房地產(chǎn)估價(jià)知識講義-展示頁
2025-01-12 21:14本頁面
【正文】 ， a2大于 a3， … ， an1大于 an。一宗臨街土地中各部分的價(jià)值隨著遠(yuǎn)離街道而有遞減現(xiàn)象。 ? 1．臨街深度價(jià)格修正率表 ? 簡稱深度價(jià)格修正率表，又稱為深度百分率表、深度指數(shù)表，是基于臨街深度價(jià)格遞減率制作出來的。 ? 下面以土地單價(jià)、貨幣表示路線價(jià)的情形說明路線價(jià)法。 ? 用貨幣表示的路線價(jià)直觀性強(qiáng)，較易理解，便于土地交易時(shí)參考。 ? 路線價(jià)通常為土地單價(jià)，也可為樓面地價(jià)。 圖 72 標(biāo)準(zhǔn)宗地示意圖 課題一 路線價(jià)法 ? （四）調(diào)查評估路線價(jià) ? 路線價(jià)是附設(shè)在街道上的若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價(jià)格。 課題一 路線價(jià)法 ? （三）選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地 ? 要求：①一面臨街； ? ②土地形狀為矩形； ? ③臨街深度為標(biāo)準(zhǔn)深度； ? ④臨街寬度為標(biāo)準(zhǔn)寬度； ? ⑤臨街寬度與臨街深度比例適當(dāng)； ? ⑥具有代表性的用途； ? ⑦代表性的容積率； ? ⑧其他方面，如土地使用年限、土地開發(fā)程度等也應(yīng)具有 ? 代表性。 ? 以各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)作為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，可以簡化以后各宗臨街土地價(jià)值的計(jì)算。另外，同一條街道上兩側(cè)的繁華程度、地價(jià)水平有明顯差異的，應(yīng)以街道中心線為分界線，將該街道的兩側(cè)視為不同的路線價(jià)區(qū)段，分別附設(shè)不同的路線價(jià)。 ? 兩個(gè)路線價(jià)區(qū)段的分界線，原則上是地價(jià)水平有顯著差異的地點(diǎn)，一般是從十字路或丁字路中心處劃分，兩個(gè)路口之間的地段為一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。一個(gè)路線價(jià)區(qū)段是具有相同路線價(jià)的地段。 課題一 路線價(jià)法 ? 二、路線價(jià)法的操作 ? 運(yùn)用路線價(jià)法估價(jià)一般分為下列 6個(gè)步驟進(jìn)行： ? ①劃分路線價(jià)區(qū)段； ? ②設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度； ? ③選取標(biāo)準(zhǔn)宗地； ? ④調(diào)查評估路線價(jià)； ? ⑤制作價(jià)格修正率表； ? ⑥計(jì)算臨街各宗土地的價(jià)格。 ? 市場比較法、收益法、成本法和假設(shè)開發(fā)法主要適用于單宗土地的估價(jià)，而且所需的時(shí)間相對較長。 課題一 路線價(jià)法 ? （三）路線價(jià)法適用的對象和條件 ? 路線價(jià)法 適用于城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地的估價(jià) 。 ? 其余臨街土地的價(jià)值是根據(jù)其臨街深度、臨界寬度、形狀（如矩形、三角形、平行四邊形、梯形、不規(guī)則形）、臨街狀況等，對路線價(jià)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整來求取。 ? 路線價(jià)法中， “標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地”可視為市場比較法中的“可比實(shí)例” 。 ? 價(jià)格修正率： 也稱為深度指數(shù)、深度百分率，是指距臨街的深度不同而引起地價(jià)變化的相對程度。 課題一 路線價(jià)法 ? 標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地： 簡稱標(biāo)準(zhǔn)宗地，是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)具有代表性的宗地。 ? 路線價(jià)指的是這條街道上的價(jià)格，而不是標(biāo)準(zhǔn)深度土地的價(jià)格。 ? 試運(yùn)用“四三二一”法則，計(jì)算各宗土地的價(jià)值。深度分別為 30米， 60米， 90米， 120米和 150米，寬度分別為 5米， 5米， 10米， 10米， 15米。 ? 本項(xiàng)目首先簡要介紹具有中國特色的城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評估和基準(zhǔn)地價(jià)修正法，簡要介紹適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地估價(jià)的路線價(jià)法；然后，針對改變國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、容積率等而需補(bǔ)交出讓金等費(fèi)用（簡稱補(bǔ)地價(jià)）的情況，介紹理論上補(bǔ)地價(jià)的測算；最后，針對現(xiàn)代城市多層、高層建筑普遍化以及同一幢房屋所有權(quán)主體多元化后出現(xiàn)的地價(jià)分?jǐn)倖栴}，介紹高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟姆椒?。?xiàng)目七 : 地價(jià)評估與地價(jià)分?jǐn)? 房地產(chǎn)估價(jià) 項(xiàng)目七 地價(jià)評估與地價(jià)分?jǐn)? 【 知識目標(biāo) 】 ? 了解路線價(jià)法 ? 熟悉城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評估和基準(zhǔn)地價(jià)修正法 ? 掌握補(bǔ)地價(jià)測算方法和高層建筑地價(jià)分?jǐn)偡椒? 【 能力目標(biāo) 】 ? 會(huì)運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法進(jìn)行宗地評估 ? 能分析補(bǔ)地價(jià)的情況，會(huì)進(jìn)行補(bǔ)地價(jià)測算 ? 能分析需要進(jìn)行高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟那闆r，會(huì)進(jìn)行地價(jià)分?jǐn)倻y算 項(xiàng)目七 地價(jià)評估與地價(jià)分?jǐn)? ? 【 項(xiàng)目概述 】 ? 地價(jià)評估是房地產(chǎn)估價(jià)的重要組成部分。地價(jià)評估除了可以直接采用市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法，還有一些獨(dú)特的方法。 項(xiàng)目七 地價(jià)評估與地價(jià)分?jǐn)? 【 情境案例 】 ? 現(xiàn)有臨街宗地 A、 B、 C、 D
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