房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)習(xí)報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-01-18 22:18本頁(yè)面
【正文】 0298工程質(zhì)量10%10010010299建筑結(jié)構(gòu) 4%100100100100朝向5%10010098100綜合100%100由于本次估價(jià)調(diào)查時(shí)所收集到的資料中沒(méi)有市場(chǎng)成交價(jià)格，因而估價(jià)過(guò)程中運(yùn)用收益法求出其收益價(jià)格后再進(jìn)行修正。針對(duì)可比實(shí)例A：（元）針對(duì)可比實(shí)例B：據(jù)調(diào)查資料分析得年房地純收益為15820（元）針對(duì)可比實(shí)例C：據(jù)調(diào)查資料分析得年房地純收益為14946（元）運(yùn)用收益法的公式：V=a/r[11/(1+r)^n]可以求出： VA=［11／(1+%)３７］= 11３７８６．１８（元）VB=15820/%［11／(1+%)３７］= １７２５８１．８１（元）VC=14946/%［11／(1+%)３７］ ＝１６３０４７．２７（元） （六）求出比準(zhǔn)價(jià)格（ a：把以上比較修正后的各項(xiàng)結(jié)果，綜合計(jì)算出可比實(shí)例修正后的單價(jià)，起計(jì)算列表如下： 綜合修正計(jì)算表實(shí)例項(xiàng)目實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C成交價(jià)格11３７８６．１８１７２５８１．８１１６３０４７．２７交易情況100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100區(qū)域因素100/100100/98100/102個(gè)別因素100/100/100/修正后價(jià)格b：采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法計(jì)算出一個(gè)綜合結(jié)果作為比準(zhǔn)價(jià)格 比準(zhǔn)價(jià)格=（++)/3=（一） 估價(jià)對(duì)象最終價(jià)格確定 估價(jià)方法總價(jià)（元）單價(jià)（元/平方米）成本法72404市場(chǎng)比較法收益法成本法測(cè)算的房地產(chǎn)價(jià)格是指重新建造估價(jià)對(duì)象所必須的費(fèi)用和開(kāi)發(fā)應(yīng)得的正常利潤(rùn)；其中的市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)為“替代原理”更體現(xiàn)市場(chǎng)行為；收益法的理論依據(jù)為預(yù)期原理，三者從不同的角度體現(xiàn)了估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格。根據(jù)估價(jià)目的，以三者的算術(shù)平均值為最終評(píng)估價(jià)。估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格=(72404++)/3=（元）折合單價(jià)=（元/平方米）估價(jià)心得本次估價(jià)受益陽(yáng)市政府委托，對(duì)益陽(yáng)市長(zhǎng)益路的一處名為精誠(chéng)數(shù)碼音像點(diǎn)的商用房進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)的目的是為委托方對(duì)估價(jià)對(duì)象將來(lái)進(jìn)行拍賣提供價(jià)格參考。本估價(jià)無(wú)論從估價(jià)對(duì)象還是估價(jià)目的來(lái)看，有一定的特點(diǎn)。因此，有必要對(duì)本次估價(jià)過(guò)程進(jìn)行總結(jié)回顧。一、 現(xiàn)場(chǎng)勘察與基礎(chǔ)資料的取得鑒于從委托方處所獲取的資料非常有限，因此估價(jià)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)勘察和基礎(chǔ)資料的收集被視為本項(xiàng)目最重要、最難的基礎(chǔ)工作之一。估價(jià)人員前往估價(jià)對(duì)象所在地后積極與當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門聯(lián)系，分別取得了估價(jià)對(duì)象的有關(guān)資料，同時(shí)收集到了基礎(chǔ)地價(jià)文件，房屋重置價(jià)格依據(jù)及當(dāng)?shù)夭糠滞恋爻鲎尠咐瑸樵u(píng)估工作提供了完備的資料。二、估價(jià)技術(shù)路線的選擇估價(jià)方法的選擇要符合目的的需要。為了精確起見(jiàn)，本估價(jià)采用了市場(chǎng)比較法、成本法和收益法三種方法。其中收益法評(píng)估最重要的是要確定合理的收益、支出和資本化率。收益的確定要從評(píng)估對(duì)象所處區(qū)域同類房地產(chǎn)的平均收益水平出發(fā)。但由于其他的因素的影響其實(shí)際收益水平仍有一定差異，因此本報(bào)告經(jīng)過(guò)比較分析主要依據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際租賃數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算。三、土地價(jià)值的確定估價(jià)對(duì)象所在的地區(qū)政府頒布了基準(zhǔn)地價(jià)文件。附 件估價(jià)委托書(shū)房屋所有權(quán)證土地使用權(quán)證評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件估價(jià)師資格證書(shū)復(fù)印件益陽(yáng)市中心城區(qū)級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)表(一)益陽(yáng)市中心城區(qū)商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵(二)益陽(yáng)市房屋重置價(jià)格表(三)益陽(yáng)市商業(yè)樓層地價(jià)分配表(四)房屋出租收益調(diào)查表如下：(1)、估價(jià)對(duì)象(2)、可比實(shí)例A(3)、可比實(shí)例B(4)、可比實(shí)例C1交易實(shí)例調(diào)查表：(1)、估價(jià)對(duì)象(2)、可比實(shí)例A(3)、可比實(shí)例B(4)、可比實(shí)例C益陽(yáng)市中心城區(qū)級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)表(單位:元/平方米)（表一）級(jí)別商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)住宅基準(zhǔn)地價(jià)工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)Ⅰ2156796498Ⅱ1259576378Ⅲ778417281Ⅳ536302209Ⅴ423218Ⅵ320益陽(yáng)市中心城區(qū)商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵（表二）級(jí) 別土地權(quán)利使用年期（年）容積率標(biāo)準(zhǔn)深度開(kāi)發(fā)程度估價(jià)期日區(qū)段區(qū)片主干道次干道支路一級(jí)地出讓土地使用權(quán)40181512五通一平二級(jí)地出讓土地使用權(quán)40181512五通一平三級(jí)地出讓土地使用權(quán)40181512五通一平四級(jí)地出讓土地使用權(quán)40181512五通一平五級(jí)地出讓土地使用權(quán)40181512五通一平六級(jí)地出讓土地使用權(quán)40181512五通一平益陽(yáng)市房屋重置價(jià)格表(表三)結(jié)構(gòu)重置價(jià)格耐用年限殘值率鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)670元/㎡60年0磚混一等結(jié)構(gòu)550元/㎡50年2%磚混二等結(jié)構(gòu)440元/㎡50年2%磚木一等結(jié)構(gòu)370元/㎡40年6%磚木二等結(jié)構(gòu)290元/㎡40年4%磚木三等結(jié)構(gòu)210元/㎡40年3%簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)130元/㎡25年0
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