房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告-資料下載頁
2025-06-06 23:57本頁面
【正文】 ）（1+稅率）（1+各項(xiàng)因素差價(jià)率）成新用途系數(shù)建筑面積房屋成新率是指估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀價(jià)格與估價(jià)對(duì)象全新狀況時(shí)的價(jià)格折減率，其主要影響因素為建筑物使用年限、保修維護(hù)情況、房屋耐用年限、房屋已使用年限等。根據(jù)評(píng)估人員現(xiàn)場勘察并參照建筑物建造年限，采用年限折舊法和實(shí)際觀察法綜合評(píng)定估價(jià)對(duì)象成新率為95%。房價(jià)=[801+271]==1003923元（三）采用收益法測算其他非住宅部分房地產(chǎn)價(jià)值：具體估價(jià)思路為：根據(jù)估價(jià)對(duì)象在未來可使用年限（經(jīng)濟(jì)使用年限）內(nèi)使用過程中獲得凈收益的能力，采用適當(dāng)?shù)馁Y本化率對(duì)估價(jià)對(duì)象在未來可使用年限（經(jīng)濟(jì)收益年限）內(nèi)各年的凈收益進(jìn)行資本化還原，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。根據(jù)穩(wěn)鍵性原則，假設(shè)估價(jià)對(duì)象在未來使用年限內(nèi)，每年可獲得穩(wěn)定的年凈收益，且每年的年凈收益保持不變，確定計(jì)算公式為：V=a/r{11/(1+r)n}。確定凈收益：（1）估算房地產(chǎn)出租年有效毛收入：估價(jià)對(duì)象已經(jīng)于2000年將此部分房屋租賃給使用人經(jīng)營，月租金 元正，根據(jù)估價(jià)人員對(duì)該地區(qū)同類用房出租情況和租金資料分析，并與估價(jià)對(duì)象比較，估價(jià)對(duì)象的租金水平基本為正常情況下的合理的預(yù)測租金水平，因此取其實(shí)際租金收益作為客觀收益，并假設(shè)出租率為100%。年有效毛收入=月出租收入12出租率=12100%=元/年（2） 算房地產(chǎn)年出租年費(fèi)用：A、各種稅費(fèi)：根據(jù)國家規(guī)定，出租房屋主要需交納房產(chǎn)稅、土地使用稅（費(fèi)）、營業(yè)稅、城建稅及所得稅等。根據(jù)委托方與承租方的協(xié)議，結(jié)合該地區(qū)租賃市場的實(shí)際操作情況，租金為凈租金，即以上稅費(fèi)均應(yīng)由承租方交納。 B、管理費(fèi)用：包括管理費(fèi)、修理費(fèi)等，按年總收入的3%計(jì)算。240003%=720元（3）凈收益：=24000720=23280元/年確定資本化率：以目前中國人民銀行存款利率%，根據(jù)同類房地產(chǎn)投資收益水平率，考慮通貨膨脹和本市同地區(qū)的同類房屋的投資風(fēng)險(xiǎn)因素，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值取%，綜合考慮后合計(jì)取資本化率為6%。確定估價(jià)對(duì)象收益年限：估價(jià)對(duì)象土地使用年限還剩余50年，長于建筑物可使用年限，故以建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)使用年限為未來可收益年限?；旌辖Y(jié)構(gòu)建筑物的可使用年限50年，根據(jù)評(píng)估人員現(xiàn)場勘察并參照建筑物建造年限，取建筑物剩余經(jīng)濟(jì)耐用年限為46年。測算估價(jià)對(duì)象其他非住宅的市場價(jià)格：V=a/r{11/(1+r)n}其他非住宅價(jià)格=/%[11/（1+%）46]=元平方米單價(jià)==元/平方米(取整)。因出租房屋為承租方裝修，租金中未含裝修因素，故上述價(jià)格為不包含裝飾裝修的價(jià)格。其他非住宅部分的裝飾裝修單價(jià)=元含裝飾裝修價(jià)格后其他非住宅部分價(jià)格的單價(jià)：=元/平方米。14
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1