房地產(chǎn)估價實習(xí)報告-wenkub.com
2025-03-20 08:23 本頁面
【正文】 但由于其他的因素的影響其實際收益水平仍有一定差異，因此本報告經(jīng)過比較分析主要依據(jù)估價對象的實際租賃數(shù)據(jù)進(jìn)行測算。二、估價技術(shù)路線的選擇估價方法的選擇要符合目的的需要。本估價無論從估價對象還是估價目的來看，有一定的特點。針對可比實例A：（元）針對可比實例B：據(jù)調(diào)查資料分析得年房地純收益為15820（元）針對可比實例C：據(jù)調(diào)查資料分析得年房地純收益為14946（元）運用收益法的公式：V=a/r[11/(1+r)^n]可以求出： VA=［11／(1+%)３７］= 11３７８６．１８（元）VB=15820/%［11／(1+%)３７］= １７２５８１．８１（元）VC=14946/%［11／(1+%)３７］ ＝１６３０４７．２７（元） （六）求出比準(zhǔn)價格（ a：把以上比較修正后的各項結(jié)果，綜合計算出可比實例修正后的單價，起計算列表如下： 綜合修正計算表實例項目實例A實例B實例C成交價格11３７８６．１８１７２５８１．８１１６３０４７．２７交易情況100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100區(qū)域因素100/100100/98100/102個別因素100/100/100/修正后價格b：采用簡單算術(shù)平均法計算出一個綜合結(jié)果作為比準(zhǔn)價格 比準(zhǔn)價格=（++)/3=（一） 估價對象最終價格確定 估價方法總價（元）單價（元/平方米）成本法72404市場比較法收益法成本法測算的房地產(chǎn)價格是指重新建造估價對象所必須的費用和開發(fā)應(yīng)得的正常利潤；其中的市場比較法的理論依據(jù)為“替代原理”更體現(xiàn)市場行為；收益法的理論依據(jù)為預(yù)期原理，三者從不同的角度體現(xiàn)了估價對象的客觀合理價格?？杀葘嵗暾叟f額、建筑物重置價格等按成本法計算。從買方的角度考慮，成本法的理論依據(jù)是替代原理?！ ? 收益法是運用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價對象房地產(chǎn)未來各期（通常為年）的正常凈收益折算到估價時點上的現(xiàn)值求其之和得出估價對象房地產(chǎn)價格的一種方法。據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察了解的估價對象的平面布局和實物狀況分析以及對周邊環(huán)境和房地產(chǎn)市場的調(diào)查研究，我們判定該房地產(chǎn)目前的商業(yè)用途已符合最高最佳使用的原則，并以此作為本報告的估價前提。作為商業(yè)用地應(yīng)有較為樂觀的市場前景。４、土地等級及基準(zhǔn)地價 估價對象所在區(qū)域為市一級地段，其商業(yè)用地基準(zhǔn)地價為2156元／平方米。交通出行十分便捷。１、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度 估價對象所在區(qū)域基本設(shè)施完善。若在此期間市場情況發(fā)生較大變化或受到不可抗力的影響，該價格需作相應(yīng)調(diào)整。對上述市場比較法、成本法和收益法的測算結(jié)果采用簡單的算術(shù)平均法。 收益價格公式：V=a/r[11/(1+r)^n]式中： V————房地產(chǎn)的價格 a————房地產(chǎn)的凈收益 r————房地產(chǎn)的資本化率 n————房地產(chǎn)的使用年限與剩余收益年限成本法定義：成本法評估房地產(chǎn)整體的價格，所謂成本法是指在估價房地產(chǎn)時要按被估價對象的現(xiàn)時完全重置價格成本（簡稱重置成本）減去損耗或貶值來確定被評估房地產(chǎn)價值的一種方法。九、估價方法估價人員認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實地勘察和對鄰近地區(qū)調(diào)查之后，根據(jù)估價對象房地產(chǎn)的特點及本身的實際狀況選取市場比較法、收益法和成本法作為本次房地產(chǎn)估價的基本方法。最高最佳使用原則：遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提估價。本報告所述現(xiàn)值采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，即估價結(jié)果為估價對象作為熟地在公開市場上于估價時點最可能所形成的價格。（四）權(quán)益情況 估價對象產(chǎn)權(quán)為益陽農(nóng)業(yè)銀行，根據(jù)委托方提供的資料以及估價人員及實地查勘，調(diào)查所獲取的資料，土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓。估價對象所在區(qū)域工業(yè)企業(yè)較少，但人、車流量較大，旁邊有農(nóng)業(yè)銀行，工商銀行，附近有電信大廈，沃爾瑪超市，估價對象用途為商業(yè)，設(shè)定出讓年限為2000年至2050年。至估價時點該建筑物已使用了１３年。土地使用權(quán)為出讓。估價中采用的租金為正常市場中的正常交易價格。除非另有協(xié)議，評估人員不承擔(dān)對評估估價對象建筑物結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任，也不承擔(dān)對被遮蓋未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行檢視的責(zé)任。（四） 按有關(guān)規(guī)定本估價報告自估價日期起半年內(nèi)有效，隨著時間的推移，房地產(chǎn)市場狀況和估價對象自身情況發(fā)生變化，估價對象的市場價值將發(fā)生相應(yīng)變化，估價結(jié)果也需做相應(yīng)調(diào)整。本次價格評估，采用基于市場的價值標(biāo)準(zhǔn)。所稱客觀合理價格，是指對應(yīng)于某中估價目的特定條件下形成或成立的正常價格，它能夠為當(dāng)事人或社會一般人所信服和接受。7. 如未得到本公司的書面許可，本估價報告中的全文或任何部分內(nèi)容或任何注釋，均不能以任何形式刊載于任何文件、通函或聲明。3. 我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。單價為 元/平方米。根據(jù)貴政府提供的有關(guān)資料，按照《中華人民共和國房地產(chǎn)管理辦法》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、建設(shè)部頒發(fā)的《城市房地產(chǎn)市場估價管理暫行辦法》等規(guī)定，運用科學(xué)的估價辦法，在分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，遵循獨立，客觀，公正的原則。房地產(chǎn)估價報告項 目 名 稱:益陽市康復(fù)北路特步運動服飾店委 托 方:葉先生估 價 方:益陽市鑫都房地產(chǎn)價格評估有限公司估 價 人 員：估價作業(yè)時間:2013年6月
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