【正文】 故估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值計(jì)算詳見下表：市場(chǎng)比較法收益還原法最終取值（元/㎡）建筑面積(㎡)評(píng)估總價(jià)（萬(wàn)元）單價(jià)（元/M2）權(quán)重單價(jià)（元/M2）權(quán)重874050%856250%8651地址：長(zhǎng)沙市雨花區(qū)人民中路融圣國(guó)際 聯(lián)系電話：073184310511 29 。委托方未提供國(guó)有土地使用權(quán)證，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定及估價(jià)人員實(shí)地查勘了解情況，在使用與維護(hù)狀況正常下以及在可預(yù)見的未來(lái)城市規(guī)劃許可下，按兩者孰短原則，確定估價(jià)對(duì)象未來(lái)有效收益年期為54年。根據(jù)估價(jià)人員掌握的相關(guān)市場(chǎng)行情，估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況及根據(jù)估價(jià)對(duì)象區(qū)域區(qū)位因素，%的比例遞增，%，%的比例遞增。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，尤其是第三產(chǎn)業(yè)的不斷壯大，吸引了相當(dāng)一部分城市周邊人口的涌入，客觀上，加大了估價(jià)對(duì)象區(qū)域內(nèi)的人流量，同類型商業(yè)房地產(chǎn)的需求量也相應(yīng)的增長(zhǎng)。根據(jù)房地產(chǎn)的特點(diǎn)及估價(jià)目的，由于該區(qū)域住宅租賃物業(yè)的租金水平較高，投資該類房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)較小，%，則報(bào)酬率為：Y =%+% =%。安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或中國(guó)人民銀行公布的一年定期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來(lái)預(yù)測(cè)，估價(jià)對(duì)象的用途及新舊程度等確定。房地產(chǎn)年凈收益的確定扣除管理費(fèi)用、稅費(fèi)、房屋和設(shè)備維修費(fèi)等費(fèi)用后，計(jì)算年凈收益：年凈收益＝年有效毛收入－年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出估價(jià)對(duì)象==／平方米報(bào)酬率的確定根據(jù)委估房屋的實(shí)際情況，采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法求委估房屋的資本化率。則估價(jià)對(duì)象年稅費(fèi)=5%=／平方米。個(gè)人出租住房，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。其中，房產(chǎn)稅4%，%，%，%，%，個(gè)人所得稅2%。其中，房產(chǎn)稅4%，個(gè)人所得稅1%。 ③保險(xiǎn)費(fèi)：%，則估價(jià)對(duì)象保險(xiǎn)費(fèi)=1400%=／平方米。則估價(jià)對(duì)象維修費(fèi)=14001%=14元／平方米。年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出的測(cè)算：根據(jù)房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)，對(duì)出租房屋應(yīng)征收相應(yīng)的房產(chǎn)稅，保險(xiǎn)費(fèi)，維修基金等。月估價(jià)人員通過(guò)對(duì)周邊出租行情進(jìn)行調(diào)查,區(qū)域內(nèi)出租案例較多，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查區(qū)域住宅房地產(chǎn)平均空置率為1%至5%，本次評(píng)估取空置率3%，則估價(jià)對(duì)象的有效毛收入=年潛在收入（1空置率）=12（13%）=／㎡①、比較案例的選擇（根據(jù)市場(chǎng)比較選擇比較因素）項(xiàng)目西街花園西街花園西街花園估價(jià)對(duì)象交易情況修正正常正常正常正常交易日期調(diào)整 交通條件較好較好較好較好樓層/總層數(shù)第15層/共16層第15層/共16層第12層/共17層第14層/共16層建筑年代2008200820082008裝修中裝中裝精裝精裝租賃期限一年一年一年一年付款方式先付后用，季付先付后用，季付先付后用，季付先付后用，季付稅、費(fèi)負(fù)擔(dān)房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅由出租人承擔(dān)，物業(yè)管理費(fèi)由承租人承擔(dān)房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅由出租人承擔(dān)，物業(yè)管理費(fèi)由承租人承擔(dān)房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅由出租人承擔(dān)，物業(yè)管理費(fèi)由承租人承擔(dān)房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅由出租人承擔(dān)，物業(yè)管理費(fèi)由承租人承擔(dān)租賃面積較大較大適中較大維修責(zé)任出租人承擔(dān)出租人承擔(dān)出租人承擔(dān)出租人承擔(dān)月租金(元/M2/月) －②、修正過(guò)程修正公式如下：比準(zhǔn)租金價(jià)格=比較案例租金單價(jià)租賃情況修正系數(shù)租賃日期調(diào)整系數(shù)100／（100＋其他租賃狀況調(diào)整系數(shù)）租賃狀況修正系數(shù)表項(xiàng)目西街花園西街花園西街花園月租金(元/M2/月) 交易情況修正000交易日期調(diào)整交通條件000樓層/總層數(shù)00建筑年代000裝修220租賃期限000付款方式000稅、費(fèi)負(fù)擔(dān)000租賃面積002維修責(zé)任000比準(zhǔn)月租金(元/M2/月)③、比準(zhǔn)租金價(jià)格的計(jì)算：以上三個(gè)比準(zhǔn)租金的價(jià)格有差異，取三個(gè)比準(zhǔn)租金價(jià)格的算術(shù)平均值作為測(cè)算結(jié)果，即：比準(zhǔn)月租金(元/M2/月)=（++）247。年有效毛收入的確定調(diào)查檔次相當(dāng)、用途相近、結(jié)構(gòu)類似、裝修檔次相近的房地產(chǎn)租金水平和出租率，比較分析確定出租的客觀租金水平和出租率。在資本化率不變，年收益按比例遞增，收益年期有限的情況下，其計(jì)算公式為：房地產(chǎn)價(jià)格＝凈收益/報(bào)酬率，即：其中：α表示年純收益，R表示報(bào)酬率，r表示年遞增率，n表示房地產(chǎn)收益年限與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)用于出租的較多，本次評(píng)估假設(shè)估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)達(dá)到了類似房地產(chǎn)出租的設(shè)備及設(shè)施、裝修水平，在收集市場(chǎng)背景資料及影響價(jià)格的一般因素資料、類似房地產(chǎn)的客觀租金、空置率、客觀成本費(fèi)用等資料后，在測(cè)算估價(jià)對(duì)象未來(lái)各年潛在總收益的基礎(chǔ)上，考慮估價(jià)對(duì)象在使用過(guò)程中的正?？罩玫葥p失后，實(shí)際所能獲得的年總收益，扣除其租賃過(guò)程中為取得收入需花費(fèi)的管理費(fèi)用、維修費(fèi)用、稅金和保險(xiǎn)費(fèi)后，得出估價(jià)對(duì)象未來(lái)各年的凈收益。3=8740（元/平方米）(二)收益法測(cè)算過(guò)程收益還原法是求取估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。比較修正過(guò)程如下：項(xiàng)目西街花園西街花園西街花園單價(jià)8776 8900 8115 交易情況修正000交易日期調(diào)整房地產(chǎn)狀況調(diào)整區(qū)位狀況交通條件000生活服務(wù)設(shè)施000教育配套設(shè)施000環(huán)境質(zhì)量000基礎(chǔ)設(shè)施000朝向000樓層010居住區(qū)級(jí)別000小計(jì)010權(quán)益狀況權(quán)屬狀況000小計(jì)000實(shí)物狀況建筑年代000結(jié)構(gòu)000裝修026配套設(shè)施設(shè)備000層高000質(zhì)量000面積000物業(yè)管理000小計(jì)026合計(jì)016比準(zhǔn)單價(jià)(元/M2)877688128633估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)單價(jià)＝（案例A單價(jià)＋案例B單價(jià)＋案例C單價(jià)）247。（2）權(quán)益狀況調(diào)整：權(quán)益狀況是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)權(quán)益的狀況，權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容主要包括：土地權(quán)益、權(quán)屬狀況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。房地產(chǎn)狀況調(diào)整：房地產(chǎn)狀況可分為區(qū)位、權(quán)益和實(shí)物三大方面，從而房地產(chǎn)狀況調(diào)整可分為區(qū)位狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整。交易日期修正。將影響比較案例的區(qū)域因素和個(gè)別因素比較，列表如下：項(xiàng)目西街花園西街花園西街花園估價(jià)對(duì)象交易情況修正正常正常正常正常交易日期調(diào)整 房地產(chǎn)狀況調(diào)整區(qū)位狀況交通條件較好較好較好較好生活服務(wù)設(shè)施較齊全較齊全較齊全較齊全教育配套設(shè)施較好較好較好較好環(huán)境質(zhì)量較好較好較好較好基礎(chǔ)設(shè)施六通六通六通六通朝向坐北朝南坐北朝南坐北朝南坐北朝南樓層/總層數(shù)第14層/共16層第10層/共16層第15層/共16層第14層/共16層居住區(qū)級(jí)別小區(qū)小區(qū)小區(qū)小區(qū)權(quán)益狀況權(quán)屬狀況私有私有私有私有實(shí)物狀況建筑年代2008200820082008結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混裝修精裝豪裝毛坯精裝配套設(shè)施設(shè)備較好較好較好較好層高約3米約3米約3米約3米質(zhì)量合格合格合格合格戶型四室二廳四室二廳四室二廳四室二廳物業(yè)管理較好較好較好較好單價(jià)(元/M2)8776 8900 8115 －交易情況修正。案例B：西街花園,鋼混結(jié)構(gòu)，第10層/共16層，四室兩廳，約建于2008年，交易單價(jià)8900元/平方米,交易日期2015年03月,豪裝。比較實(shí)例的選擇：參照估價(jià)對(duì)象同一供需圈內(nèi)同質(zhì)房地產(chǎn)的近期市場(chǎng)交易價(jià)格比較進(jìn)行選擇。計(jì)算公式如下：比準(zhǔn)價(jià)格＝交易實(shí)例價(jià)格（100/交易情況調(diào)整）（交易日期調(diào)整/100）（100/區(qū)位狀況調(diào)整）（100/權(quán)益狀況調(diào)整）（100/實(shí)物狀況調(diào)整）收益法是在求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，運(yùn)用適當(dāng)?shù)倪€原利率，將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的未來(lái)各期的正常純利益折算到價(jià)值時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和來(lái)確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格的一種方法。最后結(jié)合客觀市場(chǎng)情況，綜合考慮以上估價(jià)方法的計(jì)算結(jié)果，運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)分析的有關(guān)方法，確定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。估價(jià)人員根據(jù)所掌握的資料，經(jīng)實(shí)地勘察和調(diào)查分析，估價(jià)對(duì)象為住宅