房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)習(xí)報(bào)告(外貿(mào)服飾店)-wenkub.com
2025-01-31 12:13 本頁(yè)面
【正文】 Ⅴ 橋南 ： Ⅳ 級(jí)地以外，會(huì)龍山 生態(tài)保護(hù)區(qū)西部 —— 中山村路 —— 梅林路 —— 銀城大道 —— 工業(yè)大道 —— 桃花侖東路 —— 迎賓東路 —— 長(zhǎng)常高速 —— 四級(jí)地邊界所包圍的區(qū)域和蘭溪河所在區(qū)域（長(zhǎng)常高速 —— 定級(jí)邊界所包圍的區(qū)域）。 橋北 ： Ⅰ 級(jí)地以外 ,群眾街 —— 資陽(yáng)區(qū)政協(xié) —— 資陽(yáng)區(qū)人大 —— 民福路 ——迎春路 —— 長(zhǎng)春西路 —— 迎春路 —— 幸福渠路向北 200 米 —— 致富路 ——長(zhǎng)春東路 —— 文昌路 —— 五一東路向北 50 米 —— 永豐路 —— 資江大堤所包圍的區(qū)域。 根據(jù)估價(jià)目的，以三者的算術(shù)平均值為最終評(píng)估價(jià)。 交易情況 100/101 100/100 100/103 交易日期 100/100 100/100 100/100 區(qū)域因素 100/100 100/101 100/104 個(gè)別因素 100/101 100/102 100/105 修正后 單價(jià) 元 /m178。 可比實(shí)例 C：據(jù)調(diào)查資料分析得年房地純收益為 /m178。) 30 36 30 交易情況 較好 正常 較好 價(jià)格類型 租賃 租賃 租賃 用途 商用 商用 商用 區(qū) 商業(yè)繁 華程度 好 較好 好 可 比 實(shí) 例 內(nèi) 容 比 較 因 素 22 域因素 交通條件 好 較好 好 公用設(shè)施完備度 好 好 好 離市中心的距離 近 近 近 個(gè)別因素 環(huán)境條件 好 好 好 平面布置 合理 合理 合理 建筑結(jié)構(gòu) 磚混一等 磚混一等 磚混一等 （ 2） 交易情況修正 : 估價(jià)對(duì)象 A B C 交易情況 100 +1 +0 +3 （ 3） 交易日期修正： 根據(jù)益陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可比實(shí)例成交日期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格較為平緩，故不須修正。 可比實(shí)例三 A、計(jì)算公式： V=a/r［ 11／ (1+r)n］ B、年總收益 =租金收入 =19200元 21 C、年費(fèi)用 =年管理費(fèi) + 年維修費(fèi) + 保險(xiǎn)金 + 年稅金 + 年折舊費(fèi) 年管理費(fèi) =年 租金 2%=19200 2%=384元 年維修費(fèi) =房屋重置價(jià)格 2%=550 30 2%=330元 年保險(xiǎn)金 =房屋重置價(jià)格 2? =33元 年稅金 =年房地租金 %=19200 %=3360元 年折舊費(fèi) =550 30 (12%)/50= D 、 年 凈 收 益 = 年總收益 年 費(fèi) 用== E、計(jì)算收益價(jià)格 收益價(jià)格 =［ 11／ (1+9%)^38］ = 收益單價(jià) =247。 可比實(shí)例一 A、計(jì)算公式： V=a/r［ 11／ (1+r)n］ B、年總收益 =租金收入 =18000元 C、年費(fèi)用 =年管理費(fèi) + 年維修費(fèi) + 保險(xiǎn)金 + 年稅金 + 年折舊費(fèi) 年管理費(fèi) =年租金 2%=18000 2%=360元 年維修費(fèi) =房屋重置價(jià)格 2%=550 30 2%=330元 年保險(xiǎn)金 =房屋重置價(jià)格 2? =550 30 2? =33元 年稅金 =年房地租金 %=18000 %=3150元 年折舊費(fèi) =550 30 (12%)/50= D、年凈收益 =年總收益 年費(fèi)用== E、計(jì)算收益價(jià)格 收益價(jià)格 =［ 11／ (1+9%)^38］ = 收益單價(jià) =247。 (1)計(jì)算公式 :積算價(jià)格＝土地重置價(jià)格 +建筑物重置價(jià)格 建筑物累積折舊 (2) 土地重置價(jià)格中采用的是基準(zhǔn)地價(jià)，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行地價(jià)的修正 說(shuō)明：采用環(huán)比指 數(shù)進(jìn)行土地基準(zhǔn)價(jià)格修正 ,2021 年益陽(yáng)政府發(fā)布的5號(hào)文件商業(yè)一級(jí)用地價(jià)格為 2875元 /平方米 ,2021年至今仍未更新， 18 故和 10年地價(jià)相同 ，土地資本化率為 8%。 成本法是以開(kāi)發(fā)或建造估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)必須費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金的出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。 五、 估價(jià)方法的選用 根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和估價(jià)目的以及估價(jià)人員對(duì)鄰近地區(qū)市場(chǎng) 17 狀況的調(diào)查和對(duì)評(píng)估對(duì)象的實(shí)地勘察，并遵 循房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估的確定原則。隨著估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施的完善和房地產(chǎn)市場(chǎng)的日漸發(fā)育， 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格有上漲的趨勢(shì)，受本次評(píng)估的估價(jià)目的估價(jià)時(shí)點(diǎn)的制約未考慮該因素的影響。 三、 市場(chǎng)背景分析 近數(shù)年來(lái)，益陽(yáng)市宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速健康發(fā)展，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)。 ３、繁華程度 16 估價(jià)對(duì)象坐落于益陽(yáng)市康富路農(nóng)業(yè)銀行分行旁，是益陽(yáng)的繁華區(qū)域。供水、排水、供電，對(duì)外交通設(shè)施完備。 華湘房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估有限公司 2021 年 6 月 30日 15 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告 一、 個(gè)別因素分析 土地使用總面積： 20 平方米 用途為商業(yè) 土 地使用年限： 50 年 剩余 38年 宗 地 形 狀：矩形 層 數(shù)：一層 結(jié) 構(gòu) 類 型：磚混結(jié)構(gòu)一等 建 成 年 月： 2021年 建 筑 物狀況：結(jié)構(gòu)質(zhì)量良好，房屋維護(hù)保養(yǎng)狀況好，市政條件完善，所需上下供水、供電、通訊條件好。綜合得到估價(jià)對(duì)象的最終評(píng)估結(jié)果。 采用成本法對(duì)土地和建筑物價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，計(jì)算公式為： 房地產(chǎn)價(jià)格 =土地重置價(jià)格 +建筑物重置價(jià)格 建筑物折舊 或房地產(chǎn)價(jià)格 =土地重置價(jià)格 +建筑物重置價(jià)格 *成新率 得到估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格。 市場(chǎng)比較法定義：市場(chǎng)比較法是選取同一供需圈內(nèi)三個(gè)近期形成的類似用途土地交易案例的交易價(jià) 格、交易時(shí)間等估價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)資料，對(duì)所選取的案例分別進(jìn)行交易情況修正，交易日期的調(diào)整，區(qū)位狀況修正，權(quán)益狀況修正，實(shí)物狀況修正以求取比準(zhǔn)價(jià)格。 房 地結(jié)合原則：對(duì)房屋建筑物的估價(jià)，對(duì)土地的估價(jià)都必須把房與地結(jié)合起來(lái)。 七、估價(jià)依據(jù) （一） 本次估價(jià)所依據(jù)的有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件 《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》 《中華人民共和國(guó)土地管理法》 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》 《中華人民共和國(guó)拍賣法》 《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條件》 《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》 （二） 本次估價(jià)采用的技術(shù)規(guī)程 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房 地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》 （三） 委托方提供的有關(guān)資料 委托方提供的裝修資料 房屋租賃合同 益陽(yáng)市國(guó)土資源與房地產(chǎn)管理局協(xié)助執(zhí)行書(shū)回執(zhí) 《益陽(yáng)市土地房屋權(quán)證》 《益陽(yáng)市土地房屋他項(xiàng)權(quán)證》 （四）估價(jià)方掌握的有關(guān)資料和估價(jià)人員實(shí)地勘察。 四、估價(jià)目的 為委托方確定房地產(chǎn)價(jià)
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