【正文】 據(jù)規(guī)劃適宜建造商務(wù)公寓或賓館，容積率為5，出讓合同規(guī)定出讓年限為40年，約定不可續(xù)期。預(yù)計(jì)取得土地后建成清水房需2年時(shí)間，市場(chǎng)上類(lèi)似建筑物的建筑安裝工程費(fèi)（包括外裝修)為1500元/M2 ，專(zhuān)業(yè)費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)的6%，管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)用之和的3%。上述三項(xiàng)費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年內(nèi)均勻投入；清水房建成時(shí)的銷(xiāo)售價(jià)格為12000元/M2 。由清水房裝修成精裝修需半年時(shí)間，裝修及其專(zhuān)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用等為1000元/M2；精裝修公寓的售價(jià)為15000元/M2 。 若該公寓裝修完成時(shí)，一次性購(gòu)置相關(guān)設(shè)施設(shè)備，可作為賓館投入正常經(jīng)營(yíng)，購(gòu)置設(shè)施設(shè)備費(fèi)用為300元/M2 ；假設(shè)賓館正常經(jīng)營(yíng)的年凈收入為6600萬(wàn)元，報(bào)酬率為10%。同類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷(xiāo)售費(fèi)用和銷(xiāo)售稅費(fèi)分別為售價(jià)的3%和6%，銷(xiāo)售費(fèi)用在清水房、精裝修公寓或賓館建成前半年內(nèi)均勻投入，銷(xiāo)售于建成時(shí)即售完，購(gòu)買(mǎi)土地的契稅為地價(jià)的4%，折現(xiàn)率為18%。 要求：（1）根據(jù)上述資料比較不同開(kāi)發(fā)方式下的土地價(jià)值大??；（2）判斷該宗土地的合理價(jià)值，確定最佳使用方式。(計(jì)算過(guò)程與結(jié)果保留二位小數(shù))分析方法一： 估價(jià)對(duì)象總建筑面積：10000 5=5（萬(wàn)M2 ）部分基本成本確定：土地購(gòu)買(mǎi)稅費(fèi)：建安費(fèi)用：15005=7500（萬(wàn)元）專(zhuān)業(yè)費(fèi)用：75006%=450（萬(wàn)元）管理費(fèi)用:(7500+450)3%=（萬(wàn)元）建安費(fèi)用＋專(zhuān)業(yè)費(fèi)用＋管理費(fèi)用=（7500＋450＋）=（萬(wàn)元）建安費(fèi)用+專(zhuān)業(yè)費(fèi)用+管理費(fèi)用的折現(xiàn)值設(shè)清水房狀況下的土地價(jià)值為V1開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值：120005=60000（萬(wàn)元）銷(xiāo)售費(fèi)用：600003%=1800（萬(wàn)元）銷(xiāo)售稅費(fèi)：600006%=3600（萬(wàn)元）設(shè)精裝修公寓狀況下的土地價(jià)值為V2開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值：150005=75000（萬(wàn)元）裝修及相關(guān)費(fèi)用：10005=5000（萬(wàn)元）銷(xiāo)售費(fèi)用：750003%=2250（萬(wàn)元）銷(xiāo)售稅費(fèi)：750006%=4500（萬(wàn)元）設(shè)賓館狀況下的土地價(jià)值為V3因賓館開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值小于精裝修公寓開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值，而且賓館的成本投入大，所以由按鈕求出的土地價(jià)值V3必然小于由精裝修公寓求出的土地價(jià)值V2或V3=（萬(wàn)元） 估價(jià)結(jié)論 (1)根據(jù)最高最佳利用分析中的價(jià)值最大化，； (2)估價(jià)對(duì)象的最佳用途為精裝修狀況下的公寓。分析方法二：總建筑面積：10000 5=5(萬(wàn)M2 )建安費(fèi)用+專(zhuān)業(yè)費(fèi)用+管理費(fèi)用=(15005(1+6%)(1+3%)=(萬(wàn)元)設(shè)清水房狀況下的土地價(jià)值為V1開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值：120005=60000（萬(wàn)元）銷(xiāo)售費(fèi)用：600003%=1800（萬(wàn)元）銷(xiāo)售稅費(fèi)：600006%=3600（萬(wàn)元）V1(1+4%) (1+18%)2+60%(1+18%)+40%(1+18%)+1800(1+18%)=60000－3600V1 =(萬(wàn)元)設(shè)精裝修公寓狀況下的土地價(jià)值為V2開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值：150005=75000（萬(wàn)元）裝修及相關(guān)費(fèi)用：10005=5000（萬(wàn)元）銷(xiāo)售費(fèi)用：750003%=2250（萬(wàn)元）銷(xiāo)售稅費(fèi)：750006%=4500（萬(wàn)元）V2(1+4%) (1+18%)+60%(1+18%)2+40%(1+18%)+(2250+5000)(1+12%)=75000－4500V2 =(萬(wàn)元)設(shè)賓館狀況下的土地價(jià)值為V3一次性設(shè)備購(gòu)置費(fèi)：3005=1500(萬(wàn)元)銷(xiāo)售費(fèi)用：3%=(萬(wàn)元)銷(xiāo)售費(fèi)用：6%= (萬(wàn)元)V3(1+4%) (1+18%)+60%(1+18%)2+40%(1+18%)+(+4000)(1+18%)=－－1500V3 =(萬(wàn)元) 估價(jià)結(jié)論：同第一種估價(jià)方法二種方法，估價(jià)結(jié)果與結(jié)論相同；但是，若改變題干中的基本數(shù)據(jù)或相關(guān)參數(shù)，將會(huì)有其他的結(jié)論或結(jié)果。該類(lèi)分析在估價(jià)實(shí)務(wù)中具有推廣意義。六、估價(jià)方法的適用性分析（一）估價(jià)方法的適用性分析要求：技術(shù)路線表述清晰、明確通過(guò)估價(jià)方法排查，選取估價(jià)方法，排查過(guò)程要完整、合理；已選用估價(jià)方法理由充分未選用估價(jià)方法理由充分。（二）估價(jià)方法的適用性分析方法結(jié)合估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象用途與市場(chǎng)條件描述估價(jià)技術(shù)路線；已選用的各估價(jià)方法的理由描述要充分； 說(shuō)明已選用各估價(jià)方法的主要步驟及主要計(jì)算公式；未選用估價(jià)方法的理由未表述或表述不充分的，～1分。七、房地產(chǎn)抵押的估價(jià)描述與分析要求（一）估價(jià)結(jié)果披露：要求要素披露完整。 包括假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值、房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的各項(xiàng)法定優(yōu)先受償款以及抵押價(jià)值。 分三個(gè)方面進(jìn)行。市值可為評(píng)估值； 知悉法定優(yōu)先受償款款結(jié)合工作查詢(xún)過(guò)程、措施、結(jié)果說(shuō)明； 抵押價(jià)值視前二者去確定。 要求：內(nèi)容要完整、分析要合理、依據(jù)要充分、針對(duì)性要強(qiáng)。常見(jiàn)險(xiǎn)來(lái)源：政策風(fēng)險(xiǎn) ：由行業(yè)、金融等政策的變動(dòng)引發(fā)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：由市場(chǎng)供求關(guān)系引起的法律變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)：頒布及法律條文變動(dòng)引起的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)：在估價(jià)報(bào)告技術(shù)方面隱含的報(bào)告使用風(fēng)險(xiǎn)：未能正確使用估價(jià)報(bào)告產(chǎn)生的管理風(fēng)險(xiǎn)：事務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)；事務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)；事務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn) （二）估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析 分析基本要求：內(nèi)容完整，分析合理，依據(jù)充分，針對(duì)性強(qiáng) 要對(duì)抵押房地產(chǎn)的通用性（強(qiáng)弱）、獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓?zhuān)赡埽┬赃M(jìn)行分析。主要從實(shí)物與產(chǎn)權(quán)方面進(jìn)行考慮。 (1)房地產(chǎn)通用性： 抵押房地產(chǎn)的用途、功能被市場(chǎng)接受的程度。通用性好，易被買(mǎi)者接受，容易變現(xiàn)。若抵押房地產(chǎn)是普通住宅，易被購(gòu)房地產(chǎn)青睞。又如抵押房地產(chǎn)有著廣泛的可改造性，也易變現(xiàn)。 (2)獨(dú)立使用性： 使用中不受影響不受干擾，單獨(dú)形成綜合使用效果或獨(dú)立形成生產(chǎn)能力，易變現(xiàn)。如綜合性大樓，功能完整易變現(xiàn)；戶型較小的住宅也易變現(xiàn)； (3)可分割轉(zhuǎn)讓性： 通過(guò)垂真按單元或戶分割進(jìn)行相對(duì)獨(dú)立空間容易變現(xiàn)。如：綜合性大樓、住宅樓有較強(qiáng)可分割性；而大戶型住宅、獨(dú)幢別墅可分割性差。 要分析假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣(mài)或者變賣(mài)時(shí)，估價(jià)對(duì)象最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值的差異程度。 此問(wèn)題相對(duì)較難。差異程度是量化概念，從價(jià)格在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)拍賣(mài)或者變賣(mài)與最可能實(shí)現(xiàn)價(jià)格差異來(lái)看，差異絕對(duì)值不易有確定。可分析的思路與方式：快速變現(xiàn)的可能性有多大； 市場(chǎng)需求程度判斷－有效需求的購(gòu)買(mǎi)力、需求偏好？在什么時(shí)間才能把賣(mài)出去？變現(xiàn)時(shí)能賣(mài)成什么樣的價(jià)格？要估計(jì)變現(xiàn)時(shí)間的長(zhǎng)短(依市場(chǎng)而定) 按一次性變現(xiàn)需要的時(shí)間 多次分別變現(xiàn)需要的時(shí)間要說(shuō)明變現(xiàn)費(fèi)用、稅金的種類(lèi)，需要變現(xiàn)的數(shù)額和清償順序 本次抵押權(quán)人可得價(jià)款＝拍賣(mài)或變賣(mài)的最可能價(jià)格－法定優(yōu)先受償款－拍賣(mài)或變賣(mài)的稅費(fèi)；變現(xiàn)費(fèi)用種類(lèi)：拍賣(mài)或變賣(mài)的最可能價(jià)格、拍賣(mài)或變賣(mài)的費(fèi)用訴訟費(fèi)用、估價(jià)費(fèi)用、拍賣(mài)費(fèi)用；稅金種類(lèi)：營(yíng)業(yè)稅及附加，其他稅費(fèi)； 清償順序：假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值、法定優(yōu)先受償款；已抵押擔(dān)保債權(quán)數(shù)額；拖欠建設(shè)工程價(jià)款，其他法定優(yōu)先受償款，抵押價(jià)值；變現(xiàn)能力分析要有針對(duì)性。（形成需求的可能性，以住宅為例，本身功能、位置、檔次、可改造性等）（三）抵押估價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)提示估價(jià)要求內(nèi)容要完整，分析要合理，針對(duì)性要強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)提示要具體、有針對(duì)性。 風(fēng)險(xiǎn)提示的內(nèi)容包括： 關(guān)注房地產(chǎn)抵押價(jià)值未來(lái)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價(jià)值下跌的因素進(jìn)行分析說(shuō)明；近期同類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)值下跌狀況，各期變化情況； 評(píng)估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生的變化予以考慮說(shuō)明； 原抵押評(píng)估總值，貸出部分的貸款額度、期限，已償還比重和具體數(shù)額；近期本地房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)生的主要變化 估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響；估價(jià)對(duì)象在產(chǎn)權(quán)、物質(zhì)狀況變化；本類(lèi)房地產(chǎn)近期的價(jià)格變化。 抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)； 信貸規(guī)模變化、利率政策變化形成的風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)市場(chǎng)影響價(jià)格、總量變化的影響。 合理使用評(píng)估價(jià)值； 正常的評(píng)估價(jià)值； 謹(jǐn)慎前提下的評(píng)估價(jià)值。 定期或者在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估等； 是否需要再評(píng)估，應(yīng)盡早確定，并說(shuō)明理由。 （四）抵押估價(jià)的附件包括法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書(shū)面查詢(xún)資料和調(diào)查記錄。要求提供法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書(shū)面查詢(xún)資料和調(diào)查記錄的。這些附件既是必要的依據(jù)，也是估價(jià)描述與分析的重要素材。19