房地產(chǎn)估價(jià)講義-資料下載頁(yè)
2025-01-04 04:48本頁(yè)面
【正文】 整的一般步驟： ? 首先，確定對(duì)估價(jià)對(duì)象這類房地產(chǎn)的價(jià)格有影響的各種房地產(chǎn)狀況因素，包括實(shí)物因素、權(quán)益因素和區(qū)位因素。 注意：不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，影響其價(jià)格的房地產(chǎn)自身因素不盡相同。 ? 其次，將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象在這些因素方面的狀況逐一進(jìn)行比較，找出它們之間的差異程度。 ? 第三，找出可比實(shí)例狀況與估價(jià)對(duì)象狀況差異程度造成的價(jià)格差異程度，將房地產(chǎn)狀況差異程度轉(zhuǎn)換為價(jià)格差異程度。 ? 最后，根據(jù)價(jià)格差異程度對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。 課題 三 可比實(shí)例價(jià)格的修正與調(diào)整 ? 4．房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法 ? 房地產(chǎn)狀況調(diào)整的 基礎(chǔ)有總價(jià)和單價(jià) ，調(diào)整的 方法主要有數(shù)額法和比率法 。 ? 采用 數(shù)額法 進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的一般 公式 為： ? 采用 比率法 進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的一般 公式 為： 對(duì)象狀況下的價(jià)格可比實(shí)例在估價(jià)調(diào)整金額房地產(chǎn)狀況身狀況下的價(jià)格可比實(shí)例在自 ??對(duì)象狀況下的價(jià)格可比實(shí)例在估價(jià)調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況身狀況下的價(jià)格可比實(shí)例在自 ??課題 三 可比實(shí)例價(jià)格的修正與調(diào)整 ? 在 比率法 中， 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象狀況為基準(zhǔn)來(lái)確定。 假設(shè)可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格比在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格高或低的百分率為 177。 R%（當(dāng)可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格比在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格高時(shí)為 +R%，低時(shí)為 R%)，則： 對(duì)象狀況下的價(jià)格可比實(shí)例在估價(jià)身狀況下的價(jià)格可比實(shí)例在自 ??? %11R課題 三 可比實(shí)例價(jià)格的修正與調(diào)整 ? 具體進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法，還有 直接比較法 和 間接比較法 。 ? (1)直接比較法是以估價(jià)對(duì)象狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例狀況與估價(jià)對(duì)象狀況直接進(jìn)行比較，然后根據(jù)兩者的差異情況對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行調(diào)整。 ? （ 2）間接比較法不以估價(jià)對(duì)象狀況為基準(zhǔn)，而是設(shè)定一種“標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)”，以該標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將估價(jià)對(duì)象狀況和可比實(shí)例狀況均與它逐個(gè)因素進(jìn)行比較、評(píng)分。 ? 對(duì)象狀況下的價(jià)格可比實(shí)例在估價(jià)）（身狀況下的價(jià)格可比實(shí)例在自 ?? 100對(duì)象狀況下的價(jià)格可比實(shí)例在估價(jià)）（整調(diào)房地產(chǎn)狀況）（正修標(biāo)準(zhǔn)化身狀況下的價(jià)格可比實(shí)例在自???1 0 01 0 0課題 四 求取比準(zhǔn)價(jià)格 ? 一、求取單個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格 ? 運(yùn)用市場(chǎng)比較法時(shí)，需要進(jìn)行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況三方面的修正。經(jīng)過(guò)修正，就把可比實(shí)例房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格變成了估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。如果把這三大方面的修正綜合起來(lái)，計(jì)算公式（ 乘法 ）如下： 調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)市場(chǎng)狀況修正系數(shù)交易情況成交價(jià)格可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)值 ????%11T%1%11RS ??????? ）（可比實(shí)例成交價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)值課題 四 求取比準(zhǔn)價(jià)格 ? 以比率法下的乘法公式為例， 市場(chǎng)比較法的綜合修正和調(diào)整計(jì)算，有直接比較修正和調(diào)整公式與間接比較修正和調(diào)整公式。 ? （ 1）直接比較修正和調(diào)整公式 ? 上式中，交易情況修正的分子為 100，表示以正常價(jià)格為基準(zhǔn)；市場(chǎng)狀況調(diào)整的分母為 100，表示以成交日期的價(jià)格為基準(zhǔn)；房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分子為 100，表示以估價(jià)對(duì)象狀況為基準(zhǔn)， ( )表示需確定的每個(gè)因素的相對(duì)得分值。 實(shí)例狀況價(jià)格對(duì)象狀況價(jià)格成交日期價(jià)格估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格實(shí)際成交價(jià)格正常價(jià)格成交價(jià)格可比實(shí)例）（整調(diào)房地產(chǎn)狀況）（整調(diào)市場(chǎng)狀況）（正修交易情況成交價(jià)格可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)值????????100100100課題 四 求取比準(zhǔn)價(jià)格 ? （ 2）間接比較修正和調(diào)整公式 ? 上式中，標(biāo)準(zhǔn)化修正的分子為 100，表示以標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的狀況為基準(zhǔn)，分母是可比實(shí)例狀況相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分；房地產(chǎn)狀況修正的分母為 100，表示以標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，分子是估價(jià)對(duì)象狀況相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分。 標(biāo)準(zhǔn)狀況價(jià)格對(duì)象狀況價(jià)格實(shí)例狀況價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)狀況價(jià)格成交日期價(jià)格估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格實(shí)際成交價(jià)格正常價(jià)格成交價(jià)格可比實(shí)例整調(diào)房地產(chǎn)狀況修正標(biāo)準(zhǔn)化）（整調(diào)市場(chǎng)狀況）（正修交易情況成交價(jià)格可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)值??????????1 0 0)()(1 0 01 0 01 0 0課題 四 求取比準(zhǔn)價(jià)格 ? 二 、 求取最終比準(zhǔn)價(jià)值 ? 每個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格經(jīng)過(guò)上述各種修正和調(diào)整之后 ， 都會(huì)相應(yīng)地得到一個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格 。 例如 ， 有 3個(gè)可比實(shí)例 ， 經(jīng)過(guò)各種修正和調(diào)整之后 ，就會(huì)得到 3個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格 。 但這些比準(zhǔn)價(jià)格往往是不同的 ， 從而需要把它們綜合成一個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格 ， 作為市場(chǎng)法的測(cè)算結(jié)果 。 綜合的方法主要有：平均數(shù)法 、 中位數(shù)法和眾數(shù)法 。 實(shí)際估價(jià)中常用的是平均數(shù)法 。 ? （ 1） 平均數(shù)法 。 又有簡(jiǎn)單算術(shù)平均和加權(quán)算術(shù)平均數(shù) 。 ? 簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)的計(jì)算式為： ? 加權(quán)算術(shù)平均數(shù)依下列公式求?。? ?????????? niin VnnVVVV121 1??????????? ???????niiiniinnn ffVffffVfVfVV11212211 /演講完畢，謝謝觀看！
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1