【正文】 價(jià)值＝出租人權(quán)益價(jià)值＋承租人權(quán)益價(jià)值無租約限制價(jià)值與完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值有所不同。完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值不僅是不考慮租賃因素影響的價(jià)值，還是不考慮抵押、查封等因素影響的價(jià)值，并且是房屋所有權(quán)和出讓建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)值，即“干凈”的房屋所有權(quán)和“干凈”的出讓建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)值。3．0．22 樓面地價(jià)樓面地價(jià)等于土地總價(jià)除以總建筑面積，或者土地單價(jià)除以容積率。容積率是指一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。4估價(jià)原則4 估價(jià)原則4．0．1 獨(dú)立、客觀、公正原則所謂“獨(dú)立”，就是要求注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系，在估價(jià)中不受包括估價(jià)委托人在內(nèi)的任何單位和個(gè)人的影響，應(yīng)憑自己的專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和職業(yè)道德進(jìn)行估價(jià)。所謂“客觀”，就是要求注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在估價(jià)中不帶著自己的情感、好惡和偏見，應(yīng)按照事物的本來面目、實(shí)事求是地進(jìn)行估價(jià)。所謂“公正”，就是要求注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在估價(jià)中不偏袒估價(jià)利害關(guān)系人中的任何一方，應(yīng)堅(jiān)持原則、公平正直地進(jìn)行估價(jià)。4．0．2 合法原則本條所稱依法，是指不僅要依據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)、最高人民法院和最高人民檢察院發(fā)布的有關(guān)司法解釋，還要依據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地的有關(guān)地方性法規(guī)(民族自治地方應(yīng)同時(shí)依據(jù)有關(guān)自治條例和單行條例)，國(guó)務(wù)院所屬部門頒發(fā)的有關(guān)部門規(guī)章和政策，估價(jià)對(duì)象所在地人民政府頒發(fā)的有關(guān)地方政府規(guī)章和政策，以及估價(jià)對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)登記簿(房屋登記簿、土地登記簿)、權(quán)屬證書、有關(guān)批文和合同等(如規(guī)劃意見書、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓招標(biāo)文件、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、房屋租賃合同等)。因此，合法原則中所講的“法”，是廣義的“法”。遵循合法原則并不意味著只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對(duì)象，而是指依法判定估價(jià)對(duì)象是哪種狀況的房地產(chǎn)，就應(yīng)將其作為那種狀況的房地產(chǎn)來估價(jià)。4．0．4 替代原則根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一個(gè)市場(chǎng)上相同的商品有相同的價(jià)格。因?yàn)槿魏卫硇缘馁I者在購(gòu)買商品之前都會(huì)在市場(chǎng)上搜尋并“貨比三家”，然后購(gòu)買其中效用最大(或質(zhì)量、性能最好)而價(jià)格最低的，即購(gòu)買“性價(jià)比”高或“物美價(jià)廉”的。賣者為了使其產(chǎn)品能夠賣出，相互之間也會(huì)進(jìn)行價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。市場(chǎng)上買者、賣者的這些行為導(dǎo)致的結(jié)果，是在相同的商品之間形成相同的價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格的形成一般也如此，只是由于房地產(chǎn)的獨(dú)一無二特性，使得完全相同的房地產(chǎn)幾乎沒有，但在同一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，相似的房地產(chǎn)會(huì)有相近的價(jià)格。因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)交易中，任何理性的買者和賣者，都會(huì)將其擬買或擬賣的房地產(chǎn)與市場(chǎng)上相似的房地產(chǎn)進(jìn)行比較，從而任何理性的買者不會(huì)接受比市場(chǎng)上相似的房地產(chǎn)的正常價(jià)格過高的價(jià)格，任何理性的賣者不會(huì)接受比市場(chǎng)上相似的房地產(chǎn)的正常價(jià)格過低的價(jià)格。這種相似的房地產(chǎn)之間價(jià)格相互牽掣的結(jié)果，是它們的價(jià)格相互接近。4．0．5 最高最佳利用原則最高最佳利用必須同時(shí)滿足四個(gè)條件：一是法律上允許；二是技術(shù)上可能；三是財(cái)務(wù)上可行；四是價(jià)值最大化。實(shí)際估價(jià)中在選取估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用時(shí)，往往容易忽視“法律上允許”這個(gè)前提，甚至誤以為最高最佳利用原則與合法原則有時(shí)是沖突的。實(shí)際上，最高最佳利用不是無條件的最高最佳利用，而是在法律、法規(guī)、政策以及建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同等允許范圍內(nèi)的最高最佳利用。因此，最高最佳利用原則與合法原則的關(guān)系是：遵循了合法原則，并不意味著會(huì)遵循最高最佳利用原則；而遵循了最高最佳利用原則，則必然符合了合法原則中對(duì)估價(jià)對(duì)象依法利用的要求，但并不意味著符合了合法原則中的其他要求。5估價(jià)程序5 估價(jià)程序5．0．1 估價(jià)委托書估價(jià)委托書一般應(yīng)載明估價(jià)委托人的名稱或姓名、委托的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的名稱、估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)要求、委托日期等內(nèi)容。5．0．2 估價(jià)委托合同估價(jià)委托合同一般應(yīng)載明以下內(nèi)容：估價(jià)委托人和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的基本情況，負(fù)責(zé)本估價(jià)項(xiàng)目的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象，估價(jià)委托人應(yīng)提供的估價(jià)所需資料，估價(jià)過程中雙方的權(quán)利和義務(wù)，估價(jià)費(fèi)用及其支付的方式、期限，估價(jià)報(bào)告及其交付，違約責(zé)任，解決爭(zhēng)議的方法，其他需要約定的事項(xiàng)。此外，估價(jià)委托合同中還應(yīng)注明其簽訂日期。6估價(jià)方法6．1 比 較 法6．1 比 較 法6．1．1 比較法比較法也稱為交易實(shí)例比較法、市場(chǎng)比較法、市場(chǎng)法，稱為比較法較為直觀，容易理解。該方法是房地產(chǎn)估價(jià)的三種基本方法之一，其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為導(dǎo)向求得房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。由于該方法是利用實(shí)際發(fā)生、經(jīng)過市場(chǎng)“檢驗(yàn)”的類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來求得估價(jià)對(duì)象的價(jià)值或價(jià)格，所以它是一種最直接、較直觀且有說服力的估價(jià)方法，其測(cè)算結(jié)果易于被人們理解、認(rèn)可或接受。6．1．4 建立比較基礎(chǔ)建立比較基礎(chǔ)是對(duì)各個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，統(tǒng)一其內(nèi)涵和形式，包括統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍、統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一融資條件、統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)和統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。6．1．5 交易情況修正可比實(shí)例的成交價(jià)格是實(shí)際發(fā)生的，可能是正常的，也可能是不正常的。如果可比實(shí)例的成交價(jià)格是不正常的，就應(yīng)將它修正為正常的。這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的修正，稱為交易情況修正。因此，經(jīng)過交易情況修正后，就將可比實(shí)例實(shí)際而可能是不正常的成交價(jià)格變成了正常價(jià)格。6．1．6 市場(chǎng)狀況調(diào)整可比實(shí)例的成交價(jià)格是在其成交日期的價(jià)格，是在成交日期的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。需要評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值應(yīng)是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，應(yīng)是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。由于可比實(shí)例的成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能發(fā)生了變化，即使是同一房地產(chǎn)在這兩個(gè)時(shí)間的價(jià)格也會(huì)有所不同。因此，應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格調(diào)整為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整，稱為市場(chǎng)狀況調(diào)整，也稱為交易日期調(diào)整。經(jīng)過市場(chǎng)狀況調(diào)整后，就將可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格變成了在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。6．1．7 房地產(chǎn)狀況調(diào)整比較法估價(jià)需要將可比實(shí)例狀況與估價(jià)對(duì)象狀況進(jìn)行比較，如果兩者不同，應(yīng)對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，因?yàn)榉康禺a(chǎn)自身狀況的好壞直接關(guān)系到其價(jià)值高低。進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是將可比實(shí)例在其自身狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格。因此，經(jīng)過房地產(chǎn)狀況調(diào)整后，就將可比實(shí)例在其自身狀況下的價(jià)格變成了在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格。房地產(chǎn)狀況調(diào)整可分解為區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整。在這三種調(diào)整中，還應(yīng)進(jìn)一步分解為若干因素的調(diào)整。由于構(gòu)成房地產(chǎn)狀況的因素多樣復(fù)雜，房地產(chǎn)狀況調(diào)整是比較法中的一個(gè)難點(diǎn)和關(guān)鍵。但如果可比實(shí)例狀況與估價(jià)對(duì)象狀況有許多相同之處，則需要進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容就較少，房地產(chǎn)狀況調(diào)整相應(yīng)就簡(jiǎn)單。因此，在實(shí)際估價(jià)中應(yīng)盡量選取與估價(jià)對(duì)象狀況相同之處較多的房地產(chǎn)作為可比實(shí)例。6．1．10 金額調(diào)整例如，在樓層調(diào)整中，每增高一層加價(jià)100元/m2，就是一種金額調(diào)整。6．1．11 百分比調(diào)整例如，在樓層調(diào)整中，每增高一層加價(jià)1％，就是一種百分比調(diào)整。6．2 收 益 法6．2 收 益 法6．2．1 收益法收益法也稱為收益資本化法，是房地產(chǎn)估價(jià)的三種基本方法之一，其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益為導(dǎo)向求得房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值，類似于根據(jù)利息倒推出本金，稱為資本化。6．2．2 報(bào)酬資本化法根據(jù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方式不同，或者說資本化類型的不同，收益法分為報(bào)酬資本化法和直接資本化法。報(bào)酬資本化法是一種折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析(discounted cash flow analysis，DCF)，即房地產(chǎn)的價(jià)值等于其未來各年的凈收益的現(xiàn)值之和。6．2．4 收益乘數(shù)法收益乘數(shù)法是一種直接資本化法。6．2．5 收益期收益期相當(dāng)于剩余經(jīng)濟(jì)壽命。6．2．6 持有期持有期、期間收益和期末轉(zhuǎn)售收益三者是配套使用的。收益期通常較長(zhǎng)，一般難以準(zhǔn)確預(yù)測(cè)該期限內(nèi)各年的凈收益，因此，宜采取估計(jì)持有期，并預(yù)測(cè)期間收益和期末轉(zhuǎn)售收益，然后利用它們來測(cè)算估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。6．2．7 潛在毛收入住宅、寫字樓、商鋪等出租型房地產(chǎn)的潛在毛收入，為潛在毛租金收入加各種其他收入。潛在毛租金收入等于全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積。各種其他收入是租賃保證金或押金的利息收入，以及洗衣房、自動(dòng)售貨機(jī)、投幣電話等的收入。6．2．8 空置和收租損失空置的面積沒有收入。拖欠租金包括延遲支付租金、少付租金或不付租金。其他方面造成的收入損失包括免租期等。6．2．9 有效毛收入計(jì)算出租型房地產(chǎn)的有效毛收入，通常是由潛在毛租金收入減去空置和收租損失，再加各種其他收入。6．2．10 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括房地產(chǎn)稅(為房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，如目前的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅)、房屋保險(xiǎn)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)用、水電費(fèi)等。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是從估價(jià)角度出發(fā)的，與會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用有所不同，通常不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊費(fèi)、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。6．2．12 凈收益凈收益也稱為凈運(yùn)營(yíng)收益。有時(shí)估價(jià)對(duì)象并不是純粹的房地產(chǎn)，如評(píng)估某個(gè)賓館、汽車加油站、游樂場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)等的整體價(jià)值，因此凈收益是相對(duì)于估價(jià)對(duì)象財(cái)產(chǎn)范圍而言的，其中的關(guān)鍵是減去的費(fèi)用項(xiàng)目數(shù)要與估價(jià)對(duì)象財(cái)產(chǎn)范圍相匹配。另外，出租型房地產(chǎn)的凈收益具體為有效毛收入減去由出租人負(fù)擔(dān)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。6．2．13 凈收益率由于有效毛收入減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等于凈收益，所以凈收益率與運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率之和等于100％，即：凈收益率＝1－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率；或者：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率＝1－凈收益率。6．2．15 期末轉(zhuǎn)售收益期末轉(zhuǎn)售收益為持有期末的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)售價(jià)格減去轉(zhuǎn)售成本后的收益。持有期末的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)售價(jià)格可采用直接資本化法、比較法等方法計(jì)算。轉(zhuǎn)售成本為轉(zhuǎn)讓方(賣方)應(yīng)負(fù)擔(dān)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)用，如銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等。6．2．16 實(shí)際收益實(shí)際收益是估價(jià)對(duì)象在某個(gè)具體單位或個(gè)人實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況下所取得的收益，與該單位或個(gè)人的經(jīng)營(yíng)管理水平等相關(guān)。6．2．19 市場(chǎng)租金市場(chǎng)租金與市場(chǎng)價(jià)格的異同之處是，一個(gè)為租賃價(jià)格，另一個(gè)為買賣價(jià)格，除此之外，兩者的內(nèi)涵相同。因此，某種房地產(chǎn)的市場(chǎng)租金是以一些類似房地產(chǎn)的實(shí)際租金為基礎(chǔ)測(cè)算的，但不能對(duì)這些實(shí)際租金直接采用平均的方法進(jìn)行計(jì)算，而是在平均之前要剔除偶然的和不正常的因素造成的租金偏差，并消除房地產(chǎn)之間的狀況不同造成的租金差異。6．3 成 本 法6．3 成 本 法6．3．1 成本法成本法是房地產(chǎn)估價(jià)的三種基本方法之一，其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向求得房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。6．3．2 土地重置成本重置成本也稱為重置價(jià)格。重新購(gòu)置土地的必要支出，包括土地購(gòu)置價(jià)款和相關(guān)稅費(fèi)。重新開發(fā)土地的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，包括待開發(fā)土地成本、土地開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)。6．3．3 建筑物重置成本建筑物重置成本的內(nèi)涵是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新建造與舊建筑物具有相同效用的新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，它適用于一般的建筑物，或因年代久遠(yuǎn)、已缺少與舊建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備，或因建筑技術(shù)、工藝改變等使得舊建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物。6．3．4 建筑物重建成本重建成本也稱為重建價(jià)格。建筑物重建成本的內(nèi)涵是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新建造與舊建筑物完全相同的新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，它適用于有保護(hù)價(jià)值的建筑物。6．3．7～6．3．9 單位比較法、分部分項(xiàng)法和工料測(cè)量法是測(cè)算建筑物重置成本或重建成本的三種主要方法。6．3．10 房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率是指房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)與房地產(chǎn)開發(fā)投資的百分比。房地產(chǎn)開發(fā)投資包括土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用。直接成本利潤(rùn)率是指房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)與房地產(chǎn)開發(fā)直接成本的百分比。房地產(chǎn)開發(fā)直接成本包括土地成本、建設(shè)成本。成本利潤(rùn)率是指房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)與房地產(chǎn)開發(fā)成本的百分比。房地產(chǎn)開發(fā)成本包括土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息。銷售利潤(rùn)率是指房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)與房地產(chǎn)銷售價(jià)格的百分比。稅前利潤(rùn)率是指未扣除所得稅的房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)與房地產(chǎn)開發(fā)投資或開發(fā)成本、銷售價(jià)格等的百分比。稅后利潤(rùn)率是指扣除所得稅后的房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)與房地產(chǎn)開發(fā)投資或開發(fā)成本、銷售價(jià)格等的百分比?？偫麧?rùn)率是指房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)總額與房地產(chǎn)開發(fā)投資或開發(fā)成本、銷售價(jià)格等的百分比。年利潤(rùn)率是指將總利潤(rùn)率平均到每年的房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)率。6．3．11 建筑物折舊估價(jià)上和會(huì)計(jì)上雖然都使用“折舊”這個(gè)詞，并且意義上有某種相似之處，但因兩者的內(nèi)涵不同而有本質(zhì)區(qū)別。估價(jià)上的折舊注重的是估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值的真實(shí)減損，科學(xué)地說不是“折舊”，而是“減價(jià)調(diào)整”；會(huì)計(jì)上的折舊注重的是資產(chǎn)原始價(jià)值的分?jǐn)?、補(bǔ)償或回收。有時(shí)出現(xiàn)這種情況：某些房地產(chǎn)盡管在會(huì)計(jì)賬目上折舊早已提足或快要提足，但估價(jià)結(jié)果卻顯示其仍然有較大的現(xiàn)時(shí)價(jià)值，如保存完好的舊建筑物；而某