【正文】 ：外墻： 涂料，干掛石材 供暖： 無 大堂： 無 內(nèi)墻： 毛坯 門： 暫無資料 窗： 雙層真空玻璃設(shè)施設(shè)備：供氣： 天然氣 供電： 市政供電，一戶一表 廚房： 毛坯 有線(數(shù)字)電視： 有有線電視接口 供水： 市政供水 通訊： 電信 衛(wèi)生間： 毛坯 消防： 按國家標(biāo)準(zhǔn) 寬帶： 電信。僅在此前提下，本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果才能有效地體現(xiàn)估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的實(shí)有的公開市場價(jià)值。、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系和偏見。對于土地與建筑物合一的估價(jià)對象，當(dāng)建筑物耐用年限長于或等于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有效年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊的土地取得費(fèi)用的攤銷。Re——自有資本要求的正常收益率(%)。（五）、資本化率應(yīng)按下列方法分析確定：l市場提取法：應(yīng)搜集市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式，求出資本化率。（三）、估價(jià)中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或凈收益，除有租約限制的之外，都應(yīng)采用正常客觀的數(shù)據(jù)。估算凈收益。項(xiàng)目位于合肥蜀山區(qū)黃山路以北，岳西路以西，西臨永久綠化帶“大溪地”項(xiàng)目開發(fā)充分利用了坡地的地形優(yōu)勢，各組團(tuán)空間錯落有致，層次豐富，力求為置業(yè)者營造一個(gè)舒適、安全、生態(tài)、時(shí)尚的居住區(qū)。⒍ 管理費(fèi)根據(jù)估價(jià)對象類型及規(guī)模，管理費(fèi)按總投資的 4% 計(jì)算： 2377萬元。則大廈于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值為143290萬元 ⒉ 應(yīng)扣除開發(fā)費(fèi)用測算① 尚未完成的建安工程費(fèi)及裝飾裝修工程費(fèi) 根據(jù)估價(jià)對象目前完成狀況，根據(jù)委托人提供的資料結(jié)合本公司現(xiàn)場勘查掌握的有關(guān)資料，確定尚須投入的裝修費(fèi)、設(shè)備購置及安裝工程費(fèi)、智能工程(含設(shè)備)、通訊、變電所等合計(jì)約為每平方米建筑面積 2500 元左右，建設(shè)期為 19 個(gè)月，并假設(shè)此項(xiàng)費(fèi)用均勻投入，則此項(xiàng)費(fèi)用于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值為：30978萬元② 管理費(fèi)管理費(fèi)取建安費(fèi)用的 4%，則該項(xiàng)費(fèi)用 B ＝ 1239 萬元 ③ 銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)取總樓價(jià)的 %，營業(yè)稅及附加費(fèi)率取總樓價(jià)的 %，此項(xiàng)費(fèi)用為 C ＝ 11535 萬元 ④ 買方應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)確定買方購買時(shí)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)為購買價(jià)格的 5%，即Ｄ＝ ⑤ 總計(jì)A ＋ B ＋ C ＋ D ＝ 43752(萬元)＋ ⒊ 估價(jià)對象目前狀態(tài)下價(jià)格： P ＝ P’ —(A ＋ B ＋ C ＋ D)＝ 143290 — 43752 — ＝ 94798(萬元)⑵ 成本法估價(jià)過程 具體技術(shù)思路為：假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)條件下重新取得建設(shè)用地，以現(xiàn)有設(shè)計(jì)、工藝、技術(shù)水平、現(xiàn)有原材料、施工方式，重新建設(shè)與估價(jià)對象具有同等效用的房地產(chǎn)，所需花費(fèi)適當(dāng)、必須的客觀成本、費(fèi)用，再加上正常的投資利潤及稅費(fèi)，求取估價(jià)對象的積算價(jià)格，由于估價(jià)對象為在建工程不考慮折舊，最終確定估價(jià)對象的價(jià)格。由 于受經(jīng)濟(jì)發(fā)展及市場供需的影響，預(yù)計(jì)到 2006 年 5 月 31 日，類似房地產(chǎn)的價(jià)格將有5% 的下降幅度。實(shí)例二：位于區(qū)路，臨主干道，為一棟鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)大廈，2002 年投入使用，共計(jì) 29 層。C 經(jīng)濟(jì)收益年限確定商場部分的經(jīng)濟(jì)收益年限按酒店部分經(jīng)濟(jì)收益年限同樣思路確定，本估價(jià)報(bào)告選定商場部分的經(jīng)濟(jì)收益年限為 32 年。因大廈尚在建設(shè)中，難以將各部分的經(jīng)營收入、經(jīng)營費(fèi)用劃分清楚，故本報(bào)告中考慮按同檔次酒店經(jīng)營中的一般比例進(jìn)行估算，即以客房部分和餐飲部 分的年凈收益之和的 10% 確定為其他部分的年凈收益。b 餐飲部分年運(yùn)營費(fèi)用 ○ 營業(yè)成本包括原材料和各項(xiàng)服務(wù)成本、能源費(fèi)、維修費(fèi)用及每年的固定固定資產(chǎn)(除房屋和與房屋不可分離的設(shè)備設(shè)施)折舊等，根據(jù)可行性研究和初步設(shè)計(jì)中確定的酒店規(guī)模、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)估算，餐飲部分年?duì)I業(yè)成本為 1095 萬元?！?營業(yè)費(fèi)用：包括服務(wù)人員工資及福利、開辦費(fèi)攤銷和廣告、宣傳、交際費(fèi)，根據(jù)市同類酒店 2000 ～ 2003 年此項(xiàng)費(fèi)用平均水平估算，客房年?duì)I業(yè)費(fèi)用為 625 萬元。即將各年凈收益采用適當(dāng)方式進(jìn)行資本化還原的具體公式。Ⅲ 估算估價(jià)對象未來各年的運(yùn)營費(fèi)用。故本報(bào)告采用收益法評估其市場價(jià)格。由于估價(jià)對象建筑面積及建設(shè)的項(xiàng)目規(guī)模較大，比較市相同規(guī)模物業(yè)的建設(shè)期以及定額規(guī)定的建設(shè)期，確定其開發(fā)期為 18 個(gè)月。因此，目前市中心商業(yè)區(qū)域、商務(wù)金融區(qū)域的高檔酒店、寫字樓的收益狀況良好。幾年來，市對外貿(mào)易持續(xù)快速增長。⑺ 其他影響設(shè)施估價(jià)對象所處區(qū)域內(nèi)無污染、危險(xiǎn)及其他使人心理上產(chǎn)生嫌惡感的設(shè)施。⑶ 交通設(shè)施與接近條件估價(jià)對象所處區(qū)域距火車站約 ，距 海 港 約 2km，距國際機(jī)構(gòu)約 8km。⒍ 臨街狀態(tài)估價(jià)對象三側(cè)臨街。智能型二總線火災(zāi)自動報(bào)警及聯(lián)動控制系統(tǒng)。通訊系統(tǒng)： 半智能型寫字間設(shè) 400 對市話直通線路； 智能型寫字間設(shè) 410 對市話直通線路和一臺 450 門程控交換機(jī)，45 條中繼線；酒店設(shè) 110 對市話直通線路和一臺 1750 門程控交換機(jī)，175條中繼線。餐廳：地面石材或地毯、地磚，木質(zhì)鑲板墻面，裝飾玻璃門，裝飾吸音吊頂。④ B 座塔樓B 座塔樓的設(shè)計(jì)功能為半智能型寫字間。酒店入口軸線正對的綠地上設(shè)置銅合金雕塑標(biāo)志，環(huán)繞酒店大堂設(shè)置五根不銹鋼旗桿，夜間輔以立面泛光照明，形成鮮明、生動、清新的外部空間環(huán)境。因此，需要對估價(jià)時(shí)點(diǎn)條件下，影響估價(jià)對 象價(jià)格形成的各種因素進(jìn)行分析。遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。具體依據(jù)如下估價(jià)原則： 合法原則；最高最佳使用原則；替代原則；估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。三 估價(jià)對象估價(jià)對象為位于 市 區(qū) 廣場號的大廈，設(shè)計(jì)建成集酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化群體建筑，其地下設(shè)計(jì)為停車場、設(shè)備用房、酒店輔助以及娛樂設(shè)施用房，地上由裙房及 A、B 兩座塔樓組成；其中裙房設(shè)計(jì)功能為商場、餐飲、娛樂、服務(wù)用房； A 座地上 7 層～ 51 層，設(shè)計(jì)功能為五星級酒店及智能型寫字間； B 座地上 7 層～ 29 層，設(shè)計(jì)功能為半智能寫字間。⑸ 報(bào)告使用限制條件如下：① 本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果僅為委托人在本估價(jià)目的——房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓下使用，不得做其他用途。本次評估是以估價(jià)對象按設(shè)計(jì)文件中的設(shè)計(jì)方案建成為酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化綜合性物業(yè)使用為最高最佳使用。參加本次估價(jià)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師 簽名 蓋章 房地產(chǎn)估價(jià)公司 二○○四年十一月六日估價(jià)的假設(shè)和限制條件 本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論受以下及本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制：⑴ 合法性前提。⑷ 我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T502911999)進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。.市場法估價(jià)結(jié)果為: 2,128元/=(1,272+2,128)247。3,《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》。2,最佳使用原則:以估價(jià)對象的最高最佳使用為前提估價(jià)。在本報(bào)告中已說明的假設(shè)與限制條件下，要估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對影響房地產(chǎn)市場價(jià)格因素進(jìn)行分析，確定價(jià)對象在市場上有足夠的買方和賣方，并且進(jìn)入市場無障礙的條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的市場價(jià)格總值為人民幣(大寫)玖億貳仟萬圓整。⑹ 沒有其他人對本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。② 估價(jià)對象為在建工程，尚未進(jìn)行竣工測繪及產(chǎn)權(quán)登記。估價(jià)時(shí)點(diǎn)后，估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)，估價(jià)對象質(zhì)量、使用功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施配套以及房地產(chǎn)市場狀況等發(fā)生變化，均會對估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生一定的影響。⑹ 其他假設(shè)與限制條件。四 估價(jià)目的： 為估價(jià)對象轉(zhuǎn)讓提供公開市場價(jià)格參考。⑵ 最高最佳使用原則。(十一)估 價(jià)人員： (十二)估 價(jià)作業(yè)日期：二○○四年十月二十九日 至二○○年十一月六日(十三)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期：估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自完成并提交估價(jià)報(bào)告日起原則上規(guī)定為一年，當(dāng)市場變化較大時(shí)，報(bào)告的有效期應(yīng)為半年。根據(jù)用地形狀，建筑物長軸與街平行，且沿街方向布置商場以及半智能型寫字間，五星級酒店和智能型寫字間則正對廣場。② 裙房估價(jià)對象地上一至六層為裙房，主要用于商場、餐飲、商務(wù)等以及酒店的公共部分。酒店大堂：花崗巖拼花地面，石材或木質(zhì)墻面，金屬吸音板裝飾吊頂。設(shè)備用房、庫房等：細(xì)石混凝土地面，墻面、頂棚刷涂料。酒店管理系統(tǒng)：前臺和后臺酒店管理系統(tǒng)、俱樂部管理系統(tǒng)、會議及宴會管理系統(tǒng)、管理信息系統(tǒng)、餐飲庫存成本控制系統(tǒng)和電視綜合服務(wù)系統(tǒng)。⑥ 供配電系統(tǒng)10KVA 雙回路供電系統(tǒng)、變電所、配電室等設(shè)備。該區(qū)域按市城市類區(qū)劃分標(biāo)準(zhǔn)屬一類一級區(qū)域，估價(jià)對象建設(shè)用地按市土地級別標(biāo)準(zhǔn)屬一級地一類區(qū)。⑷ 基礎(chǔ)設(shè)施在估價(jià)對象所處區(qū)域范圍內(nèi)，上下水、電力、煤氣、供暖、電訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，市政主管網(wǎng)可由街、街一側(cè)接入，距離較近。2003 年，經(jīng)濟(jì)總量增速躍上 15% 的新臺階，成為近年來增長量最快的年份。全市外商投資企業(yè)共完成產(chǎn)值 億元。四 最高最佳使用分析房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)對象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價(jià)。報(bào)酬率確定為 %(詳情見后)。即根據(jù)估價(jià)對象在未來可使用年限(經(jīng)濟(jì)收益年限)內(nèi)的經(jīng)營、使用過程中獲得凈收益的能力，采用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率(折現(xiàn)率)將估價(jià)對象在未來可使用年限(經(jīng)濟(jì)收益年限)內(nèi)各年的凈收益進(jìn)折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此確定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。Ⅴ 確定報(bào)酬率。酒店部分凈收益由客房部分的凈收益、餐飲娛樂部分的凈收益和其他部分(車庫、商務(wù)中心、健身及出租柜臺等)的凈收益構(gòu)成。○ 營業(yè)稅及附加：按客房營業(yè)收入的 % 計(jì) 算，為 830 萬元?！?財(cái)務(wù)費(fèi)用：包括流動資金的利息、籌資成本等，估算為 53 萬元。根據(jù)本估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的有關(guān)資料，測算出類似房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 %。市場比較法是以替代原理為理論基礎(chǔ)，即將估價(jià)對象與同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中在較近時(shí)期發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從其既知價(jià)格通過交易日期修正、交易情況修正、房地產(chǎn)狀況因素修正、區(qū)位狀況修正、實(shí)物狀況修正而得出估價(jià)對象最有可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格的一種方法。實(shí)例三：位于區(qū)路，為一棟框剪結(jié)構(gòu)寫字樓，設(shè)有進(jìn)口高速電梯，配套設(shè)施有中央空調(diào)、消防煙霧報(bào)警及自動噴淋、IDD 電話系統(tǒng)，2003 年底交付使用?！?區(qū)位狀況修正比較實(shí)例三處于估價(jià)對象同一區(qū)域，比較實(shí)例一、二處于類似區(qū)域，根據(jù)表 1 比較參照物與估價(jià)對象的區(qū)域進(jìn)行的比較分析，確定比較修正系數(shù)為： 設(shè)估價(jià)對象的區(qū)域價(jià)格為 100，則實(shí)例一為 95，實(shí)例二為 100，實(shí)例三為 98。① 土地出讓金估價(jià)對象所占用的土地為國有出讓土地，根據(jù)有關(guān)部門提供的資料及本評估機(jī)構(gòu)掌握的資料，該地塊的土地出讓金經(jīng)平均修正后為每平方米建筑面積 900 元，計(jì)算該土地的土地出讓金：900 ≈ 12600)(萬元)② 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)根據(jù)有關(guān)部門提供的資料及本評估機(jī)構(gòu)掌握的資料，該地區(qū)拆遷安置補(bǔ)償所需的費(fèi)用為每平方米占地面積 7500 元左右，則計(jì)算拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)為： 7500 ≈ 5695(萬元)③ 綜合配套費(fèi)根據(jù)市政府相關(guān)文件規(guī)定，綜合配套費(fèi)為每平方米建筑面積 300 元左右，則計(jì)算此項(xiàng)費(fèi)用為：300 ≈ 4200(萬元)④ 土地費(fèi)用合計(jì)： 12600 ＋ 5695 ＋ 4200 ＝ 22495 萬元 ⒉ 前期費(fèi)用前期費(fèi)用包括“三通一平”工程費(fèi)和專業(yè)費(fèi)用。⒐ 銷售費(fèi)用及稅金按銷售價(jià)格的 % 計(jì)算銷售費(fèi)用，按銷售價(jià)格的 % 計(jì)算 營業(yè)稅及附加，則此項(xiàng)費(fèi)用約為 。園林景觀:9300多平米的藝術(shù)館、“大溪地”項(xiàng)目開發(fā)將充分利用坡地的地形優(yōu)勢，各組團(tuán)空間錯落有致，層次豐富，力求為置業(yè)者營造一個(gè)舒適、安全、生態(tài)、時(shí)尚的居住區(qū)。（二）、凈收益應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象的具體情況，按下列規(guī)定求取：出租型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)租賃資料計(jì)算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金。若與正?？陀^的情況不符，應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正?？陀^的。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來預(yù)測、估價(jià)對象的用途及新舊程度等確定。RL——土地資本化率(%)，適用于土地資本估價(jià)。2將未來可獲收益的年限設(shè)想為無限年，選用無限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。，根據(jù)本公司的一貫做法，我們必須申明，本估值報(bào)告書僅供委托方使用，本公司不承擔(dān)對任何第三者對本報(bào)告書的全文或任何部份內(nèi)容的任何責(zé)任。對于估價(jià)對象的年收益視為恒定不變，且不考慮資本化率每年的波動。估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011年12月21日 價(jià)值定義本次估價(jià)采用收益法來確定其市場價(jià)值。二、估價(jià)測算過程：（一）、根據(jù)估價(jià)對象狀況：合肥大溪地某層辦公場所180平米，框架剪力墻結(jié)構(gòu)，土地使用年限為50年，從2004年12月22日算起。測算年有效毛收入：年有效毛收入=180*50*12*100%=108000元測算年運(yùn)營費(fèi)用：（1）經(jīng)常費(fèi)：210*12=2012元（2）房產(chǎn)稅：年房產(chǎn)稅=1108000*12%=12960元（3）其他稅費(fèi)：年其他稅費(fèi)：108000 *6%=6480元（4）年運(yùn)營總費(fèi)用=2012+12960+6480=21425元計(jì)算年凈收益：年凈收益=年有效毛收入年運(yùn)營費(fèi)用 =10800021425=86572元確定報(bào)酬率：在調(diào)查市場上想似風(fēng)險(xiǎn)的投資所要求的報(bào)酬率的基礎(chǔ)上，確定報(bào)酬率為10%。廣漢市豐泰房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司二OO五年六月十九日估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1．我們在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。參加本次估價(jià)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽名、蓋章估價(jià)的假設(shè)和限制條件一、本估價(jià)報(bào)告基于以下的假設(shè)條件得出結(jié)論：1．在估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對象未設(shè)定抵押擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)力，且不存在司法和行政機(jī)關(guān)依法裁決查封和其他限制該資產(chǎn)權(quán)利的情形。于2004年l0月動工修建，2005年2月主樓四層斷水，目前該大樓主體已完工，地面一