房地產(chǎn)估價(jià)概念(1)-資料下載頁(yè)
2025-05-15 00:35本頁(yè)面
【正文】 萬(wàn)元，一年付清； C、一年后付清； D、以抵押方式支付，首付 5萬(wàn)元，余款在 10年內(nèi)以抵押方式支付。 十二、現(xiàn)貨價(jià)格和期貨價(jià)格及現(xiàn)房?jī)r(jià)格和期房?jī)r(jià)格 現(xiàn)實(shí)中的商品交易有現(xiàn)貨交易和期貨交易，由此有現(xiàn)貨價(jià)格和期貨價(jià)格之說(shuō)。現(xiàn)貨價(jià)格是指在交易達(dá)成后立刻或在短期內(nèi) (可視為在交易達(dá)成的同時(shí) )進(jìn)行商品交割的價(jià)格。期貨價(jià)格是指在交易達(dá)成后按約定在未來(lái)某個(gè)日期進(jìn)行商品交割的價(jià)格。 在房地產(chǎn)的現(xiàn)貨價(jià)格和期貨價(jià)格中，最典型的是現(xiàn)房?jī)r(jià)格 (含土地價(jià)格 )和期房?jī)r(jià)格 (含土地價(jià)格 )。 房地產(chǎn)的現(xiàn)貨價(jià)格是指以現(xiàn)狀房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價(jià)格。為建筑物已建成的房地產(chǎn)時(shí)，即為現(xiàn)房?jī)r(jià)格。 房地產(chǎn)的期貨價(jià)格是指以未來(lái)狀況的房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價(jià)格，其中最常見(jiàn)的是期房?jī)r(jià)格。期房?jī)r(jià)格是指以目前尚未建成而在將來(lái)建成的房屋 (含土地 )為交易標(biāo)的的價(jià)格。 而對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，由于買現(xiàn)房可以立即出租，買期房在期房成為現(xiàn)房期間不能享受租金收入，并由于買期房總存在著風(fēng)險(xiǎn)，所以，期房?jī)r(jià)格與現(xiàn)房?jī)r(jià)格之間的關(guān)系有： 期房?jī)r(jià)格＝現(xiàn)房?jī)r(jià)格 — 預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值 — 風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 但在現(xiàn)實(shí)中常常出現(xiàn)同地段的期房?jī)r(jià)格比現(xiàn)房?jī)r(jià)格高的相反現(xiàn)象。 十三、起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià) 起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)是在商品房銷售中出現(xiàn)的一組價(jià)格。 起價(jià)是指所銷售的商品房的最低價(jià)格。所以，起價(jià)通常不能反映所銷售商品房的真實(shí)價(jià)格水平。 標(biāo)價(jià)又稱報(bào)價(jià)、表格價(jià)，是商品房出售者在其價(jià)格表上標(biāo)注的不同樓層、朝向、戶型的商品房的出售價(jià)格。 成交價(jià)是商品房買賣雙方的實(shí)際交易價(jià)格。商品房買賣合同中寫明的價(jià)格一般就是這個(gè)價(jià)格。 均價(jià)是所銷售商品房的平均價(jià)格，具體有標(biāo)價(jià)的平均價(jià)格和成交價(jià)的平均價(jià)格。這個(gè)價(jià)格一般可以反映所銷售商品房的價(jià)格水平。 十四、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià) 保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)是在房地產(chǎn)拍賣中出現(xiàn)的一組價(jià)格。房地產(chǎn)拍賣是以公開競(jìng)價(jià)的形式，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買賣方式。 保留價(jià)又稱拍賣底價(jià)，是在拍賣前確定的拍賣標(biāo)的可售的最低價(jià)格。 起拍價(jià)又稱開叫價(jià)格，是拍賣師在拍賣時(shí)首次報(bào)出的拍賣標(biāo)的的價(jià)格。 應(yīng)價(jià)是競(jìng)買人對(duì)拍賣師報(bào)出的價(jià)格的應(yīng)允，或是競(jìng)買人自己報(bào)出的購(gòu)買價(jià)格。 成交價(jià)是經(jīng)拍賣師落槌或者以其他公開表示買定的方式確認(rèn)后的競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)。 十五、拍賣價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格和協(xié)議價(jià)格 拍賣價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格和協(xié)議價(jià)格是一組與房地產(chǎn)交易(或出讓 )所采用的方式相聯(lián)系的價(jià)格分類。 拍賣價(jià)格是指采用拍賣方式交易 (或出讓 )房地產(chǎn)的成交價(jià)格。 招標(biāo)價(jià)格是指采用招標(biāo)方式交易 (或出讓 )房地產(chǎn)的成交價(jià)格。 協(xié)議價(jià)格是指采用協(xié)議方式交易 (或出讓 )房地產(chǎn)的成交價(jià)格。 在通常情況下采用協(xié)議方式出讓的地價(jià)最低，其次是招標(biāo)，拍賣的最高。 （十六）、補(bǔ)地價(jià) 補(bǔ)地價(jià)是指需要補(bǔ)交給政府的一筆地價(jià)。需要補(bǔ)地價(jià)的情形主要有下列四種：（ 1）更改原出讓土地使用權(quán)時(shí)規(guī)定的用途；（ 2）增加原出讓土地使用權(quán)時(shí)規(guī)定的容積率；（ 3）轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)；（ 4）出讓的土地使用權(quán)期滿后續(xù)期。 對(duì)于改變用途來(lái)說(shuō)，補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額通常等于改變用途后與改變用途前的地價(jià)的差額，即： 補(bǔ)地價(jià) =改變用途后的地價(jià) 改變用途前的地價(jià) 對(duì)于增加容積率來(lái)說(shuō)，補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額可以用下列公式計(jì)算： 補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)） =[（增加后容積率 原容積率） 247。 原容積率 ] 原容積率下地價(jià) 或者 補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)） =（增加后容積率 原容積率） 原樓面地價(jià) 補(bǔ)地價(jià)（總價(jià)） =補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)） 土地總面積 房地產(chǎn)價(jià)格的概念以及形成條件 樓面地價(jià)的概念 實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格的概念 補(bǔ)地價(jià)的概念以及計(jì)算公式
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