房地產(chǎn)估價、市場法-資料下載頁
2025-05-11 14:40本頁面
【正文】 率。 由于在現(xiàn)實中不存在完全無風(fēng)險的投資，所以無風(fēng)險報酬率為同一時期的國債利率或銀行存款利率。投資估價對象相對于投資同一時期國債或銀行存款的風(fēng)險補償；投資估價對象相對于投資同一時期國債或銀行存款管理負擔(dān)的補償；投資估價對象相對于投資同一時期國債或銀行存款所帶來的優(yōu)惠。 根據(jù)估價對象的具體情況及當(dāng)前房地產(chǎn)市場狀況確定各類風(fēng)險補償率及報酬率見下表： 累加法 項目 確定的 依據(jù) 數(shù)值 無風(fēng)險報酬率 按估價時點時銀行 同一時期的國債利率或銀行存款利率 % 投資風(fēng)險補償率 根據(jù)估價人員的調(diào)查，投資 住宅房地產(chǎn)風(fēng)險的補償率在 2% 3% 之間 2 .00 % 管理負擔(dān)補償率 根據(jù)估價人員的調(diào)查，管理負擔(dān)補償率在 1% 2% 之間 0 % 缺乏流動性補償率 根據(jù)估價人員的調(diào)查，缺乏流動性補償率在 1% 2% 之間 1 .00 % 易于獲得融資的優(yōu)惠率 根據(jù)估價人員的調(diào)查，易于獲得融資的優(yōu)惠率在 2% 3% 之間 0 % 所得稅抵扣的優(yōu)惠率 根據(jù)估價人員的調(diào)查， 所得稅抵扣的優(yōu)惠率 在 1% 2% 之間 1 .00 % 報酬率 % (二 )市場提取法 市場提取法又稱實例法，是利用收益還原法公式，通過搜集市場上相類似房地產(chǎn)的凈收益、價格等資料，反求出報酬率的方法。 具體要求是，選擇近期發(fā)生的三宗以上與估價對象房地產(chǎn)相似的交易實例。通過搜集的類似房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，分析凈收益的現(xiàn)金流量，選用相應(yīng)的收益法計算公式，反求出報酬率。 在 V＝ a/r的情況下，通過 r=a/V直接求取。 可比實例 凈收益（萬元／年） 價格（萬元） 報酬率 ％ 1 12 102 2 23 190 3 10 88 4 65 542 5 90 720 （ ％＋ ％＋ ％＋ ％＋ ％） 247。 5＝ ％ 四、確定收益期限 ? 收益期限是估價對象自估價時點起至預(yù)期未來可獲取收益的時間。它應(yīng)根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟壽命和土地使用權(quán)剩余期限來確定。 ? 建筑物剩余經(jīng)濟壽命是自估價時點起至建筑物經(jīng)濟壽命結(jié)束的時間。 ? 土地使用權(quán)剩余期限是自估價時點起至土地使用期限結(jié)束的時間。 四、確定收益期限 建筑物經(jīng)濟壽命與土地使用權(quán)剩余期限可能同時結(jié)束，也可能不是同時結(jié)束，歸納起來有以下 3種情況：①兩者同時結(jié)束；②建筑物剩余經(jīng)濟壽命早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束；③建筑物剩余經(jīng)濟壽命晚于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束。 1. 建筑物剩余經(jīng)濟壽命和土地使用權(quán)剩余期限同時結(jié)束的情況下，收益期限為建筑物剩余經(jīng)濟壽命或者土地使用權(quán)剩余期限。 況下，房地產(chǎn)的價格等于以建筑物剩余經(jīng)濟壽命為收益期限計算的房地產(chǎn)價值，加上建筑物剩余經(jīng)濟壽命結(jié)束后的剩余期限土地使用權(quán)在估價時點的價值。 四、確定收益期限 例如，某宗收益向房地產(chǎn)的建筑物剩余經(jīng)濟壽命為30年，土地使用權(quán)剩余期限為 40年，求取該房地產(chǎn)現(xiàn)在的價值時，可先求取該房地產(chǎn) 30年收益期限的價值，然后加上 30年后的 10年使用期限土地使用權(quán)在現(xiàn)在的價值。該 30年后的 10年使用期限土地使用權(quán)在現(xiàn)在的價值，等于現(xiàn)在 40年使用期限的土地使用權(quán)價值減去現(xiàn)在 30年使用期限的土地使用權(quán)價值。 四、確定收益期限 束的情況下，分為土地使用權(quán)出讓合同中未約定不可續(xù)期和已約定不可續(xù)期的兩種情況。 對于在出讓合同中未約定不可續(xù)期的，房地產(chǎn)的價值等于以土地使用權(quán)剩余期限為收益期限計算的房地產(chǎn)價值，加上土地使用剩余期限結(jié)束時建筑物的殘余價值折算到估價時點的價值。 四、確定收益期限 對于在出讓合同中已約定不可續(xù)期的，在土地出讓期限屆滿時需要無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)的，對收回的建筑物分為予以補償和不予補償兩種情況。 對收回的建筑物予以補償?shù)模康禺a(chǎn)的價值等于以建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限為收益期限計算的房地產(chǎn)價值，加上建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時建筑物的殘余價值折算到估價時點時的價值； 對收回的建筑物不予補償?shù)?，以建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限為收益期限，選用相應(yīng)的收益期限為有限年的公式計算房地產(chǎn)的價值。 （建筑物殘余價值應(yīng)該等于建筑物原價減去建筑物折舊，應(yīng)用的是成本法的計算思路。） 謝謝 !
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