【正文】 豪華套間為 2800元 / 日，利用率為 50% ； 總統(tǒng)套房為 24500 元 / 日，利用率為 35%?！?經營者利潤：根據調查和 2003 年市社會經濟統(tǒng)計資料中賓館酒店業(yè)財務狀況報表，估算餐飲部分年經營者利潤為 365 萬元。A 選擇類似交易案例 實例一：位于區(qū)街，為一棟二十七層鋼筋混凝土結構現代化大廈，1998 年 10 月投入使用。D 根據以上各項修正系數，列表比準價格詳見表 2 ： 項 目 一 二 三成交單價(元/㎡)8400 9000 8800 區(qū)位狀況修正 100/95 100/100 100/98 房地產狀況因 素修正 實物狀況修正 100/95 100/95 100/95 交易情況修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 95/100 95/100 95/100 比準價格 8840 9000 8980 對調整后的比準價格進行綜合平均，估價對象的市場單價為：(8840 ＋ 9000 ＋ 8980)/3 ≈ 8940(元 / ㎡)E 寫字樓部分的價格估價對象寫字樓部分的價格為：( ＋ ) 8940 ＝ 34801(萬元)④ 大廈于 2006 年 5 月 31 日所能實現的整體價值為： 130898 ＋ 17933 ＋ 34801 ＝ 183632(萬元)本報告采用動態(tài)方式進行計算測算。評估人員經過綜合分析上述結果，最終確定估價結果為 億元。維修費、管理費、保險費和稅金應根據租賃契約規(guī)定的租金涵義決定取舍。Rm +(1M)Re(5)式中R ——資本化率(%)。評估的目的是為您的住房者提供價格參考?！斗康禺a估價規(guī)范》，本報告的估價結果體現估價對象在估價時點的實有的公開市場價值。估價過程：選擇估價方法：該宗房地產是出租的寫字樓，為收益型房地產，適用收益法估價，故選用收益法。3．我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。廣漢市豐泰房地產評估有限責任公司二OO五年六月十九日房地產估價結果報告一、委托方機構名稱：廣漢市房地產開發(fā)有限公司 機構地址：略 法定代表人：略 身份證號碼：略 住址：略二、估價方機構名稱：四川省廣漢市豐泰房地產評估有限責任公司 機構地址：廣漢市金雁廣場2幢綜合樓底層北面1號 資格等級：房地產價格評估(資格證號：510600P006)三、估價對象 1．估價對象范圍：估價對象位于廣漢市中山大道南一段一成都百貨大樓店()在建工程，現已辦理了編號為《建筑工程施工許可證》；廣建編號2004一號《建設工程規(guī)劃許可證》；廣建編號2003一號《建設用地規(guī)劃許可證》；廣國用(2004)字第號《國有土地使用證》；2．估價對象權屬：根據委托方提供的資料顯示，估價對象為廣漢市房地產開發(fā)有限公司所有。本公司根據估價目的，在認真分析委托方提供的資料以及估價人現場查勘和市場調查取得的資料基礎上，遵循估價原則，采用假設開發(fā)法、收益法對影響房地產價格因素進行了分析，結合估價經驗，經過測算，確定估價對象成都百貨大樓店在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，在估價時點二O O五年六月十四日可能實現的市場價格為：人民幣小寫：l1160．O0萬元人民幣大寫：壹億壹仟壹佰陸拾萬元整估價結果報告隨函發(fā)送，如有異議，請貴公司于十五日內向我公司提出。估價結果合肥大溪地某層辦公場所于估價時點20111221在價值定義設定條件下房地產的價值為：，平均市場單價4721元/m2。委托方保證所提供的全部資料具備真實性與合法性，并對此承擔全部責任。對于土地與建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限短于使用權年限時，可采用下列方式之一處理：1先根據建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有效年的收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。2安全利率加風險調整值法：以安全利率加上風險調整值作為資本化率。選用適當的資本比率。⒎ 投資利息此項費用支出按市近期平均水平計算，年利率按 %，建設期按 3 年進行計算，則計算利息總額約為 6500 萬元。為簡化分析，本估價報告中假設在銷售前提下，全部銷售收入在 2006 年 5 月 31 日一次性變現。D 商場部分價格 將凈收益、報酬率和經濟收益年限代入計算公式(公式略)Y ＝ % n ＝ 32 年測算商場部分價格為： V ＝ 17933 萬元 ③ 大廈寫字樓部分的價格評估根據委托人提供的規(guī)劃設計圖紙，大廈寫字樓部分建成后除 A 座部分自用外，其余 B 座寫字樓全部向市場發(fā)售?！?營業(yè)費用：包括服務人員工資及福利、開辦費攤銷和廣告、宣傳、交際費，根據市同類酒店 2000 ～ 2003 年此項費用平均水平估算，餐飲娛樂部分年營業(yè)費用為 200 萬元。本報告中假設估價對象在未來使用年限(有限年)內，每年可獲得穩(wěn)定的年凈收益，且各年的報酬率保持不變，確定報酬資本化法的計算公式為：A ——年凈收益； Y ——報酬率；n ——收益期限，自估價時點起至未來可獲得收益時間。收益法稱收益資本化法或收益還原法，是預測估價對象的未來收益，然后將其轉換為價值，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法?？梢灶A見，隨著國家振興東北老工業(yè)基地相關政策的落實與實施，作為東北亞航運中心以及國際航運中心的建設、東北亞金融中心、物流集散地的建設，會使市的經濟發(fā)展和對外開放的步伐進一步加快，國內外進入市的投資、經商、旅游等活動將會持續(xù)增長。三 市場背景分析市位于遼東半島最南端，三面環(huán)海，一面與大陸相接，是我國東北地區(qū)對外開放的窗口和走向世界的橋梁，是我國北方開放度最高的城市。南側與寬約 30m 的街等高相接，臨街寬度約 50m，西側與寬約 20m 的街等高相接，臨街寬度約120m，北側與寬約 50m 的路等高相接，臨街寬度約 50m，東側臨寬約 6m 的巷道。A 座屋頂平臺設各種天線，接收設備在 A 座十三層。七層為會議中心，六層及八層至二十六層為寫字間，二十七層至二十九層為設備層、機房，屋頂設冷卻塔。針對 大廈的建設標準和功能特點，分析影響其價格形成的因素主要有以下方面。⑴ 合法原則。② 本估價報告不作為估價對象權屬確認的依據。合法性是指估價對象必須合法使用、合法交易或合法處分為前提。2=1,700元/m2 委托房地產價值為1,700元/m2=144, 七,估價結果確定綜合分析房地產市場狀況,以及估價采用方法的計算特點,有關參數選取的合理性,最后確定估價對象房地產估價時點在二0一0年三月二十六日的價值為大寫人民幣壹拾肆萬肆仟玖佰肆拾貳元整(144,).附件(一)《房屋所有權證》(房權證開房字第14284號)復印件(二)郭立德身份證復印件(三)房地產價格評估委托書(四)房產(評估)業(yè)務審核備案表 開魯縣嘉誠房地產價格評估事務所 二0一0年三月二十六日第二篇：房地產估價報告范文房地產估價報告模板市區(qū)廣場號大廈 房地產估價報告項目名稱：位于 市 區(qū) 廣場號的大廈 委 托 人：大廈酒店有限公司 估價機構：房地產估價公司 估價人員： 估價作業(yè)日期： 二00八年十二月1日至 二00八年十一月六日 估價報告編號：目 錄一、致委托人函??????????????第頁二、估價師聲明??????????????第頁三、估價的假設和限制條件?????????第頁四、估價結果報告?????????????第頁五、估價技術報告?????????????第頁六、附件?????????????????第頁 致委托人函 大廈酒店有限公司：受貴公司委托，本估價機構秉著獨立、客觀、公正、科學的原則，對位于 市 區(qū) 廣場號大廈房地產進行價格評估。5,委托方提供的《房屋所有權證》(房權證開房字第14284號)6,估價原則1,合法原則:以估價對象的合法使用,合法處分為前提估價。我們不承擔對估價對象建筑結構質量進行調查的責任。即要求估價結果是估價對象當前狀態(tài)于估價時點當時市場狀況下形成的客觀合理價格。估價對象于估價時點土建工程及建筑外裝修工程已經完工，電梯、扶梯設備以及中央空調機組等設備已運至施工現場。十 估價結果：本估價機構根據估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過測算，結合估價經驗與對影響房地產市場價值因素進行分析，確定估價對象在符合報告中的有關假設以及限制條件的基礎上，在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，于估價時點可能實現的市場價格總值為人民幣(大寫)玖億貳仟萬圓整。地下四層按地下人防設計，地下一層設計有舞廳、保齡球室等娛樂服務設施，地下二層至地下四層為地下停車場?？头浚旱孛驿伒靥海诩垑γ?，裝飾吸音吊頂。⑤ 動力系統(tǒng)包括熱力站、鍋爐房、柴油發(fā)電機、油罐、油泵和泠庫等設備。該區(qū)域東接廣場商貿金融區(qū)，西面和北面與市中心商業(yè)區(qū)相連接。在新批外商投 資企業(yè)項目中，總投資超 1000 萬美元的大項目有 118 項，趨超5000 萬美的有 14 項。銷售收入在 2006 年 5 月31 日一次性變現。Ⅳ 計算估價對象未來各年的凈收益，即有效年收入中減去各種運營費用得到的，由使用房地產所產生的收益?！?財務費用：包括流動資金的利息、籌資成本、匯兌損益等，估算為 257 萬元。市場提取法是搜集同一市場上三宗以上類似房地產的價格、凈收益等資料，選用相應的報酬資本化法公式，反求出報酬率。成交價格為建筑面積 9000 元 / ㎡，交易日期為 2004 年 9 月 6 日。具體分項測算如下： ⒈ 取得土地的費用根據估價對象所占用土地的性質，此項費用包括土地出讓金、拆遷安置補償費和城市基礎設施配套費。小區(qū)內部有百米風情步行街，9300多平米的藝術館、體育館、名牌小學、合肥50中、2所幼兒園、綜合商場有家樂福超市、好又多超市、合肥協(xié)和醫(yī)院、中西醫(yī)院結合醫(yī)院、炮院醫(yī)院、105醫(yī)院、合肥腦科醫(yī)院等基本配套設施。利用估價對象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，應與類似房地產的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益進行比較。（六）、資本化率分為綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率，他們之間的關系應按下式確定：RO=L*RL+B*RB(6)式中RO——綜合資本化率(%)，適用于土地與建筑物合一的估價。，本估值報告書的全文或任何部份內容或任何注釋，均不能以任何形式刊載于任何文件、通函或聲明。估價目的為該業(yè)主出租辦公樓提供有效參考。（6）其他稅費為租金收入的6%。8．報告使用人應全面閱讀本報告，并特別注意本報告“估價的假設和限制條件”、“價值定義”中所載明的內容，參考本估價報告結果，合理使用本報告，否則我公司估價人員不承擔相應責任。這些事項未經我們調查確認；2．本報告假定估價對象的處置不受可能影響其價值的權限制和負有法律義務性質的開支所約束；3．本報告假設估價對象保持估價時點時產權記載用途繼續(xù)使用，且為估價對象合法的最高最佳使用用途；4．估價人員對估價對象的現場查勘僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，本報告假設估價對象符合國家有關技術、質量、驗收規(guī)范；5．估價對象的過去、現在和未來處于公開的市場環(huán)境中，未受特殊因素的影響；6．委托方向本公司提供的有關資料和陳述的情況是真實，合法和完整的。計算房地產價格：根據過去的收益變動情況，判斷未來的凈收益基本上每年不變，且因收益期限為有限年，故選用公式為：V=A/Y[11/(1+Y)^n] 上述公式中的收益期限n為45年（建筑物經濟壽命為60年，長于土地使用年限。估價依據1．國家和合肥市有關的法律法規(guī)（1）《中華人民共和國城市房地產管理辦法》（2）《中華人民共和國土地管理法》（3）《合肥市土地管理辦法》 2．合肥市蜀山區(qū)規(guī)劃詳圖 3． 委托方提供的有關資料（1）估價委托書（2）購房合同（3）產權證明4．估價人員向有關部門查詢、市場調查和現場勘查收集的資料。模擬房地產估價師： 估價的假設和限制條件，估價目的不同，估價依據以及采用的價值標準會有所不同，評估出的客觀合理價格或價值也會有所不同。RB——建筑物資本化率(%)，適用于建筑物估價。（四）、在求取凈收益時，應根據凈收益過去、現在、未來的變動情況及可獲收益的年限，確定未來凈收益流量，并判斷該未來凈收益流量屬于下列哪種類型：1每年基本上固定不變。三、課程設計進度計劃：2011年12月120日————收集資料 2011年12月21日——— 計算2011年12月223日————撰寫估價報告四、課程設計實施途徑：（一）、運用收益法估價應按下列步驟進行：搜集有關收入和費用的資料。① “三通一平”工程費約為 30 萬元 ② 專業(yè)費用包括規(guī)劃、勘察設計、可行性研究等費用。比較實例位于該寫字樓的二十八層，建筑面積 ㎡，東南朝向，室內為初裝修。最終確定報酬率： Y ＝ % C 經濟收益年限確定估價對象的土地出讓使用年限為 1998 年 9 月至 2038 年 9 月共 40 年，而建筑物的耐用年限依據中華人民共和國國家標準《房地產估價規(guī)范》(GB/T502911999)條文說明中的參考值，對于鋼結構的非生產用房一般為 80 年；鋼筋混凝土結構的非生產用房一般為 60 年。○ 經營者利潤：根據調查和 2003 年市社會經濟統(tǒng)計資料中賓館酒店業(yè)財務狀況報表，估算年經營者利潤為 1496 萬元。即投資者投資同類房地產所獲得的投資回報與所投入的資本的比率。故本報告采用動態(tài)方式進行測算。目前，市已有外商投資企業(yè) 7000 多家，來市投資的國家和地區(qū) 50 多個，境外企業(yè)駐市的代表機構 2000 多家。⑸ 商服設施配置 估價對象所處區(qū)域內有廣場大廈、大酒店、大廈、大廈等中高檔酒店、辦公服務設施，電影城、影劇院等娛樂設施，以及一定數量的中小型店鋪、娛樂文化場所。⑶ 其它實物狀況說明 ⒈ 用地面積及形