房地產(chǎn)估價技術(shù)報告-文庫吧資料
2024-08-02 00:57本頁面
【正文】 （九）給排水及電氣照明安裝工程費(fèi)（八）費(fèi)率%（十）建它工程造價（八）+（九）（十一）前期費(fèi)（十）+費(fèi)率%其它費(fèi)（十二）資金成本（建安造價+前期及其它費(fèi)）利率1%（十三）重置全價建安造價+前期及其它費(fèi)+資金成本建安單價重置單價859磚混結(jié)構(gòu)重置單價取整為：859元／平方米②成新率的確定計算 理論成新率=(1一已使用年限／設(shè)計規(guī)定使用年限)x 1 00％，由于委估房屋為磚混結(jié)構(gòu)生產(chǎn)用房，建筑設(shè)計經(jīng)濟(jì)耐用年限為40 年，至評估基準(zhǔn)日已使用年限為4年。①成本法求取房屋建筑物價格：工程直接費(fèi)參照用云南省多項類似結(jié)構(gòu)的房屋耗材、工時、機(jī)械計取直接費(fèi)值。成新率根據(jù)現(xiàn)場勘察打分及結(jié)合估價對象使用年限綜合評定。比實例比準(zhǔn)價格的算術(shù)平均值作為本次評估土地的評估單價，即：土地評估單價=(++)247。根據(jù)以上分析建立土地比較因素條件指數(shù)和修正計算表(下表)。根據(jù)昆明市東川區(qū)國土資源局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年東川區(qū)土地交易價格與去年同期相比價格沒有發(fā)生較大變化，尤其是工業(yè)用地今年上半年來交易價格 變化幅度不大，因此本次估價期日和各交易案例交易時的地價指數(shù)可不作修正。(2)交易時間修正云南省實行了國有土地儲備和公開交易制度后，對土地利用進(jìn)行了合理調(diào)整，優(yōu)先滿足社會公益事業(yè)、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)的用地需求，而且對新興產(chǎn)業(yè)、公益事業(yè)采用成本價或劃撥方式供地。用市場比較法求取委估對象土地的價值在求取某一宗待估土地的土地價格時，根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地實例進(jìn)行對照比較，并依據(jù)后者已知的價格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素等差別，修正得出待估土地在評估時日地價的方法。六、估價測算過程：由于估價對象為工業(yè)廠房，其所處區(qū)域沒有可用以參照的成交實例，其房地產(chǎn)所產(chǎn)生的客觀純收益也無法獲取，因此本估價報告采用成本法評估，并運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計分析的有關(guān)方法，結(jié)合估價人員的經(jīng)驗，最終確定估價對象的估價結(jié)果。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值使用。四、變現(xiàn)能力分析：估價對象為工業(yè)廠房及工業(yè)用地，有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，可獨(dú)立轉(zhuǎn)讓，但市場變現(xiàn)有一定難度，需要一定的時間，且變現(xiàn)價值與市場正常成交價會有一定差異。工業(yè)總產(chǎn)值預(yù)計完成86．7億元，下降5％；財政總收入完成4．8億元，減少48％，完成調(diào)整預(yù)算的l 00％(其中，地方財政收入完成3億元，減少29％，完成調(diào)整預(yù)算的100％)；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入1 3228元，增長8％；農(nóng)民人均純收入達(dá)2695元，增長14．1％。到目前探明的礦產(chǎn)資源主要有銅、鐵、磷、金、鉛鋅、漢白玉等，銅金屬儲量335萬噸，占云南省儲量的三分之一，位居全國第三；東川是中國的老工業(yè)基地，工業(yè)基礎(chǔ)強(qiáng)實，工業(yè)氛圍濃厚；東川轎子雪山以“雄、奇、險、峻”被譽(yù)為“滇中第一山，’；紅土地以大奇大美的神韻聞名遐邇；白土地以世界泥石流天然博物館而勝譽(yù)中外，是世界獨(dú)具特色的泥石流汽車越野賽道；小江兩岸是昆明市最大的熱帶作物區(qū)，素有“天然溫室”之美稱。東川自古就有“云南銅都”之美譽(yù)，東漢以后為歷代王朝提供鑄幣原料，到清代盛極一時，稱為“京銅”、“云銅”。距離東川100公里的大型水電站白鶴灘電站將開工建設(shè)，電站建成，東川境內(nèi)金沙江水位將上升1 00多米，東川將出現(xiàn)高峽出平湖的壯麗景觀。區(qū)政府所在地距離昆明1 50公里(高速路)，從昆明到東川乘車約1．5至2小時左右，距離昆明新國際機(jī)場100公里，是出滇入川的最近通道。通過積極的招商5『資，吸5l了廣大國內(nèi)外客商前來投資，極大地加快了昆明市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。實際居住人口，已達(dá)到58 3萬人，其中城市人口292萬人，交通及居住條件還需要進(jìn)一步加強(qiáng)，客觀上使昆明的土地長期需求看好。三、市場背景分析： 云南地處祖國西南邊陲，既因其獨(dú)特的高原風(fēng)光、熱帶雨林和奇景薈萃的溶洞、石林等自然綜合資源，又因其多姿多彩的民族風(fēng)情、歷史悠久的文物古跡等眾多人文綜合資源，使其成為國內(nèi)著名的綜合勝地，并蜚聲于世界。三、再就業(yè)特區(qū)內(nèi)土地出讓金等國有土地收益，按收支兩條線的原則，定向用于特區(qū)的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)。 建立東川再就業(yè)特區(qū)土地優(yōu)惠政策： 一、再就業(yè)特區(qū)建設(shè)需要的土地，以盤活存量土地和現(xiàn)有的建設(shè)用地為主；特區(qū)建設(shè)需要的新增農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)，納入昆明市土地利用年度計劃統(tǒng)籌安排，若昆明市農(nóng)用地計劃指標(biāo)不足，由省國土資源廳負(fù)責(zé)按項目予以追加。 2004年4月l 3日，省委、省政府決定建立東川再就業(yè)特區(qū)，以特殊的優(yōu)惠政策吸引資金、人才、技術(shù)和產(chǎn)業(yè)項目，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)群，充分實現(xiàn)工業(yè)興區(qū)。東川自古就有“天南銅都”之美譽(yù)，東漢以后為歷代王朝提供鑄幣原料，到清代盛極一時，稱為“京銅”、“云銅”。境內(nèi)最高海拔4344
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