【正文】 假定上述報(bào)酬率在使用年期內(nèi)保持不變，參照收益法公式，計(jì)算得估價(jià)對(duì)象的評(píng)估價(jià)值見(jiàn)如下：=(%%){1[(1+%)/(1+%)]^54)}=8562（元／平方米） 即用收益法計(jì)算得估價(jià)對(duì)象收益價(jià)格為8562元/平方米七、估價(jià)結(jié)果 估價(jià)對(duì)象通過(guò)以上兩種評(píng)估方法的測(cè)算，得出兩個(gè)計(jì)算結(jié)果相差不大，根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，結(jié)合本市房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況，取兩種方法的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值（市場(chǎng)比較法50%：收益還原法50%）能更客觀、更真實(shí)的反映估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，故本次估價(jià)最終結(jié)果采用兩種方法的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值（市場(chǎng)比較法50%：收益還原法50%）求得的價(jià)值來(lái)確定房地產(chǎn)的價(jià)值。因此估價(jià)對(duì)象區(qū)域類同類型住宅房地產(chǎn)供求也相應(yīng)增加，租金水平在近幾年類均按照一定比例遞增。%作為安全利率。⑤年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=年維修費(fèi)＋年管理費(fèi)＋年保險(xiǎn)費(fèi)＋年稅金估價(jià)對(duì)象=14+++=／平方米。個(gè)人出租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。 ④稅金：主要為房產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)稅及附加，根據(jù)湘財(cái)稅（2014）6號(hào)文件規(guī)定，從2014年1月1日起，個(gè)人出租住房取得的租金收入按以下方式計(jì)征稅費(fèi)：個(gè)人出租住房取得的月租金收入在20000元以下的，按5%的綜合征收率計(jì)征。根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查及資料分析：①維修費(fèi)：該類型房屋每年維修費(fèi)一般為建筑物重置價(jià)格的1%，根據(jù)長(zhǎng)沙建設(shè)安裝工程一般定額和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，參考類似建筑工程的造價(jià)，確定鋼混結(jié)構(gòu)房屋重置價(jià)格為1400元／平方米。3=按一定的報(bào)酬率，求出該房地產(chǎn)的價(jià)值。3 =（8776+8812+8633）247。（1）區(qū)位狀況調(diào)整：區(qū)位狀況是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況，調(diào)整的主要內(nèi)容包括：繁華程度、交通條件、環(huán)境質(zhì)量、生活服務(wù)設(shè)施、教育配套設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施（屬于可比案例、估價(jià)對(duì)象以外的部分）、朝向、樓層、居住級(jí)別等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。案例A、B、C均為正常交易價(jià)格，故交易情況不作修正。案例A：西街花園,鋼混結(jié)構(gòu)，第14層/共16層，四室兩廳，約建于2008年，交易單價(jià)8776元/平方米,交易日期2015年03月,精裝。市場(chǎng)比較法是首先調(diào)查與估價(jià)對(duì)象相類似的交易實(shí)例，再結(jié)合評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘查的資料，進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實(shí)物狀況調(diào)整，求出委估對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格。市場(chǎng)比較法適用于同類房地產(chǎn)交易案例較多的估價(jià)；收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)估價(jià)；假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)；成本法適用于無(wú)市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)情況下的房地產(chǎn)估價(jià)。對(duì)于法律上允許、技術(shù)上可能的每一種使用方式，還要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)，只有收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟(jì)可行性，否則應(yīng)被淘汰價(jià)值最大：在所有具有經(jīng)濟(jì)可行性的使用方式中，能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的使用方式，才是最高最佳的使用方式。 技術(shù)上可行。最高最佳使用分析真正體現(xiàn)了估價(jià)的客觀性。③.同比量?jī)r(jià)均跌，均價(jià)先抑后穩(wěn)。截至11月底，內(nèi)六區(qū)住宅存量超1400萬(wàn)方，吸納周期將近19個(gè)月。價(jià)格方面，先抑后穩(wěn)，逐漸回到正常水平。各區(qū)價(jià)格對(duì)比來(lái)看，內(nèi)六區(qū)同比均價(jià)中五區(qū)下跌。2014年均價(jià)5993元/㎡，%，樓市低迷，眾多項(xiàng)目期待“以價(jià)換量”，價(jià)格下探明顯，年度均價(jià)與2012年基本持平。從上圖可以看出，2014年前11月震蕩向下，12月陡然上升。受限購(gòu)政策影響，2014年小戶型投資型產(chǎn)品成交受阻，隨著限購(gòu)限貸的放開，成熟片區(qū)的投資型產(chǎn)品存在機(jī)會(huì)點(diǎn)，可適當(dāng)增加供應(yīng)量。2014年受政策影響效果突出，內(nèi)六區(qū)成交均有不同幅度地下滑，芙蓉區(qū)跌幅最大，但四季度受限貸放松影響，各區(qū)均有不同幅度上升，其中岳麓區(qū)效果最明顯。同比小幅上升，樓市企穩(wěn)回升，系列政策疊加托底效果明顯。岳麓區(qū)獨(dú)占鰲頭，全年供應(yīng)量524萬(wàn)方，且漲幅居首位。從上表看，吸納周期到達(dá)歷史頂峰：截至2014年11月底，吸納周期將近19個(gè)月，其中天心區(qū)短期內(nèi)壓力最大，吸納周期達(dá)29個(gè)月，其它各區(qū)基本保持在1718個(gè)月之間。2014年10個(gè)月供銷比大于1，供需矛盾異常突出，市場(chǎng)嚴(yán)峻程度可想而知。2009年市場(chǎng)升溫之后，開發(fā)商推貨熱情持續(xù)高漲，近三年供應(yīng)量與上一輪相比基本持平，但成交量同比減少三成，市場(chǎng)容量急劇下降，預(yù)計(jì)后期客源爭(zhēng)奪戰(zhàn)將更加慘烈。分行政區(qū)來(lái)看，岳麓區(qū)商品房住宅待售量最高超過(guò)550萬(wàn)㎡，其次是雨花區(qū)待售量約335萬(wàn)㎡；分面積段來(lái)看，120144㎡戶型的商品住宅待售量最高約450萬(wàn)㎡，其次是90120萬(wàn)㎡戶型待售量為415萬(wàn)㎡，144㎡以上戶型待售量接近400萬(wàn)㎡。10月后，供求關(guān)系有所緩和。二、分區(qū)域看，除寧鄉(xiāng)縣供求基本平衡以外，區(qū)域區(qū)縣均有不同程度的供過(guò)于求的現(xiàn)象。內(nèi)六區(qū)新建商品住宅網(wǎng)簽均價(jià)為5993元/㎡，非住宅11837元/㎡，%、%。天心區(qū)網(wǎng)簽均價(jià)最高，為8327元/㎡；芙蓉區(qū)緊隨其后，以8144元/㎡的價(jià)格位居第二。從物業(yè)類型看，住宅的均價(jià)下跌較為明顯，非住宅則輕微下跌。具體到月，成交面積的峰值出現(xiàn)在10月，㎡，同比增幅為全年最高，%；成交量最低值出現(xiàn)在2月，㎡。2014年長(zhǎng)沙新房市場(chǎng)，受到宏觀經(jīng)濟(jì)下行等因素的影響，成交量自1月后持續(xù)走低。三、從各月走勢(shì)來(lái)看，除2月受春節(jié)假期影響外，其余各月批準(zhǔn)預(yù)售面積均保持在158萬(wàn)㎡以上，其中12月為年內(nèi)最高值，達(dá)到了341萬(wàn)㎡，%，%，創(chuàng)歷史新高。2014年，㎡，%，累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售243393套，%；㎡，%。2014年112月，%。長(zhǎng)沙市轄：長(zhǎng)沙市區(qū)（芙蓉區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū)、雨花區(qū)、望城區(qū)）及長(zhǎng)沙縣、寧鄉(xiāng)縣、瀏陽(yáng)市，共六區(qū)二縣一市；，,長(zhǎng)沙市區(qū)人口約363萬(wàn)。長(zhǎng)沙市，簡(jiǎn)稱長(zhǎng)沙，別稱“星城”“天下潮都”，國(guó)家首批歷史文化名城，國(guó)家級(jí)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)之一，國(guó)家級(jí)兩化融合試驗(yàn)區(qū)之一,國(guó)家級(jí)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，享有“中國(guó)快樂(lè)之都”和“中國(guó)力量之都”美譽(yù)。5139。5339。該地區(qū)地質(zhì)狀況較好，土地有足夠承壓力，沒(méi)有嚴(yán)重的水污染、大氣污染及噪音污染，也無(wú)周期性洪水災(zāi)害。二、區(qū)域因素分析估價(jià)對(duì)象坐落于長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)人民東路516號(hào)西街花園三期2棟1402號(hào)，東鄰水云間，南鄰萬(wàn)科西街庭院，西距古曲中路約100米，北距人民東路約290米。②根據(jù)委托方提供的由長(zhǎng)沙市房產(chǎn)檔案館2014年4月22日出具的《房屋產(chǎn)權(quán)情況》，估價(jià)對(duì)象已設(shè)立抵押權(quán)，抵押權(quán)人為中國(guó)銀行股份有限公司長(zhǎng)沙市松桂園支行，貸款金額560000元。湖南錦鑫房地產(chǎn)評(píng)估有限公司二〇一五年三月三十日 有關(guān)附件1. 司法鑒定委托書（復(fù)印件）2. 房屋產(chǎn)權(quán)情況（復(fù)印件）3. 估價(jià)對(duì)象內(nèi)外部狀況照片及周圍環(huán)境照片4. 項(xiàng)目位置圖5. 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）6. 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資格證書（復(fù)印件）7. 房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書（復(fù)印件）房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告湘錦鑫房評(píng)報(bào)字[2015]第15A0342號(hào)一、個(gè)別因素估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象為長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)人民東路516號(hào)西街花園三期2棟1402號(hào)房地產(chǎn)，㎡，所有權(quán)人為董劍峰；估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況估價(jià)對(duì)象坐落于長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)人民東路516號(hào)西街花園三期2棟1402號(hào)，東鄰水云間，南鄰萬(wàn)科西街庭院，西距古曲中路約100米，北距人民東路約290米。在資本化率不變，年收益按比例遞增，收益年期有限的情況下，其計(jì)算公式為：房地產(chǎn)價(jià)格＝凈收益/資本化率，即：其中：α表示年純收益，R表示報(bào)酬率，r表示年遞增率，n表示房地產(chǎn)收益年限十、估價(jià)結(jié)果我公司專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)值因素的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)測(cè)算，確定該房地產(chǎn)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)2015年3月24日的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為165。估價(jià)對(duì)象為住宅用途，所在區(qū)域較為成熟，其市場(chǎng)化程度較高，同類用途的房地產(chǎn)交易案例容易搜集，故可選用市場(chǎng)比較法測(cè)算估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)值；同一區(qū)域內(nèi)，類似住宅房產(chǎn)出租比較普遍，房產(chǎn)租賃收益在未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)通過(guò)一定方法可以求得，具有現(xiàn)實(shí)或潛在的出租收益，因此可以運(yùn)用收益法進(jìn)行評(píng)估。公平原則: 房地產(chǎn)估價(jià)必須站在公正的立場(chǎng)上，估價(jià)的目標(biāo)在于求得一個(gè)客觀合理的價(jià)格。 價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則：估價(jià)實(shí)際上是求取某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。 最高最佳使用原則：房地產(chǎn)估價(jià)要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。 五、價(jià)值時(shí)點(diǎn)2015年3月24日。估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況評(píng)估人員于2015年3月24日現(xiàn)場(chǎng)勘查估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況如下：估價(jià)對(duì)象所在建筑物為鋼混結(jié)構(gòu)，建成年代約為2008年，所在單元有二部電梯，平層有兩戶，地上總層數(shù)為16層，地下1層，估價(jià)對(duì)象位于地上第14層、1402號(hào)房，實(shí)際用途為住宅，戶型為四室兩廳一廚兩衛(wèi)兩陽(yáng)臺(tái)。周邊聚集大潤(rùn)發(fā)超市、旺旺醫(yī)院、芙蓉區(qū)政府、芙蓉區(qū)育才第三小學(xué)、花橋?qū)W校、瀏陽(yáng)河婚慶文化園、中國(guó)工商銀行(西街花園支行)、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行(長(zhǎng)沙市西街花園支行)、延年世嘉酒店等單位及設(shè)施，周邊學(xué)校、醫(yī)院、銀行、酒店、賓館及各類型商鋪云集，生活購(gòu)物較方便，公共配套設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施較完善，區(qū)域內(nèi)有157080143等多條公交線路經(jīng)過(guò)，交通便利。本次估價(jià)外勘是經(jīng)全州縣人民法院趙運(yùn)華法官、申請(qǐng)人代表馬宗良陪同下進(jìn)行入戶查勘的，請(qǐng)報(bào)告使用人注意。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員同意，估價(jià)報(bào)告不得向