【正文】 326116元，采用市場比較法測算出估價對象比準價格為RMB12467642元。2＝12896879元≈(萬元)(取整)房地產(chǎn)單價＝12896879247。估價對象的估價時點為2006年11月1日，估價對象土地使用權取得方式為出讓。可比實例C——華銀城，月租金44元/平方米。（見表二、表三所示）（6）各項修正的具體計算?？杀葘嵗鼳、B、C的成交日期與估價時點非常接近，而與估價對象類似的房地產(chǎn)價格在估價時點之前的一個月未出現(xiàn)價格波動，故交易時間不需修正，修正系數(shù)分別為100/100、100/100、100/100；區(qū)域及個別因素修正系數(shù)（4）區(qū)域因素修正。目前，辦公用房建筑面積3600平方米，住宅入住建筑面積25068平方米，空置房面積約3300平方米。總建筑面積約5萬余平方米，采用裙房設計，每層面積達3000平方米，且全部可相對獨立使用，是集商業(yè)、居家、辦公為一體的智能化高層寫字樓。商務辦公氛圍較好。 因此，根據(jù)本次評估的特定目的，評估人員嚴格遵循房地產(chǎn)估價原則，在認真分析研究所掌握的資料，進行實地勘察和對鄰近地區(qū)的調(diào)查之后，針對估價對象的實際情況，確定運用市場比較法、收益法作為本次估價的基本方法，并對以上各種方法測算的價格進行綜合處理，最終求取估價對象的總價格和單位價格。這是因為在房地產(chǎn)市場中，每位房地產(chǎn)擁有者在主觀上都試圖充分發(fā)揮房地產(chǎn)的潛力。估價對象位于XX區(qū)XX街67號，在地域上屬于建設大道金融一條街板塊，屬XX區(qū)比較繁華地段，周邊有環(huán)亞大廈、中環(huán)大廈、華銀城、九運大廈、新世界國貿(mào)大廈、建銀大廈、良友大廈等高檔商住樓，以及中國人民銀行營管部、農(nóng)業(yè)銀行、建設銀行、華廈銀行、工商銀行、交通銀行等多家金融機構。受城市經(jīng)濟水平制約，XX的寫字樓市場發(fā)展比較緩慢。三、市場背景分析XX市目前共有8座甲級寫字樓，主要集中在漢口建設大道沿線，可租用面積約為59萬平方米，月租平均在58元/平方米左右。（二）微觀區(qū)域因素分析坐落：XX區(qū)XX街67號房地產(chǎn)地段等級：XX市市區(qū)商業(yè)三級、征稅五級地段。面對2005年以來XX中心城區(qū)開發(fā)熱潮，區(qū)域內(nèi)較大的開發(fā)量促使更多的消費者在購買住房時，將目光集中于以XX區(qū)為代表的中心地區(qū)。因此，有些政策的出臺，市場的反應(即心理預期或恐慌行為)遠大于政策自身對房地產(chǎn)公司的影響。據(jù)介紹，僅80萬噸乙烯、富士康、中芯國際三大項目全面建成后，保守估計，至少可制造超過30萬個就業(yè)機會?！暗弥歇毢瘛钡膮^(qū)位優(yōu)勢，和諧寬松的投資環(huán)境，讓XX成為了一棵金燦燦的梧桐樹，引得八方鳳凰紛至沓來；也深刻地改變了這座老工業(yè)城市的經(jīng)濟格局——由過去的“一鋼獨大”，迅速演變成為汽車、鋼鐵、光電子三極并重。其中，%%。 經(jīng)濟發(fā)展狀況2006年底，XX市國民經(jīng)濟增長加速。中，高速公路、高速鐵路與長江水運”柔性聯(lián)運”的出現(xiàn)，使得XX作為中國內(nèi)陸市場樞紐的世界第三大河長江及其最大支流漢水在市區(qū)交匯，將XX市區(qū)一分為三，形成了XX、XX和XX三鎮(zhèn)鼎立的格局。內(nèi)墻面面飾白色乳膠漆，踢腳線采用木質(zhì)踢腳線面飾硝基清漆。 十二、估價報告應用有效期本估價報告應用的有效期為壹年，自估價報告完成之日起計。由于估價對象周邊類似房地產(chǎn)交易活躍，市場依據(jù)充分，故可選用市場比較法。九、估價原則合法原則。整棟樓配有電梯一部。目前，由于XXXX科技發(fā)展有限公司正忙于處理企業(yè)改制中遇到的各類問題，對該幢寫字樓市場發(fā)租無暇顧及，故該物業(yè)除一樓作為員工食堂，七樓、八樓作為自用辦公，其它樓層暫時空置。本估價報告應用的有效期超過一年時，需重新進行估價。本報告評估結果已考慮該因素對房地產(chǎn)價格的影響。在評估過程中，我們假定該物業(yè)的所有權人在公開市場上出售該物業(yè)，且不包含所有權人憑借遞延條件合約、售后租回、合作經(jīng)營、管理協(xié)議等附加條件以抬高該物業(yè)權益價值的情況。四、我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T502911999）進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。我公司自2006年11月1日收到貴公司提供的項目相關資料后，組織人員于2006年11月1日至2006年11月7日對估價對象XX市XX區(qū)XX街67號房地產(chǎn)的公開市場價值進行了評估。七、本報告中所依據(jù)的有關估價對象建筑面積和權益資料由委托人提供，委托人應對資料的真實性和可靠性負責。同時，未進行實地丈量以核實該物業(yè)的土地面積及建筑面積，因此我們將采用委托方提供的估價對象的《房屋所有權證》（武房權證市字第2006012588號）和《國有土地使用證》（武國用[2006]第481號）上載明的面積，、。本估價報告所確定的房地產(chǎn)價格是在公開市場條件和本次估價目的的特定條件下形成或者成立的正常價格。估價對象西靠噴泉公園，東臨XX街，南鄰臺北一路，向西北方向為建設大道，周邊有XX市檢察院、榮華賓館、環(huán)亞大廈、中環(huán)大廈等物業(yè)。內(nèi)墻面面飾白色乳膠漆，踢腳線采用木質(zhì)踢腳線面飾硝基清漆。其《房屋所有權證》證號為武房權證市字第2006012588號，證載設計用途為辦公，；其《國有土地使用證》證號為武國用（2006）第481號，證載地類（用途）為其他商服，土地使用權類型為出讓，終止日期為2045年12月18日。即要求估價結果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格；估價時點原則。 因此，根據(jù)本次評估的特定目的，評估人員嚴格遵循房地產(chǎn)估價原則，在認真分析研究所掌握的資料，進行實地勘察和對鄰近地區(qū)的調(diào)查之后，針對估價對象的實際情況，確定運用市場比較法、收益法作為本次估價的基本方法，并對以上各種方法測算的價格進行綜合處理，最終求取估價對象的總價格和單位價格。 至估價時點，其權利狀況明確，未發(fā)現(xiàn)他項權利登記及法定優(yōu)先受償權利。樓梯間樓梯鋪貼踏步磚，樓梯欄桿為不銹鋼欄桿。33’、東經(jīng)114176。為此，中共湖北省委第八次黨代會作出了加快XX城市圈建設的重大戰(zhàn)略決定。按戶籍人口計算人均生產(chǎn)總值21460元。其中，%，%，%，%，%，%，%，%。兩者相比，總投資額增長三倍多?！》康禺a(chǎn)政策對房地產(chǎn)影響對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，2007年是調(diào)控政策的執(zhí)行年。常住人口達72萬人。隨著XX市政府在20042005年間持續(xù)實施的舊城改造項目陸續(xù)進入市場，供應量依舊將保持在較高的水平，為保證市場向心力提供了堅實的后盾。景觀: 估價對象緊臨噴泉公園、周邊有西北湖休閑廣場，該物業(yè)一面臨湖，景觀極其優(yōu)美，辦公用房可以觀景，相對于寫字樓臨主干道來說十分獨特。此外，一些外地及外資投資公司也看好XX市場，都在世貿(mào)、新世界中心租賃或購買寫字樓。建設大道金融街入住率已達79%?？拷_北一路商務辦公氛圍較好，而估價對象所在的XX街商務辦公氛圍一般。因此，本估價報告的估價對象按辦公用途進行估價符合最高最佳使用原則。采用公式： 式中：V為收益價格；Ai為年純收益；R為資本化率；n為未來可獲收益的年限。月，出租率達到95%。月，九運大廈停車位為地下停車位，基本上能滿足其商務需要?，F(xiàn)該寫字樓市場租金為44元/㎡然后，將可比實例的區(qū)域因素的得分轉化為調(diào)整價格的比率，對可比實例價格進行調(diào)整。月）100/100100/100100/100100/100停車位100/100100/100100/100100/100物業(yè)管理100/100100/100100/100100/100建筑裝修100/100100/100100/100100/100設施設備100/101100/101100/101100/100平面布置100/100100/100100/100100/100建筑結構100/102100/102100/102100/100工程質(zhì)量100/100100/100100/100100/100樓 層100/101100/101100/101100/100朝 向100/100100/100100/100100/100交易價格（元/m2）425041004300比準價格（元/m2）4004394141764040取平均值，估價對象比準單價為：（4004＋3941＋4176）247。（1）估算年管理費管理費用為管理估價對象房地產(chǎn)經(jīng)營活動所發(fā)生的費用，包括人員工資、福利費、辦公費、差旅費等，依行業(yè)標準,管理費按照估價對象潛在毛收入的2%測算，則年管理費為：15553692%=31107（元）（２）估算年維修費估價對象系磚混一等結構，根據(jù)《XX市房屋重置價格標準》，估價對象建筑物的重置單價為710元/平方米。收益價格的求?。ǎ保┻x用收益法計算公式估價對象現(xiàn)時年收益較為穩(wěn)定，預計未來的剩余年限里年收益會保持穩(wěn)定狀況，為了計算的簡便，本報告采用在收益年限里每年凈收益不變的公式進行計算：式中：V為收益價格；Ai為年純收益；R為資本化率；n為未來可獲收益