【正文】 本法”、“收益法”和“假設(shè)開發(fā)法”進(jìn)行估價。[] ④ 具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法。 [] ② 有條件選用市場比較法進(jìn)行估價的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價方法。 (4)未選用的估價方法要簡述理由。 (2)已選用的各估價方法的理由描述要充分 .。 (8)與估價結(jié)果報告中估價方法選用不一致屬不合格內(nèi)容。 (6)理論上不適用的估價方法未簡述理由的，扣 。 (4)已選用的估價方法未簡述理由的，扣 1分。 (2)估價方法選用錯誤，或者技術(shù)路線表述錯誤的，扣 3分。 ▲ 40 六、估價方法適用性分析 (二 )“ 估價方法適用性分析”的扣分項目分值及說明 (1)分析內(nèi)容包括：各種估價方法的適用性、估價技術(shù)路線。對理論上不適用的，簡述理由；對理論上適用但運用條件不具備的，充分說明理由。估價技術(shù)路線表述正確、清晰。 38 五、最高最佳利用分析 房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 (4)重新利用前提 (屬重新建造，是對土地的重新利用 ) ? 重新利用前提的基本判斷： 估價對象重新開發(fā)再予以使用為最高最佳時，或按現(xiàn)有狀況利用價值較低。 ?裝飾裝修改造前提價值量判斷公式： ?[估價對象裝修改造后實現(xiàn)的價值－現(xiàn)狀條件下的價值 ] ≥[(1) 裝修改造設(shè)計費用＋ (2)現(xiàn)有建筑物裝修及設(shè)備部分拆除費用＋ (3)改造 (包括擴建 )工程費用＋ (4)裝飾裝修工程費用＋ (5)新設(shè)備購置安裝費用＋ (6)擴建補地價＋(7)工程監(jiān)理費 ＋ (8)工程造價咨詢費用＋ (9)招投標(biāo)費用＋ (10)質(zhì)檢費＋ (11)環(huán)保監(jiān)測測評費＋ (12)業(yè)主管理費用＋（ 13）財務(wù)費用＋ (14)裝修改造期間經(jīng)營損失 ] 36 五、最高最佳利用分析 (3)轉(zhuǎn)換用途前提 (既改用途又重新裝修，此類較多 ) ? 轉(zhuǎn)換用途前提價值量判斷： 估價對象轉(zhuǎn)換用途后價值增加額 ≥ 估價對象轉(zhuǎn)換用途所需費用 ? 價值量判斷進(jìn)一步展開分析公式： ? [估價對象轉(zhuǎn)換用途后實現(xiàn)的價值－現(xiàn)狀條件下的價值 ]≥[(1) 轉(zhuǎn)換用途設(shè)計費用＋ (2)轉(zhuǎn)換用建造工程費用＋ (3）轉(zhuǎn)換用途補地價＋ (4)轉(zhuǎn)換用途設(shè)備家具購置費用＋ (5)業(yè)主管理費用＋ (6)轉(zhuǎn)換用途期間經(jīng)營損失等 ]。 ? 裝飾裝修改造為前提的房地產(chǎn)基本類型 ： ①房屋原裝修折舊年限已到，且再維修已無意義； ②雖使用年限不長，但近期明顯感覺原裝修風(fēng)格、檔次、型式難以達(dá)到充分使用； ③由于施工質(zhì)量不好、功能存在一定缺陷的房地產(chǎn)； ④規(guī)模需要適當(dāng)擴大但不需要改變用途的房地產(chǎn)； ⑤房屋使用期限已較長，檔次需要提升、風(fēng)格需要轉(zhuǎn)換的房地產(chǎn)； ⑥已使用多年，認(rèn)為未來若能取得更大效益，只有重新進(jìn)行適當(dāng)改造和裝修改變環(huán)境的房地產(chǎn)。根據(jù)用途、安全、耐久性選擇結(jié)構(gòu)型式；根據(jù)重要程度選擇結(jié)構(gòu)型式；結(jié)合層數(shù)、高度、跨度、空間尺寸選擇結(jié)構(gòu)型式；按抗震性能要求選擇結(jié)構(gòu)型式。如：用途與總平面布置的合理性；紅線區(qū)域內(nèi)道路交通與綠化安排除；建筑群與公用設(shè)施合理組合；整體風(fēng)格 (人文、生態(tài)、景觀 )等。如老字號店、品牌店等。裝修后能達(dá)到甚至超過原設(shè)計的效果。 ? 保持現(xiàn)狀前提的價值量判斷： 房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值 ≥ 推倒重建時的新建房地產(chǎn)價值－現(xiàn)有建筑物拆除費用－建造新建筑物費用－建造期間經(jīng)濟損失 ▲ 五、最高最佳利用分析 房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 31 五、最高最佳利用分析 ? 保持現(xiàn)狀利用前提與房地產(chǎn)的基本類型 ： ①新投入使用的房地產(chǎn)。 (1)保持現(xiàn)狀前提 ? 保持現(xiàn)狀前提的基本判斷 ：估價中經(jīng)分析認(rèn)為估價對象仍保持現(xiàn)狀、繼續(xù)按目前狀況利用的情形。 (6)施工適用技術(shù) ? 依據(jù)國家、地方規(guī)定進(jìn)行規(guī)范施工技術(shù)和流程。 (5)建材與設(shè)備的選用 ①滿足功能要求； ②技術(shù)要求：滿足安全、適用、節(jié)水、節(jié)材、環(huán)保不污染、耐久等。 ▲ 28 五、最高最佳利用分析 （續(xù) 1） (2)房屋結(jié)構(gòu)體系的安全性分析 ①結(jié)構(gòu)型式的選用； ②鋼筋混凝土現(xiàn)澆與預(yù)制的區(qū)別； (3)建筑平面設(shè)計的適用性分析 ①不同用途建筑物的平面布局、平面尺寸的合理性； ②有些功能的房屋所在樓層的合理性； ③商業(yè)零售項目在很大程度上取決于業(yè)態(tài)、位置、規(guī)模等安排； ④工業(yè)項目在很大程度上取決于工藝流程、原材料與產(chǎn)品的專業(yè)運輸、企業(yè)間協(xié)作； ⑤各類房屋室內(nèi)平面的交通合理性，如人流組織、物流安排，要按最不利狀況考慮。 ▲ 27 五、最高最佳利用分析 房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 (1)規(guī)劃設(shè)計方案合理性分析 ? 要求依據(jù)規(guī)劃文件和控制性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行分析。 ▲ 房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 五、最高最佳利用分析 26 五、最高最佳利用分析 房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 (三 )“ 最高最佳利用分析”的寫作要求 (1)合法性分析的內(nèi)容 ? 估價對象的最高最佳利用在法律法規(guī)、產(chǎn)權(quán)、城市規(guī)劃、合同約定等方面的合法性。 (2)分析針對性不強的，扣 1～ 2分。（ 3分） (二 )“ 最高最佳利用分析”的扣分項目分值及說明 (1)分析內(nèi)容包括：合法性、技術(shù)可能性、經(jīng)濟可行性、最高最佳利用方式。 ▲ 24 房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 四、市場背景描述與分析 (1)市場供給與需求的未來變化趨勢分析； (2)居民收入未來變化趨勢分析； (3)投資與消費理念變化趨勢分析； (4)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)變化對房地產(chǎn)價格的影響分析； (5)未來社會、經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)市場的影響分析。 ▲ 23 房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 四、市場背景描述與分析 、經(jīng)濟發(fā)展、政策因素描述與分析 (1)重大發(fā)展戰(zhàn)略實施、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整或重大基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)等對房價的影響。 (4)住房空置情況。 (3)本類房地產(chǎn)市場需求分析。 新建普通住宅不同月、季、年均價，同比價格指數(shù)、環(huán)比價格指數(shù)，不同行政區(qū)域普通住宅價格情況與變化狀況，估價對象所在區(qū)片普通住宅價格變化狀況、熱點樓盤價格變化狀況，其他類型住宅價格變化等；二手房價格變化、住房出租價格變化、租售價格之間關(guān)系等； … 房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 四、市場背景描述與分析 22 四、市場背景描述與分析 房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 (2)本地本類住宅市場供給分析。 ▲ 21 3.“ 本地本類房地產(chǎn)狀況描述與分析 (過去、現(xiàn)在和未來 )”的寫作要求 ? 本地本類房地產(chǎn)的細(xì)分市場狀況，是市場分析的重點，應(yīng)當(dāng)利用權(quán)威性數(shù)據(jù)和準(zhǔn)確的文字進(jìn)行描述。 19 ? 以住宅為例： (1)全國 1年來住房價格的變化狀況： 包括新建商品住宅市場價格、二手房住宅價格、經(jīng)濟適用房價格的同比價格指數(shù)或者環(huán)比價格指數(shù)； (2)影響全國住房價格變化的相關(guān)因素： 全國 GDP增長、房地產(chǎn)投資狀況、住宅投資狀況、全國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積；住宅面積總供給與總需求、宏觀政策影響、全國人均可支配收入水平、住房竣工量、住房銷售量、保障房建設(shè)情況、住房空置率等； 。 ▲ 18 四、市場背景描述與分析 房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 2.“ 國家和本地房地產(chǎn)市場宏觀分析”的寫作要求 (1)國家和本地房地產(chǎn)市場宏觀分析中要以供需規(guī)模是否基本均衡、供給結(jié)構(gòu)是否基本合理、價格是否基本穩(wěn)定為主線進(jìn)行 。 (3)分析針對性不強，如分析結(jié)論不能為估價測算及估價參數(shù)取值提供支持的，扣 1分。（ 3分） （二） “ 市場背景描述與分析”的扣分項目分值及說明 (1)描述內(nèi)容包括：宏觀經(jīng)濟形勢和相關(guān)政策簡況、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場總體狀況、當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)市場狀況，每缺少一項，扣 1分。優(yōu)勢：優(yōu)于其他區(qū)域的因素，如教育、生態(tài)、地區(qū)文化特色等。具體內(nèi)容包括： (1)區(qū)位狀況各因素的分析均應(yīng)有針對性； (2)區(qū)位分析要為估價方法測算做出必要的數(shù)據(jù)判斷； (3)區(qū)位未來變化趨勢的分析：如經(jīng)濟地理位置的變化、城鄉(xiāng)規(guī)劃對估價對象位置的影響、周邊建設(shè)與改造對估價對象位置的影響； (4)區(qū)位狀況分析要與估價對象外部性分析加以區(qū)別。 (6)分析針對性不強的，扣 1分。 (4)外部配套設(shè)施狀況描述內(nèi)容包括：基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施，每缺少一項，扣 。 (2)交通狀況描述內(nèi)容包括：道路狀