房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告-文庫(kù)吧資料
2025-06-12 23:57本頁(yè)面
【正文】 過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，根據(jù)可比性原則對(duì)收集的資料進(jìn)行整理，經(jīng)篩選，確定以下A、B、C三個(gè)交易實(shí)例為可比實(shí)例。估價(jià)對(duì)象房屋登記用途為營(yíng)業(yè)用房，土地用途為商住用地，已經(jīng)是最高最佳使用狀態(tài)，根據(jù)合法性原則和由于本次估價(jià)目的，因此保持現(xiàn)狀用途為前提估價(jià)。五、最高最佳使用原則在合法前提下的最高最佳使用是能使該房地產(chǎn)獲利最大的使用方式。成本法可操作性較強(qiáng)，但其評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確度、可信度低，房地產(chǎn)特別的營(yíng)業(yè)類房地產(chǎn)的價(jià)格往往不是由它的建造成本決定，所以，其估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確度、可信度相對(duì)市場(chǎng)比較法要低。市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)市場(chǎng)較發(fā)育、交易實(shí)例較多的地區(qū)比較實(shí)用，其估價(jià)結(jié)果與市場(chǎng)相近，最具現(xiàn)實(shí)性，其準(zhǔn)確性較高，是目前普遍采用的估價(jià)方法，所以我們認(rèn)為，通過(guò)市場(chǎng)比較法評(píng)估出的比準(zhǔn)價(jià)格其準(zhǔn)確度、可信度高。四、估價(jià)方法選用：根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象實(shí)際狀況及本地區(qū)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)情況，由于在同一供求圈內(nèi)可收集到類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例，故采用市場(chǎng)比較法從替代的途徑進(jìn)行估價(jià)。自貢市城市交通對(duì)內(nèi)對(duì)外交通條件近年來(lái)得到較大改善，全市交通四通八達(dá)，主干道、次干道、支路布局合理，內(nèi)宜鐵路橫貫市境，并有11條專線與各大工礦企業(yè)相連，隨著內(nèi)宜高速公路內(nèi)自段的開(kāi)通與成渝高速公路聯(lián)通，川云公路的改善、北環(huán)路、南環(huán)路等道路的建成，以及不斷加快對(duì)內(nèi)對(duì)外交通道路的建設(shè)，地區(qū)交通更為便利；市內(nèi)交通以市公交車、中巴有出租車的公交線路遍及各區(qū)域，公共交通較為便捷。全市地貌山、丘、壩兼?zhèn)洌灾袦\丘為主，地質(zhì)構(gòu)造屬四川臺(tái)坳自貢凹陷，地勢(shì)自西北向東南傾斜，水系由旭水河，威遠(yuǎn)河兩主要支流在市區(qū)北面雙河口匯合，形成釜溪河橫穿市區(qū)自西北向東流入沱江；氣候?qū)賮啛釒駶?rùn)季風(fēng)氣候區(qū)，冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑，雨水充沛。全市幅員面積4373平方公里，轄四區(qū)兩縣，總?cè)丝?20余萬(wàn)。土地級(jí)別為Ⅱ級(jí)。自貢市金華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2002年4月26日取得《房屋所有權(quán)證》，證號(hào)為自房權(quán)證市交字第00035671號(hào)，并于2002年4月26日取得《國(guó)有土地使用證》，證號(hào)為自國(guó)用（2002）第021481號(hào)，使用權(quán)類型為出讓土地，用途為商住用地，終止日期2048年11月29日。大氣符合國(guó)家Ⅱ類標(biāo)準(zhǔn)，水體符合Ⅲ類標(biāo)準(zhǔn)。該宗土地形狀較規(guī)則，四至為東臨力拓開(kāi)發(fā)公司土地，南臨道路，西臨同心路，北臨力拓開(kāi)發(fā)公司土地，淺丘地形、宗地內(nèi)場(chǎng)地較為平坦，地質(zhì)構(gòu)造較為穩(wěn)定，無(wú)震災(zāi)歷史。 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析：估價(jià)對(duì)象位于自井區(qū)五星街石灘壩居委會(huì)同興路3組團(tuán)T3號(hào)房同興苑底層，房屋結(jié)構(gòu)為鋼混結(jié)構(gòu)，用途為營(yíng)業(yè)用房，房屋所占用土地為出讓方式取得。估價(jià)對(duì)象房屋位于同興路3組團(tuán)T3號(hào)房同興苑的底層，該宗地座落在自井區(qū)五星街石灘壩居委會(huì)同興路，屬自貢市城區(qū)Ⅱ級(jí)用地。基礎(chǔ)設(shè)施為通供水、排水、供電、通訊、通路、通氣、場(chǎng)地平整，為“六通一平”。（二）估價(jià)對(duì)象權(quán)屬狀況估價(jià)
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