【正文】 其他重要內(nèi)容缺失 ：包括致委托人函、估價師聲明、估價假設(shè)與限制條件及附件所出現(xiàn)的缺失。 6 *附 件 應(yīng)包括 法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書面查詢資料和調(diào)查記錄 。 (2)缺少 抵押房地產(chǎn)的通用性、獨立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性， 扣 3分； (3)缺少 假定在估價時點拍賣或者變 賣時最可能實現(xiàn)的價格與評估的市場價值的差異程度 ，扣 1分； (4)缺少 變現(xiàn)的時間長短 ，扣 1分； (5)缺少變現(xiàn) 費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序 ，扣 3分； (6)變現(xiàn)能力分析缺乏針對性的，扣 1～ 4分。 2 包括 假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值 、 房地產(chǎn)估價師知悉的各項法定優(yōu)先受償款 以及 抵押價值 。 1 與 實地查看日期不一致時，未在假設(shè)限制條件中進(jìn)行說明的，扣 1分。 3 (1)土地剩余使用年限確定 依據(jù)不充分的 ，扣 1分 ； (2)資本化率確定 不合理的 ，扣 1分； (3)年期修正 過程 計算錯誤 的 ，扣 1分。 4 宗地修正 系數(shù) 修正系數(shù)選取客觀、合理，符合法律法規(guī)要求；修正計算正確 9 (1)修正系數(shù)選取不符合規(guī)定要求 或理由不充分的 ，扣 1～ 6分； (2)修正過程計算錯誤，扣 1～ 3分。 5 (1)地價內(nèi)涵未說明 的 ，扣 3分； (2)地價取值依據(jù)不充分 的 , 扣 2分； 2 宗地修正 內(nèi)容介紹 修正內(nèi)容完整、真實 ；修正方法明確。 2 (1)稅 費(fèi) 構(gòu)成內(nèi)容 不完整 或不正確的 ，扣 1分； (2)稅 費(fèi) 率不符合規(guī)定 的 ，扣 2分。 7 開發(fā)利潤 利潤率水平客觀合理，理由充分。 5 銷售費(fèi)用 費(fèi)用構(gòu)成完整；費(fèi)率選取合理，依據(jù)充分；費(fèi)用計算正確。 其他成本 依據(jù)充分，客觀合理。 趨 勢 預(yù) 測及 價 格 確定 分析透徹，確定合理。 10 小 計 36 14 表 1— 4— 2 假設(shè)開發(fā) 法 （傳統(tǒng) 法 ） 評審 標(biāo)準(zhǔn) (36 分 ) 序 號 評審項目 評審標(biāo)準(zhǔn) 標(biāo) 準(zhǔn) 分 扣分項目分值及說明 1 最高最佳 開發(fā)方案 開發(fā)方案 明確 、 符合 規(guī)劃條件 ；符合最高最佳使用要求。 8 購買 估價對象 稅 費(fèi) 稅費(fèi)構(gòu)成合理；稅費(fèi)比率依據(jù)充分。 6 銷售費(fèi)用 費(fèi)用構(gòu)成完整；費(fèi)率選取合理，依據(jù)充分 ；費(fèi)用計算正確。 其他成本 依據(jù)充分，客觀合理。 2 (1)未進(jìn)行變化趨勢分析的，扣 2分； (2)變化趨勢分析依據(jù)不充分 或不合理 的，扣～ 1分 。 4 (1)開發(fā)方案不明確 的 ，扣 2分； (2)缺少 最高最佳使用分析 或 建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析， 扣 1～ 2分。 2 (1)利潤率 取值 理由不充分的，扣 1分； (2)利潤率取值與估價對象 類型、 開發(fā)周期 長短 不適應(yīng)的 ，扣 2分 ； 8 銷售稅金 稅金內(nèi)容構(gòu)成完整，稅 率確定合理。 2 (1)費(fèi)率 取值 不合理 的 ，扣 2分； (2)費(fèi)率 取值理由 不充分 的 ，扣 1分。 (3)土地開發(fā)周期確定不合理 的 ,扣 1分。 征收集體土地取得 征收國有土地取得 2 土地取得稅 費(fèi) 稅費(fèi)構(gòu)成合理，稅費(fèi)確 定合理。 7 建筑物折舊 維護(hù)使用狀況描述全面、客觀；折舊分析深入，成新確定合理 ，依據(jù)充分 。 2 (1)利率選擇不正確 的 ，扣 2分； (2)開發(fā)周期 、 計 息期限 確定 不合理 的 ，扣 1分。 2 (1)費(fèi)率 取值 不合理 的 ，扣 2分； (2)費(fèi)率 取值理由 不充分 的 ，扣 1分。 開發(fā)過程中稅費(fèi) 稅費(fèi)構(gòu)成合理，稅費(fèi)額度依據(jù)充分。 (3)費(fèi) 率確定 依據(jù)不充分的，扣 。 建筑安裝工程費(fèi) 建筑工程費(fèi)、裝飾裝修工程費(fèi)、房屋設(shè)備工程費(fèi)依據(jù)充分、客觀合理。 (功能折舊與外部性本次評審不作要求 ) 10 9 公式應(yīng)用 與 計算 有必要的分析和過程；計算過程完整、嚴(yán)謹(jǐn)、正確 4 (1)計算公式選用正確， 無計算過程或計算過程不清晰， 扣 3分； (2)選用 公式 中 字母含義說明不準(zhǔn)確或未說明 的，扣2分； (3)估價結(jié)果確定方式不合理，理由不充分的，扣 1分； (4)計算過程中數(shù)字精確度不夠 或不 合理的，扣 1分。 2 (1)利潤率 取值 理由不充分的，扣 1分； (2)利潤率取值與估價對象 類型、 開發(fā)周期 長短 不 適應(yīng)的 ，扣 2分； 7 銷售稅金 稅金構(gòu)成合理，稅率確定合理。 2 (1)費(fèi)率 取值 不合理 的 ，扣 2分； (2)費(fèi)率 取值理由 不充分 的 ，扣 1分。 (3)稅率確定 依據(jù)不充分的，扣 。 2 (1)費(fèi)用 構(gòu)成內(nèi)容 不完整 或不合理的 ，扣 2分； (2)費(fèi) 率 確定 不 合理 的 ，扣 2分。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 費(fèi)用內(nèi)容構(gòu)成完整，費(fèi)用額度依據(jù)充分。 2 (1)費(fèi)用 構(gòu)成內(nèi)容 不完整 或不合理的 ，扣 2分； (2)費(fèi) 率 確定 不 合理 的 ，扣 2分。 8 公式應(yīng)用 與 計算 計算公式選用正確；有必要的分析和測算過程；測算過程完整、嚴(yán)謹(jǐn)、正確。 6 報酬率 (或資本化率 ) 報酬率確定方法和確定過程正確；數(shù)據(jù)來源依據(jù)充分； 針對 估價對象 類型 、檔次、區(qū)位、估價時點的狀況等 合理取值 。 6 (1)運(yùn)營 費(fèi)用構(gòu)成 內(nèi)容 不完整、不合理，扣 1～ 3分； (2)運(yùn)營 費(fèi)用水平 基本 合理， 但 理由不充分 的 ，扣 1～ 3分； (3)運(yùn)營費(fèi)用測算過程粗略的，扣 2分；(4)運(yùn)營費(fèi)用數(shù)額 偏離正常的，且理由不充分的 ，扣 1～ 3分。 有效毛收入 自營型 經(jīng)營收入 確定 商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)明確或生產(chǎn)性質(zhì)明確；經(jīng)營收入與支出內(nèi)容全面，數(shù)據(jù)來源依據(jù)充分；經(jīng)營收入確定合理。 有效出租面積 或可 出租 面積比 率 有效出租面積 或可出租面積比 率確定過程清楚，數(shù)據(jù)合理 。 4 (1)計算公式選用正確， 無計算過程或計算過程不清晰， 扣 3分； (2)選用 公式 中 字母含義說明不準(zhǔn)確或未說明的，扣 2分； (3)估價結(jié)果確定方式不合理，理由不充分的，扣 1分； (4)計算過程中數(shù)字精確度不夠 或不 合理的，扣 1分。 3 (1)因素（年限、容積率等）不全或不明確的 ,扣 ～ 2分 ； (2)因素差 異分析不足，扣 ～ 2分； (3)調(diào)整因素分值確定與因素差異描述不一致，扣 ～ 2分； (4)子因素權(quán)重值不合理，扣 ～ 2分。 3 (1)成交日期（至少到月）表述不明確，扣 3分； (2)價格指數(shù)與市場狀況描述不一致，扣1分； (3)調(diào)整 系數(shù) 確定無理由， 扣 2分； (4)調(diào)整 系數(shù) 確定 理由 不充分 ， 扣 ～1分 。 3 2 交 易情況 修 正 交易情況清楚；與正常交易情況價格差異分析合理；修正系數(shù)合理，理由充分。 3 (1)可比實例 名稱、坐落不明確的，扣 3分； (2)可比實例 成交價格內(nèi)涵不清楚，扣1～ 3分； (3)可比實例 狀況描述 不完整 、不清晰 ，扣 1～ 3分； (4)可比實例可比 性不強(qiáng)的 ，扣 1～ 3分 。 2 24 *附件 (1)附件包括估價委托書、估價對象位置圖、內(nèi)外部狀況圖片、權(quán)屬證明、估價中引用的其他專用文件資料、估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)證明與工商營業(yè)執(zhí)照、估價師資質(zhì)證明等，每缺少一項扣 分； (2)內(nèi)外部狀況圖片不完整，扣。 4 20 *最高最佳使用分析 (1)未進(jìn)行合法性分析，扣 2 分，合法性分析不深入，扣 1分； (2)未進(jìn)行五個最高最佳使用前提表述的，扣 ； (3)未進(jìn)行三個原理應(yīng)用表述、分析的，扣 ； (4)未進(jìn)行四個估價方法應(yīng)用分析或分析不具體的，扣 ～ 1分。 2 16 *實物狀況 土地實物狀況描述與分析 (1)土地實物狀況包括：名稱、用途、面積、四至、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況、規(guī)劃限制條件等，每缺少一項扣，最多扣 1分； (2)實物狀況描述、分析與房地產(chǎn)類型針對性不強(qiáng)的，扣 1分。 2 13 *估價原則 (1)估價原則 包括 獨立客觀公正原則、合法原則 、 最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則 ，每缺少一項扣 .5分； (2)估價原則表述不準(zhǔn)確，扣。 1 8 *估價目的 (1)估價目的表述不準(zhǔn)確，扣 1分； (2)估價目的表述模糊，未對應(yīng)其經(jīng)濟(jì)行為，扣 1分。缺少其中之一的，每項扣 ，直至扣完； (2)表述不準(zhǔn)確； 2 4 *注冊房地產(chǎn) 估價師聲明 (1)未列明現(xiàn)場查看估價人員姓名的，扣 ： (2)重要專業(yè)幫助內(nèi)容、人員未說明的 ，扣 。 房地產(chǎn)估價報告評審標(biāo)準(zhǔn) 2021 年 6 月 1 目 錄 一、房地產(chǎn)估價報告評審標(biāo)準(zhǔn)（表 1） 1 二、房地產(chǎn)估價 方法評審 標(biāo)準(zhǔn) 市場法 評審標(biāo)準(zhǔn)（表 1— 1） 6 收益法 評審標(biāo)準(zhǔn) （表 1— 2） 7 成本法 (房地 )評審標(biāo)準(zhǔn) （表 1— 3— 1） 9 成本法 (建筑物 )評審標(biāo)準(zhǔn) （表 1— 3— 2） 11 成本法 (土地 )評審標(biāo)準(zhǔn) （表 1— 3— 3） 12 假設(shè)開發(fā)法（ DFC 法 ） 評審標(biāo)準(zhǔn) （表 1— 4— 1） 13 假設(shè)開發(fā)法（傳統(tǒng) 法 ）評審標(biāo)準(zhǔn) （表 1— 4— 2）