【正文】 —估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況條件指數(shù)可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況條件指數(shù) ）操作步驟 ①搜集交易實(shí)例；②選取可比實(shí)例；③建立比較基礎(chǔ)；④進(jìn)行交易情況修正；⑤進(jìn)行市場狀況調(diào)整；⑥進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；⑦計(jì)算比較價(jià)格。估價(jià)對象理論上可采用成本法評估，但當(dāng)前住宅房地產(chǎn)的市場價(jià)格普遍不采用基于成本的定價(jià)法，現(xiàn)時(shí)價(jià)格與成本關(guān)聯(lián)性較弱，按照估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，成本法在當(dāng)前市場環(huán)境下的測量結(jié)果也通常低于市場價(jià)格，故不采用成本法對估價(jià)對象進(jìn)行測算。假設(shè)開發(fā)法是求得估價(jià)對象后續(xù)開發(fā)的必要支出及折現(xiàn)率或后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤和開發(fā)完成后的價(jià)值，將開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后相減，或?qū)㈤_發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤得到估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法。根據(jù)本次估價(jià)目的，以估價(jià)對象被正常使用，能夠合理享有配套設(shè)施為依據(jù)，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為本次估價(jià)對象以法定用途為最佳用途，即住宅用房，保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用體現(xiàn)最高最佳利用原則。、替代原則替代原則要求估價(jià)結(jié)果與估價(jià)對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差在合理范圍內(nèi)的原則。本價(jià)值為非變現(xiàn)價(jià)值，不考慮強(qiáng)制變現(xiàn)等因素的影響，也不考慮房地產(chǎn)拍賣（變賣）成交后交易的稅費(fèi)以及稅費(fèi)的轉(zhuǎn)移分擔(dān)。設(shè)施設(shè)備：建筑物所在小區(qū)內(nèi)給排水、供電、供氣、通訊、消防、安保、電子門禁等設(shè)施齊全。土地使用期限：估價(jià)委托人非估價(jià)對象權(quán)利人，未能提供《國有土地使用證》原件和復(fù)印件。 土地基本狀況 四至：估價(jià)對象所在宗地東至蜀香路、南至永安路、西至安唐路、北至永樂路。土地使用權(quán)：假設(shè)土地使用權(quán)人為梁程琿。上河居”共戶。 、本報(bào)告必須完整使用方為有效，對僅使用報(bào)告中的部份內(nèi)容或者違規(guī)使用本估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果，所導(dǎo)致的有關(guān)損失或者法律后果由有關(guān)責(zé)任方自行承擔(dān)，本估價(jià)機(jī)構(gòu)及本估價(jià)報(bào)告簽字估價(jià)師不承擔(dān)任何責(zé)任。七、使用報(bào)告說明 、估價(jià)委托人提供的資料和陳述的情況直接影響注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的估價(jià)分析和結(jié)論，估價(jià)委托人應(yīng)對提供資料和陳述情況的合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)責(zé)；估價(jià)委托人非估價(jià)對象權(quán)利人，未能提供估價(jià)對象《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》或《不動產(chǎn)權(quán)證書》原件和復(fù)印件，故注冊房地產(chǎn)估價(jià)師沒有查看到上述資料的原件，但估價(jià)師在實(shí)地查勘時(shí)重點(diǎn)觀察、詢問、檢查、核對了查檔后取得的估價(jià)對象權(quán)屬證明復(fù)印件所記載內(nèi)容與估價(jià)對象區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益的一致性，并由申請人中國郵政儲蓄銀行股份有限公司成都市草堂支行賴文經(jīng)理、吳經(jīng)理在實(shí)地查勘記錄上簽名確認(rèn)相關(guān)事項(xiàng)，以此從另一個(gè)角度也對估價(jià)委托人提供的資料進(jìn)行了審慎檢查。由于注冊房地產(chǎn)估價(jià)師未得到授權(quán)，也沒有專業(yè)上的能力，房地產(chǎn)估價(jià)師未對估價(jià)對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量、木質(zhì)工程、房地產(chǎn)被遮蓋、未暴露以及難以接觸的部分，水、電、空調(diào)或者其它設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行測試。、估價(jià)委托人非估價(jià)對象權(quán)利人，未能提供估價(jià)對象《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》或《不動產(chǎn)權(quán)證書》原件和復(fù)印件。在無理由懷疑其合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性的情況下，假定估價(jià)委托人提供的資料合法、真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。未經(jīng)本評估機(jī)構(gòu)許可，不得將其提供給除上述部門外的其他單位或個(gè)人，也不得見諸于公開媒體。根據(jù)四川省高級人民法院、四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)司法鑒定評估工作的通知》（川高法[]號文），當(dāng)事人對鑒定估價(jià)報(bào)告有異議的，可以自收到鑒定估價(jià)報(bào)告起日內(nèi)提出異議，超過該期限即喪失對鑒定估價(jià)報(bào)告提出異議的權(quán)利。估價(jià)對象：根據(jù)估價(jià)委托人提供的《房屋信息查詢記錄》（驗(yàn)證碼：，查詢編號：）復(fù)印件，房屋所有權(quán)人為梁程琿單獨(dú)所有，估價(jià)對象為成都市郫都區(qū)安德鎮(zhèn)永樂路號（天府上河居）棟單元層號住宅用房及其應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)，建筑結(jié)構(gòu)為混合結(jié)構(gòu)，建筑面積為㎡。.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、川建房發(fā)[]號《房地產(chǎn)司法鑒定評估指導(dǎo)意見》、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，同時(shí)考慮本次估價(jià)目的，本次估價(jià)未考慮抵押、查封因素對估價(jià)結(jié)果的影響。.本估價(jià)報(bào)告使用期限自年月日起至年月日止。、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師已對房屋安全、環(huán)境污染等影響估價(jià)對象價(jià)值的重大因素給予了關(guān)注，在無理由懷疑估價(jià)對象存在安全隱患且無相應(yīng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定、檢測的情況下，假定估價(jià)對象能正常安全使用。估價(jià)委托人提供了估價(jià)對象的《房屋信息查詢記錄》（驗(yàn)證碼：，查詢編號：）復(fù)印件。若估價(jià)對象存在上述需進(jìn)行專業(yè)檢測的內(nèi)部缺陷，在估價(jià)委托人提供相關(guān)資料數(shù)據(jù)驗(yàn)證后，本次報(bào)告估價(jià)結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果在滿足全部假設(shè)與限制條件下成立。本公司保留對違規(guī)使用本估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的有關(guān)責(zé)任方追究相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)利。估價(jià)對象建筑面積為㎡。用益物權(quán)設(shè)立情況：建設(shè)用地使用權(quán)。面積：估價(jià)委托人非估價(jià)對象權(quán)利人，未提供應(yīng)分?jǐn)偟摹秶型恋厥褂米C》原件和復(fù)印件，土地面積設(shè)定為其應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)面積。土地使用期限以《國有土地使用證》或國土部門出具的相關(guān)資料為準(zhǔn)。建筑功能：防水、保溫、隔熱、隔聲、采光、日照均較好。七、 估價(jià)原則本次估價(jià)遵循“獨(dú)立、客觀、公正、合法”房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)原則，公平、公正、公開地開展評估工作，本次估價(jià)遵循的房地產(chǎn)估價(jià)原則有：獨(dú)立客觀公正原則、合法原則、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則、替代原則、最高最佳利用原則。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，在同一個(gè)市場中，具有相同的使用價(jià)值和質(zhì)量的物品，在交易雙方具有同等市場信息的基礎(chǔ)上，應(yīng)具有相似的價(jià)格?？傊?，在估價(jià)過程中，以國家有關(guān)法律、法規(guī)為依據(jù)，堅(jiān)持真實(shí)性、科學(xué)性、公平性和可行性原則，做到估價(jià)過程合理、估價(jià)方法科學(xué)、估價(jià)結(jié)果準(zhǔn)確，嚴(yán)格保守在估價(jià)過程中知悉的商業(yè)秘密。成本法是測算估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到，估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法。）收益法適用于估價(jià)對象或其同類房地產(chǎn)通常有租金等經(jīng)濟(jì)收入的收益性房地產(chǎn)。 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)真分析所掌握的資料，并根據(jù)估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)狀和本次估價(jià)目的要求，測算出市場價(jià)格，未考慮他項(xiàng)權(quán)利等條件的限制。 ）成本法一般適用于測算可獨(dú)立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。比較法是選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，將它們