【正文】 構(gòu)成內(nèi)容 不完整 或不合理的 ，扣 1分； (2)稅 率 確定 不 合理 的 ，扣 1分。 (3)費(fèi) 率確定 依據(jù)不充分的，扣 。 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 費(fèi)用構(gòu)成合理，費(fèi)用額度依據(jù)充分。 2 (1)費(fèi)用 構(gòu)成內(nèi)容 不完整 或不合理的 ，扣 2分； (2)費(fèi) 率 確定 不 合理 的 ，扣 2分。 9 (1)建安工程費(fèi)取值 無(wú) 依據(jù) （現(xiàn)行定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)價(jià)格等）或依據(jù) 不充分的 ,扣 1～ 4分； (2)建安工程費(fèi)取值與估價(jià)對(duì)象狀況 （類型、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、檔次等） 不符 的 ， 扣 1～ 5分。 (3)費(fèi) 率確定 依據(jù)不充分的，扣 1分。 10 小 計(jì) 36 11 表 1－ 3－ 2 成本法 (建筑物 )評(píng)審標(biāo)準(zhǔn) (36 分 ) 序 號(hào) 評(píng)審項(xiàng)目 評(píng)審標(biāo)準(zhǔn) 標(biāo) 準(zhǔn) 分 扣分項(xiàng)目分值及說(shuō)明 1 開 發(fā) 成 本 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) 費(fèi)用構(gòu)成合理；計(jì)費(fèi)依據(jù)充分，費(fèi)率合理。 2 (1)維護(hù)使用狀況沒(méi)描述 ， 直接給出成新率 的 ， 扣 2分； (2)維護(hù)使用狀況描述不全面 、不準(zhǔn)確 ，成新率確定依據(jù)不充分 的 ，扣 1分。 2 (1)稅 金構(gòu)成內(nèi)容 不完整 或不正確的 ，扣 1分； (2)稅率不符合規(guī)定 的 ，扣 2分。 6 開發(fā)利潤(rùn) 利潤(rùn)率水平客觀、合理，理由充分。 5 投資利息 利率 選擇正確； 開發(fā)周期、計(jì)息 期限確定合理。 4 銷售費(fèi)用 費(fèi)率合理，依據(jù)充分。 3 管理費(fèi)用 費(fèi)率合理，依據(jù)充分。 1 (1)稅費(fèi) 構(gòu)成內(nèi)容 不完整 或不合理的 ，扣 1分； (2)稅 率 確定 不 合理 的 ，扣 1分。 (3)費(fèi) 率確定 依據(jù)不充分的，扣 。 公共 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 費(fèi)用構(gòu)成合理，費(fèi)用額度依據(jù)充分。 2 (1)費(fèi)用 構(gòu)成內(nèi)容 不完整 或不合理的 ，扣 2分； (2)費(fèi) 率 確定 不 合理 的 ，扣 2分。 5 (1)建安工程費(fèi)取值 無(wú) 依據(jù) （現(xiàn)行定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)價(jià)格等）或依據(jù) 不充分的 ,扣 1～ 2分； (2)建安工程費(fèi)取值與估價(jià)對(duì)象狀況 （類型、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、檔次等） 不符 的 ， 扣 1～ 3分。 (3)費(fèi) 率確定 依據(jù)不充分的，扣 。 征收集體土地取得 征收國(guó)有土地取得 2 開發(fā)成本 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) 計(jì)費(fèi)依據(jù)充分，費(fèi)率 合理。 4 (1)計(jì)算公式選用正確， 無(wú)計(jì)算過(guò)程或計(jì)算過(guò)程不清晰， 扣 3分； (2)選用 公式 中 字母含義說(shuō)明不準(zhǔn)確或未說(shuō)明的，扣 2分； (3)估價(jià)結(jié)果確定方式不合理，理由不充分的，扣 1分； (4)計(jì)算過(guò)程中數(shù)字精確度不夠 或不 合理的，扣 1分。 2 (1)收益 年限確定錯(cuò)誤的，扣 2分 ； (2)收益 年限確定正確，但未說(shuō)明理由或說(shuō) 明不充分 的，扣 1分 。 4 (1)報(bào)酬率（或資本化率）確定無(wú)過(guò)程的，扣 2分； (2)報(bào)酬 率 確定 有過(guò)程，但方法不正確的 ，扣 2分； (3) 報(bào)酬 率 確定過(guò)程不完善的， 扣 1～ 2分； (4)報(bào)酬 率 取值 不 合理 的，扣 1～ 2分 。 2 (1)未進(jìn)行變化趨勢(shì)分析的，扣 2分； (2)雖 進(jìn)行 變化趨勢(shì)分析，但依據(jù)不充分 或不合理 的，扣 ～ 1分 。 4 凈收益 計(jì)算正確 2 計(jì)算不正確的，扣 2分。 3 運(yùn)營(yíng) 費(fèi)用 費(fèi)用項(xiàng)目正確、齊全；費(fèi)用估算或確定過(guò)程清楚，數(shù)據(jù)來(lái)源依據(jù)充分，取值合理，全部符合正常客觀費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)或符合政策規(guī)定要求。 15 (1) 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)不明確或生產(chǎn)性質(zhì)不明確的，扣 2分； (2)經(jīng)營(yíng) 或生產(chǎn) 收入 內(nèi)容不全面、數(shù)據(jù)來(lái)源依據(jù) 不充分，扣 3～ 5分； (3)經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算過(guò)程粗略的，扣 3分；(4)經(jīng)營(yíng)收入水平偏離正常，且理由 不充分的 ，扣 5～ 10分；。 2 (1)空置 率 與租金損失 數(shù)據(jù) 基本 合理，但 依據(jù)不充分或確定過(guò)程不清楚 的，扣1分； (2)空置 率 與租金損失 市場(chǎng)依 據(jù)不合理的， 扣 2分 ； (3)空置 率 與租金損失 市場(chǎng)依 據(jù)不 充分的，扣 1分。 2 (1)有效出租面積 或可 出租 面積比 率數(shù)據(jù) 基本 合理，但 依據(jù)不充分或確定過(guò)程不清楚 的，扣 1分； (2)可 出租 面積比 率 依 據(jù)不合理的，扣 2分 ； (3) 可 出租 面積比 率 市場(chǎng)依 據(jù)不 充分的，扣 1分。 2 (1)有租約，但未考慮限制，且理由不充分的，扣 ～ 1分； (2)有租約，考慮了租約限制，但 處理方式 錯(cuò)誤的，扣 2分； (3)無(wú)租約 但 未說(shuō)明的，扣 1分。 8 小 計(jì) 36 7 表 1－ 2 收益法評(píng)審標(biāo)準(zhǔn) (36 分 ) 序號(hào) 評(píng)審項(xiàng)目 評(píng) 審 標(biāo) 準(zhǔn) 標(biāo) 準(zhǔn) 分 扣分項(xiàng)目分值及說(shuō)明 1 有效毛收入 出租型 租金水平確定 選取的出租實(shí)例真實(shí)、客觀、可比，信息詳實(shí)、完備；實(shí)例選取可比性強(qiáng)； 租金收入分析深入，收入； 9 (1) 選取的 租 賃實(shí)例狀況描述的真實(shí)性 依據(jù)不充分 ,扣 1～ 2 分； (2)選取的 租 賃實(shí)例狀況內(nèi)容描述不詳實(shí) ,扣 1～ 2分； (3) 選取的 租 賃實(shí)例可比性較差 ，扣2～ 4分； (4)租金取值較合理 ，但未充分說(shuō)明理由的，扣 1～ 4分。 ； 7 公式運(yùn)用 與計(jì)算 公式應(yīng)用正確，符合規(guī)范規(guī)定，取值 精度合理，數(shù)值計(jì)算正確。 6 實(shí)物狀況 調(diào) 整 比較因素及因子設(shè)置合理、齊全，反映估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況全面、客觀；系數(shù)測(cè)算與分析確定過(guò)程詳細(xì)、合理。 5 權(quán)益狀況 調(diào) 整 權(quán)益狀況因素及因子設(shè)置合理、齊全，反映估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況全面、客觀；系數(shù)測(cè)算與分析確定過(guò)程詳細(xì)、合理。 4 區(qū)位狀況 調(diào) 整 區(qū)位比較因素及因子設(shè)置合理、完整，反映估價(jià)對(duì)象周邊狀況客觀、充分；系數(shù)測(cè)算與分析確定過(guò)程詳細(xì)、合理。 3 市場(chǎng)狀況 調(diào) 整 成交日期準(zhǔn)確、 價(jià)格指數(shù)與市場(chǎng)狀況一致，取值客觀、合理。 2 (1)交易情況表述不清楚，扣 1分 。 3 可比性 區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物差異性小，成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔 12個(gè)月內(nèi)。 客觀性 成交價(jià)格內(nèi)涵清楚。來(lái)源真實(shí)可靠、依據(jù)充分。 (3)估價(jià)中引用的其他專用文件資料不充分的，扣 5 25 外在質(zhì)量 (1)報(bào)告專業(yè)術(shù)語(yǔ)及用詞用語(yǔ)不規(guī)范，扣 ～ 1分； (2)文字表述存在缺陷，邏輯性不強(qiáng)、不通暢，不夠客觀、平實(shí)，扣 ～ 1分； (3)報(bào)告中出現(xiàn)病句、錯(cuò)別字、漏字、標(biāo)點(diǎn)符號(hào)錯(cuò)誤等，扣～ 1分； (4)排版不規(guī)整，序號(hào)使用不規(guī)范及順序錯(cuò)誤等，扣 ～ 1分； (5)報(bào)告各部分之間描述不一致，扣 ～ 1分。 36 23 *估價(jià)結(jié)果 確定 (1)估價(jià)結(jié)果確定方式不恰當(dāng)?shù)?，?1份； (2)估價(jià)結(jié)果確定方式的理由不充分，扣 1分。 4 21 *估價(jià)方法適用性分析 (1)技術(shù)路線未表述的或表述不清晰的，扣 ～ 1分； (2)已選用估價(jià)方法的理由未表述或表述不充分的，扣 ～1分； (3)未選用估價(jià)方法的理由表述或表述不充分的，扣 ～ 1分。 2 4 18 *區(qū)位 狀況描述 與分析 (1)區(qū)位狀況包括坐落、方位、距離、朝向、樓層等，每缺少一項(xiàng)扣 ，最多扣 1分； (2)交通狀況包括道路狀況、可利用交通工、交通管制、停車方便程度等，每缺少一項(xiàng)扣 分，最多扣 1分； 5 (3)周圍環(huán)境包括自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀等，每缺少一項(xiàng)扣 ，最多扣 1分； (4)外部配套設(shè)施狀 況包括基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施 ,每缺少一項(xiàng)扣 ，最多扣 1分； (5)區(qū)位狀況描述、分析與房地產(chǎn)類型針對(duì)性不強(qiáng)的，扣 1分； 4 19 *市場(chǎng) 背景描述與 分析 (1)未進(jìn)行國(guó)家及本地宏觀經(jīng)濟(jì)政策因素進(jìn)行分析，扣 1 分；此項(xiàng)分析太籠統(tǒng)的，扣 ； (2)未進(jìn)行國(guó)家及本地房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析，扣 1 分；此項(xiàng)分析太籠統(tǒng)的，扣 ； (3)未進(jìn)行本地本類房地產(chǎn)過(guò)去、現(xiàn)在和未來(lái)狀況進(jìn)行分析，扣 1 分；此項(xiàng)分析太籠統(tǒng)的，扣 ； (4)估價(jià)分析結(jié)論及估價(jià)參數(shù)取值沒(méi)有市場(chǎng)數(shù)據(jù)支持，扣 1 分；市場(chǎng)數(shù)據(jù)支持不充分 的，扣 分。 2 建筑物實(shí)物狀況描述與分析 (1)實(shí)物狀況包括：名稱、用途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、總高與層高、建成年月、平面布置、裝修裝飾、設(shè)備設(shè)施 (水、電、氣等 )、室外公共配套設(shè)施完備程度等，每缺少一項(xiàng)扣 ，最多扣 2分； (2)實(shí)物狀況描述、分析與房地產(chǎn)類型針對(duì)性不強(qiáng)的，扣 1分； (3)維護(hù)使用狀況（建筑結(jié)構(gòu)、裝修裝修、設(shè)施設(shè)備）描述與分析不全面、不具體的，扣～ 1分； (4)功能折舊分析與外部性分析，本次不做要求。 (2)估價(jià)結(jié)果內(nèi)涵（是否與假設(shè)限制條件一致 ， 出讓金、稅費(fèi)等是否扣除 ）不清晰的，扣 1分。 1 3 14 *估價(jià)方法 (1)估價(jià)思路表述不清晰的，扣； (2)缺少 估價(jià) 方法 定義 或定義不 規(guī)范的，扣 1分； (3)選用的估價(jià)方法不足 ，扣 1分 。 4 12 *估價(jià)依據(jù) (1)法律依據(jù)不完整 ， 扣 ～ 1分，法律法規(guī)名稱表述不準(zhǔn)確，扣 ； (2)估價(jià)技術(shù)依據(jù)不完整，扣～ 1 分，技術(shù) 依據(jù)名稱表述不準(zhǔn)確， 扣 ； (3)委托方提供 資料 不完整 、不具體的， 扣 ； (4)估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握依據(jù) 資料 不完整 、不具體的 ，扣 。 2 9 *估價(jià)對(duì)象 (1)估價(jià)對(duì)象 基本狀況（名稱、坐落、四至、面積、用途、權(quán)屬、生熟程度、建筑結(jié)構(gòu)、年限 等 ） 描述 不 全面、不準(zhǔn)確 ，扣 ～ 2分； (2)估價(jià)對(duì)象 構(gòu)成 （ 是否含裝飾裝修、動(dòng)產(chǎn) 、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、債權(quán)債務(wù) 等 ） 界定 不 清楚 ， 或估價(jià)對(duì)象 利用 限制 不明確， 扣～ 2分 。