì)中的比重穩(wěn)步提升，% %。旅游線路對統(tǒng)籌旅游產(chǎn)品建設(shè)、旅游節(jié)點(diǎn)服務(wù)設(shè)施建設(shè)、旅游沿線公共設(shè)施建設(shè)起到積極的促進(jìn)作用。④ 重視環(huán)境保護(hù)，不斷優(yōu)化旅游生態(tài)環(huán)境A、圍繞“生態(tài)立州”戰(zhàn)略，以“生態(tài)是生存之基，環(huán)境是發(fā)展之本”、“保護(hù)是最好的開發(fā)”、“生態(tài)環(huán)境是最好的最大的旅游資源”為目標(biāo)，重視環(huán)境保護(hù)，不斷優(yōu)化旅游生態(tài)環(huán)境，加大城市生態(tài)建設(shè)，按照“擴(kuò)規(guī)模、提品位、強(qiáng)功能、增特色、添亮點(diǎn)”的思路，大力實(shí)施城市綠化、美化、亮化、凈化改造。清邁旅游協(xié)會在泰國國家旅游局支持下到西雙版納州開展旅游推廣活動，積極推動區(qū)域旅游合作與發(fā)展。(2) 旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體目標(biāo)圍繞旅游業(yè)的“兩大戰(zhàn)略”目標(biāo)，堅(jiān)持“提升中心，做優(yōu)東線，做大西線，開發(fā)瀾湄，聯(lián)動內(nèi)外，輻射周邊”的發(fā)展思路，突出“熱帶雨林，避寒勝地，和諧家園，神秘風(fēng)情”的獨(dú)特品牌，做好“熱，傣，水，邊”和“三個好地方”這兩篇大文章，集中力量實(shí)施“五大工程”，把西雙版納建設(shè)成為“中國一流，世界知名”的國際生態(tài)旅游勝地。A、“一個中心”進(jìn)一步搞好景洪市中心城市建設(shè)，完善旅游城市基礎(chǔ)配套設(shè)施，依托城市中心及其娛樂功能構(gòu)建“城市24小時”文化夜生活旅游體系，形成以景洪城市為中心的全州旅游目的地接待網(wǎng)絡(luò)。② 建設(shè)一批旅游重點(diǎn)項(xiàng)目，加快旅游產(chǎn)品的轉(zhuǎn)型升級在十一五的基礎(chǔ)上，規(guī)劃建設(shè)一批旅游城市，規(guī)劃建設(shè)一批旅游小鎮(zhèn)、規(guī)劃建設(shè)一批旅游特色村、規(guī)劃建設(shè)一批高等級旅游景區(qū)(點(diǎn))、規(guī)劃建設(shè)一批康體休閑度假基地、規(guī)劃建設(shè)一批高星級度假酒店、規(guī)劃建設(shè)一批旅游公共服務(wù)設(shè)施。進(jìn)一步加快旅游與城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的專項(xiàng)改革力度。整合節(jié)慶資源，創(chuàng)新旅游節(jié)慶產(chǎn)品開發(fā)，豐富旅游節(jié)慶內(nèi)容，突出特色，發(fā)揮優(yōu)勢，著力培育“潑水節(jié)”品