【正文】 建筑物合一的估價對象，當(dāng)建筑物耐用年限短于使用權(quán)年限時，可采用下列方式之一處理：1先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有效年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值。2將未來可獲收益的年限設(shè)想為無限年，選用無限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。房地產(chǎn)估價報告估價項(xiàng)目名稱：合肥大溪地某層辦公場所 委托方：合肥某大溪地客戶經(jīng)理 估價方： 估價人員：估價作業(yè)日期第一篇 前言致委托方函 客戶經(jīng)理：根據(jù)委托，我們對您合肥大溪地某層辦公場所在估價時點(diǎn)20111221的房地產(chǎn)價值進(jìn)行了評估。評估的目的是為您的住房者提供價格參考。估價人員根據(jù)估計(jì)目的，遵循估價原則，經(jīng)過市場調(diào)查和實(shí)地查勘，遵照《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》及其他相關(guān)法規(guī)，選用收益法和市場比較法進(jìn)行了評定估算，平均市場單價4721元/m2。此致20111220模擬法定代表人： 估價師聲明 我們鄭重聲明：。、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系和偏見?！斗康禺a(chǎn)估價規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。，本估值報告書的全文或任何部份內(nèi)容或任何注釋，均不能以任何形式刊載于任何文件、通函或聲明。，根據(jù)本公司的一貫做法，我們必須申明，本估值報告書僅供委托方使用，本公司不承擔(dān)對任何第三者對本報告書的全文或任何部份內(nèi)容的任何責(zé)任。模擬房地產(chǎn)估價師： 估價的假設(shè)和限制條件，估價目的不同，估價依據(jù)以及采用的價值標(biāo)準(zhǔn)會有所不同，評估出的客觀合理價格或價值也會有所不同。本次估價報告的估價結(jié)果所體現(xiàn)的是估價對象在完整權(quán)利狀態(tài)下的現(xiàn)有價值，為委托方地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供參考依據(jù)。因此，本估價報告的估價結(jié)果僅作為委托方確定估價對象在沒有他項(xiàng)權(quán)利約束條件下現(xiàn)有價值的參考依據(jù)。，且該估價對象具有完整和合法的產(chǎn)權(quán)之前提進(jìn)行估價。僅在此前提下，本估價報告的估價結(jié)果才能有效地體現(xiàn)估價對象在估價時點(diǎn)的實(shí)有的公開市場價值。委托方保證所提供的全部資料具備真實(shí)性與合法性，并對此承擔(dān)全部責(zé)任。，即本次估價中所涉及的房地產(chǎn)之價格、成本、稅額等都是根據(jù)當(dāng)前市場狀況確定的，均不考慮未來的變動。對于估價對象的年收益視為恒定不變，且不考慮資本化率每年的波動。，因此，本次估價的估價結(jié)果是估價對象在估價時點(diǎn)的價格，不能將該估價結(jié)果作為估價對象在其他時點(diǎn)的價格?！斗康禺a(chǎn)估價規(guī)范》，本報告的估價結(jié)果體現(xiàn)估價對象在估價時點(diǎn)的實(shí)有的公開市場價值。，任何單位或個人不得將本估價報告的全部或部分及任何參考資料于公開發(fā)表的文件、通告或報告中引用，亦不得以任何形式公開發(fā)表。第二篇估價結(jié)果報告委托方：合肥大溪地客戶經(jīng)理模擬法定代表人：寫字樓：合肥國大溪地層號 估價方： 模擬法定代表人： 住所 估價對象名稱：合肥大溪地某層辦公場所 坐落：合肥大溪地 建筑面積：180平方米； 建筑結(jié)構(gòu)：框架剪力墻結(jié)構(gòu)裝修情況：外墻： 涂料，干掛石材 供暖： 無 大堂： 無 內(nèi)墻： 毛坯 門： 暫無資料 窗： 雙層真空玻璃設(shè)施設(shè)備：供氣： 天然氣 供電： 市政供電，一戶一表 廚房： 毛坯 有線(數(shù)字)電視： 有有線電視接口 供水： 市政供水 通訊： 電信 衛(wèi)生間： 毛坯 消防： 按國家標(biāo)準(zhǔn) 寬帶： 電信。工程質(zhì)量：經(jīng)驗(yàn)收合格 竣工日期：2009年月日維修保養(yǎng)情況：物業(yè)維護(hù)及住戶保養(yǎng)情況良好 基礎(chǔ)設(shè)施：水電、煤氣、有線電視、網(wǎng)絡(luò)等齊全周邊設(shè)施：合肥大溪地某層辦公場所位于合肥蜀山區(qū)黃山路以北，岳西路以西，西臨永久綠化帶“大溪地”項(xiàng)目開發(fā)充分利用了坡地的地形優(yōu)勢，各組團(tuán)空間錯落有致，層次豐富，力求為置業(yè)者營造一個舒適、安全、生態(tài)、時尚的居住區(qū)。估價目的為該業(yè)主出租辦公樓提供有效參考。估價時點(diǎn)2011年12月21日 價值定義本次估價采用收益法來確定其市場價值。估價依據(jù)1．國家和合肥市有關(guān)的法律法規(guī)（1）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法》（2）《中華人民共和國土地管理法》（3）《合肥市土地管理辦法》 2．合肥市蜀山區(qū)規(guī)劃詳圖 3． 委托方提供的有關(guān)資料（1）估價委托書（2）購房合同（3）產(chǎn)權(quán)證明4．估價人員向有關(guān)部門查詢、市場調(diào)查和現(xiàn)場勘查收集的資料。估價原則本次房地產(chǎn)估價遵循以下原則: 1．合法原則，應(yīng)以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。2．最高最佳使用原則，應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提估價。3．替代原則，要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。估價方法根據(jù)收益法對本棟辦公場所進(jìn)行估計(jì)，最終得到待估房地產(chǎn)的價格。估價結(jié)果合肥大溪地某層辦公場所于估價時點(diǎn)20111221在價值定義設(shè)定條件下房地產(chǎn)的價值為：，平均市場單價4721元/m2。估價人員： 估價作業(yè)日期：第三篇 估價技術(shù)報告一、估價方法選用：由于有較多的可比對象，本次估價選用的是收益法。二、估價測算過程：（一）、根據(jù)估價對象狀況：合肥大溪地某層辦公場所180平米，框架剪力墻結(jié)構(gòu)，土地使用年限為50年，從2004年12月22日算起。估價需要：評估該商鋪2011年12月22日的購買價格。估價過程：選擇估價方法：該宗房地產(chǎn)是出租的寫字樓，為收益型房地產(chǎn)，適用收益法估價，故選用收益法。具體是選用收益法中的報酬資本化法，公式為：V=∑Ai／(1+Y)i搜集有關(guān)資料。通過調(diào)查了解，并與類似寫字樓的正常租金、出租率、經(jīng)常費(fèi)進(jìn)行比較分析，得出了估價對象的有關(guān)情況和正常客觀的數(shù)據(jù)如下：（1）可供出租的面積為180㎡.（2）月租金為50元/㎡.（3）出租率年平均為100%。（4）經(jīng)常費(fèi)平均每月210元，包括人員工資、水、電、空調(diào)、維修、清潔、保安等費(fèi)用。（5）房產(chǎn)稅以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。（6）其他稅費(fèi)為租金收入的6%。測算年有效毛收入：年有效毛收入=180*50*12*100%=108000元測算年運(yùn)營費(fèi)用：（1）經(jīng)常費(fèi)：210*12=2012元（2）房產(chǎn)稅：年房產(chǎn)稅=1108000*12%=12960元（3）其他稅費(fèi)：年其他稅費(fèi)：108000 *6%=6480元（4）年運(yùn)營總費(fèi)用=2012+12960+6480=21425元計(jì)算年凈收益：年凈收益=年有效毛收入年運(yùn)營費(fèi)用 =10800021425=86572元確定報酬率：在調(diào)查市場上想似風(fēng)險的投資所要求的報酬率的基礎(chǔ)上，確定報酬率為10%。計(jì)算房地產(chǎn)價格：根據(jù)過去的收益變動情況，判斷未來的凈收益基本上每年不變，且因收益期限為有限年，故選用公式為：V=A/Y[11/(1+Y)^n] 上述公式中的收益期限n為45年（建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為60年，長于土地使用年限。土地使用年限從2004年12月起計(jì)為50年，2004年到2012年12月為8年，此后的收益期限為42年），因此：V=86572/10%[11/(1+10%)^42]=估價結(jié)果：根據(jù)計(jì)算結(jié)果，并參考房地產(chǎn)估價師的估價經(jīng)驗(yàn)，平均市場單價4721元/m2。第四篇：房地產(chǎn)估價報告房地產(chǎn)估價報告估價項(xiàng)目名稱：成都百貨大樓店房地產(chǎn)在建工程抵押價值評估 委托方：廣漢市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 估價方：廣漢市豐泰房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 估價人員：估價作業(yè)日期：二OO五年六月十四日至二OO五年六月十九日 估價報告編號：目 錄一、致委托方函二、估價師和估價員聲明三、估價的假設(shè)和限制條件四、估價結(jié)果報告五、估價技術(shù)報告六、附件：房地產(chǎn)估價委托書、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》及估價方《營業(yè)執(zhí)照》、《房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)資格證書》等復(fù)印件。、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》致委托估價方函廣漢市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：本公司受貴公司的委托，對位于廣漢市中山大道南一段的成都百貨大樓店在建工程進(jìn)行市場價格評估，作為貴公司辦理抵押貸款的價格參考依據(jù)。估價對象于2004年10月10 日動工修建，總建筑面積為 26934．74平方米，其土地使用權(quán)類型為出讓，終止日期為2044年，使用權(quán)總面積為6436．90平方米。本公司根據(jù)估價目的，在認(rèn)真分析委托方提供的資料以及估價人現(xiàn)場查勘和市場調(diào)查取得的資料基礎(chǔ)上，遵循估價原則，采用假設(shè)開發(fā)法、收益法對影響房地產(chǎn)價格因素進(jìn)行了分析，結(jié)合估價經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)過測算，確定估價對象成都百貨大樓店在市場上有足夠的買方和賣方，并且進(jìn)入市場無障礙的條件下，在估價時點(diǎn)二O O五年六月十四日可能實(shí)現(xiàn)的市場價格為：人民幣小寫：l1160．O0萬元人民幣大寫：壹億壹仟壹佰陸拾萬元整估價結(jié)果報告隨函發(fā)送，如有異議，請貴公司于十五日內(nèi)向我公司提出。此函。廣漢市豐泰房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司二OO五年六月十九日估價師聲明我們鄭重聲明：1．我們在本估價報告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2．本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3．我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。4．我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。5．我們已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實(shí)地查勘。6．沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。7．委托方提供的資料和陳述的情況直接影響我們的分析和結(jié)論，委托方對提供的資料和陳述的情況的合法性、真實(shí)性、完整性及其引起的后果負(fù)責(zé)，因資料失實(shí)造成評估結(jié)果有誤的，評估機(jī)構(gòu)和評估人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。8．報告使用人應(yīng)全面閱讀本報告，并特別注意本報告“估價的假設(shè)和限制條件”、“價值定義”中所載明的內(nèi)容，參考本估價報告結(jié)果，合理使用本報告，否則我公司估價人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽名、蓋章估價的假設(shè)和限制條件一、本估價報告基于以下的假設(shè)條件得出結(jié)論：1．在估價時點(diǎn)估價對象未設(shè)定抵押擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)力，且不存在司法和行政機(jī)關(guān)依法裁決查封和其他限制該資產(chǎn)權(quán)利的情形。這些事項(xiàng)未經(jīng)我們調(diào)查確認(rèn)；2．本報告假定估價對象的處置不受可能影響其價值的權(quán)限制和負(fù)有法律義務(wù)性質(zhì)的開支所約束；3．本報告假設(shè)估價對象保持估價時點(diǎn)時產(chǎn)權(quán)記載用途繼續(xù)使用，且為估價對象合法的最高最佳使用用途；4．估價人員對估價對象的現(xiàn)場查勘僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，本報告假設(shè)估價對象符合國家有關(guān)技術(shù)、質(zhì)量、驗(yàn)收規(guī)范；5．估價對象的過去、現(xiàn)在和未來處于公開的市場環(huán)境中，未受特殊因素的影響；6．委托方向本公司提供的有關(guān)資料和陳述的情況是真實(shí)，合法和完整的。二、說明和限制條件1．本報告估價結(jié)果是根據(jù)本次估價目的做出的，僅作為委托方辦理抵押貸款的市場價格參考依據(jù)，不得用于其它用途；2．本報告所采用的房屋建筑面積和土地使用面積以委托方提供的資料為依據(jù)；3．本估價結(jié)果包括房屋、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備和占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的價格。若以上估價對象分割處置，本估價結(jié)果無效；4．根據(jù)國家規(guī)范的要求和本報告的估價目的，本次估價結(jié)果為公開市場條件下的以其產(chǎn)權(quán)用途持續(xù)使用確定的估價時點(diǎn)上的公開市場價格，該價格僅適用于協(xié)商作價處置方式，若采用其他處置方式(如強(qiáng)制處分等)，該價格無效；5．根據(jù)本報告的估價目的，在運(yùn)用本報告時應(yīng)在考慮產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、未來市場波動風(fēng)險、物業(yè)變現(xiàn)的不確定性(估價對象可能存在不易變現(xiàn)或快速變現(xiàn)的風(fēng)險)和變現(xiàn)的費(fèi)用、物業(yè)轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)等因素對估價對象價值的影響和考慮本估價結(jié)果報告中對估價對象的價格定義后，參考估價結(jié)果確定擔(dān)保額(擔(dān)保額應(yīng)低于估價結(jié)果)。抵押權(quán)利雙方應(yīng)按規(guī)定到有關(guān)管理部門進(jìn)行抵押登記；6．估價結(jié)果自完成估價報告起半年內(nèi)有效(2005年6月19日至2005年l2月l8日)，若在此期間內(nèi)由于國家政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境及物業(yè)本身的物理狀況等因素和本報告假設(shè)條件發(fā)生重大變動，這些變動對估價結(jié)果產(chǎn)生重大影響時，本估價結(jié)果無效，須委托我公司重新估價；7．如發(fā)現(xiàn)本報告內(nèi)的文字或數(shù)字因校印或其它原因出現(xiàn)誤差時，請通知本公司進(jìn)行更正。否則，報告誤差部分無效；8．本報告未經(jīng)我公司書面同意，不得向委托方及使用相關(guān)方以外的單位或個人提供，其報告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上以及任何宣傳資料中，報告解釋權(quán)為本公司所有；9．本報告經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價師、本公司簽章，并作為一個整體時有效；l0．必須在本報告有效期內(nèi)，正確合理地運(yùn)用本報告估價結(jié)果，否則責(zé)任由委托人自負(fù)。廣漢市豐泰房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司二OO五年六月十九日房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、委托方機(jī)構(gòu)名稱：廣漢市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 機(jī)構(gòu)地址：略 法定代表人：略 身份證號碼：略 住址：略二、估價方機(jī)構(gòu)名稱：四川省廣漢市豐泰房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 機(jī)構(gòu)地址：廣漢市金雁廣場2幢綜合樓底層北面1號 資格等級：房地產(chǎn)價格評估(資格證號：510600P006)三、估價對象 1．估價對象范圍：估價對象位于廣漢市中山大道南一段一成都百貨大樓店()在建工程，現(xiàn)已辦理了編號為《建筑工程施工許可證》；廣建編號2004一號《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；廣建編號2003一號《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；廣國用(2004)字第號《國有土地使用證》；2．估價對象權(quán)屬：根據(jù)委托方提供的資料顯示，估價對象為廣漢市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所有。3．估價對象建筑物使用情況：估價對象現(xiàn)為在建工程，未投入使用； 4．估價對象建筑及裝飾情況：該商業(yè)中心建筑總樓層為地面七層、地下一層，為整幢鋼混結(jié)構(gòu)多層建筑，主體結(jié)構(gòu)為框架剪力墻，其容積率為3．4建筑密度為0．62。于2004年l0月動工修建，2005年2月主樓四層斷水，目前該大樓主體已完工，地面