【正文】 1200 元三 人 間 ： 135 元 5≒ 675 元 （ 2） 入 住 率 為 60%（ 3） 酒 店 營 業(yè) 成 本 ： 根 據(jù) 市 場 調(diào) 查 ， 一 般 酒 店 房 間 耗 用 、 折 舊 和 相 關(guān)人 員 的 工 資 占 毛 收 入 40%（ 4） 維 修 費 ： 按 房 屋 重 置 價 的 %—2%（ 5） 管 理 費 ： 對 出 租 房 屋 進 行 的 必 要 管 理 所 需 費 用 ， 一 般 按 年 收 入 的 2%—5%。 （ 6） 保 險 費 ： 按 房 屋 重 置 價 或 房 屋 現(xiàn) 值 以 保 險 費 率 ， 我 國 的 保 險 費 在14%—%。（ 7） 稅 金 ： 依 據(jù) 待 估 地 所 在 城 鎮(zhèn) 房 屋 出 租 時 應 繳 納 的 有 關(guān) 稅 費 文 件 、 規(guī) 定確 定 ， 一 般 有 房 產(chǎn) 稅 （ 按 年 收 入 的 12%計 ） 、 營 業(yè) 稅 （ 按 年 收 入 的 3%） 、 城 市維 護 建 設(shè) 稅 7%、 教 育 費 附 加 3%等 。 （ 8） 設(shè) 該 房 屋 收 益 年 限 為 有 限 年 ， 不 計 算 房 屋 折 舊 費 算 年 有 效 毛 收 入 ：年 有 效 毛 收 入 =（ 1600+1200+675） 60%3012=750600 元 測 算 年 運 營 費 用① 維 修 費 ： 按 建 筑 物 重 置 價 的 ％ 計 算 ， 武 漢 市 房 屋 重 置 價 格 標 準 規(guī) 定 鋼 筋混 凝 土 結(jié) 構(gòu) 一 等 房 屋 重 置 價 格 為 1150 元 / m2：年 維 修 費 ＝ 1150％ ＝ 元② 管 理 費 ： 取 年 收 入 的 3％ ， 則 ：管 理 費 ＝ 7506003％ ＝ 22518 元③ 保 險 費 按 房 屋 重 置 價 乘 以 保 險 費 率 2‰， 則 ：保 險 費 ＝ 11502‰＝ 元④ 稅 費 ： 房 屋 出 租 應 納 稅 金 房 產(chǎn) 稅 （ 按 年 收 入 的 12%計 ） 、 營 業(yè) 稅 （ 按 年收 入 的 3%） ， 其 余 稅 費 按 年 收 入 的 3%計 算 則 ：750600（ 12%+3%+3%） =135108 元上 述 ① 、 ② 、 ③ 、 ④ 總 費 用 （ 年 運 營 費 用 ） 合 計 為 元 算 年 凈 收 益年 凈 收 益 750600－ 75060040%＝ 元 定 報 酬 率 （ 用 累 加 法 ）項 目 數(shù) 值無 風 險 報 酬 率 %投 資 風 險 補 償 %管 理 負 擔 補 償 %缺 乏 流 動 性 補 償 %易 于 獲 得 融 資 的 好 處 %15所 得 稅 抵 扣 的 好 處 %報 酬 率 % 算 房 地 產(chǎn) 的 價 格委 估 對 象 建 筑 物 土 地 使 用 年 限 為 50 年 ， 至 今 已 使 用 9 年 ， 剩 余 使 用 年 限為 41 年 ， 所 以 估 價 對 象 收 益 年 限 為 41 年 。因 此收益價格=2 [1－1/（1＋7 .6％） 41]=3520886 元房 地 產(chǎn) 單 價 =247。=6160 元 /m2估 價 結(jié) 果 如 下 ：房 地 產(chǎn) 價 格 及 單 價 小 寫 大 寫總 格 3520886 元 叁 佰 伍 拾 貳 萬 零 捌 佰 仈 拾 陸 元單 價 6160 元 /m2 陸 仟 壹 佰 陸 拾 元 每 平 方 米 xxxxxxxxxxxxxxxxxx二 0 一 七 年 5 月 10 日㈠ 市 場 比 較 法 測 算 估 價 對 象 價 格具 體 思 路 ： 在 近 期 房 地 產(chǎn) 市 場 中 選 擇 與 估 價 對 象 處 于 同 一 供 求 范 圍 內(nèi) ， 具 有較 強 相 關(guān) 線 、 替 代 性 的 房 地 產(chǎn) 交 易 實 例 ， 根 據(jù) 估 價 對 象 和 可 比 實 例 的 狀 況 ， 對 區(qū)域 因 素 、 個 別 因 素 、 時 間 因 素 和 交 易 情 況 等 影 響 房 地 產(chǎn) 市 場 價 格 的 因 素 進 行 分 析比 較 和 修 正 ， 評 估 出 估 價 對 象 的 市 場 價 格 。采 用 市 場 比 法 一 般 選 取 同 一 供 需 圈 內(nèi) ， 近 似 委 估 房 地 產(chǎn) 檔 次 市 場 價 格 進 行16比 較 ， 根 據(jù) 估 價 人 員 對 武 漢 市 房 地 產(chǎn) 市 場 的 了 解 ， 分 別 選 取 如 下 可 比 實 例 ： 定 比 較 因 素比較案例 委估房產(chǎn) 聯(lián)峰大廈第 15層 關(guān)山高新大廈第 8 層 國光大廈第 12 層地理位置 洪山魯磨路 武漢洪山區(qū)珞瑜 路 洪山區(qū)關(guān)南后山小 區(qū)交易價格(元/m2) 5988 4899 5667交易情況 正常 正常 正常 正常交易時間 區(qū)域因素 一般 較好 一般 較好個別因素 一般 較好 一般 較好 確 定 比 較 因 素 系 數(shù) 見 下 表比較案例 委估房產(chǎn) 聯(lián)峰大廈第 15層 關(guān)山高新大廈第 8 層 國光大廈第 12 層交易價格(元/m2) 5988 4899 5667交易情況 100 100 100 100交易期日 100 100 100 100區(qū)域因素 100 105 100 103個別因素 100 105 97 104 準 價 格 確 定比較案例 委估房產(chǎn) 聯(lián)峰大廈第 15層 關(guān)山高新大廈第 8 層 國光大廈第 12 層交易價格(元/m2) 5988 4899 5667交易情況 100 100/100 100/100 100/100交易期日 100 100/100 100/100 100/100區(qū)域因素 100 100/105 100/100 100/104個別因素 100 100/105 100/98 100/103比準價格 5431 4999 5290根 據(jù) 上 述 計 算 的 結(jié) 果 ， 求 比 準 價 格 的 算 術(shù) 平 均 值 ， 則 ：（ 5431＋ 4999＋ 5290） 247。3=5240 元 / m217估 價 結(jié) 果 確 定估 價 結(jié) 果 如 下 ：房 地 產(chǎn) 價 格 及 單 價 小 寫 大 寫總 格 2995079 元 貳 佰 玖 拾 玖 萬 伍 仟 零 柒 拾 玖 元單 價 5240 元 /M2 伍 仟 二 佰 肆 拾 元 每 平 方 米 xxxxxxxxxxxxxxxxx二 0 一 七 年 5 月 10 日七．估價結(jié)果確定綜合比較兩種方法，結(jié)合估價師自己的專業(yè)知識和經(jīng)驗，市場法權(quán)重取 ，收益法權(quán)重取 ,則最后的價格等于：2995079+3520886= 元取 整 為 3100240 元房 地 產(chǎn) 價 格 及 單 價 小 寫 大 寫總 價 3100240 元 叁 佰 壹 拾 萬 零 貳 佰 肆 拾 元單 價 5424 元 /m2 伍 仟 肆 佰 貳 拾 肆 元 每 平 方 米 xxxxxxxxx法 定 代 表 人 ： Ⅹ Ⅹ Ⅹ 二 0 一 七 年 5 月 10 日 18 附件1212 21