房地產(chǎn)估價知識講義-預(yù)覽頁
【正文】 開發(fā)法，還有一些獨特的方法。路線價為4000元，設(shè)標(biāo)準(zhǔn)深度為 120米。 ? 路線價法 是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價區(qū)段，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地并求取其平均價格（路線價），然后利用價格修正率對該平均價格進行調(diào)整，求出臨街土地價值的方法。 課題一 路線價法 ? （二）路線價法的理論依據(jù) ? 路線價法 實質(zhì)上是一種市場比較法 ，是市場比較法的派生方法，其理論依據(jù)與市場比較法相同，是房地產(chǎn)價格形成的 替代原理 。這些調(diào)整，可視為市場比較法中的 “房地產(chǎn)狀況調(diào)整” 。 ? 路線價法被認(rèn)為是一種高效率、低成本、相對科學(xué)準(zhǔn)確、客觀公平地評估出許多宗土地價值的方法（一種批量估價方法），特別適用于房地產(chǎn)稅收、市地重劃（城鎮(zhèn)土地整理）、房地產(chǎn)征收或其他需要在短時間內(nèi)對許多宗臨街土地進行估價。 ? 在劃分路線價區(qū)段時，應(yīng)將“通達(dá)性相當(dāng)、位置相鄰、地價相近”的臨街土地劃為同一個路線價區(qū)段。 課題一 路線價法 ? （二）設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度 ? 實際估價中設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，通常是路線價區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)或平均數(shù)。如圖所示。路線價可用貨幣表示（如以美國為代表的歐美國家），也可用相對數(shù)表示，如用點數(shù)表示（如日本）。 課題一 路線價法 ? （五）制作價格修正率表 ? 價格修正率表包括臨街深度價格修正率表和其他價格修正率表。假設(shè)把一宗臨街土地劃分為許多與街道平行的細(xì)條，越接近街道的細(xì)條的利用價值越大，越遠(yuǎn)離街道的細(xì)條的利用價值越小，則接近街道的細(xì)條的價值大于遠(yuǎn)離街道的細(xì)條的價值。 ? 四三二一法則。如果超過100英尺，則以“九八七六法則”來補充，即超過 100英尺的第一、二、三、四個 25英尺等份的價值，分別占臨街深度為 100英尺的土地價值的 9％、 8％、 7％和 6％。如果再深50英尺，則該部分的價值僅為臨街深度為 100英尺臨街土地價值的 15%。深度為 100英尺的臨街土地，前各部分的價值占整塊土地價值的。 ? 日本及中國臺灣的是平均深度百分率，故百分率呈遞減現(xiàn)象。 課題一 路線價法 ? （ 1）以標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的總價作為路線價時，應(yīng)采用累計深度價格修正率，即 Σ 單獨深度價格修正率。先查出其所在區(qū)段的路線價，再根據(jù)其臨街深度查出相應(yīng)的臨街深度價格修正率。計算公式為： ddddvuddvuV ）（（單價） 011000 ???????）（（總價） 011000 ddfdvudfdvuV ?????????課題一 路線價法 ? 分界線的求取方法如下： 后街路線價前街路線價前街路線價總深度前街影響深度???后街路線價前街路線價后街路線價總深度后街影響深度???后街影響深度＝總深度 前街影響深度 課題一 路線價法 ? （ 3）矩形街角地價值的計算。 ? 每個城鎮(zhèn)的基準(zhǔn)地價都有其特定的內(nèi)涵，包括對應(yīng)的估價時點（基準(zhǔn)日期）、土地用途、土地使用權(quán)性質(zhì)、土地使用期限、容積率和土地開發(fā)程度等。 ? （ 4）抽樣評估若干宗地的價格。 課題二 城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估和基準(zhǔn)地價修正法 ? 二、基準(zhǔn)地價修正法 ? 基準(zhǔn)地價修正法是指在政府確定并公布了基準(zhǔn)地價的地區(qū)，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將估價對象宗地所在位置的基準(zhǔn)地價進行調(diào)整，得出估價對象宗地價格的方法。 課題三 補地價測算 ? 補地價 是指建設(shè)用地使用權(quán)人因 改變國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的土地使用條件等 而應(yīng)向國家繳納的建設(shè)用地使用權(quán)出讓金、土地出讓價款、租金、土地收益等。 ? ③轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)。 ? 通過高層建筑地價分?jǐn)偪梢越鉀Q如下幾個問題： ? ①各部分占有的土地份額； ? ②各部分分?jǐn)偟耐恋孛娣e； ? ③各部分分?jǐn)偟牡貎r額。 房地總價值該部分的房地價值某部分占有的土地份額 ?房地總價值該部分的房地價值土地總面積某部分分?jǐn)偟耐恋孛娣e ??房地總價值該部分的房地價值土地總價值某部分分?jǐn)偟牡貎r數(shù)額 ??課題四 高層建筑地價分?jǐn)? ? （三）按照土地價值進行分?jǐn)? ? 根據(jù)建筑物各部分的土地價值占土地總價值的比例，來推斷其占有的土
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