【正文】 估價對象，選用估價方法進行測算，確定估價結(jié)果，撰寫估價報告，審核估價報告，交付估價報告，估價資料歸檔。2．0．14 估價程序估價原則是在房地產(chǎn)估價的反復實踐和理論探索中，在認識房地產(chǎn)價格形成和變動客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上，總結(jié)和提煉出的一些簡明扼要的進行房地產(chǎn)估價活動應依據(jù)的法則或標準。2．0．13 估價原則在一個估價項目中，價值類型不是可以隨意確定的，而應根據(jù)估價目的來確定。在估價中，確定價值時點應在前，得出評估價值應在后。價值時點不是可以隨意確定的，應根據(jù)估價目的來確定。估價時點、評估時點、評估基準日、評估期日在字面上都容易讓人誤解為估價的時間，即估價作業(yè)日期，因此稱為價值時點更加準確，不會產(chǎn)生歧義。2．0．11 價值時點估價對象還可能不是純粹的房地產(chǎn)，而含有房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)的一中附屬財產(chǎn)的價值，如為某個可供直接經(jīng)營使用的旅館、商店、餐館、汽車加油站、高爾夫球場等的交易提供價值參考依據(jù)的估價，其評估價值除了包含該旅館、商店、餐館、汽車加油站、高爾夫球場等的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地的價值，通常還包含房地產(chǎn)以外的其他財產(chǎn)，如家具、電器、貨架、機器設(shè)備等的價值，甚至包含特許經(jīng)營權(quán)、商譽、客戶基礎(chǔ)、員工隊伍、債權(quán)債務(wù)等的價值，即以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價值評估或稱為企業(yè)價值評估。不同估價項目的估價對象范圍可能不同。針對某種估價目的得出的估價結(jié)果，不能盲目地套用于與其不相符的用途。但如果是為房屋征收目的而估價，則不考慮房屋租賃因素的影響，視為無租約限制的房屋來估價。例如，許多房地產(chǎn)在買賣、抵押之前已出租，買賣、抵押時帶有租賃期間未屆滿的租賃合同(俗稱租約)，許多法律法規(guī)規(guī)定保護這種租賃關(guān)系，因此，購買者、抵押權(quán)人應尊重并履行這些租賃合同的各項條款，即所謂“買賣不破租賃”。一個估價項目通常只有一個估價目的。例如，是為借款人向貸款銀行提供抵押房地產(chǎn)價值證明或貸款銀行判斷抵押房地產(chǎn)價值提供參考依據(jù)，還是為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償、稅務(wù)機關(guān)核定某種房地產(chǎn)稅收的計稅依據(jù)、人民法院確定拍賣房地產(chǎn)的保留價、保險公司衡量投保房屋的保險價值、房地產(chǎn)買賣雙方協(xié)商成交價、政府確定國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓底價等提供參考依據(jù)。如果針對同一估價對象再次估價，應將其作為另一個估價項目。三是實施的一次性。二是獨特的性質(zhì)。一般來說，估價項目有以下特征：一是明確的目標。一個估價項目是一項一次性估價任務(wù)。估價職業(yè)道德要求房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)與估價利害關(guān)系人有利害關(guān)系的，必須回避其估價業(yè)務(wù)。在房屋征收估價中，估價委托人一般是房屋征收部門，房屋征收部門通常不是估價利害關(guān)系人，被征收人是估價利害關(guān)系人。估價委托人不一定是估價利害關(guān)系人。不論估價報告是給誰使用，委托人都應如實向房地產(chǎn)估價機構(gòu)提供其掌握的估價所需資料，如估價對象的權(quán)屬證明、有關(guān)會計報表等，并對其提供的資料的合法性、真實性、準確性和完整性負責；應協(xié)助房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師對估價對象進行實地查勘及搜集估價所需資料；不得非法干預房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師的估價行為和估價結(jié)果。委托人可以委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)對自己的房地產(chǎn)進行估價，也可以由于某種需要委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)對他人所有的房地產(chǎn)進行估價。由于房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格注冊和房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)均是行政許可，所以無論是何種估價目的、何種類型的房地產(chǎn)估價活動，包括投資性房地產(chǎn)公允價值計量、用房地產(chǎn)作價出資設(shè)立企業(yè)、企業(yè)改制、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)置換、收購資產(chǎn)、出售資產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、對外投資、合資、合作、租賃、合并、分立、清算、抵債等涉及的房地產(chǎn)估價，只有注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)才能夠從事，不是注冊房地產(chǎn)估價師簽字和加蓋房地產(chǎn)估價機構(gòu)公章的關(guān)于房地產(chǎn)價值或價格的評估報告，不具有法律效力。僅有理論知識而缺乏實踐經(jīng)驗，難以得出符合實際的估價結(jié)果；僅有實踐經(jīng)驗而缺乏理論知識，會只知其然而不知其所以然，難以對價值或價格作出科學深入的分析和解釋，更難以舉一反三、觸類旁通地分析、解決現(xiàn)實中不斷出現(xiàn)的新的估價問題。注冊房地產(chǎn)估價師應具有房地產(chǎn)估價的扎實的理論知識、豐富的實踐經(jīng)驗和良好的職業(yè)道德。取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格的人員，應受聘于一個具有房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)的單位，經(jīng)注冊后方能以注冊房地產(chǎn)估價師的名義從事房地產(chǎn)估價活動。注冊房地產(chǎn)估價師必定是房地產(chǎn)估價師，但房地產(chǎn)估價師不一定是注冊房地產(chǎn)估價師。其中，參加全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試是常規(guī)的和最主要的途徑。2004年8月，根據(jù)中央政府與香港特別行政區(qū)政府簽署的《內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》(通常稱CEPA)，內(nèi)地與香港完成了房地產(chǎn)估價師與產(chǎn)業(yè)測量師首批資格互認，香港97名產(chǎn)業(yè)測量師取得了內(nèi)地的房地產(chǎn)估價師資格，內(nèi)地111名房地產(chǎn)估價師取得了香港的產(chǎn)業(yè)測量師資格。從1995年開始，房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格實行全國統(tǒng)一考試制度。1994年又共同認定了第二批206名房地產(chǎn)估價師。”“國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度。這是中國最早建立的執(zhí)業(yè)資格制度之一。執(zhí)業(yè)資格制度是對關(guān)系公共利益和人民生命財產(chǎn)安全的關(guān)鍵領(lǐng)域和崗位，實行人員準入控制的一項制度。2．0．3 房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)估價報告應由房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具，加蓋房地產(chǎn)估價機構(gòu)公章，并有至少2名注冊房地產(chǎn)估價師簽字。不同資質(zhì)等級房地產(chǎn)估價機構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍主要根據(jù)估價目的劃分，不受行政區(qū)域、行業(yè)限制。從事房地產(chǎn)估價活動的單位，應依法取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)，并在其資質(zhì)等級許可范圍內(nèi)從事估價業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)評估的含義較寬泛，采用房地產(chǎn)估價不僅內(nèi)涵明確，而且可以兼顧房地產(chǎn)價值和價格評估，以及房地產(chǎn)租賃價格即租金評估。2 通用術(shù)語2．0．1 房地產(chǎn)估價這些術(shù)語的名稱、定義和內(nèi)涵不一致，很有必要通過制定本標準予以統(tǒng)一和規(guī)范。制定本標準的目的主要有兩個：一是統(tǒng)一和規(guī)范房地產(chǎn)估價的術(shù)語，包括名稱、定義或內(nèi)涵；二是有利于國內(nèi)外的交流和合作。 估價作業(yè)期appraisal work period估價工作的起止日期，自受理估價委托之日起至估價報告出具之日止。 估價報告出具日期date of appraisal report致估價委托人函中的致函日期。 估價報告使用者intended user of appraisal report依法使用估價報告的單位或個人。 估價假設(shè)和限制條件assumptions and limiting conditions估價報告中對估價假設(shè)和估價報告使用限制的說明，包括一般假設(shè)、未定事項假設(shè)、背離事實假設(shè)、不相一致假設(shè)、依據(jù)不足假設(shè)以及估價報告使用限制。 致估價委托人函letter of transmittal房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師正式地向估價委托人報告估價結(jié)果、呈送估價報告的文件。 估價技術(shù)報告appraisal technique report詳細記載估價對象描述與分析、市場背景描述與分析、估價方法適用性分析、估價測算過程、估價結(jié)果確定等內(nèi)容的估價報告。 損失資本化法ine loss capitalization預測未來各年的凈收益減少額或收入減少額、運營費用增加額，將其現(xiàn)值之和作為房地產(chǎn)價值減損額的方法。 多元回歸分析法multiple regression analysis對估價范圍內(nèi)的所有被估價房地產(chǎn)進行分組，是同一組內(nèi)的房地產(chǎn)具有相似性，在每組內(nèi)把房地產(chǎn)價值或價格作為因變量，把影響房地產(chǎn)價值或價格的若干因素作為自變量，設(shè)定多元回歸模型，搜集大量房地產(chǎn)成交價格及其影響因素數(shù)據(jù)，經(jīng)過試算優(yōu)化和分析檢驗，確定多元回歸模型，利用該模型計算出各宗被估價房地產(chǎn)價值或價格的方法。 路線價法road rating method在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價區(qū)段并設(shè)定標準臨街深度，在每個路線價區(qū)段內(nèi)選取一定數(shù)量的標準臨街宗地并測算其平均單價或樓面地價，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將該平均單價或樓面地價調(diào)整為各宗臨街土地價值或價格的方法。s profit將待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)成未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應獲得的利潤，通常為同類房地產(chǎn)開發(fā)項目在正常情況下所能獲得的開發(fā)利潤。 cost將待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)成本未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)必須付出的各項成本、費用和稅金。 運營期operating period自未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工時起至其持有期或經(jīng)濟壽命結(jié)束時止的時間。 construction period自價值時點起至未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工時止的時間。 被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提assumption of development by unintended developer估價對象將被迫轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成的一種假設(shè)開發(fā)法估價前提。 業(yè)主自行開發(fā)前提assumption of development by owneroccupier估價對象將由其業(yè)主繼續(xù)開發(fā)完成的一種假設(shè)開發(fā)估價前提。 待開發(fā)房地產(chǎn)proposed development。 假設(shè)開發(fā)法 development method。 可修復curable預計修復成本小于或等于修復所能帶來的房地產(chǎn)價值增加額。 建筑物成新率building market value to replacement cost ratio建筑物的市場價值與其重置成本或重建成本的百分比。 建筑物剩余自然壽命remaining physical life of building建筑物的自然壽命減去實際年齡后的壽命。 建筑自然壽命physical life of building建筑字竣工時起至其主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件自然老化或損壞而不能保證建筑物安全使用時止的時間。 建筑物實際年齡actual age of building建筑物自竣工時起至價值時點止的年數(shù)。 method根據(jù)建筑物的有效年齡和預期經(jīng)濟壽命或預期剩余經(jīng)濟壽命來測算建筑物折舊的方法。 功能過剩折舊functional obsolescence caused by superadequacy因建筑物中某些部件、設(shè)施設(shè)備、功能等超過市場要求的標準而對房地產(chǎn)價值的貢獻小于其成本造成的建筑物價值減損。 功能折舊functional obsolescence因建筑功能不足或過剩造成的建筑物價值減損，包括功能不足折舊和功能過剩折舊。 建筑物折舊depreciation of building各種原因造成的建筑物價值減損，其金額為建筑物在價值時點的重置成本或重建成本與在價值時點的市場價值之差，包括物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊。 房地產(chǎn)開發(fā)利潤率developer39。 分部分項法unitinplace method把建筑物分解為各個分部工程或分項工程，測算每個分部工程或分項工程的數(shù)量，調(diào)查各個分部工程或分項工程在價值時點的單位價格或單位成本，將各個分部工程或分項工程的數(shù)量乘以相應的單位價格或單位成本后相加得到建筑物建筑安裝工程費的方法。 客觀成本objective cost購置估價對象的必要支出，或開發(fā)建設(shè)估價對象的必要支出及應得利潤，或?qū)嶋H成本經(jīng)剔除特殊的、偶然的因素后的成本。 建筑物重建成本building reproduction cost采用估價對象中的建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備及建筑技術(shù)、工藝等，在價值時點的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象中的建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出及應得利潤。 土地重置成本land replacement cost在價值時點重新購置土地的必要支出，或重新開發(fā)土地的必要支出及應得利潤。? 成本法 成本法cost approach；contractor39。 土地剩余技術(shù)land residual technique從土地和建筑物共同產(chǎn)生的凈收益中減去建筑物的凈收益，分離出歸因于土地的凈收益，再利用土地資本化率或土地報酬率將土地凈收益轉(zhuǎn)換為土地價值的方法。 收益乘數(shù)ine multiplier房地產(chǎn)價值或價格與其未來第一年的收益的比值，包括潛在毛收入成熟、毛租金乘數(shù)、有效毛收入乘數(shù)、凈收益乘數(shù)。 土地資本化率land capitalization rate用于將歸因于土地的凈收益轉(zhuǎn)換為土地價值的資本化率。 資本化率capitalization rate房地產(chǎn)未來第一年的凈收益與其價值或價格的百分比。 安全利率safe rate沒有風險或績效風險的投資報酬率。 合同租金contract rent租賃合同約定的租金。 實際收益actual ine估價對象實際獲得收益。 期間收益annual ine預計持有期間各年可獲得的凈收益。 凈收益net operating ine有關(guān)收入減去費用后歸因于估價對象的收益。 運營費用operating expenses維持估價對象正常使用或營業(yè)的必要支出。 空置和收租損失vacancy and collection loss因空置或承租人拖欠租金等造成的收入損失。 period預計正常情況下持有估價對象的時間，即自價值時點起至估價對象未來轉(zhuǎn)售時止的時間。 multiplier method預測估價對象未來第一年的收益，將其乘以收益乘數(shù)得到估價對象價值或價格的方法。 capitalization預測估價對象未來各年的凈收益，利用報酬率將其折現(xiàn)到價值時點后相加得到估價對象價值或價格的方法。 朝向調(diào)整系數(shù)aspect adjusting factor對位于不同朝向的房地產(chǎn)價格進行轉(zhuǎn)換的系數(shù)。 樓幢調(diào)整系數(shù)building adjusting factor對位于不同樓幢的房地產(chǎn)價格進行轉(zhuǎn)換的系數(shù)。 直接比較調(diào)整direct parison adjustments以估價對象狀況為基準，將可比實例狀況與估價對象狀況進行比較，根據(jù)其間的差異對可比實例成交價格進行的調(diào)整。 金額調(diào)整dollar adjustments采用金額