【正文】 收益價格的求取（１）選用收益法計算公式估價對象現(xiàn)時年收益較為穩(wěn)定，預(yù)計未來的剩余年限里年收益會保持穩(wěn)定狀況，為了計算的簡便，本報告采用在收益年限里每年凈收益不變的公式進(jìn)行計算：式中：V為收益價格；Ai為年純收益；R為資本化率；n為未來可獲收益的年限。月）100/100100/100100/100100/100停車位100/100100/100100/100100/100物業(yè)管理100/100100/100100/100100/100建筑裝修100/100100/100100/100100/100設(shè)施設(shè)備100/101100/101100/101100/100平面布置100/100100/100100/100100/100建筑結(jié)構(gòu)100/102100/102100/102100/100工程質(zhì)量100/100100/100100/100100/100樓 層100/101100/101100/101100/100朝 向100/100100/100100/100100/100交易價格（元/m2）425041004300比準(zhǔn)價格（元/m2）4004394141764040取平均值，估價對象比準(zhǔn)單價為：（4004＋3941＋4176）247。現(xiàn)該寫字樓市場租金為44元/㎡月，出租率達(dá)到95%。因此，本估價報告的估價對象按辦公用途進(jìn)行估價符合最高最佳使用原則。建設(shè)大道金融街入住率已達(dá)79%。景觀: 估價對象緊臨噴泉公園、周邊有西北湖休閑廣場，該物業(yè)一面臨湖，景觀極其優(yōu)美，辦公用房可以觀景，相對于寫字樓臨主干道來說十分獨(dú)特。常住人口達(dá)72萬人。兩者相比，總投資額增長三倍多。按戶籍人口計算人均生產(chǎn)總值21460元。33’、東經(jīng)114176。 至估價時點(diǎn)，其權(quán)利狀況明確，未發(fā)現(xiàn)他項(xiàng)權(quán)利登記及法定優(yōu)先受償權(quán)利。即要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格；估價時點(diǎn)原則。內(nèi)墻面面飾白色乳膠漆，踢腳線采用木質(zhì)踢腳線面飾硝基清漆。本估價報告所確定的房地產(chǎn)價格是在公開市場條件和本次估價目的的特定條件下形成或者成立的正常價格。七、本報告中所依據(jù)的有關(guān)估價對象建筑面積和權(quán)益資料由委托人提供，委托人應(yīng)對資料的真實(shí)性和可靠性負(fù)責(zé)。四、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T502911999）進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。本報告評估結(jié)果已考慮該因素對房地產(chǎn)價格的影響。目前，由于XXXX科技發(fā)展有限公司正忙于處理企業(yè)改制中遇到的各類問題，對該幢寫字樓市場發(fā)租無暇顧及，故該物業(yè)除一樓作為員工食堂，七樓、八樓作為自用辦公，其它樓層暫時空置。九、估價原則合法原則。 十二、估價報告應(yīng)用有效期本估價報告應(yīng)用的有效期為壹年，自估價報告完成之日起計。世界第三大河長江及其最大支流漢水在市區(qū)交匯，將XX市區(qū)一分為三，形成了XX、XX和XX三鎮(zhèn)鼎立的格局。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2006年底，XX市國民經(jīng)濟(jì)增長加速?！暗弥歇?dú)厚”的區(qū)位優(yōu)勢，和諧寬松的投資環(huán)境，讓XX成為了一棵金燦燦的梧桐樹，引得八方鳳凰紛至沓來；也深刻地改變了這座老工業(yè)城市的經(jīng)濟(jì)格局——由過去的“一鋼獨(dú)大”，迅速演變成為汽車、鋼鐵、光電子三極并重。因此，有些政策的出臺，市場的反應(yīng)(即心理預(yù)期或恐慌行為)遠(yuǎn)大于政策自身對房地產(chǎn)公司的影響。（二）微觀區(qū)域因素分析坐落：XX區(qū)XX街67號房地產(chǎn)地段等級：XX市市區(qū)商業(yè)三級、征稅五級地段。受城市經(jīng)濟(jì)水平制約，XX的寫字樓市場發(fā)展比較緩慢。這是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場中，每位房地產(chǎn)擁有者在主觀上都試圖充分發(fā)揮房地產(chǎn)的潛力。商務(wù)辦公氛圍較好。目前，辦公用房建筑面積3600平方米，住宅入住建筑面積25068平方米，空置房面積約3300平方米。（見表二、表三所示）（6）各項(xiàng)修正的具體計算。估價對象的估價時點(diǎn)為2006年11月1日，估價對象土地使用權(quán)取得方式為出讓。七、估價結(jié)果確定經(jīng)過前面的測算，采用收益法測算出估價對象收益價格為RMB13326116元，采用市場比較法測算出估價對象比準(zhǔn)價格為RMB12467642元。可比實(shí)例A——環(huán)亞大廈，月租金43元/平方米?？杀葘?shí)例A、B、C付款方式均為在成交日期一次付清，單價均為按建筑面積計算，幣種均為人民幣，貨幣單位均為元；（２）交易情況修正。九運(yùn)大廈位于XX區(qū)XX北路34號，為23層高層寫字樓，約建于九十年代后期，九成新，商務(wù)辦公氛圍一般。根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，“收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法”。市場的強(qiáng)勁走勢，帶動租金上漲。且距臺北路僅需步行十分鐘，周邊配套商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)較多，其繁華程度良好。XX區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展水代表了XX市的較高水平，在地域上與XX區(qū)連成一片，因高端、高素質(zhì)項(xiàng)目的大量聚集倍受矚目。今天，依靠一個個落戶江城的大項(xiàng)目，XX經(jīng)濟(jì)日趨多極化，汽車、光電子產(chǎn)業(yè)迅速崛起，成為新的支柱產(chǎn)業(yè)。%；，%，其中，%。 區(qū)位優(yōu)勢XX被譽(yù)為進(jìn)入中國內(nèi)陸市場的金鑰匙。估價對象裝修狀況如下：該棟樓外立面面飾白色條型面磚，門廳處：天棚采用木龍骨、木芯板、九厘板疊級造型，墻面、地面面貼紅色花崗巖，柱面采用鏡面不銹鋼包柱，大門為全玻地彈門；室內(nèi)：大堂天棚為輕鋼龍骨，紙面石膏板，面飾白色乳膠漆。即要求房地產(chǎn)估價師站在中立的立場上，分析、測算和判斷估價對象客觀合理的價格或價值。樓梯間樓梯鋪貼踏步磚，樓梯欄桿為不銹鋼欄桿。本估價報告僅供房地產(chǎn)主管部門、委托方使用，未經(jīng)本估價公司許可，不得提供給其他任何單位和個人使用，其全部或部分內(nèi)容不得刊載于任何文件、公告或公開媒體上。 簽發(fā)人員: （注冊房地產(chǎn)估價師） （注冊證書編號：421997） 簽名： 審核人員：（注冊房地產(chǎn)估價師） （注冊證書編號：422004） 簽名： 主評人員：（注冊房地產(chǎn)估價師） （注冊證書編號：422006） 簽名： 實(shí)地查勘、撰寫人員：（注冊房地產(chǎn)估價師） （注冊證書編號：422005） 簽名： （注冊房地產(chǎn)估價師） （注冊證書編號：422006） 簽名： 估價的假設(shè)前提和限制條件一、本次估價的假設(shè)前提本次估價以估價對象的證載用途整體、持續(xù)使用為估價前提，即估價對象以辦公用房用途為整體、持續(xù)使用為估價前提。特此函告！ 房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司法定代表人：（簽名） 2006年11月7日注冊房地產(chǎn)估價師聲明對本估價報告我們特作如下鄭重聲明：一、我們在本估價報告中陳述的事實(shí)是真實(shí)和準(zhǔn)確的。本次評估是以委托方提供的與估價對象有關(guān)的法律文件、權(quán)屬證明及相關(guān)資料真實(shí)有效為前提的，其合法性和真實(shí)性應(yīng)由委托方負(fù)責(zé)。政府機(jī)關(guān)較少,環(huán)境較好。四、估價目的本次評估目的是確定估價對象完整權(quán)利狀態(tài)下的房地產(chǎn)市場價值，為委托方辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)提供價格參考依據(jù)。采用公式：比準(zhǔn)價格＝可比實(shí)例價格交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正或：比準(zhǔn)價格＝可比實(shí)例價格２、收益法：預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點(diǎn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。整棟樓配有電梯一部。XX城市圈這個區(qū)域不僅擁有交通優(yōu)勢，而且其區(qū)位優(yōu)勢(中部中心,四省之間)更勝于其他省在全國的區(qū)位主導(dǎo)地位，可以說是濃縮湖北區(qū)位優(yōu)勢之精華，從這一點(diǎn)上，毫無疑問是強(qiáng)于中原城市群。%。2007年年初出臺的土地增值稅政策、建設(shè)部等有關(guān)部門正在醞釀將商品房預(yù)售款專項(xiàng)帳戶管理措施，以及預(yù)期保有稅種的征收等，都對整個房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)板塊起到負(fù)面作用。寫字樓經(jīng)濟(jì)成為承接XX發(fā)展經(jīng)濟(jì)的重要場所。在東亞銀行這樣的外資銀行帶動下，XX甲級寫字樓連續(xù)三年80%左右的入住率有望向上突破。在區(qū)位優(yōu)勢的帶動下，如估價對象定位準(zhǔn)確，在市場上應(yīng)具有相應(yīng)發(fā)展空間。環(huán)亞大廈（1）可比實(shí)例A——環(huán)亞大廈。九運(yùn)大廈建筑全景九運(yùn)大廈周邊環(huán)境華銀城（3）可比實(shí)例C——華銀城。采用直接比較調(diào)整法進(jìn)行個別因素修正：首先，以估價對象的個別因素為基準(zhǔn)（100分），將可比實(shí)例的個別因素與估價對象的個別因素進(jìn)行比較、評分。估價人員通過對估價對象周邊類似物業(yè)租金和對實(shí)地經(jīng)營狀況的調(diào)查了解，結(jié)合XX市同類房地產(chǎn)市場租金水平以及對未來市場行情的預(yù)測進(jìn)行綜合分析，選取三個與估價對象區(qū)位相近、用途