【正文】 層辦公場所位于合肥蜀山區(qū)黃山路以北，岳西路以西，西臨永久綠化帶“大溪地”項目開發(fā)充分利用了坡地的地形優(yōu)勢，各組團空間錯落有致，層次豐富，力求為置業(yè)者營造一個舒適、安全、生態(tài)、時尚的居住區(qū)。估價目的為該業(yè)主出租辦公樓提供有效參考。估價時點2011年12月21日 價值定義本次估價采用收益法來確定其市場價值。估價依據(jù)1．國家和合肥市有關(guān)的法律法規(guī)（1）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法》（2）《中華人民共和國土地管理法》（3）《合肥市土地管理辦法》 2．合肥市蜀山區(qū)規(guī)劃詳圖 3． 委托方提供的有關(guān)資料（1）估價委托書（2）購房合同（3）產(chǎn)權(quán)證明4．估價人員向有關(guān)部門查詢、市場調(diào)查和現(xiàn)場勘查收集的資料。估價原則本次房地產(chǎn)估價遵循以下原則: 1．合法原則，應(yīng)以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。2．最高最佳使用原則，應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提估價。3．替代原則，要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。估價方法根據(jù)收益法對本棟辦公場所進行估計，最終得到待估房地產(chǎn)的價格。估價結(jié)果合肥大溪地某層辦公場所于估價時點20111221在價值定義設(shè)定條件下房地產(chǎn)的價值為：，平均市場單價4721元/m2。估價人員： 估價作業(yè)日期：第三篇 估價技術(shù)報告一、估價方法選用：由于有較多的可比對象，本次估價選用的是收益法。二、估價測算過程：（一）、根據(jù)估價對象狀況：合肥大溪地某層辦公場所180平米，框架剪力墻結(jié)構(gòu)，土地使用年限為50年，從2004年12月22日算起。估價需要：評估該商鋪2011年12月22日的購買價格。估價過程：選擇估價方法：該宗房地產(chǎn)是出租的寫字樓，為收益型房地產(chǎn)，適用收益法估價，故選用收益法。具體是選用收益法中的報酬資本化法，公式為：V=∑Ai／(1+Y)i搜集有關(guān)資料。通過調(diào)查了解，并與類似寫字樓的正常租金、出租率、經(jīng)常費進行比較分析，得出了估價對象的有關(guān)情況和正常客觀的數(shù)據(jù)如下：（1）可供出租的面積為180㎡.（2）月租金為50元/㎡.（3）出租率年平均為100%。（4）經(jīng)常費平均每月210元，包括人員工資、水、電、空調(diào)、維修、清潔、保安等費用。（5）房產(chǎn)稅以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)，稅率為12%。（6）其他稅費為租金收入的6%。測算年有效毛收入：年有效毛收入=180*50*12*100%=108000元測算年運營費用：（1）經(jīng)常費：210*12=2012元（2）房產(chǎn)稅：年房產(chǎn)稅=1108000*12%=12960元（3）其他稅費：年其他稅費：108000 *6%=6480元（4）年運營總費用=2012+12960+6480=21425元計算年凈收益：年凈收益=年有效毛收入年運營費用 =10800021425=86572元確定報酬率：在調(diào)查市場上想似風(fēng)險的投資所要求的報酬率的基礎(chǔ)上，確定報酬率為10%。計算房地產(chǎn)價格：根據(jù)過去的收益變動情況，判斷未來的凈收益基本上每年不變，且因收益期限為有限年，故選用公式為：V=A/Y[11/(1+Y)^n] 上述公式中的收益期限n為45年（建筑物經(jīng)濟壽命為60年，長于土地使用年限。土地使用年限從2004年12月起計為50年，2004年到2012年12月為8年，此后的收益期限為42年），因此：V=86572/10%[11/(1+10%)^42]=估價結(jié)果：根據(jù)計算結(jié)果，并參考房地產(chǎn)估價師的估價經(jīng)驗，平均市場單價4721元/m2。第五篇：房地產(chǎn)估價報告房地產(chǎn)估價報告估價項目名稱：濟南市歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓2單元202室委托方：吳錫仁估價方：估價人員：估價作業(yè)日期：2010年10月14日至2010年10月14日估價報告編號：１目 錄一、致委托方函二、估價師聲明三、估價的假設(shè)和限制條件四、估價結(jié)果報告五、附件２致 委 托 方 函吳錫仁：受您委托，我們秉承獨立、客觀、公正、科學(xué)的原則，對濟南市歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓2單元202室房地產(chǎn)（）的市場價值進行了評估測算，最終確定估價對象在估價時點2010年10月14日的市場價值為 元，人民幣大寫: 萬元整；單位建筑面積價格為 元/平方米。此致隨函附奉評估報告濟南世紀(jì)華邦房產(chǎn)信息咨詢有限公司二0一0年十月十四日３估 價 師 聲 明我們鄭重聲明： 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。2 本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘并作了記錄。沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。7 委托方對其所提供資料的真實性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。使用本報告，請注意估價的假設(shè)和限制條件及報告說明。估價師簽名４估價的假設(shè)和限制條件委托估價方對其所提供的申報資料及相關(guān)資料、各種數(shù)據(jù)的真實性和可靠性負(fù)責(zé)，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。若由于委托估價方提供虛假的情況和資料致使房地產(chǎn)估價結(jié)果失實，委托估價方應(yīng)負(fù)完全責(zé)任。本估價報告中所采用計算的土地使用權(quán)面積、房屋建筑面積是依據(jù)委托方所提供的資料中所顯示的，其真實性準(zhǔn)確性由委托方負(fù)責(zé)。任何有關(guān)估價對象的運作方式，程序應(yīng)符合國家、地方的有關(guān)法律。法規(guī)、文件、政策等，特別是符合建設(shè)、規(guī)劃、房地產(chǎn)主管部門所頒布的法律、法規(guī)、文件、政策等。在估價時點的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。本報告所估價的房地產(chǎn)抵押價值，是在估價時點時的正常的經(jīng)濟環(huán)境下，在正常的市場價格的基礎(chǔ)上的估價價格。但由于房地產(chǎn)抵押擔(dān)保的時間的延續(xù)性，本報告未考慮未來市場變化風(fēng)險和短期強制處分等因素對房地產(chǎn)抵押價值的不利影響。在短期強制處分的情況下，房地產(chǎn)的處分價格一般要低于房地產(chǎn)正常的市場價格。本報告僅供所述評估目的提供參考依據(jù)，未經(jīng)同意，不得用作其他用途。５本房地產(chǎn)估價結(jié)果報告及其相關(guān)的房地產(chǎn)估價技術(shù)報告有效期為一年，即從2010年10月14日至2010年10月13日。在報告有效期內(nèi)，如果房地產(chǎn)的作價標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生重大變化，并對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生明顯影響時，應(yīng)重新進行估價。６房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、委托方：吳錫仁二、估價方：濟南世紀(jì)華邦房產(chǎn)信息咨詢有限公司三、估價對象：權(quán)屬狀況估價對象為歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓2單元202室房地產(chǎn)，《房屋所有權(quán)證》號為：濟房權(quán)證 字第 號；產(chǎn)別：私有房產(chǎn)；設(shè)計用途為住宅；房屋所有人為建筑物狀況歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓為混合結(jié)構(gòu)6層建筑，建成于1985年，外墻為水刷石，設(shè)計用途為住宅。估價對象房屋狀況估價對象為歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓2單元202室房地產(chǎn)。室內(nèi)未裝修，水、電齊全，煤氣入戶地理位置與周圍環(huán)境估價對象位于歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓，周邊有三慶燕柳園、中潤世紀(jì)城、吉祥苑小區(qū)等高檔社區(qū)，以及銀座超市、東外環(huán)小７ 商品市場、甸柳吉祥苑菜市場、山東銀座圣洋物流中心、魯全農(nóng)貿(mào)市場等場所。項目文化教育配套條件優(yōu)越。周邊有燕山小學(xué)、甸柳一小、甸柳一中、燕山中學(xué)、以及省旅游學(xué)校和山東政法學(xué)院、山東經(jīng)濟學(xué)院等各大知名高校。18路、49路、K50、K9119路公交車通達(dá)，交通方便。四、估價目的：為房地產(chǎn)贈與及買賣提供價值參考依據(jù)五、估價時點：2010年10月14日六、價值定義：本報告中所稱的房地產(chǎn)的市場價格是指委估房地產(chǎn)在估價時點對應(yīng)于本報告書所列估價目的及估價的假設(shè)和限制條件下的市場價格。房地產(chǎn)的市場價格是指房地產(chǎn)的交換和買賣是在公開和競爭的市場上進行的，而且買賣雙方都是慎重、平等、自愿的行為，其價格是公允的。由于委估房地產(chǎn)是由土地和房屋兩部分組成，本報告書所稱的房地產(chǎn)市場價格是指該房地產(chǎn)的綜合價值，包括房屋建筑占用土地使用權(quán)的分?jǐn)們r值、房屋建筑的價值及基礎(chǔ)配套設(shè)施的分?jǐn)們r值。對于土地是按住宅用地土地使用權(quán)限價值進行評估的，而房屋建筑則是按所有權(quán)價值進行評估的。七、估價依據(jù)：國家建設(shè)部、國土資源部及濟南市人民政府頒發(fā)的有關(guān)政策、８ 法規(guī)文件；中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》；委托方提供的房屋所有權(quán)證；濟南市基準(zhǔn)地價等相關(guān)資料；評估人員現(xiàn)場勘察獲取的數(shù)據(jù)和資料。八、估價原則：本估價報告在遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的基本原則下，結(jié)合估價目的對估價對象進行估價。具體依據(jù)如下估價原則：合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則。九、估價方法：根據(jù)估價目的及估價對象的狀況，分別采取不同的估價方法。估價方法通常有市場比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法四種。本次對房地產(chǎn)抵押價值進行評估，宜采用 法估價。先求取假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值，然后再減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。成本法是在估價時點以開發(fā)或建造估價對象所需要的各項成本費用之和為基礎(chǔ)，再加上正常利潤和稅金，得出估價對象的重置價格，然后再扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。十、估價結(jié)果：估價人員根據(jù)估價規(guī)范，采用了科學(xué)的估價方法，在現(xiàn)場勘察的９ 基礎(chǔ)上，經(jīng)過認(rèn)真測算，最終確定估價對象在估價時點2010年10月14日的市場價值為 元，人民幣大寫: 萬元整；單位建筑面積價格為 元/平方米。十一、估價人員十二、估價作業(yè)日期：2010年10月14日至2010年10月14日十三、估價報告應(yīng)用的有效期： 2010年10月14日—2011年10月13日濟南世紀(jì)華邦房產(chǎn)信息咨詢有限公司二0一0年十月十四日１０附件１１ 《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件