【正文】 求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。3,《房地產(chǎn)估價規(guī)范》。2,《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》。2,最佳使用原則:以估價對象的最高最佳使用為前提估價。3=2,128元/m2 估價對象房地產(chǎn)市場價值=2,128元/m2=181,(三)估價結(jié)果: 成本法估價結(jié)果為:1,272元/m2。在本報告中已說明的假設(shè)與限制條件下，要估價機構(gòu)根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用科學(xué)合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)市場價格因素進行分析，確定價對象在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，于估價時點最可能實現(xiàn)的市場價格總值為人民幣(大寫)玖億貳仟萬圓整。⑶ 我們與本次估價的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。⑹ 沒有其他人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。⑽ 未來市場變化風(fēng)險和短期強制處分等因素對抵押價值均產(chǎn)生一定的影響，本報告未考慮抵押風(fēng)險，抵押權(quán)人在辦理抵押事宜時需全面考慮。② 估價對象為在建工程，尚未進行竣工測繪及產(chǎn)權(quán)登記。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可靠，能使估價對象產(chǎn)生最大效應(yīng)的使用。估價時點后，估價報告有效期內(nèi)，估價對象質(zhì)量、使用功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施配套以及房地產(chǎn)市場狀況等發(fā)生變化，均會對估價結(jié)果產(chǎn)生一定的影響。公開市場是指在該市場上交易雙方進行交易的目的在于最大限度的追求經(jīng)濟利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開且不具有排他性。⑹ 其他假設(shè)與限制條件。二 估價機構(gòu)：房地產(chǎn)估價公司，法定代表人為，住所為市區(qū)街號，房地產(chǎn)價格評估資格等級為一級，證書編號為 “建房估證字〔 2003 〕號”。四 估價目的： 為估價對象轉(zhuǎn)讓提供公開市場價格參考。八 估價原則：本估價報告在遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的基本原則下，結(jié)合估價目的對估價對象進行估價。⑵ 最高最佳使用原則。⑷ 估價時點原則。(十一)估 價人員： (十二)估 價作業(yè)日期：二○○四年十月二十九日 至二○○年十一月六日(十三)估價報告應(yīng)用的有效期：估價報告應(yīng)用的有效期自完成并提交估價報告日起原則上規(guī)定為一年，當(dāng)市場變化較大時，報告的有效期應(yīng)為半年。根據(jù)委托人要求的估價目的，本報告評估大廈于二○ ○ 四年十月二十九日估價時點停止施 工狀態(tài)的公開市場價格。根據(jù)用地形狀，建筑物長軸與街平行，且沿街方向布置商場以及半智能型寫字間，五星級酒店和智能型寫字間則正對廣場。⒊ 綠化及景觀根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要求，建筑用地紅線內(nèi)，臨廣場一側(cè)及沿街、街一側(cè)盡量布置綠化面積，綠化風(fēng)格與大廈的歐洲新古典風(fēng)格相適應(yīng)。② 裙房估價對象地上一至六層為裙房，主要用于商場、餐飲、商務(wù)等以及酒店的公共部分。十五層至二十九層、三十一層至四十四層為按照五星級標準設(shè)計的酒店客房，四十六層至四十八層為屋頂餐廳，十四層、三十層、四十五層為避難層(兼設(shè)備層)，四十九層至五十一層為設(shè)備層、機房，屋頂設(shè)直升飛機停機坪。酒店大堂：花崗巖拼花地面，石材或木質(zhì)墻面，金屬吸音板裝飾吊頂。會議室：地面鋪高級地毯，木墻裙，裝飾吸音吊頂，嵌入式燈具。設(shè)備用房、庫房等：細石混凝土地面，墻面、頂棚刷涂料。③ 樓宇自動化系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)：模塊化的開發(fā)性布線系統(tǒng)，可進行語音、數(shù)據(jù)和圖像傳輸。酒店管理系統(tǒng)：前臺和后臺酒店管理系統(tǒng)、俱樂部管理系統(tǒng)、會議及宴會管理系統(tǒng)、管理信息系統(tǒng)、餐飲庫存成本控制系統(tǒng)和電視綜合服務(wù)系統(tǒng)。車庫管理系統(tǒng)：自動驗卡、計費、卷閘、信息顯示等設(shè)備。⑥ 供配電系統(tǒng)10KVA 雙回路供電系統(tǒng)、變電所、配電室等設(shè)備。⒋ 建筑面積本報告中根據(jù)使用功能，將大廈分為三個功能部分，分攤 公共面積和附屬面積后的建筑面積分別為：酒店(含客房、餐飲、娛樂、商務(wù)中心、地下車庫等)： 建筑面積 ㎡商場： 建筑面積 ㎡寫字間： A 座(智能型)建筑面積 ㎡ B 座(半智能型)建筑面積 ㎡ ⒌ 地形及地質(zhì)條件估價對象所處地形由東南向西北傾斜，高差約 5 米，地質(zhì)條件 良好。該區(qū)域按市城市類區(qū)劃分標準屬一類一級區(qū)域，估價對象建設(shè)用地按市土地級別標準屬一級地一類區(qū)。整個區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)發(fā)達，路況良好。⑷ 基礎(chǔ)設(shè)施在估價對象所處區(qū)域范圍內(nèi)，上下水、電力、煤氣、供暖、電訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，市政主管網(wǎng)可由街、街一側(cè)接入，距離較近。根據(jù)市城市總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃，該區(qū)域未來的發(fā)展趨勢是集聚程度更高的城市商貿(mào)娛樂中心區(qū)，建筑規(guī)模向中高層、大型化發(fā)展。2003 年，經(jīng)濟總量增速躍上 15% 的新臺階，成為近年來增長量最快的年份。良好的城市環(huán)境與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使得市的投資環(huán)境不斷改善，與此同時投資領(lǐng)域也不斷拓寬，市始終是中國北方的投資熱點城市之一。全市外商投資企業(yè)共完成產(chǎn)值 億元。每年“黃金周”期間、服裝節(jié)期間，市內(nèi)的星級酒店入住率超過 80%，五星級酒店時常爆滿。四 最高最佳使用分析房地產(chǎn)估價應(yīng)當(dāng)以估價對象的最高最佳使用為前提進行估價。六 估價測算過程⑴ 假設(shè)開發(fā)法估價過程具體技術(shù)思路為：在合理估計建設(shè)期的基礎(chǔ)上，首先運用市場比較法、收益法估算估價對象在未來建成狀態(tài)的市場總值，扣減目前尚未投入的建安費，配套費以及管理費、銷售稅費等得出估價對象目前狀態(tài)下的市場價格。報酬率確定為 %(詳情見后)。由于市房地產(chǎn)市場上同類高檔商業(yè)型房地產(chǎn)的市場實際交易案例很少，而此類房地產(chǎn)在使用過程中具有明顯的收益性質(zhì)，可以不斷地獲得經(jīng)營收益。即根據(jù)估價對象在未來可使用年限(經(jīng)濟收益年限)內(nèi)的經(jīng)營、使用過程中獲得凈收益的能力，采用適當(dāng)?shù)膱蟪曷?折現(xiàn)率)將估價對象在未來可使用年限(經(jīng)濟收益年限)內(nèi)各年的凈收益進折算到估價時點后累加，以此確定估價對象在估價時點的價值。即在潛在毛收入的基礎(chǔ)上，考慮商業(yè)物業(yè)在使用過程中的正?？罩谩⑼锨纷饨鸬葥p失后，實際所能獲得的年總收入。Ⅴ 確定報酬率。Ⅶ 選擇報酬資本化公式。酒店部分凈收益由客房部分的凈收益、餐飲娛樂部分的凈收益和其他部分(車庫、商務(wù)中心、健身及出租柜臺等)的凈收益構(gòu)成?？头磕杲?jīng)營收入為：(900 元 / 日?套 528 套 70%+1800 元 / 日?套 54 套 65% +2800 元 / 日?套 8 套 50%+24500 元 / 日?套 1 套 35%) 360 日＝ 14961 萬元 b 客房年運營費用 ○ 營業(yè)成本：客房營業(yè)成本包括客房的各項服務(wù)成本、能源費、維修費用及每年的固定資產(chǎn)(除房屋和與房屋不可分離的設(shè)備設(shè)施)折舊等，根據(jù)可行性研究和初步設(shè)計中確定的酒店規(guī)模、技術(shù)經(jīng)濟指標、建設(shè)標準估算，客房年營業(yè)成本約 3120 萬元。○ 營業(yè)稅及附加：按客房營業(yè)收入的 % 計 算，為 830 萬元。根據(jù)廣場、廣場、路一帶同類餐飲娛樂設(shè)施的經(jīng)營情況，經(jīng)營規(guī)模按建筑面積比例套算，估算餐飲娛樂部分年經(jīng)營收入為 3650 萬元?！?財務(wù)費用：包括流動資金的利息、籌資成本等，估算為 53 萬元。c 餐飲娛樂部分凈收益餐飲娛樂部分凈收益＝年經(jīng)營收入－年經(jīng)營費用 ＝ 3650 萬元－ 1986 萬元 ＝ 1664 萬元 其他部分凈收益酒店的其他部分凈收益包括通過地下停車場、商務(wù)中心、健身、娛樂等服務(wù)項目的收費獲得的收入，減去相關(guān)費用獲得的凈收益。根據(jù)本估價機構(gòu)掌握的有關(guān)資料，測算出類似房地產(chǎn)的報酬率為 %。B 確定報酬率根據(jù)估價對象的實際情況，確定商場部分年凈收益的報酬率采 用與酒店部分相同的報酬率即 % 的報酬率。市場比較法是以替代原理為理論基礎(chǔ)，即將估價對象與同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中在較近時期發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從其既知價格通過交易日期修正、交易情況修正、房地產(chǎn)狀況因素修正、區(qū)位狀況修正、實物狀況修正而得出估價對象最有可能實現(xiàn)的合理價格的一種方法。成交價格為建筑面積每平方米 8400 元，交易日期為 2004 年 9 月 30 日。實例三：位于區(qū)路，為一棟框剪結(jié)構(gòu)寫字樓，設(shè)有進口高速電梯，配套設(shè)施有中央空調(diào)、消防煙霧報警及自動噴淋、IDD 電話系統(tǒng)，2003 年底交付使用?！?交易日期修正可比實例一、二、三的交易日期接近，且在該期間內(nèi)，寫字樓類房地產(chǎn)價格基本平穩(wěn)，因此可看作 100?！?區(qū)位狀況修正比較實例三處于估價對象同一區(qū)域，比較實例一、二處于類似區(qū)域，根據(jù)表 1 比較參照物與估價對象的區(qū)域進行的比較分析，確定比較修正系數(shù)為： 設(shè)估價對象的區(qū)域價格為 100，則實例一為 95，實例二為 100，實例三為 98?？紤]目前行業(yè)報酬率水平并結(jié)合近期利率情況，確定折現(xiàn)率為 17%。① 土地出讓金估價對象所占用的土地為國有出讓土地，根據(jù)有關(guān)部門提供的資料及本評估機構(gòu)掌握的資料，該地塊的土地出讓金經(jīng)平均修正后為每平方米建筑面積 900 元，計算該土地的土地出讓金：900 ≈ 12600)(萬元)② 拆遷安置補償費根據(jù)有關(guān)部門提供的資料及本評估機構(gòu)掌握的資料，該地區(qū)拆遷安置補償所需的費用為每平方米占地面積 7500 元左右，則計算拆遷安置補償費為： 7500 ≈ 5695(萬元)③ 綜合配套費根據(jù)市政府相關(guān)文件規(guī)定，綜合配套費為每平方米建筑面積 300 元左右，則計算此項費用為：300 ≈ 4200(萬元)④ 土地費用合計： 12600 ＋ 5695 ＋ 4200 ＝ 22495 萬元 ⒉ 前期費用前期費用包括“三通一平”工程費和專業(yè)費用。⒌ 資源性費用估價對象為在建工程，該項費用尚未發(fā)生，故本報告不計此項費用。⒐ 銷售費用及稅金按銷售價格的 % 計算銷售費用，按銷售價格的 % 計算 營業(yè)稅及附加，則此項費用約為 。 房地產(chǎn)估價公司 二 ○ ○四年十一月六日第三篇：房地產(chǎn)估價報告《房地產(chǎn)估價》課程設(shè)計任務(wù)書二、估價調(diào)查對象：本次課程設(shè)計內(nèi)容為合肥大溪地某層辦公場所的估價。園林景觀:9300多平米的藝術(shù)館、“大溪地”項目開發(fā)將充分利用坡地的地形優(yōu)勢，各組團空間錯落有致，層次豐富，力求為置業(yè)者營造一個舒適、安全、生態(tài)、時尚的居住區(qū)。估算運營費用。（二）、凈收益應(yīng)根據(jù)估價對象的具體情況，按下列規(guī)定求?。撼鲎庑头康禺a(chǎn)，應(yīng)根據(jù)租賃資料計算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費和稅金。若維修、管理等費用全部或部分由承租方負擔(dān)，應(yīng)對四項費用中的部分項目作相應(yīng)調(diào)整。若與正?？陀^的情況不符，應(yīng)進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正?？陀^的。4其他有規(guī)則的變動情形。風(fēng)險調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價對象所在地區(qū)的經(jīng)濟現(xiàn)狀及未來預(yù)測、估價對象的用途及新舊程度等確定。Rm——抵押貸款資本化率(%)，第一年還本息額與抵押貸款額的比率。RL——土地資本化率(%)，適用于土地資本估價。（八）、對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有效年限收益法計算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。2將未來可獲收益的年限設(shè)想為無限年，選用無限年的收益法計算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。此致20111220模擬法定代表人： 估價師聲明 我們鄭重聲明：。，根據(jù)本公司的一貫做法，我們必須申明，本估值報告書僅供委托方使用，本公司不承擔(dān)對任何第三者對本報告書的全文或任何部份內(nèi)容的任何責(zé)任。，且該估價對象具有完整和合法的產(chǎn)權(quán)之前提進行估價。對于估價對象的年收益視為恒定不變，且不考慮資本化率每年的波動。估價時點2011年12月21日 價值定義本次估價采用收益法來確定其市場價值。3．替代原則，要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。二、估價測算過程：（一）、根據(jù)估價對象狀況：合肥大溪地某層辦公場所180平米，框架剪力墻結(jié)構(gòu)，土地使用年限為50年，從2004年12月22日算起。通過調(diào)查了解，并與類似寫字樓的正常租金、出租率、經(jīng)常費進行比較分析，得出了估價對象的有關(guān)情況和正?？陀^的數(shù)據(jù)如下：（1）可供出租的面積為180㎡.（2）月租金為50元/㎡.（3）出租率年平均為100%。測算年有效毛收入：年有效毛收入=180*50*12*100%=108000元測算年運營費用：（1）經(jīng)常費：210*12=2012元（2）房產(chǎn)稅：年房產(chǎn)稅=1108000*12%=12960元（3）其他稅費：年其他稅費：108000 *6%=6480元（4）年運營總費用=2012+12960+6480=21425元計算年凈收益：年凈收益=年有效毛收入年運營費用 =10800021425=86572元確定報酬率：在調(diào)查市場上想似風(fēng)險的投資所要求的報酬率的基礎(chǔ)上，確定報酬率為10%。、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》致委托估價方函廣漢市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：本公司受貴公司的委托，對位于廣漢市中山大道南一段的成都百貨大樓店在建工程進行市場價格評估，作為貴公司辦理抵押貸款的價格參考依據(jù)。廣漢市豐泰房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司二OO五年六月十九日估價師聲明我們鄭重聲明：1．我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。5．我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽名、蓋章估價的假設(shè)和限制條件一、本估價報告基于以下的假設(shè)條件得出結(jié)論：1．在估價時點估價對象未設(shè)定抵押擔(dān)保等他項權(quán)力，且不存在司法和行政機關(guān)依法裁決查封和其他限制該資產(chǎn)權(quán)利的情形。抵押權(quán)利雙方應(yīng)按規(guī)定到有關(guān)管理部門進行抵押登記；6．估價結(jié)果自完成估價報告起半年內(nèi)有效(2005年6月19日至2005年l2月l8日)，若在此期間內(nèi)由于國家政策、經(jīng)濟環(huán)境及物業(yè)本身的物理狀況等因素和本報告假設(shè)條件發(fā)生重大變動，這些變動對估價結(jié)果產(chǎn)生重大影響時，本估價結(jié)果無效，須委托我公司重新估價；7．如發(fā)現(xiàn)本報告內(nèi)的文字或數(shù)字因校印或其它原因出現(xiàn)誤差時，請通知本公司進行更正。于2004年l0月動工修建，2005年2月主樓四層斷水，目前該大樓主體已完工，地面一