【正文】 面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)數(shù)狀況。 ? （ 7）估價(jià)依據(jù) 說(shuō)明本次估價(jià)依據(jù)的房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，國(guó)家和地方的法律、法規(guī)。 ? （ 10）估價(jià)結(jié)果 說(shuō)明本次估價(jià)的最終結(jié)果，應(yīng)分別說(shuō)明總價(jià)和單價(jià)，并附大寫(xiě)金額。 ? （ 13）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 說(shuō)明本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期，可表達(dá)為到某個(gè)年月日止，也可表達(dá)為多長(zhǎng)年限，如一年。 ? （ 3）市場(chǎng)背景分析 詳細(xì)說(shuō)明、分析類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況，包括過(guò)去、現(xiàn)在和可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)。 ? （ 7）估價(jià)結(jié)果確定 詳細(xì)說(shuō)明估價(jià)結(jié)果及其確定的理由。這是房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的咨詢(xún)性、實(shí)證性和法律性等專(zhuān)業(yè)性質(zhì)所決定的。 ? 其次，分析性材料要客觀。 ? 最后，估價(jià)結(jié)果必須符合市場(chǎng)的客觀狀況。房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫(xiě)作，必須把握目標(biāo)，緊扣主題。與估價(jià)對(duì)象價(jià)格無(wú)關(guān)的因素在估價(jià)報(bào)告中體現(xiàn)是沒(méi)有意義的，而且會(huì)沖淡主題，產(chǎn)生歧義。所以，估價(jià)報(bào)告寫(xiě)作還要把握根據(jù)估價(jià)目的產(chǎn)生的特定目標(biāo)。這種程式化的結(jié)構(gòu)充分反映了房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫(xiě)作規(guī)律，使得寫(xiě)作過(guò)程更為明了、效率更高， 也使估價(jià)報(bào)告的使用者更方便了解和掌握。 估價(jià)報(bào)告 ? 六、規(guī)范用詞用語(yǔ)說(shuō)明 ? 為便于在執(zhí)行規(guī)范條文時(shí)區(qū)對(duì)待，對(duì)嚴(yán)格程度不同的用詞說(shuō)明如下。正面詞采用 “ 應(yīng) ” ，反面詞采用 “ 不應(yīng) ” 或 “ 不得 ” 。 ? 規(guī)范中指定應(yīng)按其他有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范執(zhí)行時(shí)，寫(xiě)法為：“ 應(yīng)符合 …… 的規(guī)定 ” 或 “ 應(yīng)按 …… 執(zhí)行 ” 。 ? ④ 估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)妥善保管委托方的文件資料，未經(jīng)委托方的書(shū)面許可，不得將委托方的文件資料擅自公開(kāi)或泄露給他人。確定估價(jià)技術(shù)路線的結(jié)果和目的是確定價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過(guò)程。 ? 在房地產(chǎn)估價(jià)中，對(duì)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)或特性分析掌握不準(zhǔn)，會(huì)造成估價(jià)方法選擇不當(dāng)。 ? ① 比較案例較少（一般不應(yīng)少于 3個(gè)，最好 5個(gè)以上）。 ? ⑤ 不具備價(jià)格類(lèi)型的一致性。估價(jià)報(bào)告中忽略一些重要因素或所選的因素不能反映估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，都會(huì)對(duì)估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生重要影響。 ? ② 房地產(chǎn)相關(guān)的價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率較多，在實(shí)際估價(jià)時(shí)，要根據(jù)估價(jià)對(duì)象和有關(guān)情況選擇恰當(dāng)?shù)膬r(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率。 ? ④ 修正幅度錯(cuò)誤。 ? 正常純收益，即客觀收益。因此，在估價(jià)報(bào)告中需要對(duì)字版畫(huà)率選取依據(jù)、求取方法等作充分認(rèn)證。對(duì)于建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命小于或等于土地剩余使用年限的，可先根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定未來(lái)收益的年限，選用對(duì)應(yīng)的有限年限的收益法計(jì)算公式，凈收益中不扣除建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偟刭M(fèi)，然后再加上土地剩余使用年限超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的土地剩余年限的折現(xiàn)值。 ? 成本法在對(duì)土地進(jìn)行評(píng)估時(shí)，關(guān)鍵是土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)和相關(guān)稅費(fèi)的計(jì)取。 估價(jià)報(bào)告 ? 4．假設(shè)開(kāi)發(fā)法 ? 假設(shè)開(kāi)發(fā)法是以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后預(yù)期價(jià)值為基礎(chǔ)的，因此，確定最佳利用方式、正確預(yù)測(cè)未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值尤為重要，這也是假設(shè)開(kāi)發(fā)法運(yùn)用中經(jīng)常出錯(cuò)的地方。 以房地產(chǎn)總價(jià)或租金的一定比例估算。 估價(jià)報(bào)告 ? 5．基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 ? 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法運(yùn)用中較易出現(xiàn)錯(cuò)誤的主要是對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)格內(nèi)涵的把握。把握基準(zhǔn)地價(jià)的價(jià)格內(nèi)涵其實(shí)并不難，只是容易被忽視。 ? ⑴ 缺目錄。 估價(jià)報(bào)告 ? ⑸ 缺附件或附件舉例不完全。估價(jià)報(bào)告中無(wú)估價(jià)機(jī)構(gòu)及其簡(jiǎn)況。所以，估價(jià)報(bào)告中必須明確估價(jià)目的。估價(jià)報(bào)告中也經(jīng)常出現(xiàn)將估價(jià)作業(yè)期當(dāng)作估價(jià)時(shí)點(diǎn)等錯(cuò)誤。 ? ⑿估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況描述不全面、不清楚。估價(jià)作業(yè)期是指本次估價(jià)的起止年月日。 估價(jià)報(bào)告 ? 3．文字表述錯(cuò)誤 ? （ 1）錯(cuò)別字 ? 坐落－座落 坐標(biāo)－座標(biāo) 制定－制訂 ? 簽訂－簽定 訂貨－定貨 好像－好象 ? 像－象 其他－其它 身份－身分 ? 成分－成份 內(nèi)涵－內(nèi)含 做出－作出 ? 賬目－帳目 撤銷(xiāo)－撤消 抵消－抵銷(xiāo)。過(guò)分褒此貶彼的做法也是不可取的。 “ ） 估價(jià)報(bào)告 ? （ 6）其他 ? ① 句子不完整。 ? ③ 邏輯不嚴(yán)密。例如，前說(shuō)了空租率 10%，后面計(jì)算卻沒(méi)有扣除空置損失；前面確定的資本化率是 11%，后面卻采用了 12%。 ? ④ 句子不簡(jiǎn)潔。 ? 近幾年來(lái)，隨著房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的開(kāi)展，我國(guó)逐步建立了房地產(chǎn)估價(jià)制度。 1998年 8月，建設(shè)部頒布了 《 房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法 》 。 房地產(chǎn)估價(jià)師考試及培訓(xùn)由國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)行政主管部門(mén)統(tǒng)一組織，由房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)具體實(shí)施。 （ 1）取得房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)科（包括房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、土地管理、城市規(guī)劃等，下同）中專(zhuān)畢業(yè)，具有 8年以上房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)者。 （ 5）取得房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)科博士畢業(yè)者。 （ 2）學(xué)出證明?？荚囈?guī)程由國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)行政主管部門(mén)另行制定。未取得 《 房地產(chǎn)估價(jià)師證書(shū) 》 不得以房地產(chǎn)估價(jià)師的名義從書(shū)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。 我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)制度 ? （ 2）認(rèn)真履行崗位職責(zé)，遵守職業(yè)道德，能公正、客觀地開(kāi)展房地產(chǎn)估價(jià)工作并無(wú)專(zhuān)業(yè)責(zé)任負(fù)故。 我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)制度 ? 2．注冊(cè)程序。經(jīng)注冊(cè)后房地產(chǎn)估價(jià)師有效期為 3年，有效期滿，持證者應(yīng)當(dāng)?shù)皆?cè)機(jī)關(guān)辦理注冊(cè)手續(xù)，房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)后，有下列情形之一的，由原注冊(cè)機(jī)構(gòu)取消其資格證書(shū)。 我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)制度 ? 二、房地產(chǎn)估價(jià)管理 ? 在建設(shè)部發(fā)布的 《 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)估價(jià)管理暫行辦法 》以及其他法規(guī)制度中，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)管理工作提出了基本要求，主要包括如下幾個(gè)方面。市、縣則大多都有獨(dú)立的房地產(chǎn)管理部門(mén)。 我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)制度 ? 1．設(shè)立條件。其中一級(jí)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該具有 7名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師， 100萬(wàn)元注冊(cè)資本， 4年以上的評(píng)估業(yè)務(wù)經(jīng)歷及一定數(shù)量的評(píng)估業(yè)務(wù)；二級(jí)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)有 5名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師， 70萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本，連續(xù) 3年以上的評(píng)估業(yè)務(wù)經(jīng)歷和一定數(shù)量的評(píng)估業(yè)務(wù)；三級(jí)評(píng)估單位應(yīng)有 3名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師， 40萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本，連續(xù) 2年以上的評(píng)估業(yè)務(wù)經(jīng)歷和一定數(shù)量的評(píng)估業(yè)務(wù)；臨時(shí)資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)為新成立的估價(jià)機(jī)構(gòu)，其基本條件應(yīng)具有 1名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師， 20萬(wàn)元注冊(cè)資本及其他基本條件。 4．經(jīng)