房地產(chǎn)估價概念(1)-資料下載頁
2025-05-15 00:35本頁面
【正文】 萬元，一年付清； C、一年后付清； D、以抵押方式支付，首付 5萬元，余款在 10年內(nèi)以抵押方式支付。 十二、現(xiàn)貨價格和期貨價格及現(xiàn)房價格和期房價格 現(xiàn)實中的商品交易有現(xiàn)貨交易和期貨交易，由此有現(xiàn)貨價格和期貨價格之說?，F(xiàn)貨價格是指在交易達(dá)成后立刻或在短期內(nèi) (可視為在交易達(dá)成的同時 )進(jìn)行商品交割的價格。期貨價格是指在交易達(dá)成后按約定在未來某個日期進(jìn)行商品交割的價格。 在房地產(chǎn)的現(xiàn)貨價格和期貨價格中，最典型的是現(xiàn)房價格 (含土地價格 )和期房價格 (含土地價格 )。 房地產(chǎn)的現(xiàn)貨價格是指以現(xiàn)狀房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價格。為建筑物已建成的房地產(chǎn)時，即為現(xiàn)房價格。 房地產(chǎn)的期貨價格是指以未來狀況的房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價格，其中最常見的是期房價格。期房價格是指以目前尚未建成而在將來建成的房屋 (含土地 )為交易標(biāo)的的價格。 而對于房地產(chǎn)來說，由于買現(xiàn)房可以立即出租，買期房在期房成為現(xiàn)房期間不能享受租金收入，并由于買期房總存在著風(fēng)險，所以，期房價格與現(xiàn)房價格之間的關(guān)系有： 期房價格＝現(xiàn)房價格 — 預(yù)計從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值 — 風(fēng)險補(bǔ)償 但在現(xiàn)實中常常出現(xiàn)同地段的期房價格比現(xiàn)房價格高的相反現(xiàn)象。 十三、起價、標(biāo)價、成交價和均價 起價、標(biāo)價、成交價和均價是在商品房銷售中出現(xiàn)的一組價格。 起價是指所銷售的商品房的最低價格。所以，起價通常不能反映所銷售商品房的真實價格水平。 標(biāo)價又稱報價、表格價，是商品房出售者在其價格表上標(biāo)注的不同樓層、朝向、戶型的商品房的出售價格。 成交價是商品房買賣雙方的實際交易價格。商品房買賣合同中寫明的價格一般就是這個價格。 均價是所銷售商品房的平均價格，具體有標(biāo)價的平均價格和成交價的平均價格。這個價格一般可以反映所銷售商品房的價格水平。 十四、保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價 保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價是在房地產(chǎn)拍賣中出現(xiàn)的一組價格。房地產(chǎn)拍賣是以公開競價的形式，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價者的買賣方式。 保留價又稱拍賣底價，是在拍賣前確定的拍賣標(biāo)的可售的最低價格。 起拍價又稱開叫價格，是拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標(biāo)的的價格。 應(yīng)價是競買人對拍賣師報出的價格的應(yīng)允，或是競買人自己報出的購買價格。 成交價是經(jīng)拍賣師落槌或者以其他公開表示買定的方式確認(rèn)后的競買人的最高應(yīng)價。 十五、拍賣價格、招標(biāo)價格和協(xié)議價格 拍賣價格、招標(biāo)價格和協(xié)議價格是一組與房地產(chǎn)交易(或出讓 )所采用的方式相聯(lián)系的價格分類。 拍賣價格是指采用拍賣方式交易 (或出讓 )房地產(chǎn)的成交價格。 招標(biāo)價格是指采用招標(biāo)方式交易 (或出讓 )房地產(chǎn)的成交價格。 協(xié)議價格是指采用協(xié)議方式交易 (或出讓 )房地產(chǎn)的成交價格。 在通常情況下采用協(xié)議方式出讓的地價最低，其次是招標(biāo)，拍賣的最高。 （十六）、補(bǔ)地價 補(bǔ)地價是指需要補(bǔ)交給政府的一筆地價。需要補(bǔ)地價的情形主要有下列四種：（ 1）更改原出讓土地使用權(quán)時規(guī)定的用途；（ 2）增加原出讓土地使用權(quán)時規(guī)定的容積率；（ 3）轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)；（ 4）出讓的土地使用權(quán)期滿后續(xù)期。 對于改變用途來說，補(bǔ)地價的數(shù)額通常等于改變用途后與改變用途前的地價的差額，即： 補(bǔ)地價 =改變用途后的地價 改變用途前的地價 對于增加容積率來說，補(bǔ)地價的數(shù)額可以用下列公式計算： 補(bǔ)地價（單價） =[（增加后容積率 原容積率） 247。 原容積率 ] 原容積率下地價 或者 補(bǔ)地價（單價） =（增加后容積率 原容積率） 原樓面地價 補(bǔ)地價（總價） =補(bǔ)地價（單價） 土地總面積 房地產(chǎn)價格的概念以及形成條件 樓面地價的概念 實際價格和名義價格的概念 補(bǔ)地價的概念以及計算公式
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