【正文】 據(jù)規(guī)劃適宜建造商務(wù)公寓或賓館，容積率為5，出讓合同規(guī)定出讓年限為40年，約定不可續(xù)期。預(yù)計取得土地后建成清水房需2年時間，市場上類似建筑物的建筑安裝工程費（包括外裝修)為1500元/M2 ，專業(yè)費用為建筑安裝工程費的6%，管理費為建筑安裝工程費和專業(yè)費用之和的3%。上述三項費用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年內(nèi)均勻投入；清水房建成時的銷售價格為12000元/M2 。由清水房裝修成精裝修需半年時間，裝修及其專業(yè)費用、管理費用等為1000元/M2；精裝修公寓的售價為15000元/M2 。 若該公寓裝修完成時，一次性購置相關(guān)設(shè)施設(shè)備，可作為賓館投入正常經(jīng)營，購置設(shè)施設(shè)備費用為300元/M2 ；假設(shè)賓館正常經(jīng)營的年凈收入為6600萬元，報酬率為10%。同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售費用和銷售稅費分別為售價的3%和6%，銷售費用在清水房、精裝修公寓或賓館建成前半年內(nèi)均勻投入，銷售于建成時即售完，購買土地的契稅為地價的4%，折現(xiàn)率為18%。 要求：（1）根據(jù)上述資料比較不同開發(fā)方式下的土地價值大小；（2）判斷該宗土地的合理價值，確定最佳使用方式。(計算過程與結(jié)果保留二位小數(shù))分析方法一： 估價對象總建筑面積：10000 5=5（萬M2 ）部分基本成本確定：土地購買稅費：建安費用：15005=7500（萬元）專業(yè)費用：75006%=450（萬元）管理費用:(7500+450)3%=（萬元）建安費用＋專業(yè)費用＋管理費用=（7500＋450＋）=（萬元）建安費用+專業(yè)費用+管理費用的折現(xiàn)值設(shè)清水房狀況下的土地價值為V1開發(fā)完成后價值：120005=60000（萬元）銷售費用：600003%=1800（萬元）銷售稅費：600006%=3600（萬元）設(shè)精裝修公寓狀況下的土地價值為V2開發(fā)完成后價值：150005=75000（萬元）裝修及相關(guān)費用：10005=5000（萬元）銷售費用：750003%=2250（萬元）銷售稅費：750006%=4500（萬元）設(shè)賓館狀況下的土地價值為V3因賓館開發(fā)完成后價值小于精裝修公寓開發(fā)完成后價值，而且賓館的成本投入大，所以由按鈕求出的土地價值V3必然小于由精裝修公寓求出的土地價值V2或V3=（萬元） 估價結(jié)論 (1)根據(jù)最高最佳利用分析中的價值最大化，； (2)估價對象的最佳用途為精裝修狀況下的公寓。分析方法二：總建筑面積：10000 5=5(萬M2 )建安費用+專業(yè)費用+管理費用=(15005(1+6%)(1+3%)=(萬元)設(shè)清水房狀況下的土地價值為V1開發(fā)完成后價值：120005=60000（萬元）銷售費用：600003%=1800（萬元）銷售稅費：600006%=3600（萬元）V1(1+4%) (1+18%)2+60%(1+18%)+40%(1+18%)+1800(1+18%)=60000－3600V1 =(萬元)設(shè)精裝修公寓狀況下的土地價值為V2開發(fā)完成后價值：150005=75000（萬元）裝修及相關(guān)費用：10005=5000（萬元）銷售費用：750003%=2250（萬元）銷售稅費：750006%=4500（萬元）V2(1+4%) (1+18%)+60%(1+18%)2+40%(1+18%)+(2250+5000)(1+12%)=75000－4500V2 =(萬元)設(shè)賓館狀況下的土地價值為V3一次性設(shè)備購置費：3005=1500(萬元)銷售費用：3%=(萬元)銷售費用：6%= (萬元)V3(1+4%) (1+18%)+60%(1+18%)2+40%(1+18%)+(+4000)(1+18%)=－－1500V3 =(萬元) 估價結(jié)論：同第一種估價方法二種方法，估價結(jié)果與結(jié)論相同；但是，若改變題干中的基本數(shù)據(jù)或相關(guān)參數(shù)，將會有其他的結(jié)論或結(jié)果。該類分析在估價實務(wù)中具有推廣意義。六、估價方法的適用性分析（一）估價方法的適用性分析要求：技術(shù)路線表述清晰、明確通過估價方法排查，選取估價方法，排查過程要完整、合理；已選用估價方法理由充分未選用估價方法理由充分。（二）估價方法的適用性分析方法結(jié)合估價目的、估價對象用途與市場條件描述估價技術(shù)路線；已選用的各估價方法的理由描述要充分； 說明已選用各估價方法的主要步驟及主要計算公式；未選用估價方法的理由未表述或表述不充分的，～1分。七、房地產(chǎn)抵押的估價描述與分析要求（一）估價結(jié)果披露：要求要素披露完整。 包括假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值、房地產(chǎn)估價師知悉的各項法定優(yōu)先受償款以及抵押價值。 分三個方面進行。市值可為評估值； 知悉法定優(yōu)先受償款款結(jié)合工作查詢過程、措施、結(jié)果說明； 抵押價值視前二者去確定。 要求：內(nèi)容要完整、分析要合理、依據(jù)要充分、針對性要強。常見險來源：政策風(fēng)險 ：由行業(yè)、金融等政策的變動引發(fā)的市場風(fēng)險：由市場供求關(guān)系引起的法律變動風(fēng)險：頒布及法律條文變動引起的技術(shù)風(fēng)險：在估價報告技術(shù)方面隱含的報告使用風(fēng)險：未能正確使用估價報告產(chǎn)生的管理風(fēng)險：事務(wù)管理風(fēng)險；事務(wù)管理風(fēng)險；事務(wù)管理風(fēng)險 （二）估價對象變現(xiàn)能力分析 分析基本要求：內(nèi)容完整，分析合理，依據(jù)充分，針對性強 要對抵押房地產(chǎn)的通用性（強弱）、獨立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓（可能）性進行分析。主要從實物與產(chǎn)權(quán)方面進行考慮。 (1)房地產(chǎn)通用性： 抵押房地產(chǎn)的用途、功能被市場接受的程度。通用性好，易被買者接受，容易變現(xiàn)。若抵押房地產(chǎn)是普通住宅，易被購房地產(chǎn)青睞。又如抵押房地產(chǎn)有著廣泛的可改造性，也易變現(xiàn)。 (2)獨立使用性： 使用中不受影響不受干擾，單獨形成綜合使用效果或獨立形成生產(chǎn)能力，易變現(xiàn)。如綜合性大樓，功能完整易變現(xiàn)；戶型較小的住宅也易變現(xiàn)； (3)可分割轉(zhuǎn)讓性： 通過垂真按單元或戶分割進行相對獨立空間容易變現(xiàn)。如：綜合性大樓、住宅樓有較強可分割性；而大戶型住宅、獨幢別墅可分割性差。 要分析假定在估價時點拍賣或者變賣時，估價對象最可能實現(xiàn)的價格與評估的市場價值的差異程度。 此問題相對較難。差異程度是量化概念，從價格在估價時點時拍賣或者變賣與最可能實現(xiàn)價格差異來看，差異絕對值不易有確定。可分析的思路與方式：快速變現(xiàn)的可能性有多大； 市場需求程度判斷－有效需求的購買力、需求偏好？在什么時間才能把賣出去？變現(xiàn)時能賣成什么樣的價格？要估計變現(xiàn)時間的長短(依市場而定) 按一次性變現(xiàn)需要的時間 多次分別變現(xiàn)需要的時間要說明變現(xiàn)費用、稅金的種類，需要變現(xiàn)的數(shù)額和清償順序 本次抵押權(quán)人可得價款＝拍賣或變賣的最可能價格－法定優(yōu)先受償款－拍賣或變賣的稅費；變現(xiàn)費用種類：拍賣或變賣的最可能價格、拍賣或變賣的費用訴訟費用、估價費用、拍賣費用；稅金種類：營業(yè)稅及附加，其他稅費； 清償順序：假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值、法定優(yōu)先受償款；已抵押擔(dān)保債權(quán)數(shù)額；拖欠建設(shè)工程價款，其他法定優(yōu)先受償款，抵押價值；變現(xiàn)能力分析要有針對性。（形成需求的可能性，以住宅為例，本身功能、位置、檔次、可改造性等）（三）抵押估價的風(fēng)險提示估價要求內(nèi)容要完整，分析要合理，針對性要強，風(fēng)險提示要具體、有針對性。 風(fēng)險提示的內(nèi)容包括： 關(guān)注房地產(chǎn)抵押價值未來下跌的風(fēng)險，對預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價值下跌的因素進行分析說明；近期同類房地產(chǎn)價值下跌狀況，各期變化情況； 評估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價值時，對房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生的變化予以考慮說明； 原抵押評估總值，貸出部分的貸款額度、期限，已償還比重和具體數(shù)額；近期本地房地產(chǎn)價格發(fā)生的主要變化 估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生的影響；估價對象在產(chǎn)權(quán)、物質(zhì)狀況變化；本類房地產(chǎn)近期的價格變化。 抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險關(guān)注點； 信貸規(guī)模變化、利率政策變化形成的風(fēng)險 房地產(chǎn)市場影響價格、總量變化的影響。 合理使用評估價值； 正常的評估價值； 謹慎前提下的評估價值。 定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進行再評估等； 是否需要再評估，應(yīng)盡早確定，并說明理由。 （四）抵押估價的附件包括法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書面查詢資料和調(diào)查記錄。要求提供法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書面查詢資料和調(diào)查記錄的。這些附件既是必要的依據(jù)，也是估價描述與分析的重要素材。19