房地產(chǎn)估價(jià)、市場(chǎng)法-資料下載頁(yè)
2025-05-11 14:40本頁(yè)面
【正文】 率。 由于在現(xiàn)實(shí)中不存在完全無風(fēng)險(xiǎn)的投資，所以無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為同一時(shí)期的國(guó)債利率或銀行存款利率。投資估價(jià)對(duì)象相對(duì)于投資同一時(shí)期國(guó)債或銀行存款的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償；投資估價(jià)對(duì)象相對(duì)于投資同一時(shí)期國(guó)債或銀行存款管理負(fù)擔(dān)的補(bǔ)償；投資估價(jià)對(duì)象相對(duì)于投資同一時(shí)期國(guó)債或銀行存款所帶來的優(yōu)惠。 根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況及當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況確定各類風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率及報(bào)酬率見下表： 累加法 項(xiàng)目 確定的 依據(jù) 數(shù)值 無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 按估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)銀行 同一時(shí)期的國(guó)債利率或銀行存款利率 % 投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率 根據(jù)估價(jià)人員的調(diào)查，投資 住宅房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償率在 2% 3% 之間 2 .00 % 管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率 根據(jù)估價(jià)人員的調(diào)查，管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率在 1% 2% 之間 0 % 缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率 根據(jù)估價(jià)人員的調(diào)查，缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率在 1% 2% 之間 1 .00 % 易于獲得融資的優(yōu)惠率 根據(jù)估價(jià)人員的調(diào)查，易于獲得融資的優(yōu)惠率在 2% 3% 之間 0 % 所得稅抵扣的優(yōu)惠率 根據(jù)估價(jià)人員的調(diào)查， 所得稅抵扣的優(yōu)惠率 在 1% 2% 之間 1 .00 % 報(bào)酬率 % (二 )市場(chǎng)提取法 市場(chǎng)提取法又稱實(shí)例法，是利用收益還原法公式，通過搜集市場(chǎng)上相類似房地產(chǎn)的凈收益、價(jià)格等資料，反求出報(bào)酬率的方法。 具體要求是，選擇近期發(fā)生的三宗以上與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相似的交易實(shí)例。通過搜集的類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，分析凈收益的現(xiàn)金流量，選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式，反求出報(bào)酬率。 在 V＝ a/r的情況下，通過 r=a/V直接求取。 可比實(shí)例 凈收益（萬(wàn)元／年） 價(jià)格（萬(wàn)元） 報(bào)酬率 ％ 1 12 102 2 23 190 3 10 88 4 65 542 5 90 720 （ ％＋ ％＋ ％＋ ％＋ ％） 247。 5＝ ％ 四、確定收益期限 ? 收益期限是估價(jià)對(duì)象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至預(yù)期未來可獲取收益的時(shí)間。它應(yīng)根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命和土地使用權(quán)剩余期限來確定。 ? 建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時(shí)間。 ? 土地使用權(quán)剩余期限是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至土地使用期限結(jié)束的時(shí)間。 四、確定收益期限 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用權(quán)剩余期限可能同時(shí)結(jié)束，也可能不是同時(shí)結(jié)束，歸納起來有以下 3種情況：①兩者同時(shí)結(jié)束；②建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束；③建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束。 1. 建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命和土地使用權(quán)剩余期限同時(shí)結(jié)束的情況下，收益期限為建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命或者土地使用權(quán)剩余期限。 況下，房地產(chǎn)的價(jià)格等于以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值，加上建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后的剩余期限土地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。 四、確定收益期限 例如，某宗收益向房地產(chǎn)的建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，土地使用權(quán)剩余期限為 40年，求取該房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)值時(shí)，可先求取該房地產(chǎn) 30年收益期限的價(jià)值，然后加上 30年后的 10年使用期限土地使用權(quán)在現(xiàn)在的價(jià)值。該 30年后的 10年使用期限土地使用權(quán)在現(xiàn)在的價(jià)值，等于現(xiàn)在 40年使用期限的土地使用權(quán)價(jià)值減去現(xiàn)在 30年使用期限的土地使用權(quán)價(jià)值。 四、確定收益期限 束的情況下，分為土地使用權(quán)出讓合同中未約定不可續(xù)期和已約定不可續(xù)期的兩種情況。 對(duì)于在出讓合同中未約定不可續(xù)期的，房地產(chǎn)的價(jià)值等于以土地使用權(quán)剩余期限為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值，加上土地使用剩余期限結(jié)束時(shí)建筑物的殘余價(jià)值折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。 四、確定收益期限 對(duì)于在出讓合同中已約定不可續(xù)期的，在土地出讓期限屆滿時(shí)需要無償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的，對(duì)收回的建筑物分為予以補(bǔ)償和不予補(bǔ)償兩種情況。 對(duì)收回的建筑物予以補(bǔ)償?shù)?，房地產(chǎn)的價(jià)值等于以建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值，加上建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時(shí)建筑物的殘余價(jià)值折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)值； 對(duì)收回的建筑物不予補(bǔ)償?shù)?，以建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限為收益期限，選用相應(yīng)的收益期限為有限年的公式計(jì)算房地產(chǎn)的價(jià)值。 （建筑物殘余價(jià)值應(yīng)該等于建筑物原價(jià)減去建筑物折舊，應(yīng)用的是成本法的計(jì)算思路。） 謝謝 !
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