【正文】 （形成需求的可能性，以住宅為例，本身功能、位置、檔次、可改造性等）（三）抵押估價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)提示估價(jià)要求內(nèi)容要完整，分析要合理，針對性要強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)提示要具體、有針對性。 分三個(gè)方面進(jìn)行。在拆遷補(bǔ)償中，當(dāng)被拆除房屋占用的土地已經(jīng)被規(guī)劃為新用途的開發(fā)用地時(shí)，無論是從合法的角度，還是從技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的角度分析，都應(yīng)該按規(guī)劃確定的新用途和容積率作為最高最佳利用，故應(yīng)進(jìn)行最高最佳利用分析。①利用建設(shè)用地出讓的規(guī)劃條件進(jìn)行分析。因此，估價(jià)中成本法的運(yùn)用與最高最佳利用分析有著多方面的廣泛聯(lián)系。而當(dāng)?shù)赜幸淮蔽词褂棉k公樓，占地4600平方米，地下二層，地上21層，房屋原建筑面積23069m2，取得該房地產(chǎn)的投資總額為2 000萬元。 該前提價(jià)值量判斷：房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值≥推倒重建時(shí)新建房地產(chǎn)價(jià)值－現(xiàn)有建筑物拆除費(fèi)用－建造新建筑物費(fèi)用－建造期間經(jīng)濟(jì)損失 按保持現(xiàn)狀利用為前提和房地產(chǎn)的基本類型： （1）新投入使用的房地產(chǎn)。.進(jìn)一步講，房地產(chǎn)市場分析中要從宏觀、細(xì)分二個(gè)房地產(chǎn)市場層面分析。（十二）估價(jià)人員 要求：人員姓名、個(gè)人情況內(nèi)容要齊全、準(zhǔn)確； 人員情況內(nèi)容描述應(yīng)注意的問題 (1)應(yīng)注明執(zhí)行估價(jià)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的姓名、資格、注冊號并簽名； (2)應(yīng)注明協(xié)助估價(jià)的人員姓名、資格（職稱）并簽名； (3)有重要專業(yè)幫助的，要注明幫助估價(jià)的專業(yè)人員的姓名、資格(職稱)、幫助內(nèi)容并簽名。即在各種可能的使用方式中，選擇收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的方式，尋求以經(jīng)濟(jì)上有限投資而能獲得最大收益的使用方式。（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)（及其確定理由）要求：估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定正確，確定理由簡要明確；內(nèi)容：表達(dá)估價(jià)時(shí)點(diǎn)具體日期的年月日，要用大寫或阿拉伯?dāng)?shù)字表示；說明確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)的具體理由。（二）估價(jià)報(bào)告的原則性錯(cuò)誤（估價(jià)報(bào)告存在下列情形之一的，為原則性錯(cuò)誤）估價(jià)報(bào)告中沒有2名以上（含2名）注冊房地產(chǎn)估價(jià)師親筆簽名的；估價(jià)報(bào)告中沒有加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章的；估價(jià)報(bào)告出具日期不在估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)有效期內(nèi)的；估價(jià)報(bào)告對應(yīng)的估價(jià)業(yè)務(wù)超出估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級許可范圍的；隨意編造估價(jià)假設(shè)的；估價(jià)對象不符合估價(jià)目的相應(yīng)的處分要求的；估價(jià)對象范圍或者狀況界定存在嚴(yán)重錯(cuò)誤的；虛構(gòu)、編造估價(jià)對象狀況的；估價(jià)時(shí)點(diǎn)與估價(jià)目的不適應(yīng)或者與有關(guān)規(guī)定不同且未充分說明理由的；價(jià)值類型選擇或者價(jià)值定義存在嚴(yán)重錯(cuò)誤的；1虛構(gòu)、編造可比實(shí)例的。最高最佳使用分析真正體現(xiàn)了估價(jià)的客觀性。按可持續(xù)發(fā)展的觀點(diǎn)確定使用。建筑物實(shí)物狀況描述與分析(1)建筑物實(shí)物狀況描述，要求全面、翔實(shí)、具體、針對性強(qiáng)，內(nèi)容包括：估價(jià)對象建筑物的名稱、用途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、總高、層數(shù)與層高、建成年月、平面布置、裝修裝飾、設(shè)備設(shè)施(水、電、氣等)、室外公共配套設(shè)施完備程度等，不能缺項(xiàng)；(2)建筑物實(shí)物狀況分析：要求要求客觀、透徹。 未來趨勢變化分析(1)市場供給與需求分析(2)居民收入變化分析(3)投資與消費(fèi)理念變化趨勢分析(4)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)變化分析(5)未來社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析。否則，按其他情況考慮。估價(jià)對象的最高最佳利用分析可以使我們對某宗房地產(chǎn)在市場參與者們心理中的競爭地位作出判斷和專業(yè)分析的思路。兩者的原理有許多相同之處。如分析停建是資金問題使項(xiàng)目擱淺，還是建設(shè)手續(xù)不完備停建，也還是違規(guī)行為以及項(xiàng)目設(shè)計(jì)不合理等。(計(jì)算過程與結(jié)果保留二位小數(shù))分析方法一： 估價(jià)對象總建筑面積：10000 5=5（萬M2 ）部分基本成本確定：土地購買稅費(fèi)：建安費(fèi)用：15005=7500（萬元）專業(yè)費(fèi)用：75006%=450（萬元）管理費(fèi)用:(7500+450)3%=（萬元）建安費(fèi)用＋專業(yè)費(fèi)用＋管理費(fèi)用=（7500＋450＋）=（萬元）建安費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用+管理費(fèi)用的折現(xiàn)值設(shè)清水房狀況下的土地價(jià)值為V1開發(fā)完成后價(jià)值：120005=60000（萬元）銷售費(fèi)用：600003%=1800（萬元）銷售稅費(fèi)：600006%=3600（萬元）設(shè)精裝修公寓狀況下的土地價(jià)值為V2開發(fā)完成后價(jià)值：150005=75000（萬元）裝修及相關(guān)費(fèi)用：10005=5000（萬元）銷售費(fèi)用：750003%=2250（萬元）銷售稅費(fèi)：750006%=4500（萬元）設(shè)賓館狀況下的土地價(jià)值為V3因賓館開發(fā)完成后價(jià)值小于精裝修公寓開發(fā)完成后價(jià)值，而且賓館的成本投入大，所以由按鈕求出的土地價(jià)值V3必然小于由精裝修公寓求出的土地價(jià)值V2或V3=（萬元） 估價(jià)結(jié)論 (1)根據(jù)最高最佳利用分析中的價(jià)值最大化，； (2)估價(jià)對象的最佳用途為精裝修狀況下的公寓。 (2)獨(dú)立使用性： 使用中不受影響不受干擾，單獨(dú)形成綜合使用效果或獨(dú)立形成生產(chǎn)能力，易變現(xiàn)。這些附件既是必要的依據(jù)，也是估價(jià)描述與分析的重要素材。若抵押房地產(chǎn)是普通住宅，易被購房地產(chǎn)青睞。同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)分別為售價(jià)的3%和6%，銷售費(fèi)用在清水房、精裝修公寓或賓館建成前半年內(nèi)均勻投入，銷售于建成時(shí)即售完，購買土地的契稅為地價(jià)的4%，折現(xiàn)率為18%。為在建工程中續(xù)建項(xiàng)目時(shí)，其分析深度不僅同建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價(jià)，完整性應(yīng)結(jié)合既定設(shè)計(jì)方案和圖紙進(jìn)行再深入賬分析，因?yàn)橐话沩?xiàng)目續(xù)建須尊重原設(shè)計(jì)方案與圖紙。經(jīng)濟(jì)上的可行性不僅是最高最佳利用分析的必要條件，而且通過收益法的分析與測算也能夠得到很好的驗(yàn)證。重新利用前提（屬推倒重來類型，是對土地的重新使用） 該前提基本判斷：估價(jià)對象重新開發(fā)再予以使用為最高最佳時(shí)，或按現(xiàn)有狀況利用價(jià)值較低。 (4)建筑立面設(shè)計(jì)效果 (5)建材與設(shè)備的選用 (6)施工適用技術(shù) 房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值分析方法：通過市場法、收益法或成本法等測算分析證明，估價(jià)對象的現(xiàn)狀價(jià)值最高，即為最高最佳利用。(4)住房空置情況住宅空置率的幾種類型；住宅空置率分析。（二）估價(jià)對象實(shí)物狀況估價(jià)描述與估價(jià)分析 土地實(shí)物狀況描述與分析(1)土地實(shí)物狀況描述，要求全面、翔實(shí)、針對性強(qiáng)，內(nèi)容包括：估價(jià)對象土地的名稱、用途、面積、四至、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況、規(guī)劃限制條件等，不能缺項(xiàng)；(2)土地實(shí)物狀況分析：要求客觀、透徹。應(yīng)按房地產(chǎn)與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，能獲得最佳外部經(jīng)濟(jì)效益的用途估價(jià)。 舉例：估價(jià)要以最高最佳使用為前提進(jìn)行。技術(shù)報(bào)告重要內(nèi)容缺失：包括估價(jià)對象描述與分析（實(shí)物狀況描述與分析、權(quán)益狀況描述與分析、區(qū)位狀況描述與分析）、市場背景描述與分析、估價(jià)對象最高最佳利用分析、估價(jià)方法適用性分析、估價(jià)測算過程、估價(jià)結(jié)果確定內(nèi)容所出現(xiàn)的缺失。（六）價(jià)值類型（及其定義） 要求：描述價(jià)值類型與定義，要求價(jià)值類型明確，價(jià)值內(nèi)涵或定義完整、準(zhǔn)確； 內(nèi)容：分別描述價(jià)值類型價(jià)值定義。使估價(jià)對象的價(jià)值在具有經(jīng)濟(jì)可行性的使用方式中，達(dá)到最大的一種。如平面布置、空間利用、功能效果、主要樓層用途、面積、交通與便捷情況；(3)區(qū)位狀況：一般狀況介紹多，分析少、不具體；(4)沒有權(quán)益狀況分析。 第二層面是當(dāng)?shù)乇绢惣?xì)分的房地產(chǎn)市場情況。裝修后能達(dá)到甚至超過原設(shè)計(jì)的效果。后者用用一年半時(shí)間改造完成，共發(fā)生費(fèi)用內(nèi)容為：房屋工程加固設(shè)計(jì)、改造設(shè)計(jì)費(fèi)，砼梁等拆除與建筑垃圾運(yùn)費(fèi)，土建改造擴(kuò)建費(fèi)用，普通裝修費(fèi)，外墻干掛理石、玻璃幕、熱斷鋁中空窗、大型固定窗等裝修費(fèi)，水暖電工程費(fèi)，零星工程費(fèi)，其它費(fèi)用（監(jiān)理費(fèi)用、質(zhì)檢費(fèi)用、工程保險(xiǎn)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)用、招投標(biāo)代理費(fèi)等），計(jì)發(fā)生費(fèi)用2701萬元。如利用建筑物內(nèi)部各部分功能、面積比例的均衡，是根據(jù)物質(zhì)構(gòu)成體現(xiàn)的，建筑物使用的材料、設(shè)備形成了相應(yīng)的功能以滿足各種使用要求。一般以當(dāng)前規(guī)劃條件為準(zhǔn)。 （五）最高最佳利用分析舉例－－方案比選 某宗商服用地為擬出讓的熟地面積10000 M2 ，根據(jù)規(guī)劃適宜建造商務(wù)公寓或賓館，容積率為5，出讓合同規(guī)定出讓年限為40年，約定不可續(xù)期。 要求：內(nèi)容要完整、分析要合理、依據(jù)要充分、針對性要強(qiáng)。 抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)； 信貸規(guī)模變化、利率政策變化形成的風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)市場影響價(jià)格、總量變化的影響。差異程度是量化概念，從價(jià)格在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)拍賣或者變賣與最可能實(shí)現(xiàn)價(jià)格差異來看，差異絕對值不易有確定。七、房地產(chǎn)抵押的估價(jià)描述與分析要求（一）估價(jià)結(jié)果披露：要求要素披露完整。(4)城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)在城市房屋拆遷估價(jià)中，求取的是按被拆遷房屋在當(dāng)前用途下的市場價(jià)格。(2)最高最佳利用分析在假設(shè)開發(fā)法中的具體應(yīng)用①根據(jù)法律上允許、經(jīng)濟(jì)上可行，結(jié)合估價(jià)對象用途確定估價(jià)對象最佳開發(fā)利用方案；②根據(jù)技術(shù)上可能，結(jié)合估價(jià)對象規(guī)模、內(nèi)部組合方式分析估價(jià)對象是否達(dá)到最高最佳；③