【正文】 用途，如采用成本法進(jìn)行評(píng)估，不能真實(shí)、客觀反應(yīng)估價(jià)對(duì)象價(jià)值，故不宜采用成本法；估價(jià)對(duì)象不是在建工程或單純的土地，不具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力，不宜再采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估。五、估價(jià)方法的選用估價(jià)方法通常有市場(chǎng)比較法、收益法、成本法及假設(shè)開(kāi)發(fā)法等四種估價(jià)方法。當(dāng)某房地產(chǎn)已做了某種使用，而且按照城市規(guī)劃和政府對(duì)房地產(chǎn)用途管制要求，該房地產(chǎn)只能做該種使用時(shí)，則該種使用就是該房地產(chǎn)的最高最佳使用，應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提進(jìn)行估價(jià)。 經(jīng)濟(jì)上可行。對(duì)于法律所允許的每一種使用方式，要檢查它在技術(shù)上是否能夠?qū)崿F(xiàn)，包括建筑材料性能、施工技術(shù)手段等能否滿(mǎn)足要求。如果法律是不允許的，應(yīng)被淘汰。衡量、判斷估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)主要從以下方面考慮： 法律上允許（規(guī)劃及相關(guān)政策法規(guī)許可）。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。前三季度，樓市下行，定向房簽約占比上升，對(duì)價(jià)格影響加強(qiáng)，整體均價(jià)低位徘徊，四季度定向房源簽約減少，價(jià)格穩(wěn)步回升。9月底限貸放松，刺激效果明顯，樓市企穩(wěn)回升，但整體成交同比仍下跌超兩成。②.成交持續(xù)低迷，岳麓區(qū)獨(dú)占鰲頭。買(mǎi)賣(mài)雙方預(yù)期錯(cuò)位，致使供銷(xiāo)跛腿前行，在這個(gè)過(guò)程中存量不斷累積，短期去化壓力持續(xù)增加。預(yù)計(jì)未來(lái)樓市整體將呈現(xiàn)量?jī)r(jià)平穩(wěn)的狀態(tài)。（十）2014年長(zhǎng)沙商品房住宅市場(chǎng)總結(jié)2014年住宅市場(chǎng)供求持續(xù)失衡，存量不斷累積，未來(lái)銷(xiāo)售壓力巨大。年度數(shù)據(jù)顯示，2014年內(nèi)六區(qū)均價(jià)均未超過(guò)7000元/㎡，五區(qū)均價(jià)維持在60007000元/㎡。而望城區(qū)穩(wěn)坐價(jià)格洼地，拉低了整體均價(jià)。（九）區(qū)域住宅價(jià)格特征2014年，7000元/㎡以上區(qū)域已經(jīng)絕跡。從上圖看出，年度均價(jià)下挫明顯。二、三季度，樓市逐漸下行，大量限價(jià)項(xiàng)目集中網(wǎng)簽，將均價(jià)直接拽至谷底。從月度均價(jià)來(lái)看，價(jià)格先抑后穩(wěn)。(八)商品房住宅成交均價(jià)情況樓市下行，導(dǎo)致整體均價(jià)低位徘徊，2014年四季度商品住宅網(wǎng)簽面積增加，且定向房簽約占比減少，阻礙價(jià)格上漲的力度減弱，價(jià)格穩(wěn)步回升，趨近市場(chǎng)正常水平。小戶(hù)型存在機(jī)會(huì)點(diǎn)。（七）商品住宅戶(hù)型成交情況從住宅成交戶(hù)型來(lái)看，80120㎡套型依然占據(jù)主力，投資型產(chǎn)品比例降低，改善型需求擴(kuò)增。成交集中度分析來(lái)看，從2014年全年數(shù)據(jù)來(lái)看，岳麓、望城、雨花三區(qū)成交量合計(jì)為664萬(wàn)方，占內(nèi)六區(qū)成交量的70%，其中岳麓區(qū)是唯一突破300萬(wàn)的成交大區(qū)。（六）區(qū)域住宅成交情況住宅成交分區(qū)來(lái)看，成交集中在岳麓、雨花、望城三區(qū)，占總成交量的70%。（五）住宅成交特征2014年長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)商品住宅成交面積同比下降兩成，上半年受限購(gòu)限貸調(diào)控影響，成交萎靡不振，前三季度成交量均低于2013年同期；9月底限貸放松，刺激效果明顯。從變化趨勢(shì)看，除開(kāi)福、望城兩區(qū)下跌，其他各區(qū)均浮動(dòng)上揚(yáng)。（四）區(qū)域住宅供應(yīng)情況各行政區(qū)域供應(yīng)可以分為個(gè)三梯隊(duì)，之間分化明顯。可售面積全線上漲：較2013年同期相比，內(nèi)六區(qū)可售面積均漲，其中以岳麓區(qū)堆積速度最快，開(kāi)福區(qū)上漲最少，且吸納周期也低于整體水平。截至2014年11月底，內(nèi)六區(qū)住宅存量超1400萬(wàn)方，吸納周期將近19個(gè)月，較2013年同期延長(zhǎng)近9個(gè)月。第四季度成交上升，供需緊張程度有所緩解，但庫(kù)存高企，競(jìng)爭(zhēng)依然激烈。市場(chǎng)基本飽和；，供過(guò)于求現(xiàn)象明顯，供需矛盾加大。由于買(mǎi)賣(mài)雙方預(yù)期錯(cuò)位，供銷(xiāo)跛腿前行，2014年有10個(gè)月供銷(xiāo)比大于1，存量累積，導(dǎo)致短期去化壓力劇增。本輪市場(chǎng)調(diào)整較上次相比，供銷(xiāo)矛盾開(kāi)始凸顯，除2012年外，供銷(xiāo)比均超過(guò)1，主動(dòng)權(quán)已由賣(mài)方向買(mǎi)方轉(zhuǎn)移。(7)、分類(lèi)產(chǎn)品一、住宅市場(chǎng)情況（一）供求走勢(shì)長(zhǎng)沙商品住宅自2009年成交達(dá)到頂峰后，開(kāi)發(fā)商持續(xù)高位推貨，近3年推貨量與0911年持平，但成交下跌三成，逐年萎縮，市場(chǎng)容量縮水。㎡，146499套，%；㎡，65166套，%。(6)、待銷(xiāo)分析2014年長(zhǎng)沙各區(qū)縣商品房新增庫(kù)存最高的是岳麓區(qū)，㎡/29022套。除10月外，也已達(dá)到預(yù)警線。其中岳麓區(qū)供過(guò)于求的現(xiàn)象最為嚴(yán)重。2014年長(zhǎng)沙全年庫(kù)存暴增1013萬(wàn)㎡/87102套。(5)、供銷(xiāo)比分析一、總體特征：供應(yīng)放量，市場(chǎng)成交低迷，供需市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失衡。全年商品住宅成交均價(jià)為5451元/㎡，%；非住宅全年網(wǎng)簽均價(jià)為10927元/㎡，%。寧鄉(xiāng)縣網(wǎng)簽最低,均價(jià)為4699元/㎡。三、分區(qū)域看，2014年內(nèi)六區(qū)新建商品房網(wǎng)簽價(jià)為6940元/㎡。二、從月份看，2014年全年成交均價(jià)為6319元/㎡，%。(4)、價(jià)格情況一、總體特征：2014年是長(zhǎng)沙商品房市場(chǎng)量、價(jià)雙降的一年。除上述兩個(gè)月，1月和11月、12月超過(guò)了190萬(wàn)㎡，5月受拆遷安置項(xiàng)目成交的帶動(dòng)，成交量接近150萬(wàn)㎡，其它月份成交量均在110120萬(wàn)㎡之間。二、從月度數(shù)據(jù)來(lái)看，㎡/156291套，%、%。從商品房成交面積上看，除了2014年的第四季度，其余各月的成交面積均低于2013年同期水平。銷(xiāo)售情況一、總體特征：成交量顯著降低。除長(zhǎng)沙縣和寧鄉(xiāng)縣供應(yīng)同比有所下降外，其余區(qū)縣同比均有不同幅度的增長(zhǎng)。二、分區(qū)域看，岳麓區(qū)的批準(zhǔn)預(yù)售量最大，㎡，%。（2）、供應(yīng)情況一、總體特征，全年供應(yīng)面積持續(xù)穩(wěn)增，內(nèi)六區(qū)放量明顯。施工方面，㎡，%，；新開(kāi)工回落較為明顯，受2014年市場(chǎng)回調(diào)的影響，2014年上半年新開(kāi)工規(guī)模大幅回落，在下半年政策持續(xù)刺激下，新開(kāi)工有所回升。2014年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)穩(wěn)定，相較2013年有了明顯提升。其中長(zhǎng)沙市區(qū)面積1938平方公里，望城并入長(zhǎng)沙城區(qū)后建成區(qū)面積約為320平方公里。本批8個(gè)城市，長(zhǎng)沙是中部地區(qū)唯一入選的省會(huì)城市。是中國(guó)湖南省的省會(huì)，是湖南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通、科技、金融、信息中心，是中國(guó)中西部地區(qū)最具競(jìng)爭(zhēng)力城市，是我國(guó)南方重要的中心城市。東西長(zhǎng)約230公里，南北寬約88公里。~28176。北緯27176。~114176。地理坐標(biāo)為東經(jīng)111176。三、市場(chǎng)背景分析：A、城市基本概況：長(zhǎng)沙位于湖南省東部，湘江下游長(zhǎng)瀏盆地西緣。估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域紅線外基礎(chǔ)設(shè)施條件達(dá)到“六通”（通上水、通下水、通電、通路、通訊、通氣），紅線內(nèi)場(chǎng)地平整，水、電、氣保障度高，雙環(huán)形供電，市政供氣；電訊、網(wǎng)絡(luò)暢通完善，城市干道四通八達(dá)；有銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，并且超市、醫(yī)院等公用配套設(shè)施較齊全。周邊聚集大潤(rùn)發(fā)超市、旺旺醫(yī)院、芙蓉區(qū)政府、芙蓉區(qū)育才第三小學(xué)、花橋?qū)W校、瀏陽(yáng)河婚慶文化園、中國(guó)工商銀行(西街花園支行)、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行(長(zhǎng)沙市西街花園支行)、延年世嘉酒店等單位及設(shè)施。房屋采光、通風(fēng)較好，現(xiàn)房屋維護(hù)狀況良好。估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況評(píng)估人員于2015年3月24日現(xiàn)場(chǎng)勘查估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況如下：估價(jià)對(duì)象所在建筑物為鋼混結(jié)構(gòu)，建成年代約為2008年，所在單元有二部電梯，平層有兩戶(hù)，地上總層數(shù)為16層，地下1層，估價(jià)對(duì)象位于地上第14層、1402號(hào)房，實(shí)際用途為住宅，戶(hù)型為四室兩廳一廚兩衛(wèi)兩陽(yáng)臺(tái)。估價(jià)對(duì)象權(quán)屬狀況根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘及委托人提供的由長(zhǎng)沙市房產(chǎn)檔案館2014年4月22日出具的《房屋產(chǎn)權(quán)情況》（復(fù)印件），估價(jià)對(duì)象權(quán)屬狀況如下表：房屋所有權(quán)證號(hào)房屋所有權(quán)人層數(shù)∕地上總層數(shù)房號(hào)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)用途產(chǎn)別建筑面積（㎡）710110977董劍峰14/161402鋼混住宅私有房產(chǎn)注：①委托方未提供國(guó)有土地使用權(quán)證，土地登記相關(guān)內(nèi)容不詳，本次評(píng)估未考慮土地使用權(quán)取得方式和性質(zhì)對(duì)房屋評(píng)估價(jià)格造成的影響，評(píng)估結(jié)果為估價(jià)對(duì)象房地合一的價(jià)值。周邊聚集大潤(rùn)發(fā)超市、旺旺醫(yī)院、芙蓉區(qū)政府、芙蓉區(qū)育才第三小學(xué)、花橋?qū)W校、瀏陽(yáng)河婚慶文化園、中國(guó)工商銀行(西街花園支行)、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行(長(zhǎng)沙市西街花園支行)、延年世嘉酒店等單位及設(shè)施，周邊學(xué)校、醫(yī)院、銀行、酒店、賓館及各類(lèi)型商鋪云集，生活購(gòu)物較方便，公共配套設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施較完善，區(qū)域內(nèi)有157080143等多條公交線路經(jīng)過(guò)，交通便利。 超過(guò)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期使用估價(jià)報(bào)告的，相關(guān)責(zé)任由使用者承擔(dān)。（大寫(xiě)：人民幣壹佰陸拾壹萬(wàn)玖仟肆佰元整）。計(jì)算公式如下：比準(zhǔn)價(jià)格＝交易實(shí)例價(jià)格（100/交易情況調(diào)整）（交易日期調(diào)整/100）（100/區(qū)位狀況調(diào)整）（100/權(quán)益狀況調(diào)整）（100/實(shí)物狀況調(diào)整）收益法是在求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，運(yùn)用適當(dāng)?shù)倪€原利率，將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的未來(lái)各期的正常純利益折算到價(jià)值時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和來(lái)確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格的一種方法。最后結(jié)合客觀市場(chǎng)情況，綜合考慮以上估價(jià)方法的計(jì)算結(jié)果，運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)分析的有關(guān)方法，確定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。估價(jià)人員根據(jù)所掌握的資料，經(jīng)實(shí)地勘察和調(diào)查分析，估價(jià)對(duì)象為住宅用途，如采用成本法進(jìn)行評(píng)估，不能真實(shí)、客觀反應(yīng)估價(jià)對(duì)象價(jià)值，故不宜采用成本法；估價(jià)對(duì)象不是在建工程或單純的土地，不具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力，不宜再采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估。九、估價(jià)方法估價(jià)方法通常有市場(chǎng)比較法、收益法、成本法及假設(shè)開(kāi)發(fā)法等四種估價(jià)方法。在不同時(shí)點(diǎn)，同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格。價(jià)值時(shí)點(diǎn)是責(zé)任交待的界限和評(píng)估房地產(chǎn)時(shí)值的界限。在同一市場(chǎng)供需圈內(nèi)，可以通過(guò)調(diào)查近期發(fā)生交易的、與待估房地產(chǎn)有替代可能的房地產(chǎn)的價(jià)格和條件，通過(guò)與待估房地產(chǎn)進(jìn)行比較來(lái)確定待估房地產(chǎn)價(jià)格。也就