房地產(chǎn)估價(jià)知識講義-資料下載頁
2025-01-06 21:14本頁面
【正文】 土地出讓價(jià)款、租金、土地收益等。 ? 需要補(bǔ)地價(jià)的情形可分為 3類： ? ①改變土地用途、容積率等規(guī)劃條件。具體有國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓之后變更用途、變更容積率、既變更用途又變更容積率等情形。 ? ②延長土地使用期限（包括國有建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后續(xù)期）。 ? ③轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)。 課題三 補(bǔ)地價(jià)測算 ? 對于改變土地用途、容積率等規(guī)劃條件的，補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額理論上等于批準(zhǔn)變更時(shí)新舊規(guī)劃條件下的土地市場價(jià)格之差額，即： ? 補(bǔ)地價(jià) =新規(guī)劃條件下的土地市場價(jià)格－舊規(guī)劃條件下的土地市場價(jià)格 ? 其中，對于單純提高容積率，改變土地用途并提高容積率的補(bǔ)地價(jià)來說，補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額為： ? 補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)） =新樓面地價(jià) 新容積率－舊樓面地價(jià) 舊容積率 ? 補(bǔ)地價(jià)（總價(jià)） =補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)） 土地總面積 課題三 補(bǔ)地價(jià)測算 ? 如果樓面地價(jià)不隨容積率的改變而改變，則： 補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)） =樓面地價(jià) （新容積率－舊容積率） ? 或者 ? 或者 舊容積率）（新容積率舊容積率舊容積率下的土地單價(jià)補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)） ???舊容積率）（新容積率新容積率新容積率下的土地單價(jià)補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)） ???課題四 高層建筑地價(jià)分?jǐn)? ? 一、高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟囊饬x ? 建筑物的多層或高層化、建筑物用途的立體化 —— 產(chǎn)權(quán)多元化。 ? 整幢建筑物占用的土地只是一塊，在實(shí)物形態(tài)上不可分割。當(dāng)該幢建筑物的某部分被售出后，該塊土地的使用權(quán)的一個(gè)相應(yīng)份額也就隨之轉(zhuǎn)移，最后是購得這幢建筑物的眾多所有者按份共有該塊土地的使用權(quán)，但各個(gè)所有者的土地份額分別是多少就成了一個(gè)需要解決的現(xiàn)實(shí)問題。 ? 通過高層建筑地價(jià)分?jǐn)偪梢越鉀Q如下幾個(gè)問題： ? ①各部分占有的土地份額； ? ②各部分分?jǐn)偟耐恋孛娣e； ? ③各部分分?jǐn)偟牡貎r(jià)額。 課題四 高層建筑地價(jià)分?jǐn)? ? 二、高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟姆椒? ? 高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟姆椒ㄓ校喊凑战ㄖ锩娣e進(jìn)行分?jǐn)偂凑辗康貎r(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偤桶凑胀恋貎r(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偟确椒ā? ? （一）按照建筑物面積進(jìn)行分?jǐn)? ? 根據(jù)建筑物各部分的建筑物面積占整個(gè)建筑物面積的比例，來推斷其占有的土地份額。 建筑物總面積該部分的建筑面積某部分占有的土地份額 ?建筑物總面積該部分的建筑面積土地總面積某部分分?jǐn)偟耐恋孛娣e ??該部分的建筑面積樓面地價(jià)建筑物總面積該部分的建筑面積土地總價(jià)值某部分分?jǐn)偟牡貎r(jià)數(shù)額????課題四 高層建筑地價(jià)分?jǐn)? ? （二）按照房地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)? ? 根據(jù)建筑物各部分的房地價(jià)值占房地總價(jià)值的比例，推斷其占有的土地份額。 房地總價(jià)值該部分的房地價(jià)值某部分占有的土地份額 ?房地總價(jià)值該部分的房地價(jià)值土地總面積某部分分?jǐn)偟耐恋孛娣e ??房地總價(jià)值該部分的房地價(jià)值土地總價(jià)值某部分分?jǐn)偟牡貎r(jià)數(shù)額 ??課題四 高層建筑地價(jià)分?jǐn)? ? （三）按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)? ? 根據(jù)建筑物各部分的土地價(jià)值占土地總價(jià)值的比例，來推斷其占有的土地份額。 某部分分?jǐn)偟耐恋孛娣e＝土地總面積 該部分占有的土地分額 某部分分?jǐn)偟貎r(jià)數(shù)額＝土地總價(jià)值 該部分占有的土地分額 ＝該部分的房地價(jià)值 該部分的建筑物價(jià)值 建筑物總價(jià)值房地總價(jià)值該部分的建筑物價(jià)值該部分的房地價(jià)值某部分占有的土地份額??課題四 高層建筑地價(jià)分?jǐn)? ? 按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偟牧硪环N更適用的公式如下： 土地總價(jià)值建筑面積該部分的總建筑面積土地總價(jià)值房地總價(jià)值房地價(jià)值該部分的的土地分額某部分占有????建筑面積該部分的總建筑面積土地總價(jià)值房地總價(jià)值房地價(jià)值該部分的該部分占有的土地分額土地總價(jià)值的地價(jià)數(shù)額某部分分?jǐn)?????? 這種地價(jià)分?jǐn)偡椒ㄆ鋵?shí)是比較簡單的，只要知道了建筑物各部分的房地價(jià)值和土地總價(jià)值，就可以進(jìn)行。而在現(xiàn)實(shí)中這兩個(gè)價(jià)值一般都是已知的。 演講完畢，謝謝觀看！
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