房地產(chǎn)估價原則(2)-資料下載頁
2025-05-11 14:41本頁面
【正文】 ② 更新 改造前提 （房地產(chǎn)更新改造后再利用最為有利） 裝飾裝修改造 條件： （ 更新 改造后的房地產(chǎn)價值－ 更新 改造的必要支出及應(yīng)得利潤）＞現(xiàn)狀房地產(chǎn) 的 價值 ③ 改變用途前提 （房地產(chǎn)改變用途再利用最為有利） 改變用途的條件： （新用途的房地產(chǎn)價值－改變用途的必要支出及應(yīng)得利潤）＞現(xiàn)有途的房地產(chǎn)價值 ④ 重新開發(fā)前提 （重新開發(fā)再利用最為有利） 重新開發(fā)條件： （重新開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－重新開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤）＞現(xiàn)有房地產(chǎn)價值 ⑤ 上述情形的組合 （應(yīng)把幾種可行的估價前提進行比較后，做出最高最佳利用的選擇） 2021/6/15 Real Estate Appraisal 19 指在房地產(chǎn)抵押價值評估中， 在存在不確定性因素的情況 下作出估價相關(guān)判斷時，應(yīng)當保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實現(xiàn)時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風險和損失， 不高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值，不低估房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款 。 實質(zhì)就是要高估風險，低估收益，使評估價值降低。 2021/6/15 Real Estate Appraisal 20 《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》針對不同的估價方法，提出了遵守謹慎原則的下列要求： （ 1）在運用市場法估價時，不應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應(yīng)對可比實例進行必要的實地查看。 （ 2）在運用成本法估價時，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)費稅和利潤，不應(yīng)低估折舊。 （ 3）在運用收益法估價時，不應(yīng)高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應(yīng)偏低。 （ 4）在運用假設(shè)開發(fā)法估價時，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，不應(yīng)低估開發(fā)成本、有關(guān)費稅和利潤。 2021/6/15 Real Estate Appraisal 21 基本原則 （房地產(chǎn)估價的最高行為準則） ?原則 1 獨立、客觀、公正原則 技術(shù)性原則 （ 各種估價目的都應(yīng)遵守的原則） ?原則 2 合法原則 ?原則 3 最高最佳使用原則 ?原則 4 估價時點原則 ?原則 5 替代原則 ?原則 6 謹慎原則 2021/6/15 Real Estate Appraisal 22 本章小結(jié)
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