【正文】 如何影響：，其升值幅度會越大。外部配套設(shè)施完備的住宅，其價格就越高，反之，其價格越低。(3)經(jīng)濟上的可行性。房地產(chǎn)估價之所以要遵循替代原則，是因為經(jīng)濟學(xué)原理，在同一個市場上相同的商品有相同的價格。，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，不應(yīng)低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤。簡述比較法的含義(P173)、理論依據(jù)及比較法估價的操作步驟(P175)比較法含義：選取一定數(shù)量的可比實例，將他們與估價對象進行比較，根據(jù)其間的差異對可比實例成交價格進行處理后得到估價對象價格或價值的方法。具備條件：。： 比較法估價中為什么要統(tǒng)一付款方式并以成交日期一次性付清為基準？(P183)房地產(chǎn)交易金額較大，許多成交價格采取分期付款的方式支付。：將可比實例在其自身狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象實物狀況下的價格。理論依據(jù)：預(yù)期原理操作步驟：，選擇報酬資本化法還是直接資本化法2． 、收益乘數(shù) 簡述收益法適用的估價對象及收益法估價需要具備的條件(P215)適用對象：收益性房地產(chǎn)，包括：住宅、寫字樓、商店、旅館、餐館、游樂園、影劇院、停車場、標準廠房、農(nóng)地等。聯(lián)系：資本化率和報酬率都是將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率。報酬率是用來除一連串的未來各期凈收益，以求取未來各期凈收益的凈收益的現(xiàn)值的比率。報酬資本化法的優(yōu)點：，這既是預(yù)期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時間價值，邏輯嚴密，有很強的理論基礎(chǔ)。成本法中的“成本”是成本還是價格？原因何在？(P269)成本法可以說是以房地產(chǎn)價格各個組成部分之和的基礎(chǔ)來求取房地產(chǎn)的價值和價格。理論依據(jù)：生產(chǎn)費用價值論操作步驟： 3測算折舊 簡述成本法估價中投資利息的含義及計算投資利息需要把握哪些方面？(P278)投資利息：房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費用應(yīng)計算的利息，而不僅是借款部分的利息與手續(xù)費。土地的重新構(gòu)建價格是價值時點狀況的土地的重新構(gòu)建價格。具體地說，是求得估價對象后續(xù)開發(fā)的必要支出及折現(xiàn)率或后續(xù)開發(fā)必要支出及應(yīng)得利潤和開發(fā)后的價值，將開發(fā)后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價值時點到價值時點后想減，或?qū)㈤_發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤得到估價對象價值和價格的方法。在動態(tài)分析法中，是模擬房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程，預(yù)測未來發(fā)生的時間以及在未來發(fā)生時的金額，即要進行現(xiàn)金流量預(yù)測。優(yōu)缺點：動態(tài)分析法測算出的結(jié)果較精確，但是測算過程相對復(fù)雜。簡述長期趨勢法適用的估價對象和條件(P346)長期趨勢法適用的估價對象是無明顯季節(jié)波動的房地產(chǎn)長期趨勢法需要具備的條件是擁有估價對象或類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在較長時期的歷史價格資料，并且要求所擁有的歷史價格資料真實。從街道方向算起，第一、二、三、四個25英尺等分的價值，分別占整塊土地價值的40%、30%、20%、10%。高層建筑地價分攤可以解決哪些問題？高層建筑地價分攤的方法有哪些？(P387)高層建筑地價分攤可以解決： 。 房地產(chǎn)估價公司 法定代表人： 二 ○ ○四年十一月六日估價師聲明 我們鄭重聲明：⑴ 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。⑷ 我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T502911999)進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。⑺ 委托人以及相關(guān)部門在使用本估價報告時，對因忽視本估價報告提示的相關(guān)事實所引起的相關(guān)法律責(zé)任，本估價機構(gòu)以及估價人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師 簽名 蓋章 房地產(chǎn)估價公司 二○○四年十一月六日估價的假設(shè)和限制條件 本估價報告中的分析、意見和結(jié)論受以下及本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制：⑴ 合法性前提。故本估價報告中估價對象建筑面積數(shù)據(jù)為委托人所提供的經(jīng)批準的施工圖紙數(shù)據(jù)，因設(shè)計變更等原因?qū)е陆ㄖ娣e變化時，應(yīng)對估價結(jié)果進行調(diào)整。本次評估是以估價對象按設(shè)計文件中的設(shè)計方案建成為酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化綜合性物業(yè)使用為最高最佳使用。如果對估價對象評估價值產(chǎn)生明顯影響時，應(yīng) 對本估價結(jié)論進行必要的調(diào)整。⑸ 報告使用限制條件如下：① 本估價報告的估價結(jié)果僅為委托人在本估價目的——房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓下使用，不得做其他用途。對估價對象公開市場價格產(chǎn)生影響的因素是多方面的，具體規(guī)定如下：① 估價結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對評估結(jié)論的影響。三 估價對象估價對象為位于 市 區(qū) 廣場號的大廈，設(shè)計建成集酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化群體建筑，其地下設(shè)計為停車場、設(shè)備用房、酒店輔助以及娛樂設(shè)施用房，地上由裙房及 A、B 兩座塔樓組成；其中裙房設(shè)計功能為商場、餐飲、娛樂、服務(wù)用房； A 座地上 7 層～ 51 層，設(shè)計功能為五星級酒店及智能型寫字間； B 座地上 7 層～ 29 層，設(shè)計功能為半智能寫字間。五 估價時點： 2004 年 10 月 29 日。具體依據(jù)如下估價原則： 合法原則；最高最佳使用原則；替代原則；估價時點原則。遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提估價。遵循估價時點原則，要求估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。 房地產(chǎn)估價公司 二 ○ ○四年十一月六日關(guān)于位于 市 區(qū) 廣場號 大廈 的估價技術(shù)報告估價對象為位于 市 區(qū) 廣場號的大廈，設(shè)計建成集酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化群體建筑，其地下設(shè)計為停車場、設(shè)備用房、酒店輔助以及娛樂設(shè)施用房，地上由裙房及 A、B 兩座塔樓組成；其中裙房設(shè)計功能為商場、餐飲、娛樂、服務(wù)用房； A 座地上 7 層～ 51 層，設(shè)計功能為五星級酒店及智能型寫字間； B 座地上 7 層～ 29 層，設(shè)計功能為半智能寫字間。因此，需要對估價時點條件下，影響估價對 象價格形成的各種因素進行分析。⒉ 建筑立面造型根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要求，大廈建筑采用歐洲新古典建筑風(fēng)格，強調(diào)裙房的細部刻劃，注重色彩配合、材質(zhì)選擇和比例的劃分，在整體風(fēng)格上顯得渾厚、莊重。酒店入口軸線正對的綠地上設(shè)置銅合金雕塑標志，環(huán)繞酒店大堂設(shè)置五根不銹鋼旗桿，夜間輔以立面泛光照明，形成鮮明、生動、清新的外部空間環(huán)境。街一側(cè)裙房的一層至四層設(shè)商場，面對廣場的酒店大堂設(shè)三層挑空的中庭，半圓形玻璃幕墻。④ B 座塔樓B 座塔樓的設(shè)計功能為半智能型寫字間。公共衛(wèi)生間：高級防滑地磚，墻面裝飾釉面磚貼至頂棚金屬板吊頂，嵌入式燈具，大理石化妝臺，進口衛(wèi)生潔具。餐廳：地面石材或地毯、地磚，木質(zhì)鑲板墻面，裝飾玻璃門，裝飾吸音吊頂。其他：特殊要求的會議室、多功能廳做音質(zhì)設(shè)計，有振動和噪音的機房做減振和防噪處理。通訊系統(tǒng)： 半智能型寫字間設(shè) 400 對市話直通線路； 智能型寫字間設(shè) 410 對市話直通線路和一臺 450 門程控交換機，45 條中繼線；酒店設(shè) 110 對市話直通線路和一臺 1750 門程控交換機，175條中繼線。智能型會議系統(tǒng)：設(shè)置于多功能廳的全套飛利浦公司的智能型會議系統(tǒng)。智能型二總線火災(zāi)自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)。⑶ 其它實物狀況說明 ⒈ 用地面積及形狀估價對象用地面積 ㎡，為國有出讓性質(zhì)，使用權(quán)人為大廈酒店有限公司，使用期限由 1998 年 9 月 20 日至 2038年 9 月 19 日，形狀為不規(guī)則矩形。⒍ 臨街狀態(tài)估價對象三側(cè)臨街。估價對象所處區(qū)域景觀條件良好，整個區(qū)域地勢略向西北傾斜。⑶ 交通設(shè)施與接近條件估價對象所處區(qū)域距火車站約 ，距 海 港 約 2km，距國際機構(gòu)約 8km。⑸ 商服設(shè)施配置 估價對象所處區(qū)域內(nèi)有廣場大廈、大酒店、大廈、大廈等中高檔酒店、辦公服務(wù)設(shè)施，電影城、影劇院等娛樂設(shè)施，以及一定數(shù)量的中小型店鋪、娛樂文化場所。⑺ 其他影響設(shè)施估價對象所處區(qū)域內(nèi)無污染、危險及其他使人心理上產(chǎn)生嫌惡感的設(shè)施。初步核算，全市生產(chǎn)總值 億元，人均生產(chǎn)總值按戶籍平均人口計算為 29206 元，按年末匯率測算縱約合3529 美元。幾年來，市對外貿(mào)易持續(xù)快速增長。目前，市已有外商投資企業(yè) 7000 多家，來市投資的國家和地區(qū) 50 多個，境外企業(yè)駐市的代表機構(gòu) 2000 多家。因此，目前市中心商業(yè)區(qū)域、商務(wù)金融區(qū)域的高檔酒店、寫字樓的收益狀況良好。最有效使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用。由于估價對象建筑面積及建設(shè)的項目規(guī)模較大，比較市相同規(guī)模物業(yè)的建設(shè)期以及定額規(guī)定的建設(shè)期，確定其開發(fā)期為 18 個月。故本報告采用動態(tài)方式進行測算。故本報告采用收益法評估其市場價格。采用收益法評估房地產(chǎn)價格通常采用下列步驟：Ⅰ 估算估價對象未來各年的潛在毛收入。Ⅲ 估算估價對象未來各年的運營費用。即投資者投資同類房地產(chǎn)所獲得的投資回報與所投入的資本的比率。即將各年凈收益采用適當方式進行資本化還原的具體公式。分別測算如下： 客房部分凈收益測算 a 客房年經(jīng)營收入大廈酒店的客房部分分為： 15 ～ 42 層共有標準間 528 套；15 ～ 42 層，每層設(shè)兩個套間，共 54 個套間； 44 層為 8 套豪華套間； 43 層為 1 套總統(tǒng)套房?！?營業(yè)費用：包括服務(wù)人員工資及福利、開辦費攤銷和廣告、宣傳、交際費，根據(jù)市同類酒店 2000 ～ 2003 年此項費用平均水平估算，客房年營業(yè)費用為 625 萬元。○ 經(jīng)營者利潤：根據(jù)調(diào)查和 2003 年市社會經(jīng)濟統(tǒng)計資料中賓館酒店業(yè)財務(wù)狀況報表，估算年經(jīng)營者利潤為 1496 萬元。b 餐飲部分年運營費用 ○ 營業(yè)成本包括原材料和各項服務(wù)成本、能源費、維修費用及每年的固定固定資產(chǎn)(除房屋和與房屋不可分離的設(shè)備設(shè)施)折舊等，根據(jù)可行性研究和初步設(shè)計中確定的酒店規(guī)模、技術(shù)經(jīng)濟指標、建設(shè)標準估算，餐飲部分年營業(yè)成本為 1095 萬元?！?營業(yè)稅及附加： 按營業(yè)收入的 % 計 算，為 203 萬元。因大廈尚在建設(shè)中，難以將各部分的經(jīng)營收入、經(jīng)營費用劃分清楚，故本報告中考慮按同檔次酒店經(jīng)營中的一般比例進行估算，即以客房部分和餐飲部 分的年凈收益之和的 10% 確定為其他部分的年凈收益。最終確定報酬率： Y ＝ % C 經(jīng)濟收益年限確定估價對象的土地出讓使用年限為 1998 年 9 月至 2038 年 9 月共 40 年，而建筑物的耐用年限依據(jù)中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T502911999)條文說明中的參考值，對于鋼結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房一般為 80 年；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房一般為 60 年。C 經(jīng)濟收益年限確定商場部分的經(jīng)濟收益年限按酒店部分經(jīng)濟收益年限同樣思路確定，本估價報告選定商場部分的經(jīng)濟收益年限為 32 年。運用市場比較法評估房地產(chǎn)價格通常采用下列步驟： Ⅰ 廣泛收集交易實例； Ⅱ 從中選取可比實例； Ⅲ 建立價格比較基礎(chǔ)； Ⅳ 進行交易情況修正； Ⅴ 進行交易日期修正； Ⅵ 時行區(qū)位狀況修正； Ⅶ 進行實物狀況修正； Ⅷ 綜合評估決定估價額。實例二：位于區(qū)路，臨主干道，為一棟鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)大廈，2002 年投入使用，共計 29 層。比較實例位于該寫字樓的二十八層，建筑面積 ㎡，東南朝向，室內(nèi)為初裝修。由 于受經(jīng)濟發(fā)展及市場供需的影響，預(yù)計到 2006 年 5 月 31 日，類似房地產(chǎn)的價格將有5% 的下降幅度?！?實物狀況修正 根據(jù)表 1 比較參照物與估價對象實物狀況進行的比較分析，主要考慮裝修標準、結(jié)構(gòu)功能、規(guī)模和設(shè)施等因素進行修正，確定比較修正系數(shù)為： 設(shè)估價對象的價格為 100，則實例一為 95，實例二為 95，實例三為 95。則大廈于估價時點的現(xiàn)值為143290萬元 ⒉ 應(yīng)扣除開發(fā)費用測算① 尚未完成的建安工程費及裝飾裝修工程費 根據(jù)估價對象目前完成狀況，根據(jù)委托人提供的資料結(jié)合本公司現(xiàn)場勘查掌握的有關(guān)資料，確定尚須投入的裝修費、設(shè)備購置及安裝工程費、智能工程(含設(shè)備)、通訊、變電所等合計約為每平方米建筑面積 2500 元左右，建設(shè)期為 19 個月，并假設(shè)此項費用均勻投入，則此項費用于估價時點的現(xiàn)值為：30978萬元② 管理費管理費取建安費用的 4%，則該項費用 B ＝ 1239 萬元 ③ 銷售稅費銷售稅費取總樓價的 %，營業(yè)稅及附加費率取總樓價的 %，此項費用為 C ＝ 11535 萬元 ④ 買方應(yīng)負擔(dān)的稅費確定買方購買時應(yīng)負擔(dān)的稅費為購買價格的 5%，即Ｄ＝ ⑤ 總計A ＋ B ＋ C ＋ D ＝ 43752(萬元)＋ ⒊ 估價對象目前狀態(tài)下價格： P ＝ P’ —(A ＋ B ＋ C ＋ D)＝ 143290 — 43752 — ＝ 94798(萬元)⑵ 成本法估價過程 具體技術(shù)思路為：假設(shè)在估價時點條件下重新取得建設(shè)用地，以現(xiàn)有設(shè)計、工藝、技術(shù)水平、現(xiàn)有原材料、施工方式，重新建設(shè)與估價對象具有同等效用的房地產(chǎn)，所需花費適當、必須的客觀成本、費用，再加上正常的投資利潤及稅費，求取估價對象的積算價格，由于估價對象為在建工程不考慮折舊，最終確定估價對象的價格。① “三通一平”工程費約為 30 萬元 ② 專業(yè)費用包括規(guī)劃、勘察設(shè)計、可行性研究等費用。⒍ 管理費根據(jù)估價對象類型及規(guī)模，管理費按總投資的 4% 計算： 2377萬元。⒑ 估價對象價格估價對象重置成本總價為：P ＝ 22465 ＋ 1150 ＋ 35770 ＋ 2377 ＋ 6500 ＋ 13658 ＋ P ＝ 89125(萬元)⑶ 估價結(jié)果確定假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果為 94798 萬元，成本法估價結(jié)果為 89125萬元，兩估價結(jié)果相差比例為 % 比較接近，利用簡單算術(shù)平均數(shù)法，求得計算結(jié)果為 91962 萬元。共有家庭戶 2609831戶，集體戶69669戶，家庭戶人口為6449857人，集體戶人口為259772人。2020年，按可比價計算，%。2020年，全體居民人均可支配收入33707元，%。2020年，鹽通鐵路建成通車，鹽城高鐵實現(xiàn)“縣縣全覆蓋”，“1+8”鐵路綜合客運樞紐同步運營，鹽城站日開行列車達66對。，3月1日起辦理新政規(guī)定房貸客戶將利率定價方式轉(zhuǎn)換為LPR+加點,或固定利率轉(zhuǎn)換辦理時間為2020年3月1日到8月